Фонд капитального ремонта утвердил единую Техническую политику
Нижегородский фонд ремонта МКД разработал Техническую политику в области проведения работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов, расположенных на территории Нижегородской области, которые могут финансироваться за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Документ разработан с учетом опыта других регионов Российской Федерации с целью установления единых требований к составу работ, применению технических решений, технологий и материалов при проведении работ по капитальному ремонту, которые могут финансироваться за счет средств фонда капитального ремонта.
Действия Технической политики Фонда распространяется на:
— подрядные и проектные организации, организации, осуществляющие строительный контроль (технический надзор) за выполнением работ,
— органы местного самоуправления (ОМС), в т.ч. ОМС, которым переданы функции технического заказчика,
— органы государственного жилищного надзора Нижегородской области,
— лица, осуществляющие управление МКД или ответственные за содержание общего имущества собственников помещений в МКД,
— собственников помещений, уполномоченных в установленном порядке на участие в приемке работ по капитальному ремонту МКД.
В рамках Технической политики описаны требования к составу работ, применению основных технических решений, технологий и материалов при проведении работ по капремонту многоквартирных домов. В первую очередь, акцент сделан на отечественные материалы.
Требования и рекомендации Технической политики могут дополняться и меняться по мере усовершенствования технологий, строительных материалов, оборудования.
Особым разделом в документе выделены особенности проведения работ капитальному ремонту многоквартирных домов — объектов культурного наследия. В
1.1. ыполнение работ по капремонту в таких домах, осуществляется с учетом требований Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», в том числе, относительно требований к качеству работ и безопасности их проведения. Проектант должен иметь лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия.
В настоящее время документ проходит согласование с органами местного самоуправления.
Источник
Техническая политика фонда капитального ремонта
Цель
Целью научно-исследовательской работы являлась разработка технической политики по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Самарской области.
Материалы и результаты исследования и их обсуждение
В зависимости от требований действующих нормативно-правовых документов, основываясь на опыте ведения работ по капитальному ремонту, предложено две стратегии реализации технической политики. Выбор варианта определяется индивидуальными техническими характеристиками конструктивных элементов того или иного вида многоквартирного дома, учетом износа его основных конструкций и оборудования, соответствием требованиям энергоэффективности и объемом финансовых средств.
Стратегия № 1 «Экономный вариант» направлена на поддержание здания в состоянии, пригодном для дальнейшей нормальной эксплуатации, и предполагает выборочный капитальный ремонт по отдельным видам работ. Вариативность выбора технологии по этому варианту осуществляется в соответствии со следующими критериями оценки: 1) обеспечение нормативных сроков эффективной эксплуатации многоквартирных жилых домов; 2) энергоэффективность; 3) минимизация единовременных затрат на проведение работ по капитальному ремонту.
Стратегия № 2 «Прагматичный вариант» нацелена на снижение физического и морального износа многоквартирных домов, повышение эксплуатационных характеристик зданий и улучшение условий проживания граждан. В результате реализации данной стратегии по каждому объекту капитального ремонта производится замена изношенных материалов и конструкций на эффективные современные [4]. Выбор по каталогу технических и технологических решений по «Прагматичному варианту» определяется такими критериями, как: 1) увеличение срока эффективной эксплуатации многоквартирного жилого дома сверх нормативного; 2) энергоэффективность; 3) минимизация текущих затрат в процессе эксплуатации здания.
Из двух стратегий наиболее рациональной является вторая, получившая название «Прагматичный вариант». По прагматичному варианту жители получают значительный объем услуг по капитальному ремонту, а ЖКХ — средний показатель по объемам затрат. Срок службы здания до следующего капитального ремонта при этом увеличивается, а, следовательно, окупаемость произведенных затрат ожидается более эффективной.
Выбор первой стратегии «Экономный вариант» означает инерционный курс развития и представляет собой отправную точку развития технической политики. Данный вариант позволяет поддерживать ситуацию относительно стабильной, заметного ухудшения состояния жилого фонда в этом случае не предвидится. Выбор второй стратегии «Прагматичный вариант» будет означать прогрессивный курс развития и оптимальную на текущий момент техническую политику. Это позволяет на более длительный срок снизить долю нуждающихся в капитальном ремонте многоквартирных домов [4].
