Спецсчет капитального ремонта многоквартирных домов плюсы

Специальный счет: плюсы и минусы

Как можно накапливать денежные средства на капитальный ремонт?

Жилищным Кодексом РФ предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта:

• На счете регионального оператора (в «общем котле»
• На специальном счете

В чем разница между специальным счетом и «общим котлом»?

На специальном счете аккумулируются средства собственников жилья, проживающих только в одном многоквартирном доме, и эти средства могут быть использованы на ремонт только этого дома. В доме, где открыт специальный счет, решением всех вопросов, связанных с капитальным ремонтом, собственники жилья должны заниматься самостоятельно, начиная от организации начисления взносов и доставки квитанций, заканчивая выбором подрядных организаций, согласованием смет и выполнением самих строительно-монтажных работ.

Принцип «общего котла» заключается в следующем: средства, полученные от собственников в одних домах, региональный оператор может использовать на возвратной основе для финансирования капитального ремонта в других домах. Если дом находится в «общем котле», региональный оператор (Фонд) аккумулирует денежные средства собственников, обеспечивает начисление взносов, печать и доставку квитанций, привлекает подрядчиков, финансирует и контролирует выполнение работ.

Сколько домов в Свердловской области выбрали специальный счет?

Отметим, что в Свердловской области большинство собственников делают выбор в пользу «общего котла». Но в регионе есть дома, в которых открыт специальный счет. Их на сегодняшний день насчитывается около 4 тысяч, что составляет порядка 14% от общего количество домов, включенных в Региональную программу.

Можно ли изменить способ накопления средств?

Собственники в любой момент могут изменить способ накопления средств на капитальный ремонт на основании решения общего собрания. Перевод средств со специального счета в фонд регионального оператора осуществляется в течение месяца. Возможен и обратный переход – но это решение вступает в силу по истечении одного года с момента направления его региональному оператору. Если, в то время, когда средства копились на счете регионального оператора, в доме были сделаны те или иные работы по капитальному ремонту, то собственники не смогут перейти на спецсчет, пока не рассчитаются за уже выполненные Фондом работы. Это вполне логично. Ремонт сделан, значит, он должен быть оплачен. При этом собственники могут на общем собрании принять решение об увеличении размер взноса на капремонт и выплатить долг более оперативно.

В чем плюсы и минусы специального счета?

Плюсы:

• Возможность проведения капитального ремонта дома раньше указанных Региональной программой сроков по мере износа конструктивных элементов, инженерных систем, при условии, что собрано достаточное количество денежных средств;
• Возможность полного контроля хода капитального ремонта собственниками жилья

Далеко не во всех домах есть активный Совет дома, а также грамотный и опытный председатель, который готов взять на себя решение многих вопросов, связанных не только с открытием специального счета, но и с дальнейшим проведением ремонтных работ в доме. Еще раз подчеркнем, что главная особенность формировании фонда на специальном счете в том, что все бремя ответственности за организацию капитального ремонта целиком ложится на собственников. Жители самостоятельно должны:

• Организовать начисление и учет взносов за капремонт (то есть выбрать компанию, которая будет заниматься этим. Как правило, это либо расчетный центр, либо управляющая компания, либо ТСЖ);
• Вести претензионно-исковую работу с соседями-неплательщиками
• Выбирать подрядную организацию, которая займется ремонтом, заключать с ней договор;
• Контролировать соблюдение сроков и качества выполняемых ремонтных работ, а также целевое использование собранных денежных средств.

То есть если в доме нет активных жителей, то специальный счет открывать бессмысленно? А если жители все-таки примут решение в пользу специального счета?

Специалисты Фонда капитального ремонта проводили опрос среди жителей Свердловской области. Спрашивали, почему собственники жилья выбирают специальный счет? По результатам опроса 60% респондентов выбрали вариант – жители желают самостоятельно распоряжаться накопленными денежными средствами. Но одного желания для того, чтобы специальный счет правильно функционировал и приносил собственникам жилья результаты недостаточно.

Топ-5 неблагоприятных ситуаций, с которыми могут столкнуться жители домов, где открыт специальный счет:

1) Маленький дом – большие проблемы. Жители маленького двухэтажного, двухподъездного дома приняли решение копить на капитальный ремонт на специальном счете, но не задумались над тем, что сбор по дому за год – не превышает 20-250 тысяч рублей при условии, что все собственники вовремя, без задержек вносят денежные средства. Приближается срок проведения капитального ремонта, а нужной суммы на ремонт не хватает. Конечно, есть вариант привлечения заемных кредитных средств, но, как показывает практика, собственники неохотно на него соглашаются, так как не готовы нести дополнительные расходы. Капремонт в плановые сроки не проводится и, согласно жилищному законодательству (п. 7 ст. 189 ЖК РФ), дом переходит в «общий котел».

