Размер упущенной выгоды собственника жилого помещения в результате не произведенного капитального ремонта
Добрый день коллеги!
Нужна Ваша помощь.
Уже не в первый раз при оценке рыночной стоимости изымаемого жилого помещения вижу такой вопрос:
«Каков размер упущенной выгоды собственника жилого помещения в результате не произведенного капитального ремонта?»
Кто -то сталкивался с таким? Если да то подскажите методику расчета?
Ответы 28
Вопрос интересный. Тоже было бы интересно посмотреть расчеты.
Но, лично мое мнение, что данный вопрос — бред сивой кобылы. Из серии посчитай то, не знаю что, это просто затягивают процесс.
Упущенная выгода возникает из-за уменьшения арендных платежей.Затягивание капремонта увеличивает риск ущерба.Собственник, арендатор не желает рисковать и делает бюджетный ремонт. Поэтому надо сравнить арендные ставки объектов сходной локации с хорошим ремонтом и бюджетным. Этот риск компенсирует страхование. Стоимость страхового полиса и будет равна упущенной выгоде.
А как соотносятся капремонт и «бюджетный», я так понимаю текущий (косметический)? Это вообще разные понятия.
Если я правильно понял вопрос, то «размер упущенной выгоды собственника жилого помещения в результате не произведенного капитального ремонта» будет составлять сумма отчислений в фонд капитального ремонта за период от предыдущего капремонта до момента изъятия.
Алексей предположим что вы правы что действительно это сумма отчислений в фонд капитального ремонта за период от предыдущего капремонта до момента изъятия ( здесь есть логика), до кого периода считать? Если как правило выходит распоряжение об изъятии (т.е. дата оценки определяется) а фактически граждан выселяют не ранее чем через полгода (это в случае если все гладко и нет ни каких суд.разбирательств)
Момент изъятия и многое другое — регулируется соглашением об изъятии. В идеале — перечень убытков, которые подлежат расчету — должен быть согласован между правообладателями изымаемого имущества и той организацией, которая осуществляет изъятие. По идее правообладателю должен быть уже направлен проект соглашения об изъятии.
Жилой дом (год постройки 1956) кирпичный, 2-х этажный, изымается по причине его аварийности (имеется заключение).
Оценщик в заключение пишет (цитирую):
В случае, если бы своевременно и качественно были проведены мероприятия по капитальному ремонту с надлежащей периодичностью, то срок службы многоквартирного жилого дома был бы близок к оптимальному.
Дальше суть изложу самостоятельно, т.к. цитировать очень много, скан не возможен ((( у меня заключение в распечатанном виде и с очень плохим качеством((:
Оценщик берет фактически уплаченные взносы за кап.ремонт за год от данной суммы вычитает сумму затрат на фактически приведенный ремонт так же за год.
Так он делает за период с 2008 года до даты оценки. по итогу результат получается с — (расходы на произведенные работы составляет больше, чем полученные денежные средства на кап.ремонт).
Тогда оценщик берет по городу дома с годом постройки от 1951 — 1970, собирает информацию по фактическим затратам на капитальный ремонт в данных домах, выводит среднюю стоимость затрат приходящуюся на 1 кв.м. жилого дома и полученную сумму умножает на площадь квартиры. По ее мнению это размер упущенная выгода собственника жилого помещения в результате не произведенного кап.ремонта.
По моему мнению это чушь и я вообще здесь не вижу объекта оценки!
На что судья сослалась на обзор судебной практики (файл прикрепила) и сказал что считать надо! Как быть не знаю?(
По моему мнению это чушь и я вообще здесь не вижу объекта оценки!
Пишите НПВ. Как, сразу влет как-то не сообразить. первое, что приходит в голову, с какой стати уплаченные взносы именно за капремонт? Почему именно с 2008? Но, если все-таки надо, то сделать как рекомендует Ромашкин.
А за это — «полученную сумму умножает на площадь квартиры. это. упущенная выгода собственника жилого помещения в результате не произведенного кап.ремонта»- «лицензии лишать надо»(с), к сожалению сейчас не возможно.
Цитирую: «Оценщик в заключение пишет:
В случае, если бы своевременно и качественно были проведены мероприятия по капитальному ремонту с надлежащей периодичностью, то срок службы многоквартирного жилого дома был бы близок к оптимальному.»
