Сроки проведения общих собраний по капитальному ремонту

Статья 189. Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме

Статья 189. Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 189 ЖК РФ

1. Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.

Информация об изменениях:

Часть 3 изменена с 30 июля 2017 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 257-ФЗ

3. Не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, либо региональный оператор (в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта, в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

4. Собственники помещений в многоквартирном доме не позднее чем через три месяца с момента получения предложений, указанных в части 3 настоящей статьи (если более продолжительный срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации), обязаны рассмотреть указанные предложения и принять на общем собрании решение в соответствии с частью 5 настоящей статьи.

Информация об изменениях:

Часть 5 изменена с 30 июля 2017 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 257-ФЗ

5. В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:

1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 190 настоящего Кодекса;

3) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Информация об изменениях:

Статья 189 дополнена частью 5.1 с 30 июля 2017 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 257-ФЗ

5.1. В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:

1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

3) сроки проведения капитального ремонта;

4) источники финансирования капитального ремонта;

5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Информация об изменениях:

Часть 6 изменена с 2 декабря 2019 г. — Федеральный закон от 2 декабря 2019 г. N 391-ФЗ

6. В случае, если в срок, указанный в части 4 настоящей статьи, собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, орган местного самоуправления в течение месяца со дня истечения указанного срока принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта, уведомив собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятом решении, в том числе с использованием системы. В случае возникновения аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера решение по вопросам, предусмотренным пунктами 1 и 2 части 5 настоящей статьи, принимается в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. В указанном случае капитальный ремонт многоквартирного дома осуществляется без его включения в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта и только в объеме, необходимом для ликвидации последствий, возникших вследствие аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера, за счет средств регионального оператора, определенных статьей 185 настоящего Кодекса и законом субъекта Российской Федерации в качестве денежных средств для обеспечения финансовой устойчивости деятельности регионального оператора, и учитывается при ежегодной актуализации региональной программы капитального ремонта.

Информация об изменениях:

Часть 7 изменена с 30 июля 2017 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 257-ФЗ

7. В случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется оказание какого-либо вида услуг и (или) выполнение какого-либо вида работ, предусмотренных для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня получения соответствующего уведомления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления. Решение о капитальном ремонте общего имущества в этом многоквартирном доме принимается в соответствии с частями 3-6 настоящей статьи. В случае, если владелец специального счета не перечислил средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в срок, установленный настоящей частью, региональный оператор, любой собственник помещения в многоквартирном доме, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора. Положения настоящей части не применяются в случае наличия непогашенных кредита и (или) займа, погашение которых осуществляется за счет средств, поступающих на соответствующий специальный счет.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ статья 189 настоящего Кодекса дополнена частью 8

8. В течение десяти дней с даты подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме региональный оператор обязан передать лицу, осуществляющему управление этим многоквартирным домом, копии документов о проведенном капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме (в том числе копии проектной, сметной документации, договоров об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту, актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ) и иные документы, связанные с проведением капитального ремонта, за исключением финансовых документов.

Источник

Собрание собственников помещений по вопросу капитального ремонта

С введением новой обязанности по оплате расходов на выполнение капремонтов собственники квартир озаботились вопросом о том, что же такое капитальный ремонт и каков механизм их участия в контроле над исполнением законодательства о капремонте.

Немногие жильцы знают, что параллельно легализации сборов на капитальный ремонт, были разработаны Методические указания для населения. Целью которых является обучение навыкам формирования фонда капремонта и способов его осуществления. Одним из важных шагов в принятии решений о проведении капитального ремонта является общее собрание собственников.

Форма проведения общих сборов

На основании ЖК РФ общие сходы владельцев жилых квартир имеют полномочия по решению следующих вопросов:

1. Способ наполнения фонда капремонта с назначением ответственной за формирование активов организации.
2. Структура расчёта размера обязательной оплаты.
3. Контроль за ведением спецфонда.
4. Необходимость выполнения капремонта.

Законодательно разрешено проводить собрания явочным порядком или заочно, при условии отсутствия необходимого кворума при открытом сборе. Сложностью в проведении заочного совещания с проведением голосования является необходимость контроля над получением заполненных бюллетеней в регламентные сроки.

Кворум закрепляется при первичном сходе собственников на основании норм прописанных законодательно. Важно понимать, что решением ситуаций, касающихся работ капитального характера, занимаются только собственники жилья, а не ЖСК или ТСЖ.