2) Жители запамятовали. Бывают случаи, когда собственники по каким-то причинам забывают о том, что приближаются сроки капитального ремонта дома – не собирают общее собрание, не определяют объемы работ, не выбирают подрядчика и т.п. В итоге ремонт не проводится, и дом переходит в «общий котел». Например, в 2020, согласно утвержденному Краткосрочному плану, в 26 дома, где открыт спецсчет, должен был быть выполнен капитальный ремонт. Статистика по домам, в которых Фонд является владельцем специального счета, показывает, что только в 1 из 10 домов собственники смогли организовать ремонтные работы. По остальным 9 домам капитальный ремонт не выполнен.

3) Спецсчет есть – квитанций нет. Жители приняли решение об открытии специального счета, но не выбрали организацию, которая займется учетом и начислением взносов, печатью и доставкой квитанций. Соответственно, квитанции собственники не получают, со временем образуется задолженность. Когда собираемость по дому составляет менее 50%, и собственники не принимают никаких действий для ее повышения, согласно закону (п. 8-9 ст. 173 ЖК РФ), дом переходит со спецсчета в «общий котел». После этого, платежные агенты Фонда начинают формировать жителям квитанции, в которых учитываются долги за предыдущие периоды. И в итоге собственникам приходят платежки с большим долгом, который они обязаны погасить.

4) Выполнение работ, не предусмотренных Жилищным Кодексом и областным законом о капитальном ремонте. Если случаи, когда в домах, где открыт специальный счет, собственники проводили работы, не относящиеся к капитальному ремонту – устанавливали в своих квартирах новые унитазы, пластиковые окна, ставили счетчики потребления энергоресурсов и т.п. Данные действия противозаконны.

5) Отсутствие качественного контроля за капремонтом многоквартирного дома. Собственники жилья в большинстве своем не являются экспертами в строительно-монтажных работах, не разбираются в технологии производства работ. Без привлечения экспертов достаточно тяжело контролировать качество ремонта.

Есть позитивные примеры выполнения капремонта в домах на спецсчетах? Жителям каких домов можно посоветовать перейти на специальный счет?

Есть дома на спецсчетах, где все налажено и никаких вопросов не возникает. Но таких домов достаточно мало.

Если вы проживаете в новостройке, если в доме есть активные, ответственные жители, создан Совет дома, выбран председатель Совета, который разбирается в жилищном законодательстве и готов заниматься решением всех возникающих вопросов, тогда можно делать выбор в пользу открытия специального счета.

Источник

Создание спецсчета капитального ремонта для МКД

Сейчас все больше жильцов многоквартирных домов хотят выйти из фонда капитального ремонта региональных операторов и создать для каждого отдельного МКД специальный счет, чтобы иметь возможность управлять своими денежными средствами по собственному усмотрению и контролировать процесс проведения капремонта. Поэтому многие управляющие компании интересуются алгоритмом действий и законными основаниями для осуществления этой задачи.

Формирование специального счета

Согласно ст.170 Жилищного кодекса, формироваться фонд капитального ремонта МКД может:

• на специальном счете
• на счете регионального оператора

Изначально фонды капремонта создаются на счетах региональных операторов (Приказ Минстроя РФ №41/пр от 07.02.2014 г.), поэтому от жильцов МКД никаких действий для этого не требуется. Но чтобы сменить фонд капитального ремонта, необходимо путем проведения общего собрания собственников помещений в МКД и принятия соответствующего решения выбрать способ накопления денежных средств на специальном счете. Решение будет утверждено, если за него проголосует не менее 2/3 участников общего собрания жильцов дома согласно п.1.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ.

Решение о переводе денежных средств со счетов региональных операторов на спецсчета должно быть принято не позднее 6 месяцев со дня опубликования региональной программы капитального ремонта, к которой относится многоквартирный дом. В аналогичный период требуется отправить копию протокола ОСС региональному оператору. Общее собрание собственников помещений в МКД решает следующие вопросы касательно проведения капитального ремонта:

• сумму ежемесячного взноса
• список услуг и/или работ
• сроки проведения
• владельца специального счета
• банк, в котором будет открыт специальный счет

Сумма ежемесячного взноса, список ремонтных работ/услуг и сроки проведения капремонта должны полностью соответствовать регламенту региональной программы. В качестве владельца специального счета по сбору средств для капитального ремонта может быть назначена управляющая компания, которая осуществляет управление МКД, согласно ст.175 ЖК РФ. Банк, в котором может быть открыт специальный счет, должен обладать уставным капиталом не меньше 20 миллиардов рублей.