Программа реализации технической политики представляет собой алгоритм работ, по которому осуществляется ремонт каждого из многоквартирных жилых домов (МКД):
1. составление паспорта объекта многоквартирного жилого дома;
2. техническое обследование МКД для каждого объекта капитального ремонта (конструктивного элемента) [2];
3. составление дефектных актов для каждого объекта капитального ремонта (конструктивного элемента) и виду услуг по капитальному ремонту;
4. проверка на предмет соответствия каждого вида работ (услуг) по капитальному ремонту современным нормативным требованиям;
5. выбор конструктивного решения и технологии работ согласно каталогу по следующим вариантам:
6. а) восстановительные работы;
8. в) модернизация (замена с улучшением эксплуатационных характеристик);
9. г) установка дополнительных конструктивных и технологических элементов;
10. вариативность выбора по каталогу технологии в соответствии с предложенными критериями оценки:
11. а) минимизация единовременных затрат на проведение работ по капитальному ремонту;
12. б) минимизация текущих затрат в процессе эксплуатации МКД;
13. в) энергоэффективность;
14. г) увеличение срока эффективной эксплуатации МКД;
15. составление полного перечня технологических операций по капитальному ремонту каждого объекта (конструктивного элемента) [1];
16. определение объемов работ с учетом выбранной технологии и с составлением дефектных ведомостей, в которых отражаются те материалы и конструкции, на которые происходит замена изношенных.
Общая структура технической политики соответствует семи объектам капитального ремонта, которые обозначены в № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».
Так как подлежащие капитальному ремонту многоквартирные жилые дома отличаются большим разнообразием типов, сотрудниками ФГБОУ ВПО СГАСУ была разработана укрупненная типология [1] с учетом удобства оперативного ведения работ по капитальному ремонту многоквартирных жилых домов. Каждый тип обусловлен материально-конструктивными особенностями несущих конструкций здания и временем его строительства, которое также является критерием разработанной типологии, поскольку датировкой объекта во многом обусловлены срок эксплуатации зданий и изношенность его материалов и конструкций. Каждому из выделенных типов многоквартирных домов присущи свои высотные параметры или диапазон этажности. Исходя из вышесказанного выделено 10 основных типов зданий [8]:
1. 2-, 3-, 5-этажная «историческая» застройка, не являющаяся объектом культурного наследия;
2. 2-этажная застройка «барачного» типа, деревянная;
3. 2-этажная кирпичная «предвоенная» застройка;
4. 3, 4, 5-этажная каменная застройка периода «сталинского» неоклассицизма;
5. 4, 5-этажная панельная, блочная и кирпичная застройка, «хрущевки»;
6. 7-этажная «кооперативная» застройка;
7. 9-12-этажная застройка 1970-1980-хгодов «гостиничного» типа;
8. 9-14-этажная панельная застройка развитого социализма» 1980-1990-х гг.;
9. 5-25-этажная «современная» застройка с 1990-х гг. по настоящее время;
10. 2-этажная «сельская» застройка.
Для примера ниже приведена методология реализации технической политики для некоторых объектов капитального ремонта (конструктивных элементов).
«Конструктивный элемент — ФАСАД».
1. Анализ и систематизация исходных данных по многоквартирным домам, расположенным на территории Самарской области.
2. Классификация фасадов многоквартирных домов по техническим характеристикам (материалу и отделке стен, потребности в утеплении).
3. Разработка технологии ремонта и утепления фасадов, предполагающей составление дефектных ведомостей по эталонному объекту для каждого типа фасадов [3].
Разработка проектно-сметной документации (ПСД) на капитальный ремонт многоквартирных домов типовых серий осуществляется на основании типовых проектных решении, предложенных в рамках технической политики с обеспечением государственными заказчиками последующей разработки проектов привязки к объектам капитального ремонта в установленном законодательством порядке.
Ремонт фасадов рассмотрен с учетом материала стен, отделки фасада и необходимости его утепления. В зависимости от материала стен фасады МКД Самарской области подразделяются на крупнопанельные и блочные; кирпичные и из мелкоразмерных блоков; засыпные каркасные. В зависимости от типа отделки фасады подразделяются на необработанные; окрашенные; оштукатуренные и окрашенные; с фактурным слоем или фактурной штукатуркой; облицованные керамической мозаичной плиткой; облицованные керамическим кирпичом; облицованные искусственными бетонными или природными плитками.
