Средства фонда реформирования для ремонта многоквартирных домов

Капремонт за счет средств фонда содействия реформированию ЖКХ: новые правила – 2017

Губин Виталий

Как известно, ранее согласно Закону N 185-ФЗ средства финансовой поддержки за счет Фонда содействия реформированию ЖКХ выделялись на проведение будущего капитального ремонта МКД. В 2017 году в силу новых Правил предоставления финансовой поддержки за счет средств государственной корпорации – Фонда содействия реформированию ЖКХ на проведение капитального ремонта МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.01.2017 N 18 (далее – Правила), предполагается предоставление управляющим МКД поддержки в связи с уже выполненными работами. Из настоящей статьи можно получить общее представление о том, как получить бюджетные средства, а также узнать об их расходовании управляющим домом согласно новому порядку.

Капремонт за счет средств фонда. Цели предоставления финансовой поддержки

Если ранее финансовая поддержка предоставлялась на финансирование определенных услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД до их оказания и (или) выполнения, то теперь средства фонда предоставляются на возмещение части расходов:

– на уплату процентов за пользование займом или кредитом, полученным в валюте РФ и использованным в целях оплаты услуги (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД (за исключением неустойки (штрафа, пени) за нарушение условий такого договора);

– на оплату услуг и (или) работ по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, осуществленных в ходе оказания и (или) выполнения услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД.

Обратите внимание: средства предоставляются на возмещение части расходов, а не на финансирование тех или иных работ. То есть первоначально расходы должны быть осуществлены (точнее, должен быть проведен ремонт, а также при необходимости должен быть заключен договор займа и сумма займа должна быть использована на оплату выполненных работ по капитальному ремонту).

Размер и условия предоставления финансовой поддержки

Размер финансовой поддержки для каждого дома ограничен одновременно следующими показателями:

– 50% общей стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

Дом может получить финансовую поддержку, если:

– он не признан аварийным;

– его возраст составляет от 5 до 60 лет;

– он оснащен ОПУ тепловой и электрической энергии, по которым рассчитывается плата за коммунальные услуги непрерывно в течение года, предшествующего дате утверждения (актуализации) региональной или иной программы и (или) утверждения краткосрочного плана;

– капитальный ремонт не финансируется за счет средств регионального оператора, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт собственников помещений другого МКД (то есть ремонт проводится лишь в пределах суммы взносов, фактически уплаченных региональному оператору собственниками помещений конкретно этого дома).

В регионе должны быть утверждены региональная или иная программа капитального ремонта общего имущества и (или) краткосрочный план реализации программы, содержащие:

– перечень МКД, в отношении которых планируется предоставление поддержки;

– виды работ по капитальному ремонту;

– срок окончания работ в МКД, в отношении которых планируется предоставление финансовой поддержки за счет средств фонда, не позднее 01.11.2017;

– планируемую стоимость работ;

– размер и источники финансирования ремонта с указанием средств ТСЖ, собственников помещений, региональных операторов, средств бюджетов, средств фонда, кредитных средств с указанием размера процентной ставки и срока, на который предоставляется кредит.

Оплата работ

Финансовая поддержка за счет средств фонда на возмещение расходов на оплату услуг и (или) работ по энергосбережению предоставляется:

– при условии выполнения в составе работ, входящих в перечень из ч. 1, 2 ст. 166 ЖК РФ, мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности из числа включенных в перечень таких мероприятий, утвержденный фондом по согласованию с Минстроем;

– при условии уменьшения в результате выполнения этих мероприятий расходов на оплату коммунальных ресурсов (тепловой энергии на отопление и ГВС по данным ОПУ, электрической энергии в объеме, равном разнице между объемом потребления по показаниям ОПУ и суммой объемов потребления по показаниям ИПУ) не менее чем на 10% по каждому дому.

По каждому дому должен быть предусмотрен перечень мероприятий по энергосбережению, должны быть установлены значения целевых показателей экономии ресурсов (указываются в региональной программе или краткосрочном плане ее реализации), а также размер расходов на коммунальные ресурсы за базовый год и плановый размер расходов на коммунальные ресурсы после проведения капитального ремонта.