Преимущества специальных счетов

Формирование фондов на специальных счетах обладает целым рядом преимуществ:

• разрешается начисление процентов на хранящиеся в банке денежные средства для проведения капитального ремонта.
• любой собственник помещений в МКД может получить интересующую его информацию о сумме денежных средств и операциях по нему.
• в рамках регионального законодательства может быть установлен лимит денежной суммы, по достижении которой общее собрание жильцов МКД может принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов.
• денежные средства полностью защищены по законодательству от нелегальных операций благодаря контролю банка над их расходованием.
• на денежные средства не накладывается взыскание по обязательствам владельца счета, если они не связаны с капремонтом.
• денежные накопления не входят в конкурсную массу при банкротстве владельца счета.

Как поменять способ формирования фонда капитального ремонта

Если жильцы МКД не довольны способом формирования фонда капремонта, то они могут изменить его в любое время на основании решения проведенного собрания. Если жильцы решили перевести свои денежные средства на специальный счет, то их решение в пятидневный срок необходимо отправить региональному оператору.

Но решение это вступит в законную силу только по прошествии 2 лет согласно ч.5 ст.173 ЖК РФ. А до этого момента оплата по-прежнему будет поступать на счет регионального оператора. Однако по усмотрению регионов этот период может быть уменьшен. Например, Мосгордума приняла поправки к закону, которые сокращают период перевода денежных средств со счетов региональных операторов на спецсчета с 2 лет до 3 месяцев.

Главным условием для перевода денежных накоплений со счетов региональных операторов на спецсчета выступает отсутствие задолженностей собственников помещений в МКД за капитальный ремонт, а также непогашенных кредитов и займов.

В целом же алгоритм перехода на специальные счета выглядит следующим образом:

1. Жильцы МКД инициируют и проводят общее собрание, на котором решением не менее 2/3 голосов выбирают способ перевода денежных накоплений на проведение капитального ремонта со счетов региональных операторов на спецсчет.
2. Этим же решением выбирается банк, где открывается спецсчет, сумма ежемесячных взносов, перечень работ/услуг и сроки проведения капремонта.
3. В качестве владельца счета избирается управляющая компания, которая осуществляет деятельность по управлению этим домом.
4. Утвержденное решение и протокол ОСС отправляется в адрес регионального оператора в течение 5 дней с момента принятия этого решения.
5. В эти же сроки необходимо уведомить ГЖИ о создании спецсчета, назначении управляющей компании в качестве его владельца и переводе денежных средств на него.
6. Ждете 2 года или меньшего периода, оговоренного в региональном законодательстве, для вступления в законную силу решения общего собрания собственников помещений в МКД.

Провести общее собрание собственников и решить любой вопрос по капитальному ремонту дома гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».

Источник

Зачем нужен спецсчет на капремонт и как его открыть

Москвичи стали получать платежки со строчкой «капремонт» с 1 июля 2015 года. Перечисленные средства формируются на счетах регионального оператора фонда капитального ремонта, также их можно копить на специальных счетах. В столице каждый десятый дом перешел на самостоятельное накопление средств на таких счетах (по данным на 2017 год).

О том, как перейти на спецсчет, выбрать банк и оператора, как можно использовать эти средства, кому выгоднее копить самостоятельно, а кому платить в общий котел — в коротких карточках.

Какие счета бывают. Что выбрать — собственный и общий котел?

Cобственники многоквартирных домов, согласно Жилищному кодексу, могут выбрать один из двух способов, который позволит распоряжаться собранными средствами на капремонт. Жильцы имеют право создать спецсчет для своего дома или перечислять деньги региональному оператору — в общий котел.

«Схему работы регионального оператора можно сравнить с общим котлом, когда собранные населением средства расходуются на ремонт всех домов региона, без привязки к тому, в каком корпусе проживали плательщики», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Когда собственники формируют этот фонд на спецсчете, в случае ремонта банк перечисляет денежные средства по указанию владельца счета.

Кто может открыть счет. ТСЖ, ЖСК или управляющая компания

Сейчас открыть спецсчет можно только на юридическое лицо — ТСЖ, ЖСК или управляющую организацию, осуществляющую управление МКД на основании договора. Однако распоряжаться деньгами могут исключительно жители на основании решения собрания собственников. Собственный счет также можно открыть на регионального оператора.

«Основная сложность — определить, на кого открывать спецсчет и как обеспечить его высокую наполняемость. Если взносы собственников не поступают на спецсчет, его могут закрыть, а накопленные средства автоматически перевести регоператору», — разъясняет президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН), Никита Чулочников.

