Техническое обслуживание ремонт строительных конструкций

Эксплуатация коммерческой недвижимости

ТО и ремонт строительных конструкций

Техническое обслуживание и текущий ремонт строительных конструкций и элементов зданий и сооружений

Техническое обслуживание строительных конструкций зданий и объектов включает в себя работы по контролю их технического состояния, поддержанию их несущей способности и подготовке к сезонной эксплуатации. Контроль за техническим состоянием строительных конструкций зданий осуществляется путем проведения систематических плановых и неплановых (внеочередных) осмотров. По результатам проведенных осмотров устанавливаются объемы работ по подготовке строительных конструкций и помещений зданий к сезонной эксплуатации и уточняются объемы работ по их текущему или капитальному ремонту. Техническое обследование строительных конструкций — одна из наших основных специализаций. С нами вы можете быть уверены, что эксплуатация строительных конструкций осуществляется по всем правилам.

ППР строительных конструкций и их элементов

Кровля и кровельные конструкции

• очистка кровли, водоприёмных воронок, ливневой канализации от мусора, грязи, листьев, поросли
• очистка (регулярная и своевременная) кровли (за исключением мягкой кровли) от снежных и ледяных глыб, наледи и сосулек, ограждение опасных зон в зимний период от нависания сосулек и сползающего снега, а также на период работ по очистке кровли

• осмотр внешней отделки зданий, входных групп, лестниц и прочих внешних элементов здания

Фундаменты, стены, перегородки, перекрытия, полы

• проверка состояния фундаментов, цоколя здания и подвальных помещений
• осмотр состояния стен, перегородок на образование трещин, расшивки швов, состояние герметизации швов в панельных и блочных зданиях, проверка качества звукоизоляционных свойств
• осмотр состояния перекрытий, на образование трещин, оголённой арматуры в железобетонных конструкциях
• проверка состояния всех типов покрытий полов

Окна, двери, проёмы

• осмотр и проверка состояния утепления и уплотнения окон и дверей
• осмотр и проверка остекления, состояния металлических решеток на окнах и раздвижных решеток на дверях
• осмотр и проверка состояния оконных и дверных замков, шпингалетов и петель

Текущий ремонт здания — комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей.

Текущий ремонт строительных конструкций здания и их элементов заключается в систематическом и своевременном проведении работ по их предохранению от преждевременного износа и устранении мелких повреждений и неисправностей, возникших в процессе эксплуатации. Текущий ремонт строительных конструкций производится с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента его постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). Объемы выполнения работ по текущему ремонту определяется на основании Актов сезонных осмотров зданий и объектов недвижимости.

Перечень работ по текущему ремонту строительных конструкций

Крыши и покрытия

• работы по устранению неисправностей любых видов кровель с частичной заменой покрытия, включая все элементы примыкания к конструкциям, покрытия парапетов
• укрепление водосточных труб и мелкий ремонт покрытий (козырьков) по фасаду, ремонт металлических козырьков, парапетов
• утепление чердачных перекрытий
• укрепление и ремонт ограждений
• укрепление парапетных решеток, пожарных лестниц, стремянок, гильз, ограждений, анкеров. теле- и радиоантенн, заземляющих устройств здания
• укрепление фальцев и обжимка гребней в стальной кровле, промазка гребней и свищей замазкой
• усиление стропильных ног нашивкой обрезков досок или других дополнительных креплений с постановкой дополнительных болтов и скоб в местах ослабевших сопряжений, стыков и пр. мелкий ремонт деревянных ферм покрытия (подтягивание болтов)
• мелкий ремонт устройств закрытия и открытия световых фонарей
• ремонт гидроизоляционного и восстановление утепляющего слоя чердачного покрытия
• возобновление защитного слоя в местах оголенной арматуры железобетонных конструкций (ферм, балок, плит покрытия)
• антисептическая защита деревянных конструкций
• ремонт слуховых окон, восстановление и ремонт выходов на крышу
• постановка разного рода заплат на стальной кровле
• ремонт металлической кровли со сменой до 10% кровли общей площади покрытия
• ремонт отдельных мест кровли из рулонных материалов с перекрытием до 10% общей площади покрытия
• ремонт отдельными частями настенных желобов и карнизных спусков, закрепление сорванных стальных листов
• ремонт или возобновление покрытий и примыканий вокруг дымовых труб и других выступающих частей на крыше
• укрепление стальных парапетов, ремонт оголовков вентиляционных шахт газоходов, канализационных стояков и других выступающих частей на крыше
• мелкий ремонт и промазка рулонных кровель нефтебитумной мастикой
• периодическая окраска стальной кровли отдельными местами
• смена отдельных плиток в черепичной и других видах кровли из отдельных плиток
• ремонт и прочистка воронок внутренних водостоков