Правила проведения общих сборов

Как и все мероприятия, которые относятся к волеизъявлению граждан, общие собрания подчиняются правилам, которые состоят в следующем:

• необходимо уведомить каждого собственника о предполагаемом собрании. Способ должен быть оговорен заранее на первичном собрании собственников. Уведомить можно несколькими способами, а именно:
  1. Вручением его каждому заинтересованному лицу под личную подпись.
  2. Через почтовые отправления.
  3. Поместить объявление на информационном стенде.
  4. Путём оповещения по электронной почте.
• непосредственно общее мероприятие, которое оканчивается голосованием по главному вопросу. Результаты голосования фиксируются в протоколе;
• оповещение всех заинтересованных лиц об итогах проведения сходов. Возможен вариант предоставления копии протокола собрания, также не противоречит законодательству оформление выписки из рабочего документа;
• по истечении 10 дней со времени проведения сборов, протокол следует передать в УК для дальнейшего раскрытия информации о проведенном совещании во всех задействованных в этом вопросе госструктурах. Сокрытие протокола сходов совладельцев управляющей компанией преследуется по закону.

Содержание уведомления

Оповещение должно содержать максимальное количество информации о предполагаемом событии. К таковой относятся сведения:

1. Точная дата и время сборов.
2. Определённое место, где будет проведено мероприятие.
3. Форма ведения собрания.
4. Рабочий вариант повестки дня. При этом обозначенная повестка собрания должна согласовываться с данными занесёнными в протокол и бюллетени для голосования.

Способ формирования протокола

Проводя сборы по вопросу проведения капремонта, следует ориентироваться на формирование протокола по следующему принципу:

• организационные моменты – выбор председателя сходов, его секретаря и членов счётной комиссии;
• на основе полученной информации от председателя сборов, определяется способ формирования спецфонда;
  1. В случае выбора спецсчёта для аккумулирования средств следует определиться с владельцем этого счёта и проработать вопросы, которые сопровождают открытие этого счёта. Важно помнить, что выбранное финучреждение должно соответствовать требованиям ЖК РФ[1].
  2. Установление размера взносов, которое может быть минимальным либо увеличенным, в зависимости от решения участников собрания.
  3. Планирование проведения капремонтных работ в многоквартирном доме.
• при последующих сходах совладельцев заслушивается отчёт о проделанной работе;
• дополнительный пункт, для разного рода вопросов, характерных только этому сообществу.

Следует помнить, что протокол это документ, который в случае недовольства жильцов или их несогласия с проводимой работой может быть рассмотрен в надзорных органах или оспорен в суде.

Какие вопросы можно вносить в повестку дня

Поскольку вопрос осуществления капремонта не является исключительно самостоятельным для решения его собственниками жилья, а опирается на предложения Федерального комитета по контролю над капремонтом, то для рассмотрения на общих сходах может быть следующая повестка:

1. Утверждение перечня необходимых капитальных работ или услуг.
2. Ограничение максимального предела стоимости работ.
3. Определение лица, ответственного за приёмку произведенных работ и подписание соответствующих актов.
4. Разделение объектов на общие и частные, и определение порядка использования средств на их ремонт.

Важно помнить, что на основании статьи 189 ЖК РФ[2], собственники обязаны за три месяца с момента поступления предложения от ФК капремонта рассмотреть его и утвердить работу на общих сборах.

Активность собственников многоквартирного жилого дома в принятии управленческих решений по реализации законодательных нормативов в отношении имущества, влияет на комфортность проживания при рациональном использовании средств.

Источник

Сроки проведения общих собраний по капитальному ремонту

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 4 марта 2020 г. N 6644-ОГ/06 О принятии решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме

1. Согласно ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ, если на спецсчете достаточно денег или определен способ финансирования соответствующих мероприятий, собственники помещений в МКД вправе на общем собрании принять решение о проведении капремонта в более ранние сроки, чем предусмотрены региональной программой капремонта.

С другой стороны, ч. 4 ст. 168 ЖК РФ допускает перенос сроков капремонта на более поздний срок или сокращение его объема по решению ОСС помещений в МКД.