Размер поддержки для каждого дома ограничен следующей “вилкой”: от двукратного до четырехкратного размера годовой экономии расходов на оплату коммунальных ресурсов, названных выше, в зависимости от достигнутого значения целевого показателя экономии расходов на оплату коммунальных ресурсов (подробный алгоритм расчета приведен в п. 8, 9 Правил).

Уплата процентов по кредитному договору

Поддержка предоставляется в размере прогнозных расходов на уплату процентов за весь срок действия кредитного договора, но не более чем на пять лет, из расчета 100% ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на дату принятия фондом решения о предоставлении финансовой поддержки.

Для получения средств фонда необходимо представить письмо заимодавца (кредитной организации) о намерении выдать заем (кредит) ТСЖ, ЖК, ЖСК, УК для проведения капитального ремонта (письмо прилагается к заявке, которую подает в фонд орган власти субъекта РФ).

Обратите внимание! Такие формулировки, как планируемая стоимость работ, намерение кредитной организации выдать кредит, указание в региональной программе (краткосрочном плане ее реализации) средств фонда в качестве источника финансирования, а также тот факт, что в решении о проведении капитального ремонта должен быть оговорен порядок использования средств финансовой поддержки за счет средств фонда, указывают на то, что на момент направления субъектом РФ заявки в фонд ремонт еще не проведен, кредитный договор не заключен.

Предоставление финансовой поддержки за счет средств фонда

Фонд перечисляет средства субъекту РФ на основании представленных документов, подтверждающих:

– выполнение капитального ремонта;

– достижение значений целевых показателей экономии расходов на коммунальные ресурсы;

– привлечение кредитов (займов) для проведения капитального ремонта.

Документы в фонд должны быть представлены не позднее 01.12.2017. Причем фонд проводит проверку документов и только затем перечисляет деньги. Если документы не будут представлены вовремя, средства финансовой поддержки на возмещение расходов, связанных с проведением ремонта конкретного дома, не будут выделены.

Поступившие средства субъект РФ распределяет между муниципальными образованиями, претендующими на них в соответствии с заявкой на предоставление финансовой поддержки. В течение 14 дней после получения денег ОМСУ принимает решение о распределении сумм между домами и уведомляет УК, ТСЖ, ЖК, ЖСК о выделении определенных денежных средств.

В течение 30 дней со дня получения уведомления ТСЖ, ЖК, ЖСК, УК направляют в Орган местного самоуправления (ОМСУ):

– информацию о банковских счетах ТСЖ, ЖК, ЖСК, УК с указанием их реквизитов;

– решение общего собрания членов некоммерческого объединения граждан или собственников помещений о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД. Указанное решение также должно содержать порядок использования средств полученной финансовой поддержки (пп. “б” п. 42 Правил).

Данные документы являются основанием для перечисления ОМСУ средств финансовой поддержки на банковские счета ТСЖ, ЖК, ЖСК, УК. Здесь возникают следующие вопросы:

– на какой счет должны быть перечислены средства финансовой поддержки (на расчетный счет управляющего МКД или специальный счет, открытый для формирования фонда капитального ремонта общего имущества);

– какое решение о проведении капитального ремонта имеется в виду;

– какой порядок использования средств полученной финансовой поддержки могут установить собственники помещений своим решением?

Счет для зачисления средств фонда

Прежде всего ни Закон N 185-ФЗ, ни Жилищный кодекс не требуют, чтобы средства бюджетов, полученные за счет средств фонда, зачислялись на специальный счет, предназначенный для формирования фонда капитального ремонта. Начиная с 2017 года средства финансовой поддержки, предоставленной в соответствии со ст. 191 ЖК РФ, образуют фонд капитального ремонта (ч. 1 ст. 170 ЖК РФ). В свою очередь, в ст. 191 ЖК РФ идет речь о средствах федерального бюджета, бюджета субъекта РФ, местного бюджета, выделяемых в порядке и на условиях, которые предусмотрены федеральными законами, законами субъектов РФ, муниципальными правовыми актами соответственно. Выделение же рассматриваемых нами средств фонда регулируется постановлением Правительства РФ. Поэтому полагаем, что средства финансовой поддержки зачисляются на расчетный счет управляющего МКД.

