Суд администрация ремонт крыши

Чинить крышу в новостройке обязана УК, даже если причиной прорех в кровле и протечек являются дефекты, допущенные застройщиком

AndrewLozovyi / Depositphotos.com

Возникновение недостатков общего имущества МКД по вине застройщика, а равно гарантийные обязательства застройщика по устранению допущенных нарушений не устраняют обязанности УК, установленные законодательством и договором управления, по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии (Определение Верховного Суда РФ от 20 февраля 2021 г. № 309-ЭС20-20751).

На это указала тройка судей СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ, пересматривая дело об спаривании предписания органа ГЖН.

Ранее жилищная инспекция – по многочисленным жалобам жителей МКД – осмотрела крышу дома и обнаружила прорехи в металлической кровле. По мнению ОГЖН, виновата УК, – это ею не произведены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыши, не обеспечено надлежащее ее содержание (наличие повреждений, просветов, отверстий кровли над двумя квартирами). ОГЖН выдал УК предписание с формулировкой «произвести работы, выполняемые для надлежащего содержания крыши МКД, – устранить вышеуказанные нарушения».

УК с предписанием не согласилась, в суде ссылалась на следующее:

• по результатам строительно-технической экспертизы крыши дома эксперт пришел к заключению, что спорные дефекты в кровле являются строительными дефектами, по причине которых в зоне вентиляционных каналов некоторых квартир третьего этажа здания появились следы увлажнения, повредившие отделочную поверхность;
• следовательно, выявленные в кровле недостатки возникли не в результате ненадлежащего содержания общедомового имущества, а являются строительными дефектами. То есть вопрос об их устранении должен решаться застройщиком в рамках гарантийных обязательств (и иск городской администрации к застройщику по данному вопросу уже подан в арбитражный суд; правда, впоследствии из-за ликвидации ответчика дело прекращено, – сразу после рассмотрения судом округа дела о предписании);
• УК управляет спорным МКД по результатам открытого конкурса. Это значит, что у нее нет возможности поднять тариф на СОИ. А следовательно, и денег на ремонт крыши у нее нет и взять их неоткуда. Получается, что оспариваемое предписание является неисполнимым;
• согласно мнению эксперта, ремонт дефектов кровли должен носить «капитальный» характер;
• значит, для устранения выявленных нарушений нужны работы по капитальному ремонту кровли. Однако ОСС по данному вопросу не было, а в отсутствие соответствующего решения ОСС проводить работы по капремонту недопустимо.

В первой инстанции УК выиграла, затем проиграла, однако суд округа вновь встал на ее сторону и признал спорное предписание недействительным, – дескать, предписание дано ненадлежащему лицу, а обязанность по ремонту крыши должна быть возложена на застройщика; денег на ремонт у УК объективно нет (конкурс был выигран с минимальным тарифом), а УК проводила неотложные срочные работы, которые не устранили проблемы.

Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

Верховный Суд РФ отменил постановление суда округа и оставил в силе постановление апелляционного суда:

• согласно Правилам техэксплуатации жилфонда № 170 УК должна обеспечить исправное состояние кровли, защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли, устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в различных кровельных конструкциях;
• по пункту 7 Минимального перечня к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш МКД, относятся, кроме прочего, проверка кровли на отсутствие протечек, а при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, – незамедлительное их устранение. В остальных случаях – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ;
• таким образом, действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность УК выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества, а в определенных случаях – незамедлительно;
• суд апелляционной инстанции верно отметил, что оспариваемым предписанием на УК возложена обязанность по обеспечению надлежащего содержания крыши МКД путем устранения повреждений кровли над конкретными квартирами, а не по проведению капитального ремонта крыши;
• следовательно, предписание соответствует закону и не нарушает права и законные интересы УК. При этом сам по себе факт возникновения недостатков вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщиком и наличия у него обязательств по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не устраняет установленные законодательством и договором управления обязанности УК по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии.

Источник

ВС РФ: ущерб от протечек кровли многоквартирного дома должна возмещать управляющая компания

AndreyPopov / Depositphotos.com

Если квартира и ее обстановка пострадали из-за протечки кровли, – то ущерб возмещает управляющая МКД организация, причем даже если кровля требует капитального ремонта, а решение о нем собственники помещений в МКД так и не приняли. На это указал Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая спор между «затопленным» жителем и УК МКД (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 20 ноября 2018 г. № 48-КГ18-22).