И сразу вопрос: на каком основании этот оценщик делает такие выводы? Он исследовал конструкции дома? Он эксперт-строитель? У оценщика есть достоверные сведения о всех проведенных ремонтах 1956 года? У нас зачастую оценщики много слишком берут на себя. А вот это «если бы» похоже на вангование. Не надо лезть не в свои сани.
Уважаемый Игорь, бюджетный или хороший ремонт это относится к помещению. Влияет на величину аренды и Вы правы никакого отношения к капитальному ремонту здания отношения не имеет.
Вопрос я понял правильно, что уже радует)))))
Теперь докину свои соображения:
Что касается «упущенной выгоды из-за не сделанного капремонта» — ее нет. Так как, взамен изъятой квартиры, собственнику выплачивают рыночную стоимость жилья, либо предоставляют равноценное жилье. В любой случае такого ценообразующего фактора на квартиры, как «количество уплаченных взносов на капремонт» я не встречал))))))
При изъятии оценивается РС квартиры (без учета аварийного/ветхого состояния) + расходы на переезд. Все остальное — попытка навариться.
По логике: ПВС — это стоимость строительства нового объекта, а упущенная выгода — это (данном случае предположим), это те непонесенные своевременно расходы на ремонт, в связи с чем дом стал ветхим аварийным)) Т.е. это стоимость физического износа от ПВС.
Полностью согласен с вашими рассуждениями. Тоже часто сталкиваюсь с вопросом о компенсации за непроизведенный кап.ремонт, и всегда пишу НПВ, потому как реально определить невозможно. Уже то что аварийный дом сравниваем с пригодными — бонус, оно и есть компенсация. Другие суждения на мой взгляд просто обсурдны.
Это не бонус и не компенсация. А то что пишите нпв — просто не знание вопроса с Вашей стороны. Разве капитальный ремонт не проводится? Посмотрите в квитанцию по жку, дальше на сайты нп капитального ремонта в своем регионе и т.д.
«Каков размер упущенной выгоды собственника жилого помещения в результате не произведенного капитального ремонта?»
Вопрос похож на бред сивой кобылы. Правообладатель сдает жилье в наем (есть все подтверждающие документы)? Если нет, то о какой упущенной выгоде идет речь?
Как мне видится, затраты на непроизведенный капитальный ремонт — это реальный ущерб, который подтверждается фактически произведенными расходами (платежными документами). Т.е. правообладатель, например, произвел оплату на кап. ремонт муниципалитету (или у муниципалитета уже существовало ранее это обязательство перед правообладателем) — тот ремонт не произвел, но недвижимость решил изъять — соответственно обязательства муниципалитета по выполнению кап. ремонта как бы «прекращаются» путем компенсации за их невыполнение, которая включается в выкупную цену.
Максим ни кто ни кому ни чего не сдает! Объект оценки — изымаемая квартира находится в собственности.
При изъятии собственник по мимо стоимости жилого помещения и компенсации расходов на переезд и оформление нового жилого помещения (гос.регистрации) хочет еще компенсацию за не произведенный капитальный ремонт (по его мнению и мнению оценщика который выполнял отчет для этого гражданина — если бы был во время произведен кап.ремонт, то они бы еще 150 лет (утрирую) прожили в этом доме)!
По моему мнению что администрация компенсирует это при выкупе у гражданина жилого помещения без учета аварийного состояния!
Судья встает на сторону гражданина и ссылается на выше указанный мной документ!
Как отстоять в суде свою позицию.
Бред! 🙂 Если бы администрация не приняла решение об изъятии, то у гражданина бы ухудшилось здоровье вследствие проживания в помещении непригодном для проживания и понадобилось бы дорогое лечение. Поэтому администрации следует уменьшить выкупную цену на величину расходов на лечение, которые сэкономит гражданин, потому что жилье так вовремя у него изымается, предотвращая проблемы со здоровьем 🙂
Обратите внимание на то, что:
«Как и в случае с реальным ущербом, для истребования упущенной выгоды кредитору необходимо доказать каждый элемент убытков, в том числе причинную (причинно-следственную) связь между нарушением обязательств и возникшими убытками в виде упущенной выгоды.
