Способы накопления средств для капитального ремонта многоквартирных домов

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Судебная практика – это совокупность решений судов (в первую очередь высших) по различным категориям дел, играет роль вспомогательного источника права, восполняя пробелы, существующие в законодательстве.

ПРАВА ПОТРЕБИТЕЛЕЙ

Люди практически каждый день покупают какие-либо товары и услуги, но не всегда эти покупки оказываются надлежащего качества. Рассказываем, как защитить свои права, если покупка оказалась плохого качества, и вернуть свои деньги.

Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании должны принять решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта. В ст. 170 ЖК РФ предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта.  Первый предполагает накопление взносов на капитальный ремонт на специальном счете одного многоквартирного дома (далее — формирование фонда капитального ремонта на специальном счете).

 Второй предусматривает перечисление собственниками помещений взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора капитального ремонта (централизованная система капитального ремонта, так называемый общий котел) (далее — формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора). Региональный оператор создается в каждом регионе России (их количество может быть больше одного) в организационно-правовой форме некоммерческой организации — фонда. Региональный оператор принимает на себя обязанность по обеспечению реализации капитального ремонта в соответствии с региональной программой и его финансирование за счет средств собираемых на счете регионального фонда капитального ремонта. При таком способе формирования средств на проведение работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов могут использоваться средства взносов собственников помещений одних домов на проводимый ремонт в других домах. В этом и заключается суть котлового способа накопления средств на капитальный ремонт.

Региональный оператор выставляет собственникам платежные документы на оплату взносов или поручает это право на основании договора иным организациям, выполняет функции технического заказчика (разрабатывает проектно-сметную документацию, отбирает в установленном нормативным правовым актом субъекта РФ порядке подрядную организацию для проведения капитального ремонта, обеспечивает контроль за проведением работ и приемку выполненных работ, их финансирование).

Субъект РФ несет субсидиарную ответственность за ненадлежащее исполнение возложенных на регионального оператора обязанностей по капитальному ремонту перед собственниками помещений многоквартирного дома. Контроль за формированием и расходованием фонда капитального ремонта, деятельностью регионального оператора возложен на органы государственной жилищной инспекции. Максимальный срок, в течение которого собственники обязаны принять решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, составляет шесть месяцев с даты опубликования региональной программы капитального ремонта. Максимальный срок наступления обязанности собственников уплачивать взнос на капитальный ремонт составляет восемь месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем опубликования указанной программы. При этом субъект РФ может сократить эти сроки своим нормативным правовым актом.

За один месяц до окончания установленного срока для выбора способа формирования фонда капитального ремонта (если жильцы многоквартирного дома к этому времени не выбрали его самостоятельно) орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений для принятия такого решения.

Если способ управления не выбран или не реализован, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта многоквартирного дома на счете регионального оператора. В повестку общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа формирования фонда капитального ремонта обязательно должны быть включены следующие вопросы: 1) выбор одного из способов формирования фонда капитального ремонта:  формирование фонда капитального ремонта на специальном счете;  формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.  Обратите внимание: вопросы 2–4 обязательно включаются в повестку собрания с указанием, что они рассматриваются только в случае выбора способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете. 2) определение размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ; 3) определение владельца специального счета (владельцами специального счета в соответствии со ст. 175 ЖК РФ могут быть ТСЖ, ТСН, ЖСК, региональный оператор, управляющая организация); 4) выбор кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет. Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем 20 млрд руб. В случае если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует вышеуказанным требованиям, вопрос о выборе кредитной организации, в которой

будет открыт специальный счет, считается переданным на усмотрение регионального оператора. Специальный счет для формирования фонда капитального ремонта может быть открыт в российских кредитных организациях, величина капитала которых составляет не менее чем 20 млрд руб. А если владелец специального счета — региональный оператор, то к этому требованию добавляется еще одно требование к кредитной организации: осуществление ею деятельности на территории данного региона. Кредитные организации, в которых региональный оператор открывает счет, выбираются на конкурсной основе, и к ним предъявляются такие же требования по величине капитала. Кроме этого, предусмотрена возможность открытия региональным оператором счетов в финансовых органах субъектов РФ. Банк России ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным ч. 2 ст. 176 ЖК РФ, на своем официальном сайте в Интернете.