Хозяин квартиры с верхнего этажа еще и до инцидента жаловался на мокрый потолок, но однажды в оттепель капель превратилась в настоящий дождь. Оказалось, что во время холодов на крыше осталась наледь – ведь убирать её с рулонной кровли нельзя (п. 11.4 Свода правил СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения»), это опасно для самой кровли. Ну а как солнышко пригрело, – она и растаяла, заодно попортив интерьер низ лежащей квартиры на 25 с лишним тысяч рублей.

Управляющая компания категорически отказалась компенсировать потерпевшему жителю стоимость ремонта: специальная комиссия (ее выводы потом подтвердила судебная экспертиза) установила, что протечка кровли обусловлена ее совершенно негодным состоянием. Настолько негодным, что текущий ремонт кровли тут был бы бессилен, а требуется – капитальный, с полной заменой кровельного материала и утеплителя. Общее собрание собственников помещений МКД (далее также ОСС) не высказывалось за проведение капитального ремонта и не давало на него денег, а значит УК никому ничего не должна – ни проводить капремонт за свой счет, ни возмещать ущерб от талых вод.

Позиции судов разделились:

• районный – поддержал владельца мокрой квартиры (УК не доказала, что выполнила минимальный перечень работ и услуг для надлежащего содержания ОИ МКД, и что половодье вызвано именно капитальными огрехами, а также УК обязана была заняться хотя бы текущим ремонтом),
• а областной, наоборот, поддержал УК (протечка из-за отсутствия капремонта крыши, который УК по собственному почину проводить не должна, а жители МКД – которым УК говорила о дырявой крыше – на её капремонт не отважились).

Однако Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ вновь поддержала жертву водных процедур:

• крыша есть часть общего имущества МКД, которое должно содержаться так, чтобы МКД был надежен и безопасен, в том числе безопасен для жизни и здоровья граждан и сохранности их имущества (подп. «а» п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (далее – Правила);
• причем содержание общего имущества включает в себя его осмотр для скорого выявления дефектов и угроз, а также текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации (подп. «з» п. 11 Правил);
• «крышный» минимум (п. 7 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290), который Правительство РФ требует от УК, – это проверка кровли на отсутствие протечек; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций; проверка и очистка кровли от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, – незамедлительное их устранение. В остальных случаях – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), их проведение;
• однако из материалов дела следует, что и с этим-то минимумом «управляшка» не справилась. Все жалобы о протечке крыши были проигнорированы, а последний текущий ремонт кровли был сделан аж за три года до драматического затопления;
• что касается капремонта – то, действительно, согласно п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса, решиться на капремонт может только общее собрание собственников помещений. Однако из этого вовсе не следует, что если ОСС по этому вопросу не проводилось (или проводилось, но отказалось от ремонта), то дом теперь можно содержать кое-как. Напротив: действующее законодательство не ставит обязанность по содержанию жилищного фонда в состоянии, пригодном для проживания, в зависимость от принятия или непринятия собственниками имущества в МКД решения о проведении тех или иных ремонтных работ. Поэтому непринятие решения не является препятствием для проведения неотложных, текущих работ, направленных на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества МКД, которые должны быть исполнены управляющей организацией независимо от решения общего собрания;
• а раз так, то это УК и виновата в том, что не проводила текущий ремонт и допустила возможность протечки талых вод в квартиру на последнем этаже.

В итоге решение первой инстанции было объявлено самым верным: УК возместит пострадавшему стоимость ремонта, судебные расходы, моральный вред и «потребительский» штраф.

Источник

Суд администрация ремонт крыши

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Управляющая компания обязана произвести ремонт кровли. Решение суда

В обоснование исковых требований, истцы указали на то, что длительное время на первым подъездом жилого дома протекает кровля, в результате квартиры жильцов заливает осадками. Управляющая компания на заявления и жалобы жильцов дома не реагирует, ремонт кровли не производит.

Выводы суда: судом постановлено: обязать управляющую компанию произвести ремонт кровли над первым подъездом дома, взыскать компенсацию морального вреда.

Управляющая компания ссылалась на то, что кровля требует капитального ремонта, а тарифы, взимаемые с собственников, не предполагают проведение капитального ремонта.

Удовлетворяя требования, суд указал, что управляющая компания должна обеспечить исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования. Протечка кровли должна быть устранена в течение одних суток.

Отвергая доводы управляющей компании, суд указал, что сама по себе необходимость капитального ремонта не может исключать обязанности по своевременному проведению непредвиденного ремонта, то есть устранения протекания кровли в течении суток.

СМОЛЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 июня 2013 г. по делу N 33-1925/2013

Судья Бунтман И.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего судьи Шаровой Т.А.,
судей Александровой З.И., Никоненко Т.П.,
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО «Управляющая компания «Энергосбыт» на решение Ярцевского городского суда Смоленской области от 12 февраля 2013 года, принятое по иску Г.Н., К.Л. к ООО «Управляющая компания «Энергосбыт», Администрации МО Ярцевское городское поселение Ярцевского района Смоленской области о понуждении произвести ремонт кровли над подъездом многоквартирного жилого дома в определенный срок, взыскании компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Александровой З.И., доводы представителя ООО «Управляющая компания «Энергосбыт» Л. в поддержание жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда

Г.Н., К.Л. обратились в суд с иском к ООО «Управляющая компания «Энергосбыт» (далее по тексту Управляющая компания) о производстве текущего ремонта кровли над первым подъездом жилого дома, компенсации морального вреда. В обоснование требований указали, что Г.Н. является собственницей двухкомнатной квартиры N, а К.Л. — двухкомнатной квартиры N, расположенных на пятом этаже в первом подъезде многоквартирного пятиэтажного жилого дома N по ул. . Обслуживание дома с 01.04.2010 осуществляет ООО «УК «Энергосбыт» на основании договора управления многоквартирным домом. В течение длительного периода времени над первым подъездом дома протекает кровля, в результате чего их квартиры заливает атмосферными осадками, что приводит к повреждению потолков и стен, порче имущества. Несмотря на их неоднократные обращения в адрес управляющей компании с требованием отремонтировать кровлю, ответчиком ремонт не произведен. Предписание государственной жилищной комиссии о ремонте кровли Управляющая компания также не исполнила, несмотря на то, что директор был привлечен к административной ответственности по ст. N . КоАП РФ (нарушение правил содержания и ремонта жилых домов).

Уточнив требования в окончательной редакции (л.д. 134), просили обязать Управляющую компанию и Администрацию МО Ярцевское городское поселение произвести ремонт кровли над первым подъездом дома в срок до 30 сентября 2013 года; взыскать с Управляющей компании компенсацию морального вреда в размере по . руб. в пользу каждой из истиц.

Дело рассмотрено судом первой инстанции в отсутствие истиц. Их представители Г.К. и К.А. поддержали заявленные требования.

ООО «Управляющая компания «Энергосбыт» исковые требования не признало. Представитель ответчика Л. указала, что Управляющая организация выполняет работы согласно утвержденным собственниками тарифам и перечню работ. Оплата текущего и капитального ремонта общего имущества собственников тарифами не предусмотрена. Кровля жилого дома, в котором расположены квартиры истиц, требует капитального ремонта. В Администрацию МО Ярцевское городское поселение неоднократно направлялись письма о включении дома в программу для проведения капитального ремонта; истцам предлагалось инициировать общее собрание собственников по увеличению тарифов, сообщалось о проведении ремонта кровли в порядке очередности.

Судом в качестве третьего лица привлечено ТСЖ «Металлургов 1/2», представитель которого — К.Ю. требования истиц поддержал, пояснив, что собственники жилых помещений вносят плату непосредственно в Управляющую компанию, которая надлежащим образом свои обязанности не исполняет, не обеспечивает благоприятные и безопасные условия проживания граждан.

Представитель Администрации МО Ярцевское городское поселение Ярцевского района Смоленской области в судебное заседание не явился, с учетом его надлежащего извещения дело рассмотрено по существу в его отсутствие.

Решением Ярцевского городского суда Смоленской области от 12 февраля 2013 года иск удовлетворен частично. Суд обязал ООО «УК «Энергосбыт» произвести ремонтные работы кровельного покрытия над первым подъездом жилого дома N по . в срок до 30.09.2013; взыскал с Управляющей организации в пользу Г.Н. и К.Л. по . руб. — денежную компенсацию в частичное возмещение морального вреда, разрешил вопрос о госпошлине.

В апелляционной жалобе представитель Управляющей компании просит вынесенное решение отменить и принять по делу новое решение об отказе в иске, ссылаясь на неправильное определение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела. При этом в обоснование жалобы приводит доводы, изложенные в возражении на иск, которые были предметом исследования суда первой инстанции.

