Региональный фонд
капитального ремонта
многоквартирных домов
Красноярский край
Адрес:
Телефоны:
e-mail:
e-mail для СМИ:
«Горячая линия» консультационно-правового центра по вопросам ЖКХ в крае
17 апреля 2019 г. | Новости
Спецсчёт. Плюсы и минусы
Существуют два способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома: на специальном счете дома или на счете регионального оператора.
Чтобы выйти из «общего котла» на спецсчёт, необходимо следующее:
— провести общее собрание собственников многоквартирного дома (МКД), на котором принять решение и составить протокол «Об изменении способа формирования фонда капитального ремонта МКД». А также выбрать владельца спецсчёта, им могут быть региональный оператор, УК, ТСЖ;
— определить размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть меньше минимального размера взноса, установленного в субъекте, и кредитную организацию, в которой будет открыт спецсчет. При этом важно, чтобы кредитная организация соответствовала требованиям по надежности, предусмотренным в жилищном кодексе;
— владелец спецсчёта обязан предоставить данный протокол в фонд капитального ремонта;
— в течение 6 месяцев с момента предоставления протокола в фонд данный МКД будет переведён на спецсчёт.
С момента перехода МКД на спецсчёт владелец спецсчёта (либо лицо, уполномоченное собственниками), обязано производить начисление взносов на капитальный ремонт, формировать квитанции и доставлять их собственникам.
При переходе на спецсчёт все накопленные собственниками МКД средства, а также предыдущие долги по капремонту передаются новому владельцу.
При проведении капитального ремонта собственники МКД со спецсчётом самостоятельно выбирают организацию для выполнения капремонта, контролируют ход выполнения капремонта, а также осуществляют приёмку выполненных работ.
Кроме того, МКД на спецсчёте должно выполнять ремонты в сроки, предусмотренные региональной программой (в том числе, если МКД стоит в краткосрочной программе). В случае невыполнения работ МКД автоматически снова переходит на общий счёт регионального оператора.
Собственники МКД самостоятельно контролируют сохранность и списание средств со специального счёта.
Кто будет отвечать за распоряжение средствами спецсчета, если дом управляется ТСЖ?
За распоряжение средств в этом случае будут отвечать собственники. ТСЖ — лишь номинальный владелец счета. За целевое расходование средств со спецсчета отвечает кредитная организация.
Распоряжение средствами на общем счете относится к компетенции общего собрания, конечно, в рамках их целевого использования. Кредитная организация на своем уровне также отслеживает, чтобы средства расходовались именно на цели капитального ремонта. Банк осуществляет перечисление денег только при предоставлении владельцем спецсчета предусмотренных законом документов. То есть, до того, как будут проведены работы и подписаны нужные документы, деньги не будут перечислены со счета банка подрядчику.
Таким образом, за распоряжение средств отвечают все собственники, решение по расходованию средств принимается на собрании собственников дома, которое потом ретранслируется ТСЖ.
Из интервью генерального директора фонда олега Смирнова газете «Комсомольская правда»:
Олег Олегович, расскажите о плюсах и минусах перехода на спецсчет. В каких случаях это выгодно, а в каких нет?
Олег Смирнов: Конечно, каждый должен определять для себя, что ему удобнее, выгоднее и надежнее. Как и в любом деле, у спецсчета есть свои плюсы и минусы. Очень хорошо, что у людей есть возможность воспользоваться таким методом управления, как спецсчет. Есть примеры хороших хозяйственных собственников, которые сами знают и делают капитальный ремонт, находят подрядчиков, которые воплощают задуманное вовремя и качественно. Но у этой модели есть и своим минусы. Когда деньги находятся в общем котле, происходит заимствование средств с одного дома на другой. Для тех жильцов, которые перешли на спецсчет, процесс накопления средств становится достаточно длительным, а ремонт может быть нужен здесь и сейчас. В России был только один прецедент, когда банк предоставил кредит для собственников многоквартирного дома на осуществление капитального ремонта.
Капитальный ремонт — очень дорогостоящее мероприятие, оплатить которое разом невозможно. Чтобы обновить текущую крышу стандартной пятиэтажки, придется потратить около полутора миллионов рублей. Замена лифта стоит около двух миллионов. Поэтому здесь есть один выход — копить, причем копить долго.