Как выбрать банк и условия открытия спецсчета

В России существуют десятки кредитных организаций, где можно открыть и обслуживать спецсчет на капремонт. Их список опубликован на сайте Центробанка. Все они соответствуют требованиям к размеру капитала, установленным Жилищным кодексом и законом «О Фонде содействия реформированию ЖКХ».

Крупнейшие банки Сбербанк и ВТБ не берут деньги за открытие и обслуживание счета, но некоторые предоставляют такие услуги на платной основе. Поэтому прежде чем определиться с выбором финансовой организации, где будет открыт спецсчет, нужно уточнить условия его открытия. Чтобы деньги не сгорали от инфляции, так называемый неснижаемый остаток на расчетных счетах можно перевести на депозит с начислением на него процентов.

В некоторых случаях за открытие специального счета и его обслуживание придется платить — обычно в договоре прописывается пункт, согласно которому банк может снять необходимую для обслуживания сумму, уточняет Литинецкая. По ее словам, стоимость открытия не превышает нескольких тысяч рублей.

Как открыть спецсчет

Для начала нужно провести собрание собственников многоквартирного дома (ОСС). На нем большинство должно принять решение о переходе на спецсчет, выбрать кредитную организацию, оператора счета (юрлицо), определить размер ежемесячного взноса на капремонт (он должен быть не ниже минимального в регионе). Если ОСС приняло положительное решение, то владелец счета открывает его в соответствующем банке, направив заявление (не позднее чем через 15 дней), а также уведомляет об этом Мосжилинспекцию и регионального оператора (в течение пяти дней после принятия решения).

«Перейти от общего котла к специальному счету, открытому собственниками на конкретный дом, сегодня проще, чем несколько лет назад. При этом отказаться от спецсчета для капремонта по конкретному дому в пользу общего котла куда проще и быстрее по времени. В первом случае переход займет три месяца, во втором — всего месяц», — отмечает Литинецкая.

Подробные рекомендации и примеры документов для проведения собрания собственников жилья по вопросам, связанным с капремонтом, обычно размещены на сайтах региональных отделений фонда капремонта.

Главная сложность при переходе от сборов региональному оператору на спецсчет заключается в обеспечении кворума собственников. Необходимо, чтобы на общем собрании как минимум половина плюс один голос были за новую схему отчислений. Кроме того, сложности возникают с определением размера взносов на специальный счет: жильцы могут быть не согласны с озвученной суммой, поэтому нужного количества голосов не наберется, говорит Литинецкая.

Плюсы и минусы: мому подойдет собственный счет, а кому общий котел?

Переход на спецсчет выгоден, в первую очередь, жителям вчерашних новостроек, а также владельцам объектов с дорогим ремонтом и инженерными системами, с размером взноса выше среднего, считает Никита Чулочников. В новых домах капремонт планируется еще не скоро, и важно сохранить и приумножить накопленные на него средства, поясняет он. «Возможный риск — это снижение ставок при размещении средств на короткий период (дает возможность оперативно тратить, например на капремонт протекшей весной кровли) и банкротство кредитно-финансовой организации», — предостерегает Чулочников.

Основная выгода в переходе на спецсчет, по мнению Чулочникова, в том, что собранную сумму можно потратить на свой дом вне зависимости от финансовой ситуации в региональном фонде капремонта. «Главное преимущество работы со специальным счетом заключается в том, что вам не придется годами ждать ремонта, проводимого по графику. Как только будет накоплена нужная сумма, собранием собственников можно решить вопрос о необходимости выполнения капремонта», — говорит Литинецкая. Причем владельцы жилья свободны при выборе подрядной организации: это может быть конкретная компания либо подрядчик выбирается на конкурсной основе, добавляет она.

Котловой способ интересен жителям старого жилфонда, особенно в несерийных зданиях в плотной застройке центра города, считает Чулочников. «Утрата проектной документации на дом, многослойные, запутанные инженерные сети и необходимость нестандартного подхода к организации работ могут сильно удорожить их проведение. Для накопления нужной суммы необходим высокий тариф и сбор средств в течение многих лет. Ни то ни другое немногочисленные жители среднеэтажного дома сделать не в состоянии. Только котловые накопления позволят им своевременно провести капремонт, не дожидаясь аварийного состояния здания», — убежден Чулочников.

Котловой способ, по мнению Литинецкой, для собственников более прост и поэтому привлекателен: работа с региональным оператором освобождает собственников от необходимости управлять расходами, заниматься поиском подрядчиков и пр.

Источник