Перечень таких банков можно найти и на сайте государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Владелец специального счета в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета обязан представить в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятии решений, предусмотренных п. 1–4 вышеуказанной повестки, и справки банка об открытии специального счета.

Выбранный способ формирования фонда капитального ремонта должен быть реализован в срок, установленный органом государственной власти субъекта РФ, но не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования утвержденной в установленном законом субъекта РФ порядке региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта. При выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, владельцами которого являются ТСЖ, ЖСК или иной специализированный кооператив, управляющая организация — данные организации в указанный срок должны открыть специальный счет в выбранном собственниками банке.

Специальный счет открывается банком при предъявлении документов, предусмотренных банковскими правилами, в том числе оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Специальный счет открывается на имя лица, указанного в решении общего собрания. Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений многоквартирного дома, который признан в установленном порядке аварийным, подлежащим сносу или реконструкции (см. постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»), а также собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, в отношении которого принято решение о его изъятии для государственных или муниципальных нужд.

После вступления в силу Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, появилась возможность отсрочить начало уплаты взносов на капитальный ремонт до пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта. Капитальный ремонт общедомового имущества многоквартирного дома выполняется на основании решения общего собрания собственников помещений по предложению ТСЖ, ЖСК, управляющей организации или регионального оператора. Если таких решений не принято в соответствующие сроки — на основании решения органа местного самоуправления, который тем самым берет инициативу на себя. Решение во всех случаях принимается по перечню работ, срокам их проведения, источникам финансирования, смете расходов на капитальный ремонт.

В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым ими решением в определенные ими сроки, собственники могут на общем собрании принять решение о дополнительном взносе на капитальный ремонт общего имущества. Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по вопросу проведения капитального ремонта общего имущества в этом доме должно быть определено лицо, которое от имени всех собственников будет участвовать в приемке выполненных работ и подписывать соответствующие акты.

Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома может принять решение о привлечении кредита (займа) на выполнение капитального ремонта, порядке его погашения, уплате процентов. В соответствии с ч. 1 ст. 173 ЖК РФ способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, если меньший срок не установлен законом субъекта РФ (ч. 5 ст. 173 ЖК РФ). Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 173 ЖК РФ).

Источник

Фонд капитального ремонта и способы его формирования

Капитальный ремонт рано или поздно требуется каждому многоквартирному дому. А вот на какие средства он проводится, как и где можно откладывать на него деньги, какие работы проводятся в рамках капремонта, знают не все. Сегодня поговорим об этом.

Что такое фонд капитального ремонта

Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ добавил в Жилищный кодекс РФ раздел 9 «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Появились понятия

фонда капитального ремонта,
региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах,
регионального оператора капитального ремонта,
специального счёта,

которые изменили принципы проведения капремонта в МКД. Начнём с определения фонда капитального ремонта и его целей.

Фондом капитального ремонта считаются накопления собственников в целях проведения капремонта многоквартирного дома.

Ч. 3 ст. 170 ЖК РФ устанавливает право собственников выбрать один из двух способов формирования фонда капитального ремонта:

На специальном счёте.
На счёте регионального оператора.

Способ формирования фонда капремонта собственники определяют на общем собрании. Количество голосов, необходимое для принятия такого решение – более 50% от общего числа голосов собственников помещений МКД.

Собственники помещений в МКД обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт на основании платёжных документов, предоставляемых региональным оператором или организацией, которой они поручили открытие спецсчёта (ч. 1 ст. 169 ЖК РФ).

Фонд капитального ремонта формируется за счёт:

взносов на капремонт собственников помещений в МКД;
пени;
процентов за пользование средствами, находящимися на спецсчёте или счёте регионального оператора;
доходов, полученных от размещения средств фонда капремонта;
средств финансовой поддержки;
кредитных и заёмных средств, привлечённых собственниками помещений на проведение капитального ремонта.

На что можно расходовать средства фонда капитального ремонта

На деньги фонда капитального ремонта можно провести работы и организовать услуги по проведению капитального ремонта в МКД. К таким работам и услугам относятся:

ремонт внутридомовых инженерных систем;
ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации;
ремонт лифтовых шахт;
ремонт крыши и подвальных помещений;
утепление и ремонт фасада;
ремонт фундамента;
установка общедомовых приборов учёта потребляемых ресурсов.

