Судебная практика капитальный ремонт нежилого помещения

Взносы по капитальному ремонту для собственников нежилых помещений в МКД

Частнопрактикующий юрист, эксперт по правовому сопровождению деятельности организаций ЖКХ

специально для ГАРАНТ.РУ

В жилищном законодательстве существует собирательное название обязательных платежей для собственников – плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Из-за такого названия у собственников нежилых помещений в МКД часто появляется убеждение, что они не обязаны платить такие платежи, в частности за капитальный ремонт, поскольку у них в собственности нежилое помещение. Но это не так – в случае неуплаты они рискуют стать должниками. Разберемся в нюансах этого обязательного платежа, как за нежилое помещение, так и за машиноместо.

Обязаны ли платить взносы за капитальный ремонт собственники нежилых помещений в МКД?

Напомним, плата за жилое помещение является реализацией собственниками как жилых помещений, так и нежилых бремени по несению расходов на содержание общего имущества (ст. 39 Жилищного кодекса). Более того, относительно оплаты взнос на капитальный ремонт существует ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, которая прямо предусматривает, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД распространяется на всех собственников помещений.

Законность и соответствие норм жилищного законодательства об оплате взносов на капитальный ремонт для собственников нежилых помещений была подтверждена Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 12 апреля 2016 г. № 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы». При этом, Суд рассмотрел нормы в целом, не разграничивая собственников жилых и нежилых помещений.

В другом деле, КС РФ, рассматривая законность норм ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, закрепляющей общую обязанность собственников помещений в МКД участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт, отметил, что данная норма не может рассматриваться как не согласующаяся с конституционными предписаниями и возложение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (Постановление КС РФ от 29 января 2018 г. № 5-П). В итоге Суд сделал вывод собственники нежилых помещений с точки зрения обязательств по оплате за помещение несут такие же обязательства, как и собственники жилых помещений, в том числе обязаны оплачивать взносы на капитальный ремонт.

Они должны делать это с 30 июля 2017 года?

Действительно, ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ была введена в кодекс с 30 июля 2017 года Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 257-ФЗ. Но данный факт не означает, что обязанность оплачивать взносы возникла с указанной даты, поскольку данная норма распространяется на правоотношения с 1 января 2013 года. Такое положение было закреплено в ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 257-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации». Это исключение согласуется с ч. 4 ст. 6 Жилищного кодекса РФ, предусматривающее распространение актов жилищного законодательства на отношения, возникшие до даты введения в действие такого акта, предусмотрев такое правило указанным актом.

Могут ли собственники нежилых помещений в МКД потребовать платежный документ на оплату на предстоящий календарный год?

По общему правилу, взносы на капитальный ремонт уплачиваются ежемесячно на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем (ч. 1-2 ст. 171, ч. 2 ст. 155 Жилищного кодекса РФ).

Собственникам нежилых помещений предоставлено вправе потребовать представить в их адрес платежный документ, содержащий расчет размеров взноса на капитальный ремонт на предстоящий календарный год. При этом, собственник в таком случае, может оплатить такой платежный документ как единовременно в месяце, следующем за месяцем, в котором он представлен, так и ежемесячно равными долями в течение календарного года (ч. 3 ст. 171 Жилищного кодекса РФ). При представлении платежного документа на год следует учитывать, что в пределах года тариф может быть разным. Как правило, до начала текущего года, субъекты РФ уже публикуют нормативный правовой акт, устанавливающий тариф на год и его изменение в течение года. Вопросы сроков публикации таких нормативных актов регулируются региональным законодательством. Например, в Ставропольском крае минимальный размер взноса устанавливается Правительством Ставропольского края ежегодно, но не позднее 1 октября года, предшествующего очередному году. Такой порядок определен ст. 2 Закона Ставропольского края от 28 июня 2013 года №57-кз «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ставропольского края»

Если собственник нежилого помещения – юридическое лицо, то платежные документы должны представляться по адресу юридического лица.

Жилищным законодательством не урегулирован вопрос места представления платежных документов, а представление платежек в почтовый ящик представляет собой не иначе как правовой обычай согласно ст. 5 Гражданского кодекса.

На случай платежных документов за капитальный ремонт предусмотрено – если собственником нежилого помещения является юридическое лицо, то платежный документ доставляется по адресу (месту нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица – иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), по которому осуществляется связь с юридическим лицом.

Собственники машино-мест тоже должны оплачивать капитальный ремонт?