Решение о проведении ремонта

Что касается решения о проведении капитального ремонта, представляется, речь идет о решении, на основании которого был проведен ремонт, часть стоимости которого компенсируется за счет средств фонда. Еще раз подчеркнем, что на момент поступления денежных средств ОМСУ ремонтные работы уже выполнены (этот факт является основанием для перечисления средств из фонда субъекту РФ). Следовательно, уже на этапе принятия такого решения необходимо поставить на голосование порядок использования финансовой поддержки, которая планируется к получению.

Вспомним, что управляющий МКД или региональный оператор (в зависимости от способа формирования фонда капитального ремонта) обязан направить собственникам помещений предложение о проведении ремонта за шесть месяцев до наступления года, в котором региональной программой запланирован ремонт, а решение собственники должны принять не позднее чем через три месяца после получения предложения (см. ст. 189 ЖК РФ). Одним из вопросов, выносимых на голосование, является источник финансирования ремонта. Как следует из пп. “д” п. 11 Правил, средства фонда должны быть указаны в качестве такового в региональной программе, значит, и решение должно быть принято собственниками с учетом этого факта. Однако вряд ли получится соблюсти сроки, названные в ч. 3, 4 ст. 189 ЖК РФ, в то же время ч. 2 данной статьи дает собственникам право в любой момент принять решение о проведении капитального ремонта (например, уже после принятия фондом решения о выделении субъекту РФ средств финансовой поддержки).

Порядок использования средств фонда

Итак, на момент получения финансовой поддержки за счет средств фонда управляющим МКД работы уже должны быть выполнены и даже должен быть определен показатель экономии расходов на коммунальные ресурсы. Какой же порядок использования средств фонда вправе выбрать собственники помещений? Учитывая, что средства фонда фигурировали в качестве источника финансирования работ, вариантов немного. Так, если подрядчик согласился подождать до получения денежных средств из фонда, под порядком использования средств фонда следует понимать их перечисление подрядчику в погашение задолженности. Если подрядчику заплатила УК за счет собственных средств, средства фонда должны остаться в ее распоряжении (фактически имеет место предоставление рассрочки или беспроцентного займа).

Уплата процентов по договору кредита (займа)

Обратите внимание, что согласно п. 44 Правил для получения средств финансовой поддержки на возмещение расходов на уплату процентов по кредиту управляющий должен представить ОМСУ не только названные выше реквизиты счета и решение общего собрания о проведении ремонта, но и документы, подтверждающие уплату таких процентов (причем уплата процентов не является условием перечисления средств фондом субъекту РФ). Из буквального толкования нормы неясно, в какой именно сумме должно быть подтверждена уплата процентов:

– в полном объеме (обязательства по кредитному договору погашены полностью);

– в объеме предоставленной за счет средств фонда финансовой поддержки (с учетом лимита срока и процентной ставки это может быть меньшая сумма по сравнению с предыдущим вариантом);

– ежемесячно в размере каждого текущего платежа (что может давать право на получение от ОМСУ средств в той же сумме в пределах выделенного объема).

Налогообложение

Согласно абз. 5 пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ к средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, в виде средств бюджетов, выделяемых осуществляющим управление домом ТСЖ, ЖК, ЖСК, УК на долевое финансирование проведения капитального ремонта МКД в соответствии с Законом N 185-ФЗ (код вида поступления в отчете о целевом использовании средств данному виду финансирования не присвоен). При этом, повторим, ранее всегда средства финансовой поддержки выделялись до проведения работ. Теперь же средства целевого финансирования выделяются на компенсацию уже осуществленных расходов, однако это не должно стать основанием для признания их налогооблагаемыми доходами, естественно, при условии что ранее осуществленные расходы не были включены в расчет налоговой базы управляющего МКД.

Для целей исчисления НДС необходимо исходить из того, что поступление средств фонда после даты выполнения работ (момента реализации) фактически в их оплату не порождает налоговых последствий. В свою очередь, реализация работ по капитальному ремонту подлежит обложению НДС, если только УК отказалось от освобождения от налогообложения, предусмотренного пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ.

ПРИМЕР 1. Собственники помещений формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого является УК, управляющая домом. Собственниками было принято решение о проведении капитального ремонта за счет накопленных на спецсчете сумм (900 000 руб.) и средств фонда (100 000 руб.) (стоимость работ – 1 000 000 руб.). Согласно предварительной договоренности с подрядчиком, подтвержденной в дальнейшем в контракте, 10% стоимости работ подлежат оплате с отсрочкой на полгода.