• укрепление или снятие с фасада угрожающих падением облицовочных плиток, архитектурных деталей или кирпичей в перемычках, карнизах и других выступающих частях зданий (до 10% общей площади облицованной поверхности)
• ремонт наружной штукатурки отдельными местами с отбивкой отставшей штукатурки (до 5% оштукатуренной поверхности фасада)
• ремонт и поддержание в порядке водосточных труб, воронок, колен, отводов, лотков, а также всех наружных стальных и цементных покрытий на выступающих частях фасада здания
• окраска фасадов здания отдельными местами, в том числе закрашивание граффити
• очистка или промывка от копоти и пыли фасадов, облицованных или окрашенных устойчивыми составами, вентилируемых фасадных систем и витражей

Стены и колонны

• постановка на раствор отдельных ослабевших или выпавших кирпичей
• затирка раствором мелких трещин в кирпичных стенах, и окраска поверхности стен отдельными местами
• восстановление защитного слоя арматуры железобетонных колонн и панелей
• расчистка и тщательная заделка вертикальных и горизонтальных стыков блочных и панельных стен в местах повышенной продуваемости или проникания атмосферной влаги
• ремонт облицовки цоколя в объеме до 10% общей площади облицовки
• ремонт и установка защитных уголков на кирпичных и бетонных колоннах

• заделка и расшивка швов, трещин, восстановление облицовки фундаментных стен отдельными местами
• расчистка и заделка неплотностей в сборных и монолитных бетонных фундаментных стенах
• постановка на раствор отдельных ослабевших кирпичей в фундаментных стенах внутренней стороны подвальных помещений
• ремонт отмостки вокруг здания с восстановлением до 20% общей площади отмостки
• ремонт и смена отдельных кирпичей в ограждении наружных приямков около подвальных помещений
• ремонт облицовки фундаментных стен со стороны подвальных помещений, перекладка до 2% кирпичной кладки облицованной поверхности
• ремонт штукатурки и окраска фундаментных стен со стороны подвальных помещений в объеме до 5% общей площади оштукатуренных фундаментных стен
• восстановление участков гидроизоляции наземной части фундаментов
• пробивка (заделка) отверстий, гнёзд, борозд

• укрепление существующих перегородок постановкой ершей, клиньев и другого
• заделка просветов верхней части перегородок при осадке их, а также в местах примыкания к стенам
• постановка на растворе отдельных ослабевших кирпичей в перегородках, смена разбитых стекол в остекленной части перегородок
• укрепление, усиление отдельных участков гипсокартонных перегородок
• заделка трещин в местах соединения гипсокартонных перегородок
• восстановление плиточной облицовки перегородок отдельными местами

Перекрытия и полы

• восстановление защитного слоя железобетонных конструкций перекрытий (прогонов, балок и плит)
• дополнительное утепление промерзающих металлических балок
• заделка выбоин в цементных и бетонных полах отдельными местами (до 10% общей площади)
• ремонт и замена поврежденных, вставка выпавших плиток в керамических, цементных и мраморных полах
• сплачивание дощатых полов, ремонт и подклейка отдельных отставших мест полов из линолеума
• укрепление отставших деревянных, пластиковых плинтусов или их замена, ремонт цементных и плиточных плинтусов/сапожков
• антисептирование отдельных (видимых) участков деревянных перекрытий
• дополнительное утепление чердачных перекрытий с добавлением утеплителя и засыпки, окраска деревянных балок отдельными местами
• ремонт и заделка швов на стыках сборных железобетонных перекрытий, заделка выбоин и трещин в железобетонных конструкциях