Кроме того, при расчете данного вида убытков необходимо помнить о содержании п.4 ст.393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. Игнорирование этой правовой нормы может привести на практике к отказу судов удовлетворить исковые требования о взыскании упущенной выгоды.
Таким образом, бремя доказывания наличия и размера упущенной выгоды лежит на пострадавшей стороне (истце), которая должна доказать, что она могла и должна была получить определенные доходы и только нарушение обязательств ответчиком стало причиной, лишившей ее возможности получить прибыль от реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг).
Но наличие и указанных выше доказательств арбитражная практика признает недостаточным. Пункт 1 статьи 404 ГК РФ гласит о праве суда уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.
Таким образом, лицо, пострадавшее от неправомерных действий контрагента по договору, чтобы иметь достаточные основания требовать компенсации убытков в полном размере, обязано принять все разумные меры к уменьшению размера убытков. Например, при недопоставки товара по договору купли-продажи покупатель должен принять меры к приобретению аналогичного товара у сторонних организаций, и, наоборот, продавец при отказе покупателя от приемки товара должен попробовать перепродать товар. В противном случае считается, что убытки образовались в результате неправомерных действий, как продавца, так и покупателя.»
И ответьте на вопрос, почему гражданин, зная, что дом простоял бы ещё 150 лет, если бы вовремя был сделан кап. ремонт, не предпринял никаких действий и допустил ухудшение состояния своего жилья до аварийного?
Источник
Сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома
Сертифицированный РОО и TGA оценщик
Сертификат TGA № 73-091-12 от 27 января 2012 года
Сертификат РОО № 0059, Москва, 22.12.2008 г.
Сертифицированный РОО оценщик недвижимости
Сертификат № 0323 от 10.08.2015 г.
Определение рыночной величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома при расселении ветхого и аварийного жилья.
Одной из острых проблем при определении величины компенсации собственникам при расселении из ветхого и аварийного жилья является определение величины компенсации за не проведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома. Для корректного определения рыночной величины компенсации необходимо определить какие конструктивные элементы многоквартирного жилого дома должны быть отремонтированы в ходе капитального ремонта и как давно был проведен последний капитальный ремонт многоквартирного жилого дома.
Что такое капитальный ремонт
Капитальный ремонт в жилых домах заключается в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций и оборудования зданий в связи с их износом и разрушением.
Износ отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования в процессе эксплуатации жилых домов неодинаков и зависит от природы материала, а поэтому сроки службы их по времени различны. Наиболее длительные сроки службы в каменных домах имеют фундаменты и стены. В силу этих причин в капитальном ремонтируемом каменном здании при замене конструктивных элементов последние должны предусматриваться из материалов более долговечных, приближающихся к срокам службы фундаментов и стен здания.
Все работы по капитальному ремонту жилых домов делятся на следующие группы:
— комплексный капитальный ремонт, охватывающий ремонтом отдельные конструктивные элементы, части здания или инженерное оборудование в доме;
— выборочный капитальный ремонт, заключается в ремонте отдельных конструктивных элементов, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций жилого дома и повлечь за собой их повреждение или полное разрушение. В данном случае, этот вид ремонта при расселении ветхого и аварийного жилья не рассматривается, поскольку происходит полная утрата недвижимого имущества.
Комплексный капитальный ремонт
Комплексный ремонт является основным видом капитального ремонта жилого здания и предусматривает одновременное восстановление изношенных конструктивных элементов, отделки, инженерного оборудования и повышение степени благоустройства в них.
Под комплексный капитальный ремонт должны назначаться наиболее ценные каменные дома, в которых основные конструктивные элементы (кроме фундаментов и стен) и инженерное оборудование пришли в негодное состояние (аварийное) и нуждаются в замене.
Жилые дома дореволюционных и предвоенных лет постройки во многих случаях имеют неравнопрочные конструкции по срокам их службы.
