Как ТСЖ учесть при налогообложении ремонт дома
Налог на прибыль
Налоговый учет денежных средств, полученных на ремонт общего имущества многоквартирного дома, зависит от источников их получения:
- от собственников помещений или из бюджета;
- от нанимателей по договору социального найма и других граждан, которые собственниками не являются.
Средства, полученные от собственников помещений дома (или из бюджета) на проведение ремонта общего имущества, в доходах не учитывайте (подп. 14 п. 1, п. 2 ст. 251 НК РФ). Это относится как к капитальному, так и к текущему ремонту (письмо Минфина России от 27 февраля 2012 г. № 03-03-06/1/104).
Отметим, что норму подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ могут применять и те товарищества, которые уже зарегистрированы как ТСН (письмо Минфина России от 17 июля 2015 г. № 03-03-10/41192, которое доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 14 августа 2015 г. № ГД-4-3/14369).
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 177 ЖК РФ по специальному счету совершаются операции зачислений взносов на капитальный ремонт, начисления процентов за ненадлежащие исполнения обязанностей по уплате таких взносов. Операции по специальному счету, не предусмотренные пунктом 1 статьи 177 ЖК РФ, не допускаются. Проценты за ненадлежащее исполнение обязанностей по уплате взносов на капитальный ремонт, полученные от собственников помещений в доме, так же как и сами взносы, в доходах не учитывайте.
Для применения этой льготы товарищество должно обеспечить раздельный учет полученных средств целевого финансирования. При отсутствии раздельного учета данные средства нужно будет включить в состав доходов при расчете налога на прибыль. Это следует из подпункта 14 пункта 1, пункта 2 статьи 251 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России от 22 января 2015 г. № 03-11-03/2/69510.
Однако если ТСЖ (ТСН) разместит средства, собранные на капремонт, на депозите под процент, то с суммы таких процентов надо начислить и уплатить налог на прибыль (письмо Минфина России от 29 сентября 2015 г. № 03-03-07/55629).
Средства на ремонт, которые поступили от нанимателей жилых помещений на условиях социального найма, по общему правилу в доходах учесть нужно. Однако, если оформить отношения агентским договором, налогооблагаемые доходы средства на ремонт не увеличат. В таком случае ТСЖ (ТСН) выступит посредником между пользователями помещений многоквартирного дома и подрядчиком, оказывающим услуги по ремонту. А доходом товарищества будет являться посредническое вознаграждение. Подтверждают данный подход нормы подпункта 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ и письмо Минфина России от 10 апреля 2012 г. № 03-11-11/119. Несмотря на то что письмо адресовано организациям на упрощенке, этими разъяснениями могут руководствоваться и товарищества на общей системе налогообложения (ст. 346.15 НК РФ).
Совет: во избежание споров с проверяющими заключайте агентский договор до подписания договоров с подрядчиками.
В противном случае такое посредничество будет поставлено под сомнение. Поскольку в данной ситуации нельзя действовать в интересах третьих лиц, не имея на то предварительной договоренности с ними. Это следует из статьи 1011 Гражданского кодекса РФ и пункта 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85.
НДС
Порядок начисления НДС при реализации услуг по ремонту многоквартирного дома зависит от того, выполняется ремонт подрядным или хозяйственным способом.
В первом случае реализация работ по ремонту в сумме, выставленной подрядной организацией, освобождена от НДС (подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ). Льготу можно применить тогда, когда работы (услуги) товарищество реализует жильцам по цене приобретения их у подрядчика. Причем режим налогообложения подрядчика значения не имеет. Об этом сказано в письме Минфина России от 20 октября 2015 г. № 03-07-11/59955.
От этой льготы можно отказаться (п. 5 ст. 149 НК РФ). Подробнее об этом см. Как отказаться от льготы по НДС (приостановить ее использование) . В случае применения льготы сумму входного НДС по товарам (работам, услугам), приобретенным для ремонта, учтите в их стоимости (подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ).
Кроме того, средства, собранные ТСЖ (ТСН) на ремонт (например, с собственников помещений), не нужно включать в налоговую базу по НДС, если они направляются в резерв на проведение текущего или капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (п. 3 ст. 162 НК РФ, письмо Минфина России от 4 октября 2012 г. № 03-07-11/399).