Окна, двери и ворота

• исправление перекосов дверных полотен и ворот и укрепление их путем постановки металлических угольников и нашивки планок
• ремонт или установка новых форточек, фрамуг, переплётов
• смена разбитых стекол, промазка фальцев замазкой, мастикой, герметиком, заделка щелей под подоконниками
• ремонт и смена неисправных оконных и дверных приборов, фурнитуры
• ремонт и подкраска металлических решёток на окнах
• утепление входных дверей и ворот
• постановка доводчиков, пружин к наружным и внутренним дверям

Лестницы и крыльца

• заделка выбоин в бетонных и каменных ступенях, на лестничных площадках и в пандусах, ремонт и замена плиточных покрытий отдельными местами
• укрепление металлических перил и поручней на лестничных маршах с заменой отдельных участков деревянного или металлического поручня
• замена отдельных изношенных досок в деревянных лестницах и площадках
• изготовление деревянных мостиков, переходов, обшивка ступеней досками (в зимний период, в период гололедицы)
• замена отдельных ступеней, проступей и подступенков
• восстановление или замена отдельных элементов крылец: зонтов, козырьков над входами в здание, в том числе ремонт, герметизация стыков

Штукатурные, облицовочные и малярные работы

• ремонт и восстановление штукатурки стен и потолков отдельными местами (до 10% оштукатуренной поверхности стен и потолков)
• ремонт облицовки стен путем замены керамической и другой плиток (до 10% общей площади облицованной поверхности)
• ремонт окраски стен и потолков помещения отдельными местами

Выполнение иных работ

Мелкие ремонтные работы

• замена полок, зеркал, дозаторов мыла, сушилок для рук и других мелких предметов
• ремонт кранов, смесителей
• ремонт дверных и оконных жалюзей/рольставен
• мелкий ремонт офисной мебели, выполнение мелких столярных работ

На объектах торговли, общепита

• ремонт ящиков/ячеек для хранения вещей, замена отдельных замков
• закрепление прикассового ограничителя
• закрепление и покраска стеллажей

Работы на оборудовании внешнего оформления зданий

• ремонт стендов и рекламных конструкций
• подключение освещения и мелкий ремонт электрики рекламных конструкций, осветительных элементов зданий и фасадов, витринного пространства

Работы на прилегающей к объектам территории

• восстановление/ремонт приямков, ливневок, водоотводных лотков, ограждений, фонарей, цветочниц, тротуарной плитки, кладки колодцев
• покраска металлических решеток на полу во входной зоне и на прилегающей территории
• покраска уличных фонарей, парапетов, бордюров, ограждений, нанесение разметки «лежачий полицейский», ремонт дорожных знаков
• установка ограничителей движения (при необходимости)
• ремонт, покраска и маркировка мусорных контейнеров, ограждений контейнерных площадок, ремонт бетонных оснований контейнерных площадок
• покраска, ремонт, монтаж/демонтаж урн
• ремонт тротуарной плитки, бордюров, ступеней и малых архитектурных форм отдельными местами

Таким образом, ремонт строительных конструкций выполняется компанией Data Dextra комплексно и во всей полноте. Чтобы эксплуатация строительных конструкций осуществлялась по всем правилам, обращайтесь к тем, кто знает своё дело.

Источник

Техническое обслуживание строительных конструкций

Техническое обслуживание строительных конструкций и элементов здания заключается в проведении планово — предупредительных работ по сохранению конструкций, по отделке зданий, предотвращающей преждевременный их износ, работ по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации объекта недвижимости, а также в обеспечении безопасности людей, поддержании нормируемых параметров обеспечения комфортности объекта.

Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций здания состоит из работ, способствующих предупреждению преждевременного износа здания и сохранению заданных эксплуатационных показателей всех его элементов:

ü фундамента и стен подвалов;

ü стен зданий, фасадов, балконов, козырьков, лоджий, эркеров;

ü крыш и чердаков;

ü водоотводящих устройств;

ü окон, дверей, лестниц, печей.

Работы по текущему ремонту подразделяются на планируемые и непредвиденные. К планируемым работам относятся периодические осмотры и профилактический ремонт. К непредвиденным работам относятся работы по устранению мелких повреждений и неисправностей, выявляемые в процессе эксплуатации здания.

При техническом обслуживании строительных конструкций должен быть установлен систематический строительный надзор за техническим состоянием несущих и ограждающих конструкций здания с целью своевременного обнаружения и контроля за устранением выявленных неисправностей и повреждений, возникающих в процессе эксплуатации.

Защита строительных конструкций зданий и сооружений от механических повреждений и перегрузок обеспечивается путем организации систематической уборки промышленной пыли и снега с покрытий зданий, осмотров, ревизий и безотлагательных ремонтов конструкций и элементов в случае необходимости.

В процессе технических осмотров конструкций и отделки здания устраняются выявленные мелкие неисправности. При обнаружении в конструкциях малозначительных дефектов должно быть организовано постоянное наблюдение за их развитием, выяснены причины возникновения, степень опасности для дальнейшей эксплуатации здания и определены сроки устранения. При обнаружении значительных и критических дефектов следует провести обследование элементов здания специализированной организацией.

При осмотре фундаментов со стороны подвального помещения необходимо обращать особое внимание на наличие трещин в теле фундаментов и местные повреждения кладки, выпадение отдельных кирпичей; на расстройство в стыках и сопряжениях крупных элементов фундаментов со смежными конструкциями, с образованием трещин и опусканием одного блока по отношению к другому; на появление агрессивных вод и возможное разрушение ими кладки фундаментов. При наличии трещин в теле фундаментов, а также при раскрытии швов между отдельными блоками или панелями в сборных фундаментах или при появлении трещин на блоках или панелях зданий должно быть организовано регулярное наблюдение за трещинами с установкой на них маяков.

В процессе эксплуатации подвальных помещений необходимо следить за тем, чтобы все помещения были чистыми, сухими и в летний период регулярно проветривались, чтобы мусоросборные камеры своевременно освобождались от мусора, все трубопроводы, проходящие по подвальным помещениям, а также входы в подвальные помещения были в исправном состоянии.

При осмотре стен зданий из кирпича, крупных блоков и крупных панелей необходимо обращать внимание:

ü на наличие и характер трещин как в теле стен, так и местах сопряжения их с балконными плитами, эркерами и непосредственно под ними, особенно в наиболее нагруженных частях стен;

ü на расслоение рядов кирпичной кладки, состояние заделки горизонтальных и вертикальных стыков в крупноблочных и крупнопанельных домах, разрушение и выветривание стенового материала;

ü на провисание и выпадение отдельных кирпичей из оконных и дверных перемычек, состояние фактурного слоя или облицовочной керамической плитки и наличие сырых пятен;

ü на состояние кладки парапетов и парапетных столбиков, венчающих и промежуточных карнизов, поясков и других горизонтальных членений, а также на состояние всех навесных архитектурных деталей на фасадах, включая покрытия всех выступающих частей.

В случае обнаружения на стенах зданий трещин следует немедленно установить маяки, организовав регулярное наблюдение за ними с записью результатов наблюдений в специальный журнал.

При осмотре стен деревянных зданий с наружной стороны необходимо обращать внимание:

ü на заражение венцов в рубленых стенах, особенно нижних, а также каркасов зданий дереворазрушающими домовыми грибками и жуками-точильщиками, на наличие и состояние изоляции между каменным цоколем и нижним венцом;

ü на плотность законопатки пазов, выход отдельных венцов и простенков из плоскости стены, просадку углов и отдельных мест стен, состояние облицовки или наружной штукатурки, состояние обделки углов, мест сопряжений внутренних стен с наружными, оконных и дверных проемов, плотность прилегания отливных досок нижним венцам и на наличие у этих досок надлежащего уклона обеспечивающего отвод атмосферных вод от стен здания.

