КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ: ОСНОВНЫЕ ВОПРОСЫ

Действующее российское законодательство не содержит положений, однозначно регламентирующих процесс эксплуатации зданий и сооружений.

Поэтому на практике возникает множество вопросов: кто, когда и как должен производить капитальный ремонт нежилых строений, а также кто несет за это ответственность?

Что такое капитальный ремонт?

Исходя из п. 1 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (ГСК) капитальный ремонт является видом градостроительной деятельности.

Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 статьи 1 ГСК).

Для целей бухгалтерского учета объект капитального строительства выступает объектом основных средств и «содержание объекта основных средств осуществляется с целью поддержания эксплуатационных свойств указанного объекта посредством его технического осмотра и поддержания в рабочем состоянии. Восстановление объекта основных средств может осуществляться посредством ремонта, модернизации и реконструкции» (Приказ Минфина России от 13.10.2003 №91н «Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств»).

Кто должен осуществлять капитальный ремонт?

По общему правилу статьи 210 Гражданского кодекса (ГК) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Риск случайной гибели или повреждения имущества также лежит на собственнике этого имущества (статья 211 ГК).

В соответствии с п. 1 статьи 616 ГК у арендодателя существует обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Когда должен осуществляться капитальный ремонт здания?

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 №921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» (Постановление) государственный учет объектов капитального строительства независимо от их назначения и принадлежности осуществляется по единой для РФ системе учета. Технический паспорт служит документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.

Плановая техническая инвентаризация объектов учета в силу п. 8 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденная Постановлением, проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических документах не реже одного раза в 5 лет.

Осуществление мероприятий, направленных на нормальную эксплуатацию нежилых помещений по всей вероятности может быть переложено на арендатора или иное лицо. Однако передача столь серьезной функции должна быть соответствующим образом оформлена и, в частности, определены лица, ответственные за эксплуатацию данного объекта.

Капитальный ремонт, произведенный за счет арендатора в нарушение положений договора и п. 1 статьи 616 ГК, в соответствии с которыми обязанность по осуществлению капитального ремонта лежала исключительно на арендодателе, повлечет за собой среди неблагоприятные налоговые последствия для арендатора.

Согласно п. 1 статьи 252 НК расходами в целях налогообложения прибыли признаются обоснованные, экономически оправданные и документально подтвержденные затраты, понесенные налогоплательщиком. Следовательно, если в договоре аренды проведение капитального ремонта арендатором не предусмотрено, а он производится за его счет, то такие расходы не могут быть признаны в налоговом учете обоснованными и экономически оправданными.

Согласно статье 612 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Довольно часто между арендатором и арендодателем установлена обязанность арендодателя производить капитальный ремонт помещений, занимаемых арендатором, но не обозначено, в какие сроки необходимо это делать. При этом каких-либо внешних признаков для проведения капитального ремонта может и не быть. Тогда лишь собственник – арендодатель, полностью несет ответственность за правильную эксплуатацию объекта капитального строительства. В его же обязанности входит предупреждение арендатора о каких-либо особенностях эксплуатации передаваемого объекта и ознакомление со всей технической документацией на данный объект.

Обязан ли собственник проводить капитальный ремонт?

Законодательство о градостроительной деятельности среди прочих регулирует отношения «по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов» (п. 1 статьи 4 ГСК). В то же время в ГСК нет ни одной нормы, обязывающей собственника нежилого помещения следить за его техническим состоянием.

Единственным документом, когда-либо регулирующим вопрос проведения тех или иных мероприятий в отношении нежилых объектов, является Постановление Государственного комитета Совета Министров СССР по делам строительства от 29.12.73 №279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Положение).

Согласно п. 1.1 Положения система планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений представляет собой совокупность организационно-технических мероприятий по надзору, уходу и всем видам ремонта, осуществляемых в плановом порядке, является обязательной при проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений.

Производственные здания и сооружения в процессе эксплуатации должны находиться под систематическим наблюдением инженерно-технических работников, ответственных за сохранность этих объектов, а результаты всех видов осмотров оформляются актами, в которых отмечаются обнаруженные дефекты, а также необходимые меры для их устранения с указанием сроков выполнения работ (п. п. 2.1, 2.4, 2.13 Положения).

Минимизировать риск случайного обрушения или иных нарушений в нормальной эксплуатации зданий также призваны их обязательные очередные общие технические осмотры, которые проводятся 2 раза в год — весной и осенью для выявления возможных повреждений в результате атмосферных и других воздействий.

Из вышесказанного следует, что собственник обязан предпринимать указанные меры, направленные на нормальную эксплуатацию объекта.

Источник

Капитальный ремонт зданий

Капитальный ремонт зданий

Капитальный ремонт зданий представляют собой такие работы, в процессе которых проводится замена и усиление изношенных конструкций, деталей зданий и сооружений или их замена на более прогрессивные и экономичные, что улучшают эксплуатационные возможности объектов, за исключением полной замены или замены основных конструкций, срок службы которых является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты, все виды стен здания, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей и др.). Ремонт зданий и сооружений производят в целях восстановления их внешнего вида, исправности несущих конструкций и инженерных сетей.