При ремонте жилых домов за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт, разрешается производить:
— замену изношенных конструкций зданий новыми конструкциями с применением более прочных и долговечных материалов, кроме полной смены или замены стен и каркасов зданий, а также каменных и бетонных фундаментов;
— восстановление бездействующих лифтов и устройство их вновь;
— устройство вспомогательных помещений (наружные тамбуры, дровяные сараи, дворовые ограждения, приспособление нежилых помещений под хозяйственные мастерские управления домами, жилищных контор и т. п.);
В первую очередь предусматривается ремонт таких конструкций и оборудования, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций жилого дома и повлечь за собой их повреждение или полное разрушение. К таким работам следует относить:
— неисправность кровли, надстенных желобов, различных открыто выступающих частей и водосточных труб на фасадах зданий;
— частичную неисправность междуэтажных перекрытий и отдельных балок, в особенности в санитарных узлах, кухнях и смежных с ними помещениях;
— неисправность санитарно-технических устройств и оборудования в доме, В том числе водопровода, канализации, системы центрального отопления, электропроводки.
Согласно статьи 166 ЖК РФ «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме» в перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома
В данном случае ремонт фундамента не подразумевает его полную замену, как других конструктивных элементов многоквартирного дома, поскольку заменить его (фундамент) физически не представляется возможным. В абсолютном большинстве случаев работы связанные с фундаментом относятся к чрезвычайным ситуациям возникшими при воздействии внешних факторов, таких как, например, несоблюдение минимальных расстояний или технологий строительства при рытье котлованов вблизи многоквартирного дома повлекшее за собой оползневые явления грунта в котловане и последующую деформацию из-за этого фундамента многоквартирного дома и т.п. что возникает крайне редко и не связано с плановым капитальным ремонтом жилого многоквартирного дома. Поэтому при расчете компенсации за не произведенный капитальный ремонт затраты на воспроизводство фундамента не учитываются. Также не учитываются отделочные работы внутренних жилых помещений, включающие оконные и межкомнатные дверные проемы относящиеся к жилому помещению, поскольку это обязанность собственника помещений (статья 30 ЖК РФ и ст. 2, ст. 15 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 27.03.2018 г.)).
Сроки проведения капитального ремонта существенным образом зависят от долговечности материалов основных конструктивных элементов жилых и общественных зданий, т.е. от сроков службы как отдельных конструктивных элементов так и от срока службы здания в целом.
Жилые и общественные здания в зависимости от долговечности материалов основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий) подразделяются на:
— жилые здания — 6 групп с нормативными усредненными сроками службы от 15 до 150 лет;
— общественные здания — на девять групп с усредненными нормативными сроками службы от 10 до 175 лет.
В целом жилые и общественные здания в зависимости от долговечности основных несущих конструкций группируются по общему сроку службы в годах следующим образом:
Жилые здания:
I. Здания каменные, особо капитальные: фундаменты каменные и бетонные, стены каменные (кирпичные, крупноблочные), перекрытия железобетонные — 150 лет;
II. Здания каменные, обыкновенные, фундаменты каменные, стены каменные (кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные), перекрытия железобетонные или смешанные — 125 лет;
III. Здания каменные облегченные: фундаменты каменные и бетонные, стены — облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника, перекрытия деревянные или железобетонные — 100 лет;
IV. Здания деревянные, рубленые и брусчатые, смешанные; фундаменты ленточные бутовые, стены рубленые, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), перекрытия деревянные — 50 лет;
V. Здания сборно-щитовые, каркасные, сырцовые, глинобитные, саманные, фахверковые; фундаменты на деревянных столбах или бутовых столбах, стены каркасные, глинобитные и др., перекрытия деревянные — 30 лет;
VI. Здания каркасно-камышитовые и прочие облегченные — 15 лет.
Общественные здания:
I. Здания каркасные с железобетонным или металлическим каркасом с заполнением каркаса каменным материалом — 175 лет;
II. Здания с каменными стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия железобетонные — 150 лет;
III. Здания с каменными стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные — 125 лет;
IV. Здания со стенами облегченной каменной кладки; колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия железобетонные — 100 лет;
V. Здания со стенами облегченной кладки; колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные — 80 лет;
VI. Здания деревянные с бревенчатыми или рублеными брусчатыми стенами — 50 лет.
Конструктивные элементы и инженерное оборудование в жилых и общественных зданиях в зависимости от долговечности характеризуются следующими сроками службы:
— фундаменты — 150-100 лет;
— стены — 150-100 лет;
— перекрытия — 150-70 лет;
— лестницы — 100 лет;
— несущие элементы-150-100 лет;
— кровля — 80-8 лет;
— перегородки — 150-40 лет;
— двери и окна — 20 лет;
— водопровод и канализация — 30 лет;
— отопление — 30 лет;
— горячее водоснабжение — 10 лет;
— вентиляция — 30 лет;
— электроосвещение — 15 лет;
— электроплиты — 20 лет;
— газооборудование — 20 лет;
— прочее инженерное оборудование — 30 лет.