При осмотре фасадов зданий необходимо обращать внимание на состояние покрытия карнизов и всех выступающих архитектурных деталей и их крепление, водоотводящих устройств с крыш, балконов и эркеров, состояние штукатурного и окрасочного слоев, облицовочных плит, парапетных ограждений, пожарных лестниц и т.п. Особенно тщательному осмотру подлежат участки стен, расположенные вблизи водосточных труб и лотков и мест наиболее обильного стока ливневых и талых вод; приемные воронки и водосточные трубы; необлицованные цокольные шлакобетонные блоки панели, кирпичная кладка.

При обнаружении неисправностей все поврежденные участки отделочного слоя следует отбить, а после выявления и устранения причин повреждения — произвести их восстановление. Стены надлежит периодически очищать, восстанавливать штукатурку, перекрашивать и промывать сильно загрязненные, выцветшие и облупившиеся фасады.

При осмотре всех перекрытий следует обращать особое внимание на горизонтальность пола, провисание и зыбкость перекрытия, трещины в местах примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке или затирке потолков, отсыревание потолков, достаточную звукоизоляцию, газо- и влагонепроницаемость над котельными помещениями и прачечными.

В процессе эксплуатации не допускается превышения предельной нагрузки на перекрытие жилых и общественных зданий, установленной строительными нормами и правилами или проектом.

Основное внимание при эксплуатации паркетных полов по лагам должно быть обращено на действие вентиляции подпольного пространства и предохранение его от попадания влаги. Вентиляция подпольного пространства осуществляется через половые вентиляционные решетки. При отсутствии решеток необходимо поставить их в двух расположенных по диагонали углах каждого помещения.

При осмотре паркетных полов необходимо обращать внимание на наличие местных повреждений клепок, плотности примыкания клепок или щитов друг к другу и к основанию, на прогиб и зыбкость пола. Последние признаки могут явиться показателями развития грибковых и жучковых вредителей в древесине.

Полы, покрытые линолеумом, протираются холодной или теплой водой. Для мытья полов нельзя применять средства, содержащие соду и другие щелочи. Периодически линолеумный пол после мытья следует натирать восковой мастикой.

При осмотре крупнопанельных перегородок и перегородок из мелкоразмерных несгораемых плит следует обращать внимание на зыбкость перегородок, выпучивание их и местные повреждения отделочного слоя, наличие трещин в теле перегородок и в местах сопряжения перегородок между собой и с капитальными стенами, перекрытиями, отопительными перегородочными панелями, дверными коробками, в местах установки санитарно-технических приборов и прохождения различных трубопроводов (водопровода, канализации и центрального отопления).

Сохранность и долговечность всего здания в первую очередь обеспечиваются правильным содержанием крыши, созданием нормального температурно-влажностного режима в чердачном помещении и своевременным выполнением необходимого текущего ремонта покрытия.

При систематическом наблюдении за состоянием крыш необходимо обращать особое внимание на кровли. Во время осмотров кровель из рулонных материалов необходимо обращать внимание на состояние примыкания кровли к выступающим конструкциям, дымовым и вентиляционным трубам и пр.

Перед осмотром кровля очищается от мусора, листьев, ветвей, пыли и т.п. При очистке и ремонте кровель необходимо пользоваться только мягкой обувью.

Следует обращать внимание на состояние древесины ферм и стропил и возможное наличие плесени, гнили и жучковых поражений, а также надежность крепления и наличие гидроизоляции между деревянными и каменными конструкциями. Особенно тщательный осмотр сопряжений деревянных частей крыш производится в новых зданиях, в которых эти конструкции могут получить деформации в течение первых 1,5 — 2 лет эксплуатации из-за усушки и усадки древесины. Эти деформации надо предупреждать своевременным подтягиванием болтов, хомутов и других металлических креплений до нормального натяжения в узловых соединениях конструкций.