После проведения работ и подтверждения всех условий предоставления поддержки от ОМСУ на расчетный счет УК было зачислено 100 000 руб.

УК применяет ОСНО и не отказывалась от налоговых льгот по НДС.

В рабочем плане счетов УК:

– к счету 20 “Основное производство” открыт субсчет 20-5 “Капитальный ремонт”;

– к счету 55 “Специальные счета в банках” открыт субсчет 55-4 “Специальный счет для формирования фонда капитального ремонта”;

– к счету 60 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками” открыт субсчет 60-1 “Расчеты за выполненные работы, оказанные услуги”;

– к счету 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками” открыт субсчет 62-1 “Плата начисленная”;

– к счету 86 “Целевое финансирование” открыты субсчета 86-5 “Фонд капитального ремонта”, 86-6 “Средства поддержки Фонда содействия реформированию ЖКХ”;

– к субсчету 90-1 “Выручка” открыт субсчет второго порядка 90-1-5 “Выручка по капитальному ремонту”;

– к субсчету 90-2 “Себестоимость продаж” открыт субсчет второго порядка 90-2-5 “Себестоимость капитального ремонта”.

В бухгалтерском учете УК будут составлены следующие записи:

ПРИМЕР 2. Согласно решению общего собрания ТСЖ заключило с банком, в котором открыт специальный счет для формирования фонда капитального ремонта, кредитный договор, по которому банк предоставляет товариществу 700 000 руб. на капитальный ремонт общего имущества, процентная ставка – 17% годовых, срок кредита – пять лет. ТСЖ выплачивает банку ежемесячно 17 397 руб. за счет поступлений от собственников помещений на специальный счет.

Общим собранием собственников помещений принято решение о проведении капитального ремонта летом 2017 года, сметная стоимость – 1 500 000 руб., источники финансирования – средства фонда на специальном счете (800 000 руб.) и кредитные средства (700 000 руб.). Решением предусмотрено, что при получении средств финансовой поддержки за счет Фонда содействия реформированию ЖКХ эти суммы зачисляются в фонд капитального ремонта на специальный счет.

Подрядчику был перечислен аванс в размере 30% со специального счета, после приемки работ осуществлен полный расчет (сумма кредита перечислена на расчетный счет ТСЖ).

График платежей за первые три месяца после выдачи кредита выглядит так (в целях упрощения суммы округлены до целых чисел).

Впоследствии ТСЖ были выделены и перечислены средства финансовой поддержки из Фонда содействия реформированию ЖКХ в размере 192 380 руб. (ключевая ставка ЦБ РФ равна 10%).

В рабочем плане счетов ТСЖ:

– к счету 20 “Основное производство” открыт субсчет 20-5 “Капитальный ремонт”;

– к счету 55 “Специальные счета в банках” открыт субсчет 55-4 “Специальный счет для формирования фонда капитального ремонта”;

– к счету 60 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками” открыты субсчета 60-1 “Расчеты за выполненные работы, оказанные услуги”, 60-2 “Авансы выданные”;

– к счету 86 “Целевое финансирование” открыты субсчета 86-5 “Фонд капитального ремонта”, 86-6 “Средства поддержки Фонда содействия реформированию ЖКХ”, 86-7 “Задолженность по финансированию выполненного капитального ремонта”.

В бухгалтерском учете ТСЖ будут составлены следующие записи:

Для реализации рассмотренных в статье Правил Фонд содействия реформированию ЖКХ должен принять несколько документов, регламентирующих порядок взаимодействия участников процесса. Надеемся, что в них будут прояснены многие спорные моменты. Главное, что нужно понимать: выделение средств фонда на ремонт конкретного дома предполагает наличие заинтересованности управляющего домом, собственников помещений, ОМСУ, региональных властей. Только их слаженная работа в самые сжатые сроки позволит получить компенсацию. Для управляющего данные средства являются целевым финансированием, не увеличивающим налоговые обязательства.

“Жилищно-коммунальное хозяйство, бухгалтерский учет и налогообложение”

Источник