Стратегия организации капитального ремонта

Организация и планирование капитального ремонта

Важнейшей формой воспроизводства является капитальный ремонт, который заключается в замене или восстановлении отдельных частей или целых конструкций и оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, а также в устранении в необходимых случаях по­следствий морального износа конструкций и проведении работ по повышению уровня благоуст­ройства здания в целом.

Капитальный ремонт подразделяется на комплексный и выборочный. Комплексный капи­тальный ремонт охватывает все здание в целом или отдельные его секции. При этом устраняют физический и моральный износ, т.е. предусматривается одновременное восстановление изношен­ных конструктивных элементов, инженерного оборудования и повышения степени благоустройства здания в целом. Выборочный капитальный ремонт охватывает отдельные конструктивные эле­менты здания или его инженерного оборудования, при этом устраняется физический износ путем ремонта, замены и усиления конструкций и оборудования, неисправность которых может ухуд­шить состояние смежных конструкций и повлечь за собой их повреждение или разрушение.

Планирование капитального ремонт жилищного фонда следует осуществлять в соответствии с Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслужива­ния жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. ВСН 58-88 (р) и Инструкцией о порядке разработки перспективных и годовых планов капитального ремонта жи­лищного фонда.

При капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на бо­лее долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зда­ний с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения минимального энергопотребления. Перечень работ, проводящихся за счет средств, предназначенных на капи­тальный ремонт жилищного фонда, приведен в приложении 1.7.

Капитальный ремонт в домах, восстановление и благоустройство которых выполнять неце­лесообразно, а также строениях, подлежащих сносу в течение ближайших 10 лет: допускается производить капитальный ремонт в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопас­ные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок.

Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта жилых зданий должны устанав­ливаться по нормам продолжительности капитального ремонта жилых и общественных зданий и объектов городского хозяйства.

Порядок разработки, объем и характер проектно-сметной документации на капитальный ре­монт жилых зданий, а также сроки выдачи ее подрядной организации должны устанавливаться в соответствии с Инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проект­но-сметной документации на капитальный ремонт жилых здании, ВСН 55-87(р) и ВСН 61-89(р) (Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования).

3.3. Организация технического обслуживания жилых зданий, планируемых на капи­тальный ремонт.

При техническом обслуживании жилых домов, подготовленных к капитальному ремонту с отселением (частичным) проживающих, должны соблюдаться следующие дополнительные требования:

• ограждение опасных участков;

• охрана и недопущение входа посторонних лиц в отселенные помещения;

• отключение в отселенных квартирах санитарно-технических, электрических и газовых уст­ройств.

Все конструкции, находящиеся в аварийном состоянии, должны быть обеспечены охранны­ми устройствами, предупреждающими их обрушение.

4. Реконструкция и модернизация жилищного фонда.

Возрастающая масса основных фондов жилищной сферы требует все более значительных ресурсов на ее содержание и совершенствование. В связи с этим с каждым годом повышается зна­чение реконструкции и модернизации основных фондов жилищной сферы, особенно в крупных городах, обладающих огромным историческим и культурным наследием. Реконструкция направ­лена на возмещение физического и морального износа, но, в отличие от нового строительства, ре­конструктивные мероприятия проводятся на действующих объектах, а возмещение физического износа осуществляется лишь частично. Реконструкция рассматривается применительно к отдель­ным объектам или к совокупности основных фондов города: реконструкция центральной части города, жилого массива, части жилой и общественной застройки, реконструкция зданий, дорог и т.п. Реконструкция — это коренное переустройство, переделка с целью усовершенствования.

Реконструкция жилых зданий — это комплекс организационных и технологических меро­приятий, направленных на устранение морального и физического износа зданий в целом или от­дельных их элементов и систем. В процессе реконструкции производят частичную или полную перепланировку внутренних помещений, повышают уровень инженерного благоустройства, при­водя его в соответствие с действующими «данный момент нормативными требованиями, с уста­новкой, если требуется дополнительного оборудования. Изменение объемно-планировочных ха­рактеристик здания при реконструкции может сопровождаться изменением его объема и назначе­ния. Представляя собой форму расширенного воспроизводства основных фондов жилищной сфе­ры, реконструкция жилых зданий является одним из главных направлений сохранения старого жилого фонда, улучшения качества жилища, его комфортности и эксплуатационной надежности.