Жилищный кодекс не выделяет отдельного регулирования прав и обязанностей собственников машино-мест, поэтому при рассмотрении данного вопроса следует учитывать совокупность нормативно-правовых норм.

Машино-место отнесено к недвижимому имуществу в виде части здания или сооружения, границы частей которых описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 3 ч. 1 ст. 130 ГК РФ).

В п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354) содержится указание, что к нежилым помещениям в указанных Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Следует отметить общее, что в любом случае – машино-место является неотъемлемой частью здания и сооружения, то есть входит в его состав, поэтому, если машино-место находится в МКД, то наравне со всеми собственниками, собственник такого помещения обязан будет оплачивать взносы за капитальный ремонт.

Источник

Капитальный ремонт нежилого здания

Провели капитальный ремонт с реконструкцией нежилого здания с целью перевести его в жилое. Разрешение не брали. Участок ЛПХ. И земля и здание в личной собственности (физ. лицо). Каким образом узаконить здание в качестве жилого?

Нужно ли платить отчисления на капитальный ремонт не собственникам: 1.муниципальное жилье; 2. аренда нежилого помещения в нежилом здании.

Двухэтажный дом, на верхнем этаже жилая квартира, на нижнем (полуподвальном) этаже нежилое помещение. Хозяин квартиры пытается через суд заставить владельца нежилого помещения сделать капитальный ремонт здания. Какие перспективы у владельца нежилого помещения.

По аренде нежилого помещения.

Мы арендуем у муниципалитета (собственник) отдельно стоящее здание. Помимо арендной платы мы, согласно договора, оплачиваем все расходы на содержание здания (коммунальные услуги, ремонт – текущий и капитальный). Кроме этого, балансодержатель здания (им является муниципальное предприятие) требует, чтобы мы оплачивали ему амортизационные отчисления на здание и налог на землю под этим зданием, которые по нашему мнению не являются расходами на содержание здания, а включены (может быть в неявной форме) в арендную плату.

Прав ли балансодержатель здания, обязывая нас оплачивать амортизационные отчисления и налог на землю?

Есть ли судебная практика в отношении обязанности собственника нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, оплачивать взнос на капитальный ремонт. Если можно скиньте ссылку на судебный акт.

Заключен договор аренды нежилого помещения под кафе. Вложены деньги в ремонт, вывеску и рекламную компанию. Через 3 месяца здание, в котором находится кафе обносят строительными лесами и вывеску ликвидируют. Подлежат ли убытки, причиненные капитальным ремонтом (арендодатель умолчал о проведении ремонта) возмещению арендодателем?

Мужу от работы дали жилье в виде здания бывшей поликлиники мы там сделали капитальный ремонт, перевели здание из нежилого в жилое по разрешению администрации, так как не имели своего жилья. Прошел суд по решению которого муж стал собственником данной квартиры, дальше чтобы жилье приватизировать, нам сказали что администрация должна с нами заключить договор соц. найма, но они его не подписывают. Что делать дальше.

Возник вопрос следующего характера. Мною с администрацией города заключен договор аренды нежилого помещения площадью 300 кв.м., под Центр по уходу и присмотру за детьми, в котором вопрос о возложении обязанности на арендатора в случае необходимости произвести капитальный ремонт не разрешен, упоминаний об этом нет. Единственное, что указано — это производить капитальный ремонт с согласования администрации. Данное нежилое здание нам было передано в плачевном состоянии, о чем указано в акте приема-передачи (нуждается в капитальном ремонте). На мое заявление в администрацию о разрешении произвести капитальный ремонт, поскольку помещением пользоваться по назначению невозможно, мне было отвечено письмом, что произвести капитальный ремонт разрешают, снос перегородок и установление новых разрешают. При этом ниже администрацией указано следующее: дополнительно сообщаем, что капитальный ремонт вы ОБЯЗАНЫ произвести за свой счет и возмещению он не подлежит. Считаю, что эти дописки в письме не законны со стороны администрации, поскольку письмо в отличие от договора аренды, зарегистрированного соответствующим образом, не является юридически значимым документом. Соответственно, если в договоре аренды, согласно ГК РФ, не оговорена обязанность арендатора производить капитальный ремонт за свой счет, значит данную обязанность должен нести арендодатель. Права ли я и возможно ли будет в дальнейшем возместить расходы, понесенные мною при производстве капитального ремонта арендуемого помещения? Проигнорировать ли мне письмо администрации либо предпринять какие-то действия? Спасибо заранее за ответ.