Внутренняя и наружная отделка и благоустройство участка характеризуется следующей долговечностью:
— внутренняя отделка — 50 лет — 4 года;
— облицовка камнем и плитками — 125 — 75 лет;
— штукатурка — 50 — 15 лет;
В зависимости от долговечности жилых зданий устанавливается различная периодичность капитальных и текущих ремонтов.
Так, по группам зданий (см. выше) нормированы следующие виды ремонтов и частота их проведения.
I группа зданий долговечностью 150 лет:
— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 3-5 лет;
— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;
— выборочный капитальный ремонт — 1 раз в шесть лет;
— капитальный комплексный ремонт — 1 раз в 30 лет.
II группа зданий долговечностью 125 лет:
— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 3-5 лет;
— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;
— выборочный капитальный ремонт — 1 раз в шесть лет;
— комплексный капитальный ремонт -1 раз в 30 лет.
III группа зданий долговечностью 100 лет:
— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 3-5 лет;
— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;
— выборочный капитальный ремонт — 1 раз в шесть лет;
— комплексный капитальный ремонт — 1 раз в 24 года.
IV группа зданий долговечностью 50 лет:
— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 3-5 лет;
— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;
— выборочный капитальный ремонт — 1 раз в 6 лет;
— комплексный капитальный ремонт — 1 раз в 18 лет.
V группа зданий долговечностью 30 лет:
— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 2 года;
— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;
— выборочный капитальный ремонт — 1 раз в 6 лет;
— комплексный капитальный ремонт — не производится.
VI группа зданий долговечностью 15 лет:
— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 2 года;
— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;
— выборочный капитальный ремонт — 1 раз в 5 лет;
— комплексный капитальный ремонт — не производится.
Периодичность текущих и капитальных ремонтов по общественным зданиям нормирована следующим образом:
I группа зданий долговечностью 175 лет:
— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 3-5 лет;
— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;
— выборочный капитальный ремонт — 1 раз в 6 лет;
— комплексный капитальный ремонт — 1 раз в 30 лет.
II группа зданий долговечностью 150 лет:
— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 3-5 лет;
— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;
— выборочный капитальный ремонт — 1 раз в 6 лет;
— комплексный капитальный ремонт — 1 раз в 30 лет.
Ш группа зданий долговечностью 125 лет:
— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 3-5 лет;
— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;
— выборочный капитальный ремонт — 1 раз в 6 лет;
— комплексный капитальный ремонт — 1 раз в 30 лет.
IV группа зданий долговечностью 100 лет:
— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 3-5 лет;
— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;
— выборочный капитальный ремонт- 1 раз в 6 лет;
— комплексный капитальный ремонт — 1 раз в 30 лет.
V группа зданий долговечностью 80 лет:
— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 3-5 лет;
— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;
— выборочный капитальный ремонт — 1 раз в 6 лет;
— комплексный капитальный ремонт — 1 раз в 24 года.
VI группа зданий долговечностью 50 лет:
— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 3 года;
— другие виды ремонта не нормируются.
Таким образом, за нормативный срок службы жилых зданий по группам зданий текущий и капитальный ремонт должны быть произведены:
I группа(150 лет)
II группа(125 лет)
III группа(100 лет)
IV группа(50 лет)
VI группа(15 лет)
По общественным зданиям за период службы должно быть проведено текущих и капитальных ремонтов:
I группа(175 лет)
II группа(150 лет)
III группа(125 лет)
IV группа(100 лет)
VI группа(50 лет)
С точки зрения действующих нормативно-правовых актов в большинстве случаев в ветхих и аварийных домах попавших под программу расселения бремя капитального ремонта лежит на органе местного самоуправления.