Модернизация представляет собой форму простого воспроизводства. По своему содержанию это приведение в соответствие с современными требованиями эксплуатационных качеств и инже­нерного оборудования здания. В состав модернизации входят ограниченные объемы работ по пе­репланировке квартир, оснащение их недостающими видами инженерного оборудования, замена систем и конструкций на более совершенные и эффективные. Требования к эксплуатационным качествам и инженерному оборудованию жилья постоянно повышаются, отставание качества су­ществующего фонда от возрастающих требований оценивается его моральным износом. Меро­приятия модернизации направлены на снижение морального износа. Классификация проектных решений модернизации жилых зданий приведена в табл. 3.

Источник

Эффективная стратегия капитального ремонта в многоквартирных жилых домах

Автор: ведущий технический эксперт ассоциации РОСИЗОЛ А.Воронин

В России активно реализуется программа по капитальному ремонту зданий. По данным Министерства строительства и ЖКХ РФ уже отремонтировано почти 100 тысяч домов. Учитывая, что капитальный ремонт зданий делается на многие годы вперед, в среднем раз в 30- 50 лет, необходимо заранее предусмотреть перечень выполняемых работ, требования к энергоэффективности здания и его утеплению. В данной статье будет представлена эффективная стратегия энергоэффективного капитального ремонта в многоквартирных жилых домах (МКД).

В соответствии со статьёй 11 п.6 Федерального закона №261 «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23 ноября 2009, не допускается ввод в эксплуатацию зданий, строений и сооружений, прошедших капитальный ремонт и не соответствующих требованиям энергоэффективности и требованиям оснащённости их приборами учёта используемых энергетических ресурсов.

Исходя из этого, при капремонте ограждающие конструкции должны быть доведены до существующих на сегодняшний день требований по их сопротивлению теплопередаче (доутеплены), а здания должны быть оборудованы приборами учёта энергетических ресурсов (тепла). При этом решающим показателем является удельный расход энергии на отопление зданий, определяемый как раз по показаниям приборов учёта, и который может быть снижен различными приборами регулирования тепловых поступлений (например, термостатами).

К сожалению, практика показывает, что данное положение закона не работает.

Европейская ассоциация производителей теплоизоляциии EURIMA совместно с французскими организациями TransSolar и TribuEnergie провела аналитическое исследование по выбору наиболее эффективной стратегии капитального ремонта.

Расчёты проводились для условно типового здания, находящегося в различных климатических регионах Европы. Для здания обсчитывались комплексы различных энергосберегающих мероприятий, в том числе и проводимых в разной последовательности. Следует отметить, что расчёт проводился с учётом европейской специфики, обусловленной законодательными, экономическими и климатическими особенностями.

Например, если провести анализ европейского законодательства, то в нем предусматривается достижение целевых показателей по энергопотреблению, устанавливаемых на национальном уровне (уровне каждой страны – члене ЕС) с поэтапным снижением энергопотребления до уровня NZEB (здания с потреблением энергии близким к 0). При этом целевой показатель энергопотребления включает в себя как отопление с горячей водой, так и электричество для освещения, вентиляции, кондиционирования, бытовых и вспомогательных нужд.

Кроме того, на национальном уровне устанавливается минимальный уровень теплозащиты. Методика её расчёта отличается от принятой в РФ. При этом требования по тепловой защите в странах ЕС относительно высоки. В то время как в России теплоснабжение МКД является преимущественно централизованным, в странах Европы широко распространены индивидуальные тепловые пункты (ИТП). Это очень важный аспект с экономической точки зрения. Но, несмотря на всё это, отличий в принципах выстраивания стратегии капитального ремонта нет.

В рамках проведенного европейского исследования, в качестве типового здания (в Неаполе, Париже и Хельсинки) был выбран МКД, подлежащий энергоэффективному капитальному ремонту с низкоэффективными ИТП и системой кондиционирования (сплит-система), со слабой тепловой защитой при отсутствии приборов учёта расхода энергетических ресурсов. На первом этапе исследования для всех трёх зданий были рассчитаны градусо-сутки отопительного периода (ГСОП) в соответствующих локациях, общий расход энергии на отопление, горячую воду, вентиляцию, кондиционирование и электроснабжение.

Для всех трёх городов были приняты два варианта капитального ремонта:

Вариант 2, включающий в себя доведение тепловой защиты здания до уровня требований текущего законодательства, установка регуляторов энергии, эффективной сплит-системы и нового ИТП.

Вариант 3, отличающийся от варианта 2 только уровнем теплозащиты, доведённым до уровня NZEB (результаты этих расчётов представлены в таблице 1).

