Срок гарантии капитального ремонта мкд

Статья 182. Обязанности регионального оператора по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

Статья 182. Обязанности регионального оператора по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 182 ЖК РФ

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ в часть 1 статьи 182 настоящего Кодекса внесены изменения

1. Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета, за счет иных не запрещенных законом средств.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ в часть 2 статьи 182 настоящего Кодекса внесены изменения

2. Региональный оператор в целях обеспечения оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязан:

1) в сроки, предусмотренные частью 3 статьи 189 настоящего Кодекса, подготовить и направить собственникам помещений в многоквартирном доме предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта;

2) обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта, утвердить проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;

3) привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры, предусматривающие в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами;

4) контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации;

Информация об изменениях:

Часть 2 дополнена пунктом 4.1 с 30 июля 2017 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 257-ФЗ

4.1) обеспечить установление в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, фактов воспрепятствования проведению работ по капитальному ремонту, в том числе недопуска собственником, лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, либо лицом, выполняющим работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, подрядной организации к проведению таких работ;

Информация об изменениях:

Пункт 5 изменен с 2 декабря 2019 г. — Федеральный закон от 2 декабря 2019 г. N 391-ФЗ

5) осуществлять приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе обеспечить создание соответствующих комиссий с участием представителей органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, ответственных за реализацию региональных программ капитального ремонта и (или) краткосрочных планов их реализации, и (или) органов местного самоуправления, лиц, осуществляющих управление данным многоквартирным домом, и представителей собственников помещений в многоквартирном доме;

Информация об изменениях:

Пункт 6 изменен с 30 июля 2017 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 257-ФЗ

6) в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, перечислять денежные средства фонда капитального ремонта на специальный счет или выплачивать собственникам помещений в многоквартирном доме денежные средства, соответствующие долям указанных собственников в фонде капитального ремонта;

7) аккумулировать взносы на капитальный ремонт, уплачиваемые собственниками помещений в многоквартирном доме;

8) вести учет средств, поступивших на счет регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт, отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме, а также с соблюдением иных требований, установленных настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации;

9) представлять своими силами или силами третьих лиц собственнику платежные документы для уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме по адресу нахождения помещения в многоквартирном доме, за капитальный ремонт общего имущества в котором вносится взнос;

10) разместить на своем официальном сайте информацию о правах и об обязанностях собственников помещений в многоквартирном доме и регионального оператора, возникающих в связи с исполнением требований настоящего Кодекса, нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, об организации проведения капитального ремонта, а также иные сведения, перечень которых определяется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства;

11) нести ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за качество оказанных услуг и (или) выполненных работ в течение не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений;

12) исполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 372-ФЗ часть 3 статьи 182 настоящего Кодекса изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 июля 2017 г.

3. К выполнению инженерных изысканий, подготовке проектной документации, осуществлению капитального ремонта объектов капитального строительства региональный оператор обязан привлечь индивидуального предпринимателя или юридическое лицо, являющихся членами соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ часть 4 статьи 182 настоящего Кодекса изложена в новой редакции

4. Законом субъекта Российской Федерации могут быть предусмотрены случаи, при которых функции технического заказчика услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут осуществляться органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) и (или) муниципальными бюджетными и казенными учреждениями (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе — государственными бюджетными и казенными учреждениями, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются муниципальными бюджетными и казенными учреждениями) на основании соответствующего договора, заключенного с региональным оператором.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ часть 5 статьи 182 настоящего Кодекса изложена в новой редакции

5. Привлечение региональным оператором, в частности в случае, предусмотренном частью 3 настоящей статьи, органами государственной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными, муниципальными бюджетными, казенными учреждениями подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ в часть 6 статьи 182 настоящего Кодекса внесены изменения

6. Региональный оператор перед собственниками помещений в многоквартирном доме, формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, несет ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором.

7. Возмещение региональному оператору средств, израсходованных на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в сумме, превышающей размер фонда капитального ремонта, осуществляется за счет последующих взносов на капитальный ремонт собственников помещений в этом многоквартирном доме.

Источник

Какая гарантия должна быть на работы по капитальному ремонту МКД?