Совет: поскольку порядок направления средств в резерв на проведение текущего или капитального ремонта законодательно не определен, для подтверждения льготы разработайте и утвердите его сами. Для этого можно поступить так.
ТСЖ (ТСН) может утвердить протоколом решение общего собрания собственников помещений о том, что плата за ремонт направляется на формирование резерва. При этом резерв предстоящих расходов в налоговом учете не создается.
Такой вывод следует из статей 44 и 162 Жилищного кодекса РФ, подпункта 14 пункта 1 статьи 251 и статьи 324 Налогового кодекса РФ, письма Минстроя России от 10 апреля 2015 г. № 10407-АЧ/04.
Если ТСЖ (ТСН) выполняет ремонт общего имущества многоквартирного дома собственными силами, реализация работ облагается НДС независимо от источника финансирования (п. 1 ст. 146 и ст. 154 НК РФ, письмо Минфина России от 23 декабря 2009 г. № 03-07-15/169). При этом тарифы за эти работы формируйте с учетом НДС (письмо ФНС России от 15 марта 2013 г. № АС-3-3/904). Начислять НДС на стоимость ремонтных работ, производимых собственными силами, нужно, даже если товарищество создавало резерв на проведение капитального и текущего ремонта (письма Минфина России от 4 октября 2012 г. № 03-07-11/399, от 23 декабря 2009 г. № 03-07-15/169). НДС со стоимости товаров, работ, услуг, приобретенных для целей ремонта, примите к вычету в общем порядке (ст. 171 и 172 НК РФ).
Если ТСЖ (ТСН) получило бюджетные субсидии на ремонт дома, то воспользоваться нормой пункта 2 статьи 154 Налогового кодекса РФ в данном случае не получится, так как стоимость ремонта дома не относится к регулируемым государством ценам. Поэтому полученные суммы из налоговой базы по НДС не исключайте. Такие разъяснения даны в письме ФНС России от 30 мая 2014 г. ГД-4-3/10394.
Пример отражения в бухучете и при налогообложении расходов на ремонт общего имущества в многоквартирном доме (подрядным способом). Все квартиры дома находятся в собственности граждан
ТСЖ «Альфа» применяет общую систему налогообложения, использует освобождение от НДС по операциям, предусмотренным подпунктом 30 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ.
По годовой смете доходов и расходов на текущий ремонт в 2014 году заложено 118 000 руб. Столько же получено от собственников помещений (суммарно за 2014 год).
В декабре 2014 года ТСЖ перечислило подрядной организации плату за проведенные ремонтные работы в сумме 118 000 руб. (в т. ч. НДС – 18 000 руб.).
В учете были сделаны проводки:
Дебет 51 Кредит 76
– 118 000 руб. – получены средства на ремонт от собственников помещений;
Дебет 76 Кредит 86
– 118 000 руб. – средства на ремонт признаны целевыми;
Дебет 20 Кредит 60
– 100 000 руб. – отражены расходы на ремонт, выполняемый сторонними подрядчиками;
Дебет 19 Кредит 60
– 18 000 руб. – выделен входной НДС.
Принять входной НДС к вычету нельзя, поэтому бухгалтер в ТСЖ включил его в стоимость работ:
Дебет 20 Кредит 19
– 18 000 руб. – скорректирована стоимость ремонтных работ;
Дебет 60 Кредит 51
– 118 000 руб. – перечислена оплата подрядчику за счет средств собственников помещений многоквартирного дома;
Дебет 86 Кредит 20
– 118 000 руб. – отражено расходование целевых средств на работы по текущему ремонту.
УСН
Учет денежных средств, полученных ТСЖ (ТСН) на ремонт общего имущества многоквартирного дома, зависит от источников их получения:
- от собственников помещений (независимо от членства в товариществе) или из бюджета;
- от нанимателей по договору социального найма и других граждан, которые собственниками не являются.
Средства, полученные от собственников помещений дома на проведение ремонта общего имущества, в доходах не учитывайте (письмо Минфина России от 4 февраля 2013 г. № 03-11-11/52). Это относится как к капитальному, так и к текущему ремонту (письмо Минфина России от 27 февраля 2012 г. № 03-03-06/1/104). Несмотря на то что указанное письмо относится к организациям на общей системе, применять его можно и при упрощенке (п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). Также в доходах не учитывайте суммы, выделенные из местного бюджета на капитальный ремонт дома (письмо Минфина России от 16 августа 2013 г. № 03-11-11/33417). Названные средства относятся к целевому финансированию, поэтому налогом при упрощенке не облагаются (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).