Во время осмотров стальных кровель следует обращать внимание на окраску, плотность лежачих и стоящих фальцов, разжелобков, свесов и крепление их к костылям, состояние настенных желобов, лотков и воронок водосточных труб, наличие пробоин в кровле и грязи в настенных желобах, покрытие брандмауэров, дымовых и вентиляционных труб, а также повреждения кровли в местах установки антенн и крепления оттяжек.

При осмотрах черепичных кровель, а также кровель из асбестоцементных плоских плиток и волнистых листов следует обращать внимание на наличие и состояние надлежащего напуска плиток и листов, на правильность перекрытия, особенно в коньковых и ребровых рядах, а также на надежность обделки примыканий к выступающим частям. Все обнаруженные при осмотрах крыш недостатки включаются в план текущего или капитального ремонта.

При осмотре и определении технического состояния лестниц и их отдельных конструктивных элементов необходимо обращать внимание:

ü на состояние и прочность заделки лестничных площадок в стены лестничных клеток (по внешнему виду) при лестницах из сборных железобетонных элементов в крупноблочных и крупнопанельных домах с несущими стенами;

ü на сопряжение лестничных маршей с лестничными площадками;

ü на состояние ступеней и опор лестничных маршей и металлических деталей в местах их сварки с определением надежности их крепления и степени повреждения их коррозией;

ü на наличие трещин и повреждений в лестничных площадках, маршах и накладных проступях;

ü на состояние и надежность крепления решетки — перил;

ü на состояние несущих поперечных стен в местах примыкания к ним лестничных площадок и маршей при лестницах в зданиях с панельными и поперечными несущими стенами;

ü на появление трещин в углах в местах сопряжения поперечных несущих стен с наружными стенами;

ü на состояние внутренних продольных стен, собираемых из панелей с заделанными инженерными проводками (водопровод, канализация, внутренний водосток и т.п.);

ü на состояние несущих конструкций ступеней, сопряжения косоура с металлической балкой лестничной площадки, на состояние и надежность крепления решетки — перил при лестницах на металлических косоурах в кирпичных домах;

ü на состояние лестничных площадок, ступеней и подступенков, на прочность крепления тетив к балкам, поддерживающим лестничные площадки, на надежность крепления лестничных перил и поручня, на появление дереворазрушителей в конструктивных элементах лестниц при деревянных лестницах.

Все обнаруженные при осмотрах лестниц недостатки включаются в план текущего или капитального ремонта. Неисправности в ограждениях лестничных маршей должны устраняться немедленно.

Профилактический текущий ремонт производится в соответствии с пообъектным планом работ.

В соответствии с полученным заданием рабочие получают со склада (мастерской) необходимый инструмент, приспособления, материалы, погружают на транспортные средства (или переносят сами), выгружают на объекте (рабочей зоне) со складированием в определенном порядке.

После окончания работы рабочие производят очистку и уборку рабочего места, транспортируют отходы и мусор в установленные места, неиспользованные материалы, инструменты и приспособления погружают на транспортные средства (или переносят сами), разгружают и складируют на складе (или в мастерской).

При производстве профилактического ремонта операции по заготовке отдельных деталей, конструктивных элементов выполняются на постоянных рабочих местах в мастерских.

Погрузка, транспортировка и разгрузка грузов внутри помещений должна осуществляться таким образом, чтобы при этом не нарушались целостность и внешний вид строительных конструкций и не превышались допустимые проектной документацией нагрузки для отдельных зон конструкций.

Поддержания в надлежащем техническом состоянии кровли здания, водосточных труб, воронок, трубопроводов внутреннего водостока, отмостки, планировки прилегающей территории, внутренних и внешних сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения и др. обеспечивает исключения замачивания грунтов у основания фундаментов и поддержания в зданиях и помещениях проектного температурно-влажностного и санитарно-гигиенического, противопожарного, взрывобезопасного и др. режимов.

Опись ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, должна быть согласована с собственником объекта, уполномоченным или руководителем организации по обслуживанию объекта (управляющей компанией) в установленные сроки.