Технология ремонта выбирается с учетом требований энергоэффективности в двух вариантах: 1) ремонт фасадов, не требующих утепления; 2) ремонт фасадов, требующих утепления.
Ремонт фасадов, не требующих утепления, проводится в зависимости от конструкции стены и первоначальной отделки фасадной поверхности. Ремонт неутепляемых фасадов предполагает: 1) ремонт штукатурки (фактурного слоя) стен; 2) ремонт облицовочной плитки — восстановление покрытия на отслоившихся участках фасада при соответствии рисунка ковра паспорту или проекту; 3) окраска по штукатурке или по фактурному слою с очисткой поверхности, расшивкой трещин, подмазкой, шлифовкой, шпаклевкой, грунтовкой; 4) ремонт и восстановление герметизации горизонтальных и вертикальных стыков стеновых панелей крупноблочных и крупнопанельных зданий с герметизацией стыков.
Ремонт фасадов, требующих утепления, обусловлен: 1) теплотехническими показателями; 2) техническим состоянием ограждающих конструкций. Конструкция утепления выбирается исходя из экономических соображений. Для утепления фасадов МКД в Самарской области рекомендованы: 1) фасадные системы с тонкостенной штукатуркой; 2) сайдинг; 3) «теплая» штукатурка.
Общими видами работ для обеих групп зданий (требующих и не требующих утепления) является ремонт элементов, относящихся к фасадной части зданий:
- ремонт и замена общедомовых окон и балконных дверей с целью снижения теплопотерь и обеспечения противопожарной безопасности;
- ремонт балконов, эркеров, лоджий с установкой отливов;
- ремонт входной группы, усиление конструкций козырьков над входами и последними этажами с последующей отделкой поверхностей и ремонт (замена) входных наружных дверей [9];
- устройство или ремонт отмостки;
- ремонт продухов, подвальных окон, приямков;
- герметизация проходов вводов и выпусков инженерных сетей в наружных стенах (выполняется при ремонте сетей);
- устройство водостоков, смена оконных отливов, смена водосточных труб;
- ремонт и утепление цоколя;
- ремонт и восстановление герметизации стыков;
- ремонт и смена покрытий карнизов, ремонт фасадных поясков, усиление конструкций карнизных блоков с последующей отделкой поверхностей;
- расколеровка и покраска фасадов.
По результатам исследований для шести типов фасадов МКД были выбраны объекты-представители. В совокупности выделено 36 вариантов ремонта. Для объектов-представителей дан перечень основных дефектов и составлены дефектные ведомости, определен состав, рассчитаны объемы работ и проведена их стоимостная оценка.
«Конструктивный элемент — отопление».
Системы отопления и газоснабжения являются важной составляющей частью инженерных систем зданий. За последние десятилетия ужесточились требования к энергоэффективности зданий (в частности, систем отопления), технике безопасности в газовом хозяйстве. В связи с этим при проведении капитального ремонта требуются другие решения организации систем жизнеобеспечения.
Для многоквартирных жилых зданий Самарской области при централизованном источнике тепла в большинстве случаев (более 90%) принята система водяного отопления с искусственной циркуляцией теплоносителя, с параметрами воды 95-70°С или 105-70°С. Понижение температуры теплоносителя от величины, подаваемой тепловыми сетями, до 95, 105°С осуществляется в индивидуальном тепловом пункте, который размещается, как правило, в подвале, в отдельном помещении [11].
Для жилых зданий Самарской области при автономном источнике тепла (в том числе крышной котельной) принимается система водяного отопления с искусственной циркуляцией теплоносителя, где приготовление необходимых параметров воды осуществляется на источнике.
Для жилых зданий Самарской области при поквартирной системе теплоснабжения принимается система водяного отопления с искусственной циркуляцией теплоносителя, приготовление необходимых параметров воды осуществляется непосредственно теплогенератором. Таким образом, при проектировании капитального ремонта отопления жилых зданий можно принимать систему водяного отопления с искусственной циркуляцией теплоносителя, с параметрами воды 95-70°С, 105-70°С, 80-60°С в зависимости от типа существующей системы теплоснабжения. Понижение температуры теплоносителя от температуры на источнике теплоснабжения до максимальной величины 80, 95, 105°С осуществляется в тепловом пункте, который размещается в отдельном помещении.