Отметим, что норму подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ могут применять и те товарищества, которые уже зарегистрированы как ТСН (письмо Минфина России от 17 июля 2015 г. № 03-03-10/41192, которое доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 14 августа 2015 г. № ГД-4-3/14369).
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 177 ЖК РФ по специальному счету совершаются операции зачислений взносов на капитальный ремонт, начисления процентов за ненадлежащие исполнения обязанностей по уплате таких взносов. Операции по специальному счету, не предусмотренные пунктом 1 статьи 177 ЖК РФ, не допускаются. Проценты за ненадлежащее исполнение обязанностей по уплате взносов на капитальный ремонт, полученные от собственников помещений в доме, так же как и сами взносы, в доходах не учитывайте.
Вместе с тем, для применения этой льготы ТСЖ (ТСН) нужно обеспечить раздельный учет полученных средств целевого финансирования. Если этого не сделать, данные суммы нужно будет включить в состав доходов. Это следует из подпункта 1 пункта 1.1 статьи 346.15, подпункта 14 пункта 1, пункта 2 статьи 251 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России от 22 января 2015 г. № 03-11-03/2/69510.
Однако если ТСЖ (ТСН) разместит средства, собранные на капремонт, на депозите под процент, то сумму таких процентов надо включить в доходы (письмо Минфина России от 29 сентября 2015 г. № 03-03-07/55629).
Средства на ремонт, которые поступили от нанимателей жилых помещений на условиях социального найма, по общему правилу в доходах учесть нужно. Нормы подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ в отношении таких средств не применяются. Однако, если оформить отношения агентским договором, налогооблагаемые доходы средства на ремонт не увеличат. В таком случае управляющая компания выступает посредником между владельцами помещений многоквартирного дома и подрядчиком, оказывающим услуги по ремонту. Подтверждают данный подход нормы статьи 346.15, подпункта 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ и письмо Минфина России от 10 апреля 2012 г. № 03-11-11/119.
Пример отражения в бухучете и при налогообложении расходов на ремонт общего имущества в многоквартирном доме (подрядным способом). Все квартиры дома находятся в собственности граждан
ТСЖ «Альфа» применяет упрощенку (объект налогообложения – «доходы, уменьшенные на расходы»).
В годовой смете доходов и расходов на текущий ремонт в 2013 году заложено 118 000 руб. Столько же получено от собственников помещений (суммарно за 2013 год).
В декабре 2013 года ТСЖ перечислило подрядной организации оплату за проведенные ремонтные работы в сумме 118 000 руб. (в.т. ч. НДС – 18 000 руб.) Работы были выполнены в том же месяце, что подтверждается актом.
В учете были сделаны проводки:
Дебет 51 Кредит 76
– 118 000 руб. – получены средства на ремонт от собственников помещений;
Дебет 76 Кредит 86
– 118 000 руб. – средства на ремонт признаны целевыми;
Дебет 20 Кредит 60
– 100 000 руб. – отражены расходы на ремонт, выполняемый сторонними подрядчиками;
Дебет 19 Кредит 60
– 18 000 руб. – отражен входной НДС.
Дебет 20 Кредит 19
– 18 000 руб. – учтен входной НДС в стоимости ремонтных работ;
Дебет 60 Кредит 51
– 118 000 руб. – перечислена оплата подрядчику за счет средств собственников помещений многоквартирного дома;
Дебет 86 Кредит 20
– 118 000 руб. – отражено расходование целевых средств на работы по текущему ремонту.
При расчете единого налога при упрощенке бухгалтер не учитывал целевые средства в сумме 118 000 руб. ни в составе доходов, ни в составе расходов.
Источник
Бухгалтерский учет при ремонте УК общедомового имущества
Автор: Позняк В.С., эксперт журнала
Какие записи формируются в бухгалтерском учете у управляющей организации при начислении и получении от собственников помещений в МКД платы за текущий ремонт и осуществлении текущего ремонта общедомового имущества?
Правовые моменты.