Вариант	Город	ГСОП	q, кВтч/м 3 год	Rст, Вт/ (м 2 К)	Rкр, Вт/ (м 2 К)	Rпол, Вт/ (м 2 К)	Rсп, Вт/ (м 2 К)
Базовый	Неаполь	1649	428	0,36	0,22	0,3	0,17
	Париж	2931	473	0,66	0,43	0,5	0,17
	Хельсинки	4941	428	1,08	1,11	1,11	0,37
Вариант 2	Неаполь	1649	97	2,63	2,78	2,5	0,56
	Париж	2931	109	3,85	5	3,13	0,67
	Хельсинки	4941	107	5	7,14	3,85	0,77
Вариант 3	Неаполь	1649	62	3,45	6,67	2,78	0,77
	Париж	2931	65	5	7,14	5,56	0,91
	Хельсинки	4941	79	8,33	10	7,14	1,64

• q – общее годовое энергопотребление, отнесённое к квадратному метру помещения;
• Rст – сопротивление теплопередаче стены;
• Rкр – сопротивление теплопередаче покрытия;
• Rпол – сопротивление теплопередаче пола;
• Rсп – сопротивление теплопередаче светопрозрачных конструкций (окон).

Результаты данных расчетов демонстрируют, что усиление тепловой защиты позволяет снизить энергопотребление в зданиях. При том, что обязательно проведены и остальные мероприятия, запланированные капитальным ремонтом.

Также, в исследовании представлен ещё один вариант проведения энергоэффективного капитального ремонта для Парижа (результаты показаны в таблице №2), который включал в себя следующие подварианты:

1. Вариант 1а, который заключался лишь в установке регуляторов расхода энергии;
2. Вариант 1б, когда тепловая защита была доведена до требуемого уровня, но остальные мероприятия проведены не были;
3. Вариант 1в не включал в себя усиление тепловой защиты здания, но включал все остальные энергосберегающие мероприятия.

Варианты	Тепловая защита	Регулирование расхода энергии	Охлаждение (сплит-система)	Нагрев (котёл)	q, кВтч/м 3 год
Базовый	0	0	0	0	473
1а	0	Х	0	0	362
1б	Х	0	0	0	185
1в	0	Х	Х	Х	343

В данном варианте была проведена точечная регулировка мероприятий по капитальному ремонту, которая оценивала последовательность шагов запланированных комплексных мероприятий. Безусловно, все эти шаги способствуют снижению энергопотребления, но есть определённые нюансы:

• 1а — Здание потребляет определённое количество энергии, но с опцией её регулирования. Теплопотери и мощность отопительного оборудования остаются на прежнем уровне, значит резервом энергосбережения может быть лишь снижение мощности отопления в малоиспользуемых помещениях, либо в ночное время. Из таблицы 2 видно, что потенциал данного варианта сравнительно невелик.
• 1б — Достаточная тепловая защита значительно уменьшает теплопотери, соответственно нет необходимости использовать отопительное оборудование и сплит-систему на их полную мощность, но возможность регулирования расхода, тем не менее, отсутствует.
• 1в — Установка регуляторов энергии, новой сплит-системы и более современного отопительного оборудования также даёт определённый эффект, но теплопотери остаются высокими и улица продолжает отапливаться наряду с внутренними помещениями.

Результаты исследования показывают, что большего эффекта энергосбережения можно добиться повышением тепловой защиты ограждающих конструкций. А вот максимальный эффект достигается комплексностью и правильной последовательностью мероприятий. Это подтверждает расход энергии, подсчитанный по вариантам 2 и 3 для Парижа в таблице 1.

Безусловно, необходимо отметить важный экономический аспект капитального ремонта, который также был изучен в данном исследовании, но, к сожалению, применить его к российской практике не представляется возможным. Например, традиционно, денежных средств на полный капитальный ремонт не хватает всегда. Поэтому возникает вопрос – как их потратить с наибольшей пользой. Если сначала устанавливать новый ИТП, то его мощность следует рассчитывать исходя из существующей тепловой защиты. В дальнейшем, по мере появления денежных средств, теплозащита доводится до требуемого уровня. Но, при этом получается, что мощность ИТП для новой конфигурации тепловой защиты избыточна, а финансы уже потрачены зря. Аналогичная ситуация может сложиться и со сплит-системой: потенциальная мощность охлаждения может оказаться убыточной.

Основным выводом исследования является то, что первоочередным мероприятием энергоэффективного капитального ремонта является повышение тепловой защиты оболочки здания, а наибольший эффект энергосбережения достигается лишь комплексом мероприятий, включающем в себя установку регуляторов энергии, эффективных систем отопления и кондиционирования, но только после утепления всех ограждающих конструкций.

Источник