Гарантийный срок на выполненные работы по капитальному ремонту многоквартирных домов должен быть не менее 5 лет. Что делать, если гарантийный период в договоре с подрядчиком составляет менее положенного по закону?

Какой закон устанавливает 5-летнюю гарантию на капитальный ремонт дома?

В соответствии с п. 2.11 ст. 182 ЖК РФ гарантия на капитальный ремонт должна составлять не менее 5 лет. Соответствующая норма начала действовать с 20 декабря 2017г. и введена в действие ФЗ №399.
Напомним, что ранее законодательство не устанавливало конкретного гарантийного срока на проведение работ по капитальному ремонту с использованием специального счета. В связи с этим подрядчики определяли продолжительность гарантии на своё усмотрение.

Мы рекомендуем ТСЖ/ЖСК/ЖК/УК обратить внимание на договоры с подрядчиками, в частности на пункт гарантийных обязательств. Договоры, которые были заключены до вступления новой нормы в силу, нужно пересмотреть и в случае, если гарантийный срок составляет менее 5 лет, следует заключить дополнительное соглашение с подрядчиком.

Что делать, если сроки гарантии на капитальный ремонт в договоре с подрядчиком меньше 5 лет?

При выявлении недостатков капитальных работ, выполненных менее, чем 5 лет назад, обслуживающая МКД компания вправе предъявить претензии подрядчику и потребовать их устранения по гарантии, даже, если в договоре прописан и меньший гарантийный срок.

Однако во избежание дальнейших проблем и разбирательств лучше всего сразу внести в договор соответствующий пункт, предусматривающий гарантийные обязательства со стороны подрядчика в течение не менее 5 лет. Еще раз обращаем Ваше внимание, что если договор уже составлен, то нужно заключить дополнительное соглашение с подрядчиком.

Если подрядчик отказывается выполнять свои гарантийные обязательства по выполненному капитальному ремонту в течение 5 лет, рекомендуем обратиться за помощью к юристам. Специалисты компании «Корпорация» помогут Вам разобраться в сложившейся ситуации в соответствии с действующим законодательством, подготовят все необходимые изменения в договор, а при необходимости, представят Ваши интересы в суде.

Источник

О гарантийном сроке на МКД и праве УО действовать от имени жителей

Организациям, управляющим новостройками, нередко приходится спорить с застройщиком об обязанности последнего проводить ремонт дома и сетей в период гарантийного срока на МКД. В июле ВС РФ, разрешая очередной такой спор, сделал важные замечания относительно даты начала течения гарантии и права УО выступать от лица собственников по таким вопросам. Читайте подробности.

УО представляет интересы собственников в рамках исполнения своих обязательств

В рамках дела № А40-217303/2016 о банкротстве застройщика в суд обратилась организация, в 2015 году приступившая к управлению одним из построенных компанией-банкротом многоквартирных домов в Москве.

При приёмке МКД в управление УО обнаружила многочисленные нарушения при строительстве и существенные недостатки, приведшие к ухудшению качества объекта. Жители дома направляли застройщику претензии с требованием об устранении выявленных недостатков, но он на них не отреагировал. В связи с этим УО обратилась в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов к компании-банкроту своего требования в размере 57,5 млн рублей.

Суд первой инстанции назначил строительно-техническую экспертизу дома. Эксперты установили, что качество выполненных работ по строительству не соответствует требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации:

• на вентилируемом фасаде нет герметичности примыкания элементов фасада из-за разрушения либо отсутствия уплотнительных резиновых прокладок;
• нарушено производство работ по теплоизоляции фасада из-за отсутствия неразрывности слоя теплоизоляции;
• нет теплоизоляционного слоя и герметичности стыков элементов системы вентиляции;
• нет системы уравнивания потенциалов систем ХВС и ГВС;
• засорены трубопроводы систем ХВС и ГВС;
• нарушена гидроизоляция подземных этажей здания.

Суд первой инстанции, а за ним апелляционный и кассационный, признали требования УО обоснованными, поскольку претензии участниками строительства в адрес застройщика о наличии недостатков выполненных работ были заявлены в пределах гарантийного срока.