В заседание суда апелляционной инстанции истицы Г.Н. и К.Л., а также их представители представили письменные ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие; представители Администрации МО Ярцевское городское поселение и ТСЖ «Металлургов 1/2» не явились, о явке извещались по правилам ст. 113 ГПК РФ, о причинах своей неявки судебную коллегию не известили. Судебная коллегия, руководствуясь п. п. 3, 5 ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие указанных лиц.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, нашла решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Судом установлено, что собственниками квартир N, расположенных в доме 1/2 по . являются К.Л. и Г.Н. соответственно.

Согласно подпункту «б» пункта 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, надлежащее содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (ч. 5 ст. 161, ст. 162 ЖК РФ).

В соответствии с п. 42 Правил, управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

В соответствии с п. 4.6.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 года N 170, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования; выполнения технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки. В соответствии с Приложением N 2 к указанным Правилам, установлены предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования. Протечка кровли должна быть устранена в течение одних суток.

Из материалов дела усматривается, что согласно договору от (дата) (л.д. 47 — 49) управление многоквартирным домом N 1/2 по. осуществляет ООО «УК «Энергосбыт». Указанным договором утвержден перечень услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также размер тарифа, на основании которого начислялась оплата за производимые ответчиком услуги (л.д. 81).

С апреля 2011 года происходят неоднократные заливы квартир истиц атмосферными осадками по причине неудовлетворительного состояния кровли дома. Необходимость текущего ремонта кровли не оспаривалась представителем Управляющей компании в суде первой инстанции (л.д. 163), а также подтверждается материалом внеплановой проверки Главного Управления «Государственная жилищная инспекция Смоленской области» от 19.12.2011 (л.д. 82 — 84), актами самой управляющей компании от 05.04.2010, 08.10.2010, 27.12.2011 (л.д. 50 — 52, 53 — 55, 56 — 58). В связи с неоднократными заливами квартир из-за протечек кровли, истицы обращались в Управляющую компаниями с заявлениями о ремонте 04.05.2011, 28.09.2011 (л.д. 65, 67), 11.10.2011, 18.10.2010 (л.д. 69, 71), однако получали ответ о ремонте кровли в порядке очередности.

12.04.2012 государственным жилищным инспектором Смоленской области ФИО1 директору ООО «УК «Энергосбыт» ФИО2 выдано предписание о производстве текущего ремонта кровли многоквартирного жилого дома N 1/2 по . (л.д. 83), а постановлением Государственной жилищной инспекции Смоленской области от 20.04.2012 за бездействие по соблюдению Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме ФИО2 привлечен к административной ответственности по ст. N КоАП РФ в виде административного штрафа (л.д. 84).

Дав оценку представленным сторонами доказательствам в их совокупности и учитывая, что Управляющая компания ненадлежащим образом исполняет свои обязанности, поскольку в нарушение требований вышеуказанных Правил N 170 в течение установленного времени не устранило протекание кровли, что привело к неоднократному заливу квартир истиц и причинило им материальный ущерб, а доказательств обратного ответчиком не представлено, суд обоснованно возложил на Управляющую компанию обязанность по текущему ремонту кровли над первым подъездом жилого дома, где расположены квартиры Г. и К.. Соответственно, обоснованно взыскана компенсация морального вреда (ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не учтено, что управляющая организация капитальный ремонт дома не производит и денежные средства на его проведение не получает, не могут служить основанием к изменению решения. Обязанность по капитальному ремонту и не возлагалась на данного ответчика. Сама по себе необходимость капитального ремонта не может исключать обязанности по своевременному проведению непредвиденного ремонта. В данном случае, как это установлено судом, Управляющая компания в течение суток не устраняла протекания кровли, как того требует действующее законодательство.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, были в суде первой инстанции предметом исследования и оценки, с которой судебная коллегия согласна, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств дела и представленных доказательств, и по мотивам, приведенным выше, являются необоснованными.

Судебная коллегия полагает, что судом верно установлен круг обстоятельств, подлежащих установлению для рассмотрения и разрешения настоящего дела, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Судом верно применены нормы процессуального и материального права. Представленным доказательствам, в соответствии с ст. 67 ГПК РФ дана надлежащая оценка.

Оснований для отмены решения в соответствии с положениями ч. 3 ст. 327.1, ч. 4 ст. 330 ГПК РФ не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, п. 1 ст. 328, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия

решение Ярцевского городского суда Смоленской области от 12 февраля 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО «Управляющая компания «Энергосбыт» — без удовлетворения.

Источник