В соответствии с нормой статьи 16 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее «Закон 1541-1») приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется согласно установленным Законом 1541-1 правилам. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Значит, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя – органа государственной власти или органа местного самоуправления – и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства. Дополнительно следует отметить, что разъясняя статью 16 Закона 1541-1 путем системного толкования совместно со статьей 158 ЖК и статьей 210 ГК, Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики (2007 г.) указал, что наймодатель несет обязательства по капитальному ремонту как жилых помещений, так и общего имущества в многоквартирном доме до момента исполнения, если на момент приватизации многоквартирный жилой дом требовал капитального ремонта.
В тоже время, согласно статьи 30 ЖК РФ «Права и обязанности собственника жилого помещения»
3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Это означает, что собственник жилого помещения обязан проводить текущий и капитальный ремонт своего помещения с заменой, при необходимости, конструктивных элементов и инженерных сетей с истекшим сроком службы.
Что же относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома, а что к жилому помещению в этом доме?
Согласно ст. 2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 27.03.2018 г.)).
2. В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее — оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Таким образом, все, что расположено внутри жилого помещения (кроме общедомовых стояков инженерных сетей проходящих через квартиру – водоснабжения, водоотведения и отопления), включая окна, межкомнатные двери и наружные двери подлежит ремонту за счет средств собственника помещения.
Далее, необходимо проверить проводился ли капитальный ремонт многоквартирного жилого дама, это можно сделать по данным физического износа указанного в техническом паспорте, если износ превышает 60 %, то понятно, что никакого капитального ремонта не проводилось, поскольку в случае проведения ремонта конструктивных элементов здания существенно уменьшился бы износ.
По техническому паспорту можно установить кому принадлежало здание до 1992 года (до начала приватизации). Многоквартирный жилой дом мог иметь ведомственную принадлежность, числилось на балансе какого-либо предприятия, государственную (муниципальную) и частную. Если многоквартирный жилой дом был частным, то компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не производится, поскольку согласно ст. 210 ГК РФ «…собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества..» и должен был проводить капитальный ремонт за собственные средства.
Если многоквартирный жилой дом был государственным (муниципальным), то соответственно бремя затрат на капитальный ремонт лежит на муниципалитете в полном объеме.
Если многоквартирный жилой дом был ведомственным, как известно многое предприятия в 90-е годы расформировывались, разделялись, исчезали и т.п., жилой фонд предприятий передавался в муниципальную собственность, тем самым передавалось обязательство проведения капитального ремонта, поэтому как минимум с даты передачи многоквартирного жилого дома на баланс муниципалитета можно рассчитывать компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.
Приведу пример расчета рыночной величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома на примере 3-х комнатной квартиры общей площадью 77,6 кв.м. в 4-х этажном кирпичном многоквартирном жилом доме, общей площадью дома 3740,1 кв.м., и общей площадью жилых квартир в доме 3074,8 кв.м., 1957 года постройки, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Челюскинцев, 11а.
Для определения величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, в первую очередь необходимо определить, когда в последний раз проводился капитальный ремонт жилого дома, а также установить нормативные сроки службы отдельных, быстро изнашивающихся элементов объектов (внутренние инженерные сети, окна, двери, внутренние отделочные работы и т.п.) конструктивных элементов жилого дома, имеющих срок эксплуатации существенно меньший срока службы основного объекта.
Нормативный срок службы деревянных домов – 50 лет, таким образом, как минимум в 1987 году в данном доме должен быть проведен капитальный ремонт.
Капитальный ремонт жилого дома не проводился с периода начала приватизации (1992 года), так как в техническом паспорте на жилой дом № 11а по ул. Челюскинцев г. Перми выданным МУ БТИ г. Перми от 18.04.1995 г. установлен физический износ 65,3 %, что говорит об отсутствии какого либо капитального ремонта в предыдущие годы, при проведенном капитального ремонта физический износ был бы существенно меньше. По данным жильцов дома, проживающих в нем достаточно длительный период времени ориентировочно с 1992 г., капитальный ремонт жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Челюскинцев, д. 11а за период времени до даты оценки не производился. Таким образом, расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт рассчитывается в период с 1992 по 2018 гг. (26 года), как минимально установленный период времени, в течение которого капитальный ремонт не производился.
Учитывая, что потребность в капитальном ремонте многоквартирного жилого дома возникла до начала приватизации, обязанности бывшего наймодателя – органа местного самоуправления по капитальному ремонту многоквартирного жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Челюскинцев, 11а должны быть исполнены в полном объеме.