У меня такой вопрос: я — юрид. Лицо, хочу заключить договор нежилого помещения с целью использования как производственного цеха. Но в данном здании (это бывшая котельная, изначально совершенно не подлежащая эксплуатации в производственных целях) мы за свой счет делаем капитальный ремонт. И нам нужно заключить договор на 6 лет, по нашим подсчетам, и так, чтоб арендодатель не имел права расторгнуть данный договор в течение данного срока. Какие пункты надо внести в такой договор? И какие пункты еще требуется внести чтоб максимально защищались интересы арендатора (т.е наши интересы)?

Моя фирма — арендодатель. В августе этого года подписали договор аренды нежилого помещения (отдельно стоящее здание) на 49 лет. В сентябре получили договор после государственной регистрации. Однако, до сегодняшнего дня арендатор отказывается принять арендованное имущество и подписать акт приема-передачи, мотивируя это тем, что в этом корпусе давно не производился капитальный ремонт. Без актов приема-передачи мы не можем предъявлять счета на арендную плату. Пытались объяснить арендатору, что за один месяц (с момента подписания договора в августе и до момента получения договора с регистрации в сентябре) состояние помещений не изменилось Но арендатор уперся, что примет помещения только после проведения в них капитального ремонта. Средств на проведение капитального ремонта у нас нет. Собственно мы и сдавали в аренду корпус на столь длительный срок, чтобы поправить свое финансовое положение. Что предпринять в этом случае? Как заставить арендатора подписать акт?

Повторно, оставлен был без внимания в первый раз Текст вопроса:

Добрый день! Помогите пожалуйста со срочным вопросом. Дело в том что у меня имеется в собственности маленькая часть нежилого помещения (офис 14 метров) а рядом находиться собственник который затеял перепланировку и капитальный ремонт своего здания. Причем проводит он ее настолько активно и шумно что даже разговорить по телефону невозможно! Устные замечания игнорирует отвечая, что он хозяин своего помещения и может делать все что угодно. Но разве нет нормы проведения шумных работ в нежилых помещения? Так же как в новостройках например? Это безобразие длится уже 4 месяца! Очень прошу помогите советом как заставить их вести эти работы после 17-18 часов хотя бы.Заранее спасибо.

В мае 2019 заключен договор субаренды нежилого помещения в ТЦ (арендодатель, получил в пользование данный ТЦ на основании аукциона (здание принадлежит госпредприятию). В здании идет капитальный ремонт и после него туда заезжают все арендаторы. Сразу после подписания был внесен обеспечительный платеж, а акт приемки-передачи должен быть подписан 15 июля (идет ремонт, плюс есть договоренность, что раньше мы въехать не можем). 26 июня, арендодатель сообщает, что один из крупных арендаторов, слился и на его место нашли другого (моего прямого конкурента). Новый (потенциальный арендатор), поставил условия, что нас не должно там быть. Арендодателю, конечно выгоднее сдать 500 м 2 крупной компании, а на мои 70 м 2 всегда найдет другого. Отступление, у нас недалеко есть магазин и мы собирались вместо закрытия перевезти в ТЦ т.е. 1.5 месяца содержим магазин только ради переезда, плюс докупили оборудование и взяли в рассрочку товар, за который в конце июля надо начинать рассчитываться. В договоре есть пункт, о том что арендодатель может расторгнуть договор аренды без объяснения причины, предупредив за 30 дней. Как быть нам в этом случае, т.к. мы уже несем убытки ожидая въезда (тут наши осознанные действия, т.к. мы рассчитывали на открытие магазина в середине июля), купили часть оборудования, запаслись товаром (т.к. у нас сезон начинается в августе, канцтовары), уведомили текущего арендодателя о расторжении и в случае расторжения нового договора аренды остаемся с многомиллионным товаром на улице. Более того, получается мы лишаемся потенциально неполученных доходов, а также у нас остается 3 работника, которых мы получается должны сократить? Есть ли в таких случаях управа на арендодателей? Возможно ли через суд добиться компенсации? Арендодатель без вопросов готов вернуть обеспечительный платеж. Наша цель, по возможности остаться, но в случае расторжения, хотелось бы компенсировать свои убытки и часть потенциальной прибыли. То что у арендодателя форс мажор с одним из арендаторов это не наша проблема, а действия арендодателя несут серьезные убытки нашей компании.

Источник