Получите смету за 1 день бесплатно:

Оставьте заявку

Наш оператор позвонит вам и проконсультирует по всем вопросам!

Капитальный ремонт здания представляет собой выполнения работ, который подразумевает серьезные вмешательства в конструкцию и инженерные системы сооружения. При выполнения данных работ проводится усиление несущих элементов, перекрытий и перегородок. Также капитальный комплексный ремонт зданий включает в себя частичную или полную замену оборудования, коммуникационных систем и т. д. Капитальный ремонт зданий и сооружений проводиться на объектах любого типа, начиная многоквартирными домами и заканчивая промышленными комплексами. Внедрение современных технологий, использование новейших материалов – все это дает возможность продлить эксплуатационный ресурс того или иного сооружения на несколько десятков лет.

В капитальный ремонт зданий и сооружений входят следующие работы:

• перекладывание и усиление фундаментов, восстановление гидроизоляции, отмостки и дренажной системы;
• ремонт стен, перекладка карнизов, парапетов, выступающих частей стен и приямков, усиление и замена колонн;
• дополнительная теплоизоляция;
• ремонт и замена перегородок;
• укрепление и замена стропильной системы, настилка новой кровли, восстановление и замена выступающих за пределы кровли элементов вентиляционных и дымовых труб, водосточных систем;
• ремонт и замена межэтажных и чердачных перекрытий;
• замена окон, дверей, внутренняя и наружная отделка;
• замена и усовершенствование систем канализации, отопления, снабжения водой, теплом, газом и электроэнергией;
• благоустройство территории.

Капитальный ремонт нежилого здания

Одной из важных особенностей капремонта, согласно действующему российскому законодательству, становится то, что при его проектировании рассматриваются отдельные инженерные системы здания и его элементы конструкции.

Так, к примеру, капитальный ремонт административного здания предполагает выполнение работ по восстановлению:

• фасада;
• инженерных систем (водо-, тепло-, газо-, электроснабжения и канализации);
• кровли;
• фундамента;
• подвальных помещений;
• лифтового оборудования.

Такой подход к выполнению работ становится определяющим для порядка дальнейшего ввода объекта в эксплуатацию. Теперь после того как капитальный ремонт офисного здания или другого объекта будет закончен, сдача-приёмка будет оформлена на каждый из видов работ без выдачи обобщающего акта. Таким способом удается полностью исключить ошибочное принятие объекта как полностью отремонтированного.

Стоимость капитального ремонта здания

Главной задачей для компании СПО Индустрии демократичный подход к ценообразованию и индивидуальный подход к каждому заказчику. Поэтому расчет стоимости ремонта проводится в индивидуальном порядке. На его цену влияют такие особенности, как

Стоимость капитального ремонта здания за м2 определяется исходя из таких факторов, как:

• перечень и объём выполняемых работ;
• сроки реализации проекта;
• количество привлечённых сотрудников, единиц спецтехники;
• стоимость поставляемых стройматериалов;
• технические характеристики здания;
• состояние строительных конструкций и инженерных систем до начала ремонта.

Ориентировочные расценки на услуги по капитальному ремонту зданий в Москве:

Стоимость выполнения работ по капитальному ремонту	цена за 1 м2 в руб.
Фундамент	от 900
Стены и колонны	от 590
Перегородки	от 390
Кровля	от 1 390
Фасады (очистка, штукатурка, шпатлёвка, грунт, покраска)	от 590

Для того чтобы наши специалисты смогли выполнить точный расчёт, провести анализ объекта и оперативно подготовить коммерческое предложение для вас, позвоните менеджеру компании «СПО Индустрия». Мы сможем сделать вам действительно выгодное предложение.

Источник

Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома?

Многоквартирные жилые здания, предназначенные для комфортного существования граждан страны, нуждаются в уходе за ними. Каждая инженерная коммуникация или строительная конструкция имеет свой срок эксплуатации и в случае не выполнения профилактических мероприятий может прийти в негодность, что влечёт за собой аварийные ситуации с различной степени тяжести последствиями.

Изношенность жилья говорит о том, что ремонтными работами текущего характера здесь не обойтись. Необходимо выполнять капитальный ремонт жилых зданий.

Понятие капремонта многоквартирных домов

По техническому определению капитальный ремонт это процесс, направленный на улучшение состояния всего строения с внутренними коммуникационными сетями. Во время проведения такого класса действия проводится восстановление отдельных частей общедомового имущества, которые в нём нуждаются.

При выполнении капремонта происходит замена, частичная или полная, некоторых элементов входящих в перечень оборудования дома. Или происходит реконструкционные мероприятия, направленные на повышения функционала элементов здания до нормативных показателей.

