О федеральном стандарте стоимости капитального ремонта жилищного фонда

Вступивший в силу более года назад Жилищный кодекс РФ предусматривает новые организационно-правовые формы управления многоквартирными домами. Однако переход на новые формы управления почти повсеместно задерживается. Важнейшей причиной этого является, на наш взгляд, недостаточная проработанность вопроса об определении средств, требуемых для капитального ремонта жилых зданий.

С 2004 г. постановлениями Правительства РФ ежегодно устанавливается федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилищного фонда на 1 кв. м общей площади жилья в месяц. Поясняется, что этот стандарт отражает затраты, необходимые для осуществления капитального ремонта общего имущества жилых зданий в среднем по РФ, а также по всем ее субъектам. В 2004 г. средний федеральный стандарт составлял 2,6 руб., а в 2006 г. он равняется 3,2 руб.

Весьма интересна экономическая сущность этого нового стандарта. В одном из источников приводятся параметры его расчета: капитальность зданий, нормативная периодичность капитального ремонта и его стоимость, определяемая в установленном порядке [1].

Приведенные параметры формирования федерального стандарта полностью совпадают с параметрами расчета годовых норм амортизационных отчислений на капитальный ремонт зданий различных групп капитальности, действовавших с 1975 г. и отмененных в 1991 г. вследствие крайней либерализации государственной амортизационной политики. Эти нормы разрабатывались на основе классической теории воспроизводства основных фондов и, по мнению специалистов, имели достаточное техническое обоснование в части сроков и объемов ремонтных мероприятий [2]. Таким образом, было определено «теоретическое пространство», в рамках которого можно анализировать этот важный государственный показатель.

По известной теперь схеме расчета федерального стандарта авторами была определена среднеотраслевая величина потребных затрат на капитальный ремонт. При этом учитывалась структура жилищного фонда Нижегородской области и сложившийся уровень сметной стоимости ремонтно-строительных работ. Сравнение расчета с нормативом показало, что федеральный стандарт покрывает потребную величину лишь на одну треть.

Такое соотношение можно объяснить только тем, что размер федерального стандарта удерживается на уровне планируемой инфляции, тогда как цены на ремонтно-строительные работы формируются по рыночным законам. Не просматривается и подвижек по сближению этих величин. Если федеральный стандарт с 2004 г. по 2006 г.увеличился на 23%, то цены на строительном рынке за это время выросли в регионе на 60%. При таких принципиально разных подходах к взаимосвязанным составляющим процесса воспроизводства жилищного фонда трудно ожидать гармонизации этого процесса.

Федеральный стандарт стоимости капитального ремонта оплачивается в виде отдельного тарифа всеми собственниками помещений в многоквартирных домах. Одинаковую сумму платят и богатые, и бедные, жители «элиток» и ветхого фонда, что иногда приводит к конфликтным ситуациям. Жители относительно нового и качественного жилья упрекают эксплуатирующие организации в субсидировании за их счет ремонтного обслуживания аварийного жилья пониженных групп капитальности [3]. В Нижнем Новгороде на дверях подъездов даже появлялись обращения инициативных групп граждан с призывами противодействовать такой практике.

Анализ ситуации с позиций нового Жилищного кодекса показал, что претензии граждан в большей степени справедливы в части текущего ремонта и недостаточно обоснованы в отношении средств, собираемых на капитальный ремонт. Действительно, здания низких групп капитальности чаще требуют внимания ремонтников, но это касается только текущего ремонта, который оплачивается гражданами по соответствующей статье и имеет регламентированный перечень работ [4]. Эти здания выработали свой временной ресурс или вплотную к нему приблизились; капитальный ремонт в них даже не планируется, но очень редко, при возникновении аварийных ситуаций, капитально ремонтируется часть конструктивных элементов.

Авторы статьи решили оценить обоснованность претензий владельцев комфортного жилья к их менее удачливым соседям. Для этого региональный федеральный стандарт соотнесли с описанной выше среднеотраслевой величиной потребных затрат на капитальный ремонт и получили коэффициент несоответствия возможностей потребностям. Затем для всех качественных категорий жилых зданий с помощью этого коэффициента откорректировали потребные месячные накопления на их капитальный ремонт, то есть дифференцировали федеральный стандарт для различных типов жилищного фонда региона. Расчеты дали весьма интересные результаты. Так, оказалось, что собственники квартир в зданиях повышенных групп капитальности недоплачивают до исчисленных для них дифференцированных федеральных стандартов около 20%, а собственники квартир в шлакоблочных зданиях типа «народная стройка», смешанных и деревянных зданиях переплачивают против соответствующих федеральных стандартов 20–30% соответственно. Таким образом, владельцы низкокачественного жилья, в том числе и ветхого, в существенной доле субсидируют проведение плановых капитальных ремонтов высококачественной недвижимости.