3.4.Система планово-предупредительного ремонта

В процессе эксплуатации здания любого назначения необходимо выполнять ряд ремонтно-строительных работ для обеспечения нормативных сроков его службы и предупреждения преждевременного износа отдельных частей здания и инженерного оборудования. Система планово-предупредительного ремонта объектов недвижимости представляет собой совокупность организационно-технических мероприятий по надзору, уходу и всем видам ремонта, осуществляемых в соответствующем плановом порядке.

Согласно Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 (утв. постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. № 279), ремонт объектов недвижимости представляет собой комплекс технических мероприятий, направленных на поддержание или восстановление первоначальных эксплуатационных качеств как здания и сооружения в целом, так и их отдельных конструкций. По периодичности ремонтные работы подразделяются на два вида — текущий и капитальный ремонт. Существующая в отдельных отраслях народного хозяйства для некоторых сооружений другая, более дробная классификация ремонтов (подъемный ремонт, средний ремонт и др.) должна относиться к тому или иному виду ремонта по единой классификации по следующему признаку: при периодичности ремонта до 1 года — к текущему; при периодичности ремонта более 1 года — к капитальному.

К текущему ремонту объектов недвижимости относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений, инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей. В Положении для каждого конструктивного элемента объекта недвижимости приведен примерный перечень работ по текущему ремонту.

Работы по текущему ремонту производятся регулярно в течение года по графикам, составляемым на основании описей общих, текущих и внеочередных осмотров зданий и сооружений, а также по заявкам арендаторов и эксплуатирующего персонала. Текущий ремонт, как правило, производится силами персонала управляющей компании, для чего в ней создается специальное ремонтно-строительное подразделение и хранится неприкосновенный запас необходимых для ликвидации чрезвычайных ситуаций материалов, деталей, санитарно-технического оборудования (трубы, фасонные части и фитинги, пароводяная и газовая арматура, электрические провода, кабель и др.). Количество неприкосновенного аварийного запаса материалов и деталей определяется в зависимости от вида зданий или сооружений, эксплуатационной загрузки, условий эксплуатации и среды, а также прочности примененных при строительстве материалов и деталей.

Текущий ремонт подразделяют на профилактический и непредвиденный. Профилактический текущий ремонт выполняют с целью предупредить разрушение отдельных частей здания и его инженерного оборудования в заранее запланированные сроки с указанием конкретных видов и объемов работ. Непредвиденный текущий ремонт выполняют в строгом порядке в результате воздействия на здание урагана, наводнения, землетрясения и других стихийных явлений природы.

Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства до момента постановки на капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания. Работы по текущему ремонту жилых и общественных зданий отличаются небольшими объемами работ, но требуют неукоснительного их выполнения, т.к. последствия нарастающих разрушений могут привести к весьма серьезным отрицательным результатам.

Планирование текущего ремонта осуществляется ежегодно на основании расцененных описей ремонтных работ по объекту недвижимости в пределах общего лимита, предусмотренного в программе управления на финансирование этих работ.

Годовые планы (с распределением заданий по кварталам) должны составляться в уточнение пятилетних с учетом результатов осмотров, разработанной сметно-технической документации на текущий ремонт, мероприятий по подготовке зданий и объектов к эксплуатации в сезонных условиях.

Текущий ремонт выполняется посредством проведения ремонтно-строительных работ, с помощью которых стремятся вернуть зданию его надежность и сохранить эксплуатационную пригодность. Приемка законченного текущего ремонта объекта должна осуществляться технической комиссией в составе представителя эксплуатационной службы, ремонтно-строительной (при выполнении работ подрядным способом) организации и представителя управляющей организации.

К капитальному ремонту объекта недвижимости относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).

Примерный перечень работ по капитальному ремонту приводится в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000. Там же приведена примерная периодичность проведения капитальных ремонтов. В конкретных условиях сроки проведения капитального ремонта следует уточнить с учетом эксплуатационных нагрузок, климатических условий и других факторов.

Капитальный ремонт может быть комплексный, охватывающий ремонтом здание или сооружение в целом, и выборочный, состоящий из ремонта отдельных конструкций здания, сооружения или отдельного вида инженерного оборудования.