Но собственники могут и вернуться со спецсчета обратно? И что происходит тогда?
Олег Смирнов: Здесь иногда возникают сложности. Когда жильцы возвращаются со спецсчета к нам, мы в обязательном порядке проверяем расходование средств. К примеру, они должны были отремонтировать фасад дома. Но на деле оказывается, что были заменены только окна в подъезде. Значит, фасад дома не отремонтирован. И собственники обязаны дособрать недостающие средства и отдать их в общий фонд.
На фото: в процессе укладки наплавляемой кровли в г. Ачинск, ул. Кирова, д. 46.
Источник
Специальный счет: плюсы и минусы
Как можно накапливать денежные средства на капитальный ремонт?
Жилищным Кодексом РФ предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта:
- На счете регионального оператора (в «общем котле»
- На специальном счете
В чем разница между специальным счетом и «общим котлом»?
На специальном счете аккумулируются средства собственников жилья, проживающих только в одном многоквартирном доме, и эти средства могут быть использованы на ремонт только этого дома. В доме, где открыт специальный счет, решением всех вопросов, связанных с капитальным ремонтом, собственники жилья должны заниматься самостоятельно, начиная от организации начисления взносов и доставки квитанций, заканчивая выбором подрядных организаций, согласованием смет и выполнением самих строительно-монтажных работ.
Принцип «общего котла» заключается в следующем: средства, полученные от собственников в одних домах, региональный оператор может использовать на возвратной основе для финансирования капитального ремонта в других домах. Если дом находится в «общем котле», региональный оператор (Фонд) аккумулирует денежные средства собственников, обеспечивает начисление взносов, печать и доставку квитанций, привлекает подрядчиков, финансирует и контролирует выполнение работ.
Сколько домов в Свердловской области выбрали специальный счет?
Отметим, что в Свердловской области большинство собственников делают выбор в пользу «общего котла». Но в регионе есть дома, в которых открыт специальный счет. Их на сегодняшний день насчитывается около 4 тысяч, что составляет порядка 14% от общего количество домов, включенных в Региональную программу.
Можно ли изменить способ накопления средств?
Собственники в любой момент могут изменить способ накопления средств на капитальный ремонт на основании решения общего собрания. Перевод средств со специального счета в фонд регионального оператора осуществляется в течение месяца. Возможен и обратный переход – но это решение вступает в силу по истечении одного года с момента направления его региональному оператору. Если, в то время, когда средства копились на счете регионального оператора, в доме были сделаны те или иные работы по капитальному ремонту, то собственники не смогут перейти на спецсчет, пока не рассчитаются за уже выполненные Фондом работы. Это вполне логично. Ремонт сделан, значит, он должен быть оплачен. При этом собственники могут на общем собрании принять решение об увеличении размер взноса на капремонт и выплатить долг более оперативно.
В чем плюсы и минусы специального счета?
Плюсы:
- Возможность проведения капитального ремонта дома раньше указанных Региональной программой сроков по мере износа конструктивных элементов, инженерных систем, при условии, что собрано достаточное количество денежных средств;
- Возможность полного контроля хода капитального ремонта собственниками жилья
Далеко не во всех домах есть активный Совет дома, а также грамотный и опытный председатель, который готов взять на себя решение многих вопросов, связанных не только с открытием специального счета, но и с дальнейшим проведением ремонтных работ в доме. Еще раз подчеркнем, что главная особенность формировании фонда на специальном счете в том, что все бремя ответственности за организацию капитального ремонта целиком ложится на собственников. Жители самостоятельно должны:
- Организовать начисление и учет взносов за капремонт (то есть выбрать компанию, которая будет заниматься этим. Как правило, это либо расчетный центр, либо управляющая компания, либо ТСЖ);
- Вести претензионно-исковую работу с соседями-неплательщиками
- Выбирать подрядную организацию, которая займется ремонтом, заключать с ней договор;
- Контролировать соблюдение сроков и качества выполняемых ремонтных работ, а также целевое использование собранных денежных средств.
То есть если в доме нет активных жителей, то специальный счет открывать бессмысленно? А если жители все-таки примут решение в пользу специального счета?