Прошу разъяснить, сколько голосов от общего количества голосов в МКД необходимо для принятия на ОСС указанного решения об ускорении либо отложении сроков капремонта общего имущества МКД:

— простое большинство при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (поскольку ч. 1 ст. 46 ЖК РФ специально не установлено иное), либо

— не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД, поскольку оба указанных решения являются решениями о капитальном ремонте общего имущества в МКД, а оно, в свою очередь, согласно п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ требует для утверждения не менее чем 2/3 голосов собственников.

2. Согласно ч. 9, ч. 9.1 ст. 173 ЖК РФ владелец специального счета, получивший уведомление от органа ГЖН о 50% дефиците фактического размера средств ФКР по сравнению с начисленными, и если его взаимодействие с должниками по взносам не привело к положительному результату, обязан инициировать проведение ОСС помещений в данном МКД в целях принятия решения о порядке погашения задолженности. Аналогичная обязанность есть у управляющей организации, если владельцем спецсчета является региональный оператор.

В связи с этим прошу разъяснить:

— какого рода решение может принять ОСС, созванное по указанному поводу?

— какое количество голосов собственников необходимо будет для утверждения данного решения?

3. Согласно ч. 6 ст. 190.1 ЖК РФ собственники помещений в МКД, который требовал проведения капремонта на дату первой приватизации помещения в данном доме, вправе на общем собрании определить то лицо, которое будет от их имени участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по проведению капитального ремонта общего имущества в МКД, в том числе подписывать соответствующие акты.

В связи с этим прошу разъяснить, сколько голосов от общего количества голосов в МКД необходимо для принятия на ОСС указанного решения о наделении лица полномочиями по приемке работ по капремонту:

— простое большинство при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (поскольку ч. 1 ст. 46 ЖК РФ специально не установлено иное),

— квалифицированное большинство — в 50% либо 2/3 от всех голосов (по иным соображениям).

Ответ: Департамент стратегических проектов Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращения, направленные в форме электронного документа от 4 февраля 2020 г. N 132401, от 10 февраля 2020 г. N 132992, от 14 февраля 2020 г. N 133603 (вх. в Минстрое России от 4 февраля 2020 г. N 3909-ОГ, от 10 февраля 2020 г. N 4927-ОГ, от 14 февраля 2020 г. N 5945-ОГ), о разъяснении отдельных положений законодательных актов Российской Федерации и в рамках компетенции сообщает следующее.

В соответствии с Положением о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038, Минстрой России осуществляет выработку и реализацию государственной политики и нормативное правовое регулирование в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, оказывает государственные услуги, управляет государственным имуществом в соответствующей сфере.

Согласно статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме (пункт 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации), поставленным на голосование, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, собственники помещений могут провести капитальный ремонт раньше запланированного региональной программой срока, в таком случае самостоятельно обеспечив его проведение. Израсходовать средства фонда капитального ремонта со специального счета собственники вправе в любое время, приняв решение о капитальном ремонте многоквартирного дома на общем собрании при условии, что на момент вынесения такого решения на специальном счете достаточно средств, или же, если средств на таком счете недостаточно, определить иные способы финансирования.

Согласно части 1 статьи 168 Жилищного кодекса Российской Федерации региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяются предельные сроки проведения собственниками помещений в таких домах и (или) региональным оператором капитального ремонта многоквартирных домов.

Частью 4 статьи 168 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что внесение в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации изменений, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период, осуществляется при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

По вопросу о порядке погашения задолженности по взносам на капитальный ремонт сообщаем, что в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме перечисляют взносы на капитальный ремонт на специальный счет и они остаются собственниками своих денежных средств, поэтому владелец специального счета все действия, связанные с распоряжением данным счетом, вправе осуществлять только по решению общего собрания собственников помещений. В связи с чем, наделение владельца специального счета полномочиями по взысканию задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт может быть осуществлено только решением общего собрания собственников помещений в любое время.

Частью 5.1 статьи 189 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме должно быть, в частности, определено лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

На основании изложенного, собственники помещений, накапливающие средства на капитальный ремонт на специальных счетах, самостоятельно решают все вопросы, связанные с проведением капитального ремонта, путем принятия решения большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Дополнительно сообщаем, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

В этой связи, следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Директор Департамента стратегических проектов

М.С. Гилев

Обзор документа

Минстрой разъяснил, что собственники помещений в многоквартирном доме, накапливающие средства на капремонт на спецсчетах, самостоятельно решают все вопросы, связанные с капремонтом.

Решения принимаются не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Источник