Выборочный капитальный ремонт объекта недвижимости в зависимости от условий эксплуатации соответствующих конструкций или видов инженерного оборудования должен осуществляться по мере их износа.

Комплексный капитальный ремонт производственных зданий и сооружений в зависимости от их капитальности и условий эксплуатации рекомендуется осуществлять с соблюдением периодичности, приведенной в названном Положении.

В качестве исходных данных для планирования капитального ремонта жилых зданий используются отчетные материалы по изучению их механического состояния, данные технической инвентаризации, технические паспорта строений и земельных участков и особенно данные, полученные при сплошном техническом обследовании старого недвижимого фонда города.

В соответствии с действующим Положением о планово-предупредительном ремонте основными задачами, на решение которых направлено планирование капитального ремонта, являются:

ü своевременное осуществление ремонтных работ, обеспечивающее поддержание здания в удовлетворительном состоянии;

ü максимальное устранение физического и морального износа зданий;

ü концентрация финансовых и материально-технических ресурсов на пусковых объектах с целью ввода их в нормативные сроки;

ü обеспечение ритмичности в проведении ремонтных работ и равномерной сдачи объектов ремонта в течение года;

ü осуществление группового метода капитального ремонта жилых зданий, обеспечивающего комплексное решение вопросов жилой застройки городских кварталов.

Перспективные планы капитального ремонта зданий целесообразно разрабатывать с привлечением специализированной проектной организации и увязывать с генеральными планами развития и реконструкции городских районов старой застройки.

На основе этих планов составляются пятилетние и годовые планы капитального ремонта с разбивкой объемов работ и распределением объектов по кварталам и месяцам (титульные списки капитального ремонта).

Планы капитального ремонта недвижимого фонда должны содержать как строительные, так и натуральные показатели.

Капитальный ремонт зданий должен выполняться, как правило, подрядным способом, силами специализированных ремонтно-строительных организаций.

Годовые планы капитального ремонта объекта недвижимости составляются управляющей компанией совместно с собственником соответствующего объекта и должны содержать:

ü наименование и количество основных работ по объекту;

ü наименование и порядок взаимоотношений с подрядными организациями;

ü общую стоимость каждого вида работ;

ü календарные сроки ремонтов;

ü потребность в основных материалах, строительных изделиях, транспорте, средствах механизации и рабочих;

ü источники и механизм финансирования капитального ремонта.

Годовые планы капитального ремонта на предстоящий год должны быть увязаны с планами обеспечения этих работ материалами.

Следует отметить, что невыполнение своевременного ремонта конструкций объекта недвижимости приводит к усиленному износу и резкому увеличению его стоимости. Планирование текущего и капитального ремонтов. Все работы, предусмотренные системой планово-профилактических ремонтов, выполняются в соответствии с согласованной с собственником объекта недвижимости программой управления. Программа управления конкретизируется в годовых планах-графиках проведения ремонта, где указываются сроки проведения плановых технических осмотров, текущих и капитальных ремонтов с разбивкой всех мероприятий по месяцам.

Планирование текущего ремонта осуществляется ежегодно на основании расцененных описей ремонтных работ по объекту недвижимости в пределах общего лимита, предусмотренного в программе управления на финансирование этих работ.

Годовые планы капитального ремонта на предстоящий год должны быть увязаны с планами обеспечения этих работ материалами. В общем виде процесс обеспечения ремонта объектов представлен на рисунке 3.3.

Система ремонта зданий предусматривает проведение через определенные промежутки времени регламентированных ремонтов. Межремонтные сроки и объемы ремонтов устанавливают с учетом технического состояния и конструктивных особенностей объектов. Так же могут быть произведены аварийный и охранно — поддерживающий ремонты. Аварийный ремонт предназначен для ликвидации последствий внезапных аварий, повреждений конструкций и элементов, вызванных стихийными бедствиями, экстремальными условиями и ситуациями. Охранно — поддерживающий ремонт осуществляют в ветхих зданиях, которые в ближайшее время не могут быть снесены.

Источник