Специалисты Фонда капитального ремонта проводили опрос среди жителей Свердловской области. Спрашивали, почему собственники жилья выбирают специальный счет? По результатам опроса 60% респондентов выбрали вариант – жители желают самостоятельно распоряжаться накопленными денежными средствами. Но одного желания для того, чтобы специальный счет правильно функционировал и приносил собственникам жилья результаты недостаточно.
Топ-5 неблагоприятных ситуаций, с которыми могут столкнуться жители домов, где открыт специальный счет:
1) Маленький дом – большие проблемы. Жители маленького двухэтажного, двухподъездного дома приняли решение копить на капитальный ремонт на специальном счете, но не задумались над тем, что сбор по дому за год – не превышает 20-250 тысяч рублей при условии, что все собственники вовремя, без задержек вносят денежные средства. Приближается срок проведения капитального ремонта, а нужной суммы на ремонт не хватает. Конечно, есть вариант привлечения заемных кредитных средств, но, как показывает практика, собственники неохотно на него соглашаются, так как не готовы нести дополнительные расходы. Капремонт в плановые сроки не проводится и, согласно жилищному законодательству (п. 7 ст. 189 ЖК РФ), дом переходит в «общий котел».
2) Жители запамятовали. Бывают случаи, когда собственники по каким-то причинам забывают о том, что приближаются сроки капитального ремонта дома – не собирают общее собрание, не определяют объемы работ, не выбирают подрядчика и т.п. В итоге ремонт не проводится, и дом переходит в «общий котел». Например, в 2020, согласно утвержденному Краткосрочному плану, в 26 дома, где открыт спецсчет, должен был быть выполнен капитальный ремонт. Статистика по домам, в которых Фонд является владельцем специального счета, показывает, что только в 1 из 10 домов собственники смогли организовать ремонтные работы. По остальным 9 домам капитальный ремонт не выполнен.
3) Спецсчет есть – квитанций нет. Жители приняли решение об открытии специального счета, но не выбрали организацию, которая займется учетом и начислением взносов, печатью и доставкой квитанций. Соответственно, квитанции собственники не получают, со временем образуется задолженность. Когда собираемость по дому составляет менее 50%, и собственники не принимают никаких действий для ее повышения, согласно закону (п. 8-9 ст. 173 ЖК РФ), дом переходит со спецсчета в «общий котел». После этого, платежные агенты Фонда начинают формировать жителям квитанции, в которых учитываются долги за предыдущие периоды. И в итоге собственникам приходят платежки с большим долгом, который они обязаны погасить.
4) Выполнение работ, не предусмотренных Жилищным Кодексом и областным законом о капитальном ремонте. Если случаи, когда в домах, где открыт специальный счет, собственники проводили работы, не относящиеся к капитальному ремонту – устанавливали в своих квартирах новые унитазы, пластиковые окна, ставили счетчики потребления энергоресурсов и т.п. Данные действия противозаконны.
5) Отсутствие качественного контроля за капремонтом многоквартирного дома. Собственники жилья в большинстве своем не являются экспертами в строительно-монтажных работах, не разбираются в технологии производства работ. Без привлечения экспертов достаточно тяжело контролировать качество ремонта.
Есть позитивные примеры выполнения капремонта в домах на спецсчетах? Жителям каких домов можно посоветовать перейти на специальный счет?
Есть дома на спецсчетах, где все налажено и никаких вопросов не возникает. Но таких домов достаточно мало.
Если вы проживаете в новостройке, если в доме есть активные, ответственные жители, создан Совет дома, выбран председатель Совета, который разбирается в жилищном законодательстве и готов заниматься решением всех возникающих вопросов, тогда можно делать выбор в пользу открытия специального счета.
Источник
Спецсчет для взносов на капитальный ремонт: «плюсы» и «минусы»
Одно из двух: общий котел или свой котелок?
Известно, что Жилищный кодекс РФ позволяет выбрать только один из двух способов формирования фонда капитального ремонта – «общий котел» или специальный счет (спецсчет). В первом случае единый фонд формируется один на всех, собственники вносят взносы, а Фонд капитального ремонта Калининградской области (ФКР) регулирует выполнение капитальных ремонтов на всех многоквартирных домах (МКД) домах, которые платят взносы в «общий котел».
Если собственники решили сами накапливать деньги на капремонт только своего дома, контролировать их расходование, выбирать банк и подрядчиков, нужно переходить на спецсчет. Решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ОСС) и оформляется протоколом. Это довольно сложно, поэтому ФКР разработал примерные формы необходимых документов, которые можно скачать с сайта Фонда капитального ремонта . Протокол передается владельцу специального счета.