Бремя расходов на содержание общего имущества в МКД несут собственники помещений в доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Содержание общего имущества включает в себя среди прочего текущий ремонт указанного имущества.
При выборе способа управления «управление УК» надлежащее содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (пп. «а» п. 16 Правил содержания общего имущества в МКД[1]).
Таким образом, ремонт общего имущества в МКД осуществляется УК в рамках исполнения договора управления. Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления МКД одна сторона (УК) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД) в течение согласованного срока за плату обязуется:
выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД;
оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;
предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в нем лицам или (в случаях, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ) обеспечивать готовность инженерных систем;
осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления МКД.
Принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД – это компетенция общего собрания собственников помещений в доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Решение о текущем ремонте принимается простым большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Вместе с тем право на принятие обозначенных решений общим собранием собственников может быть передано совету МКД (п. 4.2 ч. 2 ст. 44, п. 7 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ). За передачу полномочий должны проголосовать более 50 % от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
В пунктах 18, 19 Правил содержания общего имущества в МКД уточнено, что текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов). В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Такие действия осуществляются собственниками соответствующих помещений.
Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил содержания общего имущества в МКД).
На основании п. 8 Правил осуществления деятельности по управлению МКД[2] перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в доме.
Плата за содержание жилого помещения, в состав которой входит и плата за текущий ремонт общего имущества, устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в доме в соответствии с требованиями законодательства (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ). Размер платы определяется с учетом предложений УК, устанавливается на срок не менее чем один год соразмерно утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 35 Правил содержания общего имущества в МКД).
Прежде чем принять решение о проведении определенных видов текущего ремонта, собственники помещений в МКД могут решить сформировать фонд (резерв) на проведение текущего ремонта. В этом случае при принятии решения о проведении ремонта в качестве источника финансирования указывается соответствующий фонд (резерв).
Когда управлением МКД занимается УК, условие о формировании резерва (фонда) на проведение текущего ремонта общего имущества в МКД может быть включено в договор управления, заключенный с собственниками помещений в доме. Кроме того, УК может разработать первичный документ для подтверждения факта формирования резерва.
Порядок организации бухгалтерского учета зависит от того, какие средства выступают в качестве источника финансирования проведения текущего ремонта: плата за содержание жилого помещения или средства фонда (резерва) на проведение текущего ремонта.
Бухгалтерский учет.
У управляющей организации при выполнении работ по текущему ремонту общего имущества МКД возникают в бухгалтерском учете доходы от обычных видов деятельности (выручка) (п. 2, 4, 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации»[3]). Условия признания выручки перечислены в п. 12 ПБУ 9/99:
Организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом.
Сумма выручки может быть определена.
Имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации (когда организация получила в оплату актив либо отсутствует неопределенность в отношении получения актива).
Право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана).
Расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.
Если в отношении денежных средств и иных активов, полученных организацией в оплату, не исполнено хотя бы одно из названных пяти условий, то в бухгалтерском учете признается кредиторская задолженность, а не выручка.
Условие о том, что право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана), в рассматриваемой ситуации диктует следующее. Условия признания выручки выполняются в момент подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД заказчиком (уполномоченным собственником помещения в МКД либо председателем совета дома). Форма акта утверждена Приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр.
Признание выручки от выполнения работ по текущему ремонту общего имущества означает, что в бухгалтерском учете также возникают расходы от обычных видов деятельности (формируется себестоимость работ, выполненных при проведении текущего ремонта общего имущества).
Ремонт за счет платы за содержание общего имущества.
В момент начисления платы за содержание общего имущества, в состав которой входит в том числе плата за текущий ремонт (когда фонд (резерв) на проведение текущего ремонта не формируется), работы могут быть не выполнены (работа не принята заказчиком). В этом случае выручка не признается. Вместе с тем у собственников помещений в МКД возникает обязанность по внесению платежей, что должно найти отражение в бухгалтерском учете, поэтому начисленная плата отражается в качестве доходов будущих периодов.
Согласно Инструкции по применению Плана счетов[4] для обобщения информации о доходах, полученных (начисленных) в отчетном периоде, но относящихся к будущим отчетным периодам, используется счет 98 «Доходы будущих периодов», субсчет 98-1 «Доходы, полученные в счет будущих периодов». На этом субсчете учитывается движение доходов, полученных в отчетном периоде, но относящихся к будущим отчетным периодам. В частности, такими доходами являются арендная или квартирная плата, плата за коммунальные услуги, выручка за грузовые перевозки, за перевозки пассажиров по месячным и квартальным билетам, абонементная плата за пользование средствами связи.