Срок суды исчисляли с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. При этом обоснованность претензий к компании была подтверждена результатами экспертизы, которая и оценила стоимость устранения недостатков в 57,5 млн рублей.

Суды признали правомерными требования УО и отклонили возражения об отсутствии у неё полномочий действовать в интересах собственников квартир. Согласно п. 3.1.30 договора управления, компания должна представлять интересы собственников, делает она это в рамках исполнения своих обязательств. При этом в случае, если недостатки не будут устранены, провести ремонт дома должна будет именно УО и за свой счёт. Поэтому 57,5 млн рублей были включены в реестр требований кредиторов к застройщику.

Претензии к застройщику необходимо подать в течение гарантийного срока на МКД

Застройщик обратился в Верховный суд РФ, который рассмотрел два вопроса:

1. Действительно ли УО могла выступать в суде от имени собственников помещений в МКД.

ВС РФ отметил, что отсутствие в доме ТСЖ не должно приводить к утрате гражданско-правовым сообществом, объединяющим собственников, права на предъявление исков, связанных с общим имуществом. При этом заявление подобного рода исков всеми собственниками затруднительно и не отвечает требованиям процессуальной экономии. Потенциальные издержки, которые будут сопровождать предъявление группового иска, могут быть несоразмерными объёму имущественных благ, полученных в результате восстановления нарушенного права.

Поэтому наиболее рациональным в условиях отсутствия ТСЖ является предоставление возможности заявлять подобные иски через представителя – управляющую организацию. В связи с этим выводы судов о наличии у УО полномочий действовать в интересах собственников помещений являются правомерными.

2. Поданы ли требования к застройщику в период течения гарантийного срока на новый МКД и его элементы.

Положениями ч. ч. 5, 5.1 ст. 7 № 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, на технологическое и инженерное оборудование – три года. По общему правилу он исчисляется с момента передачи участнику долевого строительства объекта, являвшегося предметом договора, например, квартиры. При этом в отношении технологического и инженерного оборудования срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства.

Между правовыми режимами этого оборудования и другого общедомового имущества нет разницы. Поэтому ВС РФ отметил, что по отношению к иному общедомовому имуществу, находящемуся в общей долевой собственности, гарантийный срок тоже начинается со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства и составляет пять лет.

Этого предыдущие суды не учли и ошибочно сослались на регулирование отношений из договора подряда – на гл. 37 ГК РФ. Необходимо же было применить нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и положения гл. 30 ГК РФ. Суды неправильно определили дату начала гарантийного срока – с даты выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Не установили день подписания первого документа о передаче МКД, как это нужно было сделать в соответствии со ст. 7 № 214-ФЗ.

Верховный суд РФ указал на ещё одну существенную ошибку. Суды определили, что срок гарантии на дом составляет пять лет, но не приняли во внимание, что ряд недостатков, указанных в экспертном заключении, относится к инженерному и технологическому оборудованию. Для такого оборудования гарантийный срок меньше – три года (ч. 5.1 ст. 7 № 214-ФЗ).

Помимо этого предыдущие инстанции не проверили, когда на самом деле были выявлены все недочёты в общедомовом имуществе. Исходя из этого ВС РФ отменил все принятые ранее решения и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

На заметку

Вот основные моменты, которые нужно учитывать управляющим организациям перед обращением в суд с иском к застройщику:

1. Управляющая компания должна представлять интересы собственников МКД в судах для исполнения своих обязательств.
2. Чтобы суды признали правомерность требований УО к застройщику, ей необходимо сделать экспертизу, которая оценит стоимость устранения недостатков.
3. Претензии к застройщику подаются в период действия гарантийного срока. Главная задача для УО и судов – правильно его установить.
4. Гарантийный срок на объект долевого строительства – пять лет, на технологическое и инженерное оборудование – три года.
5. Срок гарантии исчисляется с момента передачи участнику долевого строительства объекта, являвшегося предметом договора.
6. В отношении технологического и инженерного оборудования гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства.
7. Для иного общедомового имущества, находящегося в общей долевой собственности, гарантийный срок начинается со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства и составляет пять лет.

Источник