Если быть до конца последовательным в исполнении экономических и социальных законов, то становится очевидной необходимость снижения ремонтной составляющей квартирной платы для владельцев низкокатегорийного жилищного фонда, а по ветхому фонду — ее полной отмены. По мнению юристов, такая мера не будет противоречить идеологии нового жилищного законодательства. Даже в период жесткой, не менявшейся десятилетиями амортизационной политики при грамотном экономическом обосновании удавалось трансформировать нормы амортизации в жилищной сфере. Так, руководство Горьковского автомобильного завода в ходе реализации Всесоюзной программы «Отдельную квартиру каждой советской семье к 2000 году» обратилось в правительство страны с просьбой разрешить использовать накопленные амортизационные средства на капитальный ремонт зданий низких качественных категорий в новом жилищном строительстве. В прилагавшихся экономических обоснованиях показывалось, что капитальный ремонт в этих зданиях нецелесообразен по их возрастным показателям. Правительство сочло эти доводы достаточно убедительными и приняло по ведомственному жилищному фонду ГАЗа положительное решение. Таким образом, был создан экономический прецедент трансформации схемы накопления амортизации на капитальный ремонт жилищного фонда, который не потерял актуальности и в наши дни.

В заключение следует сказать, что введение федерального стандарта стоимости капитального ремонта жилищного фонда является очень верным экономическим шагом после «амортизационного безумия» 90-х гг., однако в нынешнем виде он недостаточно универсален и имеет значительный потенциал совершенствования.

Литература
1. Бархатова Е. Ю. «Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации» (с постатейными материалами). — М.: ТК «Велби», 2005.
2. Ройтман М. С. «Вопросы амортизации жилых домов». Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. — Л., 1975.
3. Мунтян В. Н., Пасечников В. П. «Необходимость пообъектного учета затрат в жилищном хозяйстве на примере опыта РСП ОАО «Дирекция объединенных строительных трестов», г. Ангарск.
4. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утверждены Постановлением Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 г.).

Источник

Стандарт капитальный ремонт зданий

Правила проектирования капитального ремонта

Residential buildings. Rules of design major repair

Дата введения 2018-05-26

Предисловие

Сведения о своде правил

1 ИСПОЛНИТЕЛЬ — Акционерное общество «Центр методологии нормирования и стандартизации в строительстве» (АО «ЦНС»)

2 ВНЕСЕН Техническим комитетом по стандартизации ТК 465 «Строительство»

3 ПОДГОТОВЛЕН к утверждению Департаментом градостроительной деятельности и архитектуры Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России)

5 ЗАРЕГИСТРИРОВАН Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт)

6 ВВЕДЕН ВПЕРВЫЕ

В случае пересмотра (замены) или отмены настоящего свода правил соответствующее уведомление будет опубликовано в установленном порядке. Соответствующая информация, уведомление и тексты размещаются также в информационной системе общего пользования — на официальном сайте разработчика (Минстрой России) в сети Интернет

Изменение N 1 внесено изготовителем базы данных

Введение

Настоящий свод правил разработан в развитие СП 54.13330 в соответствии с Федеральными законами [1], [2], [3] и [4].

Свод правил разработан авторским коллективом АО «ЦНС» (руководитель работы — А.И.Михайлов, исполнители: канд. пед. наук Г.Л.Цеханский-Сергеев, В.Г.Быков, С.А.Деревянко, Т.В.Луговой, канд. воен. наук А.Г.Лебедев, А.А.Талызин, Е.И.Кемяшова); АО «ЦНИИЭП жилища» (руководитель работы — д-р техн. наук С.В.Николаев, научный руководитель работы — канд. архитектуры А.А.Магай, ответственный исполнитель — канд. архитектуры Н.В.Дубынин, исполнители — канд. техн. наук М.Ю.Граник, Ю.Л.Кашулина, О.В.Емельянова).

Изменение N 1 выполнено авторским коллективом: АО «ЦНИИПромзданий» (канд. архитектуры Д.К.Лейкина, канд. экон. наук Е.А.Лепешкина, А.Ю.Солодова); АО «НИЦ «Строительство» (канд. техн. наук И.П.Саврасов, канд. техн. наук А.А.Квасников, канд. техн. наук С.В.Котов, В.В.Денискин, В.Ю.Сорокин, П.Н.Сиротин).

1 Область применения

1.1 Настоящий свод правил устанавливает требования на проектирование капитального ремонта многоквартирных жилых зданий* высотой до 75 м.

* Для целей настоящего свода правил термин «многоквартирное жилое здание» соответствует термину «многоквартирный дом» по [4].

1.2 Настоящий свод правил не распространяется на проектирование реконструкции многоквартирных жилых зданий, капитального ремонта жилых домов блокированной застройки, мобильных жилых зданий.