Одно из трех: выбираем владельца
Владелец – это юридическое лицо, которое выполняет все операции с деньгами на счете по решению собрания собственников. Вариантов выбора три (см. части 2 и 3 ст. 175 ЖК РФ). Во-первых, управляющие данным домом товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный кооператив (ЖК). Второй вариант – управляющая организация, с которой у собственников заключен договор управления. И наконец (если нет ТСЖ и вы не готовы к сотрудничеству с УК), владельцем спецсчета может стать региональный оператор, то есть тот самый ФКР, который ведет «общий котел». Только ваши деньги он будет «вести» отдельно, в выбранном вами банке и исключительно на основании решений ОСС вашего дома. Владельца счета выбирает общее собрание собственников. Кроме того, нужно выбрать банк, где будет открыт счет, из списка российских банков, размещенного на сайте Центробанка России. Это в какой-то степени гарантирует, что ненадежные банки отсеяны, но все равно, это очень ответственный шаг, потому что все банковские риски собственники принимают на себя.
Что дальше, и где наши деньги?
Теперь нужно официально уведомить регионального оператора (он же – ФКР) об изменении способа накопления. Если вы владельцем выбран регоператор, достаточно предоставить оригинал протокола общего собрания с решением собственников изменить способ формирования фонда капремонта. ФКР сам откроет счет в выбранном вами банке или сам выберет банк, если собрание собственников почему-то не определилось с выбором банка. Если же владельцем спецчета будет ТСЖ, жилищный кооператив или управляющая компания, нужно направить почтой или принести лично в ФКР заверенные копии протокола и договора с банком об открытии специального счета. Чем скорее документы попадут в ФКР, тем лучше, потому что принятое собственниками решение по закону вступает в силу через три месяца именно с этого момента.
В пятидневный срок после решения собственников в силу региональный оператор переведет ранее уплаченные взносы из «общего котла» на специальный счет.
Плюсы и минусы
Все права у собственников. Вы накапливаете только для себя, сами управляете своими деньгами и ремонтом. Капительный ремонт можно провести в любое время, и не ждать срока, указанного в региональной программе (конечно, если накоплена нужная сумма или дом взял кредит). Невозможно нецелевое расходование: владелец счета не может распорядиться ни об одной операции без решения общего собрания. Кроме того, банк обязан контролировать целевое расходование денег (ст.177 ЖК РФ), и перечень разрешенных операций жестко регламентирован. Можно направлять на счет можно дополнительные средства, например, годовые проценты банка, пени с неплательщиков, перерасчет за неоказанные услуги или некачественные ресурсы.
С другой стороны, и вся ответственность – на собственниках.
Если по региональной программе срок капитального ремонта подойдет, перенести его на «попозже» из-за нехватки денег невозможно! Иначе собранные средства автоматически перейдут в «общий котел». Кроме того, придется самим выступить техническим заказчиком, определить сроки капремонта, заниматься подготовкой сметы, техническим надзором и, в конце концов, проверкой качества работ.
И еще два риска. Во-первых, даже если владелец спецсчета – региональный оператор, ответственность за расчет взносов, печать и доставку платежек лежит на собственниках. Можно заключить договор с любой фирмой, оказывающей такие услуги, и даже с ФКР, но эти услуги будут платные. В то время как в «общем котле» платежки печатает и рассылает регоператор без дополнительных затрат со стороны собственников. Второй риск – вернуться в «общий котел» из-за неплательщиков. Все данные об уплате взносов по капремонту поступают в государственную жилинспекцию (ГЖИ). При задолженности по дому свыше 50 процентов начинается процедура перехода в «общий котел».
Любые детали того, как открыть специальный счет и работать с ним, можно узнать, обратившись в Специализированную некоммерческую организацию Калининградской области «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» по адресу г. Калининград, ул. Уральская, 18. тел. 99-49-93, 57-06-07, 30-35-41, 30-35-42, 30-35-44.
Текст- газета «Городской управдом»
Мы в соцсетях
Контакты
г. Калининград, ул. Эпроновская, 1
Часы работы: с 10:00 до 20:00
© Финансовая грамотность населения 2013-2021г.
Источник