То есть если собственники решат поменять газовые трубы, расположенные на фасаде дома, такие работы можно организовать за счёт средств фонда капитального ремонта. А вот сделать косметический ремонт подъездов на деньги фонда капремонта не получится.

Формирование фонда капитального ремонта на специальном счёте

Если собственники помещений в МКД выбрали специальный счёт в качестве способа формирования фонда капитального ремонта, на общем собрании они должны определить:

Размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт. Сумма такого взноса не может быть меньше, чем минимальный размер взноса на капремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ.
Владельца специального счёта.
Кредитную организацию, в которой будет открыт спецсчёт. Требования к банкам ужесточились в апреле этого года, поэтому перед выбором кредитной организации, проверьте её на соответствие новым правилам.

Образец повестки дня общего собрания собственников МКД о выборе формирования фонда капитального ремонта:

Владельцем специального счёта может быть ТСЖ, ЖК, ЖСК или управляющая организация, осуществляющие управление многоквартирным домом (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ).

Специальный счёт в качестве способа формирования фонда капитального ремонта предпочтительно выбирать новостройкам или домам, в которых капитальный ремонт был проведён недавно. В таком случае собственники успеют накопить на специальном счёте сумму, необходимую для проведения капремонта.

Важно знать, что собственники помещений в МКД могут накапливать средства на капремонт только на одном специальном счёте. Управляющие организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК не могут аккумулировать деньги, полученные от собственников на капремонт на специальном счёте организации.

Если управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК, будет размещать средства на капремонт на своём счёте, её привлекут к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.8 КоАП РФ – выдадут предупреждение или выпишут штраф. Для должностного лица сумма штрафа составит от 500 до 1 000 рублей, для юридического лица – от от 5 000 до 10 000 рублей.

Фонд капитального ремонта на счёте регионального оператора

Региональным оператором капитального ремонта считается созданное в форме фонда юридическое лицо, которое занимается организацией и проведением капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Регионального оператора формирует субъект РФ, на территории которого нужно осуществлять деятельность. Если вы не знаете, какой региональный оператор работает в вашем регионе, информацию можно найти в ГИС ЖКХ.

Функции регионального оператора регулируются ст. 180 ЖК РФ. Так, он:

собирает взносы на капитальный ремонт;
открывает специальные счета;
совершает операции по специальным счетам;
выступает техническим заказчиком работ по капремонту;
финансирует расходы;
взаимодействует с местными властями.

Перечень обязанностей регоператоров представлен в ч. 2 ст. 182 ЖК РФ.

Отметим, что регионального оператора в качестве способа формирования фонда капитального ремонта лучше выбрать собственникам помещений в домах, которым проведение капремонта понадобится в ближайшее время. На специальном счёте деньги на все необходимые работы собственники скопить не успеют, а регоператору необходимую сумму можно будет возвращать постепенно после проведения капремонта.

Если собственники помещений в МКД приняли решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, региональный оператор передаёт новому владельцу спецсчёта все имеющиеся у него сведения, связанные с формированием фонда (ч. 7 ст. 173 ЖК РФ).

Изменение способа формирования фонда капремонта

Согласно ч. 1 ст. 173 ЖК РФ, собственники помещений в МКД в любой момент могут принять на общем собрании решение о смене способа формирования фонда капитального ремонта.

Если на проведение капремонта в доме, где собственники приняли решение изменить способ его формирования, были предоставлены заём или кредит, которые не погашены на дату принятия решения о смене способа формирования фонда капитального ремонта, сменить его можно будет только после полного погашения задолженности (ч. 2 ст. 173 ЖК РФ).

В случае, когда собственники решили перевести свои денежные средства на специальный счёт, они должны в пятидневный срок уведомить об этом регионального оператора. Но такое решение вступит в силу только через год после направления регоператору решения ОСС (ч. 5 ст. 173 ЖК РФ), и в течение пяти дней после его вступления в силу региональный оператор перечислит средства фонда капитального ремонта на спецсчёт.

Если же собственники решили перевести накопленные средства со специального счёта на счёт регионального оператора, такое решение вступит в силу через один месяц после направления владельцу спецсчёта решения общего собрания собственников помещений в МКД (ч. 6 ст. 173 ЖК РФ). В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения владелец специального счёта перечислит средства фонда капремонта на счёт регионального оператора.

Провести общее собрание собственников и решить любой вопрос по капитальному ремонту дома гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».

Источник