По кредиту счета 98 в корреспонденции со счетами учета денежных средств или расчетов с дебиторами и кредиторами отражаются суммы доходов, относящихся к будущим отчетным периодам, а по дебету – суммы доходов, перечисленные на соответствующие счета при наступлении отчетного периода, к которому эти доходы относятся.
Аналитический учет по субсчету 98-1 ведется по каждому виду доходов.
Управляющая организация начислила плату за текущий ремонт к уплате собственникам помещений в МКД в сумме 150 000 руб., собственники перечислили 140 000 руб.
Основные затраты по проведению текущего ремонта (накапливаются на счете 20 «Основное производство») составили 200 000 руб., выручка от выполнения этих работ – 220 000 руб. (часть стоимости работ будет покрыта за счет начисления платы в будущем).
В описанной ситуации в бухгалтерском учете УК отражаются следующие записи:
Содержание операции
Дебет
Кредит
Сумма, руб.
Начисленная плата за текущий ремонт общего имущества в МКД отражена в составе доходов будущих периодов, так как условия для признания выручки на момент начисления платы не соблюдаются
Поступили денежные средства от собственников помещений в МКД в качестве платы за текущий ремонт
Отражены затраты по проведению текущего ремонта общедомового имущества
10, 60, 02, 76, 70 и т. д.
Отражена выручка от выполнения работ по текущему ремонту, покрываемая за счет начисленной ранее платы за текущий ремонт (на момент подписания заказчиком акта выполненных работ)
Отражена выручка от выполнения работ по текущему ремонту, в счет оплаты которого плата за текущий ремонт еще не начислена (на момент подписания заказчиком акта выполненных работ)*
Затраты по проведению текущего ремонта списаны на себестоимость выполненных работ
По мере начисления платы за текущий ремонт, выполненный и принятый заказчиком ранее (сумма указана накопительно)
* В этом случае получается, что работы по текущему ремонту заказчиком приняты, но обязанность по их оплате у него еще не возникла (УК не может начислить плату за текущий ремонт). Чтобы отразить временной разрыв между указанными датами и не отражать в учете задолженность собственников, которая, по сути, еще не возникла, предлагаем использовать счет 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам».
Ремонт за счет средств фонда (резерва).
Если на общем собрании собственников помещений в МКД принято решение о формировании фонда (резерва) на проведение отдельных видов текущего ремонта общего имущества дома, при начислении платы за текущий ремонт, зачисляемой в фонд, используется счет 86 «Целевое финансирование». К этому счету следует открыть специальный субсчет, например, субсчет «Фонд на проведение текущего ремонта общего имущества МКД».
В этом случае в бухгалтерском учете УК делаются такие записи по формированию фонда (резерва):
Дебет 76 Кредит 86, субсчет «Фонд на проведение текущего ремонта общего имущества» – начисленная плата за текущий ремонт отражена в составе фонда (резерва);
Дебет 50 (51) Кредит 76 – поступили денежные средства от собственников помещений в МКД в счет накопления фонда на проведение текущего ремонта общего имущества.
При проведении ремонта общего имущества в МКД за счет средств созданного фонда (резерва) в бухгалтерском учете делаются такие записи:
Дебет 20 Кредит 10, 60, 70 и т. д. – отражены расходы, возникшие в связи с проведением текущего ремонта общего имущества дома;
Дебет 62 Кредит 90-1 – отражена выручка от выполнения работ по проведению текущего ремонта общего имущества (на момент подписания заказчиком акта выполненных работ);
Дебет 90-2 Кредит 20 – отражена себестоимость выполненных работ;
Дебет 86, субсчет «Фонд на проведение текущего ремонта общего имущества» Кредит 62 – показан источник финансирования выполненных работ по текущему ремонту общего имущества.
[1] Утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
[2] Утверждены Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416.
[3] Утверждено Приказом Минфина РФ от 06.05.1999 № 32н.
[4] Утверждена Приказом Минфина РФ от 29.07.1998 № 34н.
Источник