Далее, определяются единовременные затраты на капитальный ремонт здания (затраты, не требующиеся каждый год), исходя из общей стоимости воспроизводства (замещения) здания и удельного вклада каждого элемента в общую стоимость здания.
Продолжительность эффективной эксплуатации элементов здания приняты на основании ВСН 58 – 88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312).
При определении стоимости воспроизводства (замещения) рассматриваемого объекта оценщиком были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 г. на единицу площади, а также система индексов изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в текущий уровень цен на дату оценки.
Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, без учета износа объекта оценки.
Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства рассчитывается по методу сравнительной единицы, который предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1м 2 , 1 м 3 ) аналогичного здания:
Пермский край относится к 1 климатическому району и 2 территориальному поясу.
Расчет стоимости воспроизводства (замещения) (СВ) рассчитывается по формуле:
СВ = ((ВС69 * V * К1 * К2 * И69-84 * Т69-84 * И84-91 * Т84-91 * И91-03 * ПП) * НДС,
ВС69 – укрупненные показатели стоимости строительства (УПВС, типовой проект) на единицу объема, площади зданий в базисном уровне цен, принят по сборнику № 28 «УПВС жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения», таблица № 26а. Жилые здания четырехэтажные кирпичные, с подвалом Группа капитальности III Характеристика здания: Фундаменты бутовые и из сборных железобетонных блоков; стены кирпичные; перегородки деревянные, оштукатуренные; перекрытия деревянные отепленные; кровля этернитовая по деревянным стропилам; полы паркетные. Имеется центральное отопление, горячее водоснабжение с ваннами, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон.
V – объем оцениваемого объекта, 14535 м 3 .
К1 – коэффициент, учитывающий поправку на климатические условия, составляет для шлакоблочных домов 1,07 (техническая часть УПВС № 28);
К2 – коэффициент, учитывающий отклонение функциональных параметров объекта, по которому были разработаны УПВС, типовой проект по объему (площади) и конструктивному исполнению. Наличие централизованного газоснабжения 1,5%, телевидение 1,7%, штукатурка фасадов 2,2% — стоимость воспроизводства должна увеличиться на 5,4 %, повышающий к-т равен 1,032 или 1 + 0,015+0,017 + 0,022 = 1,054 (техническая часть отдела «жилые здания» УПВС № 28 и приложения);
И69-84 – индекс пересчета от цен 1969 года к ценам 1984 года – 1,19 (согласно письма № 94 от 11.05.1983 г. Госстроя СССР «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек»).
Т69-84 – территориальный коэффициент для Пермской области к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающий особенности изменения сметной стоимости строительно–монтажных работ по областям, краям, республикам бывшего СССР – 1,01 (согласно письма № 94 от 11.05.1983 г. Госстроя СССР «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек»);
И84-91– индекс пересчета от цен 1984 года к ценам 1991 года – 1,59 (согласно письма №14-Д от 06.09.1990 г. Госстроя СССР «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве»);
Т84-91 – территориальный коэффициент для Пермской области к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (кроме «жилищного строительства), учитывающий особенности изменения сметной стоимости строительно–монтажных работ по областям, краям, республикам бывшего СССР – 1,02 (согласно письма № 14-Д от 06.09.1990 г. Госстроя СССР «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве»);
И91-17 – индекс пересчета от цен 1991 года к текущим ценам – 72,57 (согласно письма № 03-01/41 от 24.01.2018 Саморегулируемая организация Союз «Строители Урала» Региональный центр по ценообразованию в строительстве);
ПП – коэффициент, учитывающий поправку на прибыль предпринимателя. В данном случае не применяется, поскольку расчет стоимости затрат на воспроизводство (замещение) не для продажи девелопером, а для расчета вклада (стоимости) отдельных конструктивных элементов в общую стоимость здания, как единого объекта.
Данные коэффициенты учитывают усредненные стоимости производства работ, средние цены на материалы, изделия и конструкции, увеличение стоимости энергоресурсов, налог на добавленную стоимость, изменение массы накладных расходов. Расчет стоимости ведется без учета стоимости установленного в помещении оборудования. Расчеты сведены в таблицу № 1.
Источник