У отопительных приборов следует предусматривать арматуру, обеспечивающую монтажную и эксплуатационную регулировку. В целях повышения комфортности, а также энергосбережения на отопительных приборах рекомендуется устанавливать термостаты [5]. С учетом существующих схем систем отопления для определения расхода теплоты в жилых зданиях рекомендуется предусматривать следующий вариант — установка общего счетчика расхода теплоты для здания в целом с организацией поквартирного учета теплоты пропорционально отапливаемой площади квартир или другим показателям [7]. Состав работ по капитальному ремонту систем отопления МКД включает:
- уточнение даты последнего капитального ремонта системы отопления и ГВС;
- анализ существующей системы отопления и ГВС;
- оценку состояния системы отопления и ГВС;
- разработку заключения о необходимости капитального ремонта системы отопления и ГВС;
- разработку рабочего проекта капитального ремонта системы отопления и ГВС;
- согласование проекта с энергоснабжающими организациями;
- производство работ по капитальному ремонту системы отопления и ГВС;
- испытания и приемку системы отопления и ГВС;
- оформление допуска на использование коммерческого узла учета тепловой энергии.
- «Конструктивный элемент — газоснабжение».
Потребителями систем газоснабжения являются бытовые газовые плиты, водонагревательные колонки и навесные газовые котлы с закрытой топкой сгорания. Газификация МКД возможна только до 10 этажей включительно [6].
В зависимости от этажности зданий, существует три варианта комплектации бытовых газовых приборов: 1 — в зданиях, где нет централизованного горячего водоснабжения, устанавливаются газовые плиты и водонагревательные колонки; 2 — в зданиях, где отсутствует централизованное теплоснабжение, устанавливаются газовые плиты и навесные газовые котлы; 3 — в зданиях с централизованным теплоснабжением устанавливаются только газовые плиты.
В зависимости от года введения в эксплуатацию МКД все малоэтажные дома можно разделить на две основные группы: 1 — группа домов, где водонагревательные колонки установлены на кухнях; 2 — группа домов, где водонагревательные колонки установлены в ванных комнатах. В связи с тем, что водонагревательные колонки имеют открытую камеру сгорания и воздух на горение берется непосредственно из помещения, где они установлены, необходимо в ванных комнатах их демонтировать и установить в кухнях [12]. При этом следует обеспечить необходимый воздухообмен [10].
Система газоснабжения жилого дома состоит из вводного газопровода, внутреннего газопровода и бытовых газовых приборов, в числе которых могут быть газовые плиты, водонагревательные колонки, навесные (настенные) котлы с закрытой камерой сгорания, газовый счетчик, запорные устройства и трубопроводы [12]. При установке навесных (настенных) котлов с закрытой камерой сгорания следует установить термозапорный клапан и сигнализатор загазованности, укомплектованный электромагнитным клапаном.
При выходе газопровода из земли на стене жилого дома устанавливаются изолирующее фланцевое соединение (ИФС) и отключающее запорное устройство для возможности отключить дом полностью (в случае аварии).
Состав работ по капитальному ремонту систем газоснабжения МКД включает:
- уточнение даты монтажа газопроводов и газоиспользующей аппаратуры;
- обследование существующей внутридомовой системы газоснабжения;
- обоснование состояния системы газоснабжения согласно [4, 9].
- разработку заключения о необходимости капитального ремонта системы газоснабжения;
- заказ технических условий на проектирование внутридомового газопровода в ресурсоснабжающей организации;
- разработку рабочего проекта капитального ремонта системы газоснабжения организацией, имеющей соответствующие разрешения, и согласование рабочего проекта;
- демонтаж водонагревательных колонок, если они установлены в ванных комнатах, и установка их в кухне;
- демонтаж газопроводов, находящихся в подъездах;
- демонтаж газопроводов в квартирах (в случае необходимости);
- демонтаж газовых плит и водонагревательных колонок, номинальное давление которых Рном
Источник