Необходимость проведения КР жилого здания регулируется на законодательном уровне. Производство работ может быть инициировано при износе каменного дома в пределах 30-70%. Для деревянных зданий предел изношенности составляет 65%.

В зависимости от объёма выполнения задания, который планируется провести, существует определённая классификация КР:

1. Комплексного исполнения, который проводится на всех элементах МЖД.
2. Частичного вида, включающий в себя восстановление отдельных элементов здания. Такими работами считается частичная смена труб внутренних сетей, объём которой превышает количество производимых по текущему ремонту действий. Выполняется при отсутствии достаточных средств на производство КР.
3. Внедрение новых технических средств, направленных на экономию природных ресурсов или на повышение уровня комфортности для жильцов.

На основании Постановления 271 Правительства РФ[1], вступившего в силу в 2012 году, расходы по выполнению капремонтов возложены на владельцев жилищ, проживающих в данном жилье. Контролируют соблюдение сроков исполнения действий региональные власти.

Перечень видов работ капремонта

Все МЖД оснащены техническими паспортами, которые существуют с момента введения его в эксплуатацию. В процессе пользования домом в этот документ вносятся данные о выполнениях улучшений всех видов – текущего и капитального. Отображается текущее состояние конструктивных элементов здания и внутренних коммуникаций. Сведения берутся из актов обследования жилых домов, которые составляются на основаниях обязательных осенне-весенних обходов.

Перечень выполнение капремонта прописан в приложении №8 ФЗ№170[2], его можно распределить по элементам.

На фасаде и наружных стенах

К ним относятся:

• утепление, восстановление гидроизоляции;
• ремонт фактурного слоя штукатурки;
• восстановление облицовочного слоя;
• покраска по основанию;
• герметизация межпанельных и осадочных швов;
• монтаж окон и дверей, относящихся к общему имуществу дома;
• восстановление балконных плит;
• мероприятия по усилению козырьков над входами в подъезды или подвалы;
• перемена оконных отливов и водосточных труб.

Капремонт внутридомовых коммуникационных сетей

1. Холодного и горячего водоснабжения.
   • Мероприятия на водомерном узле и общедомовом оборудовании.
   • Замена разводящих магистральных труб и стояков, согласно балансовой принадлежности.
   • Реконструкция, связанная с системой пожаротушения.
2. Системы водоотведения.
   • Работы на выпусках из дома.
   • Замена стояков и фановых труб.
   • Смена клапанов и фасонных частей на общедомовых системах.
3. Систем централизованного отопления.
   • Работы, связанные с заменой разводящих магистралей и стояков, с соблюдением балансовой принадлежности.
   • Смена запорной арматуры, установленной на общедомовых сетях.
   • Монтаж отопительных приборов, установленных в местах для общего пользования и в муниципальном жилье.
   • Работы на оборудовании ИТП.

1. Систем газообеспечения.
   • Смена запорной и регулировочной аппаратуры на разводящих магистралях.
   • Замена полная или частичная труб подающих магистралей по акту принадлежности.
2. Электроснабжения
   • Действия по реконструкции ГРЩ.
   • Реконструкция системы освещения мест общего пользования.
   • Ремонт или замена внутренней проводки до квартирных приборов учёта.

Состав работ по ремонту общей кровли

• частичная смена стропил, мауэрлатов, обрешёточных досок;
• утепление чердачного перекрытия;
• действия по реконструкции слуховых окон;
• утепление и восстановление основного слоя чердачного перекрытия;
• полная замена примыканий и коньков;
• монтаж покрытия из штучных и рулонных материалов;
• реконструкция оголовков дымовых и вентиляционных труб;
• восстановление кровельных ограждений.

Ремонт подвальных помещений общего имущества

1. Оштукатуривание, утепление и гидроизоляция стен, пола и потолка помещения.
2. Замена дверей, окон в общедомовых подвалах.
3. Восстановление продухов и приямков.
4. Мероприятия по восстановлению герметизации вводных труб инженерных коммуникаций и дренажной системы.
5. Ремонт отмостки.

Перечень выполняемого регламента может быть откорректирован. Решение о внесении изменений в официальный перечень происходит на региональном уровне.

Для осуществления капитального ремонта владельцы квартир производят ежемесячные отчисления определённой суммы, которая начисляется на основании рассчитанного тарифа. Действующий тариф на КР разнится в каждом субъекте. Отчисления аккумулируются в специально созданном фонде собственного МЖД или перечисляются на счёт регионального оператора. Оба варианта сбора средств на КР легитимны.

Собранные средства не могут быть истрачены на действия текущего характера. Во внутренних помещениях допустимо производство работ за счёт средств КР только в случае нанесённых повреждений, случившихся в результате замены труб в рамках проведения капремонта.

Контроль за выполнением задания по КР производят Минстрой, управление ЖКХ, специалисты фонда капремонта и представитель МЖД.

Источник