2 Нормативные ссылки

В настоящем своде правил использованы нормативные ссылки на следующие документы:

ГОСТ 21.602-2016 Система проектной документации для строительства. Правила выполнения рабочей документации систем отопления, вентиляции и кондиционирования

ГОСТ 3262-75 Трубы стальные водогазопроводные. Технические условия

ГОСТ 10704-91 Трубы стальные электросварные прямошовные. Сортамент

ГОСТ 10706-76 Трубы стальные электросварные прямошовные. Технические требования

ГОСТ 31937-2011 Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния

ГОСТ 32415-2013 Трубы напорные из термопластов и соединительные детали к ним для систем водоснабжения и отопления. Общие технические условия

ГОСТ Р 58154-2018 Материалы подконструкций навесных вентилируемых фасадных систем. Общие технические требования

СП 15.13330.2012 «СНиП II-22-81* Каменные и армокаменные конструкции» (с изменениями N 1, N 2, N 3)

СП 16.13330.2017 «СНиП II-23-81* Стальные конструкции» (с изменениями N 1, N 2)

СП 28.13330.2017 «СНиП 2.03.11-85 Защита строительных конструкций от коррозии» (с изменениями N 1, N 2)

СП 30.13330.2016 «СНиП 2.04.01-85* Внутренний водопровод и канализация зданий» (с изменением N 1)

СП 48.13330.2019 «СНиП 12-01-2004 Организация строительства»

СП 50.13330.2012 «СНиП 23-02-2003 Тепловая защита зданий» (с изменением N 1)

СП 54.13330.2016 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные» (с изменениями N 1, N 2, N 3)

СП 59.13330.2016 «СНиП 35-01-2001 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения»

СП 60.13330.2016 «СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха» (с изменением N 1)

СП 62.13330.2011 «СНиП 42-01-2002 Газораспределительные системы» (с изменениями N 1, N 2, N 3)

СП 63.13330.2018 «СНиП 52-01-2003 Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения» (с изменением N 1)

СП 64.13330.2017 «СНиП II-25-80 Деревянные конструкции» (с изменениями N 1, N 2)

СП 70.13330.2012 «СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции» (с изменениями N 1, N 3)

СП 71.13330.2017 «СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия» (с изменением N 1)

СП 131.13330.2018 «СНиП 23-01-99* Строительная климатология»

СП 255.1325800.2016 Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения (с изменениями N 1, N 2)

СП 293.1325800.2017 Системы фасадные теплоизоляционные композиционные с наружными штукатурными слоями. Правила проектирования и производства работ

СП 327.1325800.2017 Стены наружные с лицевым кирпичным слоем. Правила проектирования, эксплуатации и ремонта

СП 349.1325800.2017 Конструкции бетонные и железобетонные. Правила ремонта и усиления

СП 427.1325800.2018 Каменные и армокаменные конструкции. Методы усиления

СП 454.1325800.2019 Здания жилые многоквартирные. Правила оценки аварийного и ограниченно-работоспособного технического состояния

Примечание — При пользовании настоящим сводом правил целесообразно проверить действие ссылочных документов в информационной системе общего пользования — на официальном сайте федерального органа исполнительной власти в сфере стандартизации в сети Интернет или по ежегодному информационному указателю «Национальные стандарты», который опубликован по состоянию на 1 января текущего года, и по выпускам ежемесячного информационного указателя «Национальные стандарты» за текущий год. Если заменен ссылочный документ, на который дана недатированная ссылка, то рекомендуется использовать действующую версию этого документа с учетом всех внесенных в данную версию изменений. Если заменен ссылочный документ, на который дана датированная ссылка, то рекомендуется использовать версию этого документа с указанным выше годом утверждения (принятия). Если после утверждения настоящего свода правил в ссылочный документ, на который дана датированная ссылка, внесено изменение, затрагивающее положение, на которое дана ссылка, то это положение рекомендуется применять без учета данного изменения. Если ссылочный документ отменен без замены, то положение, в котором дана ссылка на него, рекомендуется применять в части, не затрагивающей эту ссылку. Сведения о действии сводов правил целесообразно проверить в Федеральном информационном фонде стандартов.

3 Термины и определения

В настоящем своде правил применены следующие термины с соответствующими определениями:

капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов): Замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

общее имущество многоквартирного дома: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

физический износ многоквартирного дома: Показатель, характеризующий изменение, снижение и потери функциональной и (или) несущей способности и деформации конструкций, элементов или частей многоквартирного дома по сравнению с первоначальным (нормативным техническим) состоянием.

3.6 элементы здания: Конструкции и системы инженерно-технического обеспечения, составляющие здание, предназначенные для выполнения заданных функций.

3.6а функциональный износ (здесь): Несоответствие основных эксплуатационных показателей элементов здания современным нормативным требованиям, предъявляемым к этим элементам или зданию в целом.

3.7 элемент строительной конструкции: Составная часть строительной конструкции (ростверк, панель стены, плита перекрытия, лестничный марш, звено воздуховода, кольцо колодца, арматурный каркас монолитной железобетонной конструкции и т.д.).

4 Общие положения

4.1 Работы по капитальному ремонту согласно [4, статья 166, часть 1] распространяются на следующие элементы здания:

— системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, относящиеся к общему имуществу многоквартирного жилого здания;

Источник