- Как провести ремонт в многоквартирном доме через ТСЖ?
- Ответственна ли эта организация за ремонтные работы?
- Текущие
- Капитальные
- Как принимается решение?
- Кто выполняет?
- Как запросить, чтобы отремонтировали подъезд или крышу?
- Как грамотно написать заявление?
- Оформление договора с товариществом собственников жилья
- Видео по теме
- Заключение
- Текущий ремонт общего имущества в МКД. Что нужно знать?
Как провести ремонт в многоквартирном доме через ТСЖ?
Ремонт жилого дома – давно наболевший вопрос. Вспомнить взаимоотношения между жителями и ЖКХ.
На данном этапе развития, законодатель постарался улучшить жизнь простых граждан через возможность самим решать вопрос с ремонтом.
Благодаря чему были созданы ТСН, ТСЖ, управляющие организации и др. Они ответственны за проведение ремонта в многоквартирном доме.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !
Ответственна ли эта организация за ремонтные работы?
Ремонт жилого дома, как правило, производит подрядная организация. ТСЖ заключает с ней соглашение на проведение таких работ. Будучи одной из сторон, товарищество несет все права и обязанности, согласно договора об оказании услуг (ст. 161 ЖК РФ).
Отвечая на поставленный вопрос, можно отметить, что ТСЖ само не делает ремонт, но является ответственным лицом за его проведение МКД перед собственниками помещений. Какими еще полномочиями и обязанностями обладает ТСЖ, вы сможете узнать из этого материала.
Текущие
Решение о необходимости ремонта принимает общее собрание. К слову сказать, по данному вопросу оно не ограничено временными рамками. То есть, член товарищества от себя может в любое время инициировать проведение голосования общего собрания о необходимости текущего ремонта здания – так гласит глава три Методических рекомендаций, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 31 июля 2014 года N 411/пр (больше информации о членстве в ТСЖ найдете тут).
После принятия положительного решения, согласовывается распределение расходов, которые понесут собственники помещений, согласно долям в праве общей собственности на общее имущество.
По окончанию текущего ремонта, ТСЖ принимает работу, подписывает акты выполненных работ.
Капитальные
Решение о проведении капитального ремонта за счет ТСЖ принимает общее собрание не позднее чем за шесть месяцев до начала года, в котором планируется выполнение данных работ. К этому времени на счете товарищества уже собрано определенное количество денежных средств. В том случае, если их все-таки не хватит, а это случается довольно часто, то государство предоставляет субсидии.
Как и в случае с текущим ремонтом, после капитального ТСЖ принимает жилой дом в эксплуатацию.
Как принимается решение?
Решение о ремонте принимается на общем собрании собственников помещений. Инициатор либо инициативная группа передают сообщения о проведении общего собрания всем собственникам за десять дней до начала заседания.
В документе указывается время и место сбора, а также повестка дня (глава четыре Методических рекомендаций, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 31 июля 2014 года N 411/пр.).
После представления владельцам дефектных актов, смет расходов утверждается перечень работ и услуг, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Заключение осмотра жилого дома могут подготовить как члены товарищества, так и сторонние специалисты, а также федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации.
Ремонт жилого дома подразделяется на текущий и капитальный:
- Текущий ремонт общего имущества производится по решению общего собрания с целью предупреждения преждевременного износа и поддержания работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов. При этом замена некоторых конструкций не производится.
- Капитальный ремонт общего имущества также проводится по решению общего собрания собственников для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности с возможностью замены конструкций и оборудования.
Кто выполняет?
Ремонт могут выполнять как подрядная организация, так и специалисты из штата сотрудников, нанятых товариществом для производства работ (ст. 161 ЖК РФ).
У многих возникнет вопрос: «А может ли член товарищества выполнять ремонтные работы?»
Ответ: может. Только в этом случае необходимо юридически грамотно оформить правоотношения в области услуга-оплата (на основании чего будет работать человек и по какой статье производить оплату).
Как запросить, чтобы отремонтировали подъезд или крышу?
Текущий ремонт можно разделить на два вида – плановый и внеплановый:
- Вопросы по плановому ремонту как правило рассматриваются 1 – 2 раза в год.
- Внеплановый может возникнуть в результате стихийного бедствия или по другим не зависящим от сторон причинам, либо вследствие добросовестного заблуждения комиссии по техосмотру жилого здания.
В случае технической неисправности или физического износа общего имущества (в данной ситуации рассмотрим ремонт крыши), которое может повлиять на целостность собственности, владелец вправе обратиться в органы правления товарищества с заявлением об устранении неисправности. В данном случае вопрос решается на уровне правления.
Как грамотно написать заявление?
Практически все бланки заявлений, обращений, писем имеют одну особенность: шапка, название документа, текст, подпись, дата написания. Заявитель при обращении в органы ТСЖ составляет документ по такому же принципу:
- В шапке, расположенной справа, необходимо писать организацию, в которою подается документ с адресом местонахождения.
- Затем указать личные данные заявителя (ФИО, место жительства).
- После шапки следует название документа, которое располагается ровно по центру.
- Со следующей строки идет сплошной текст с изложением вопроса.
- Завершением документа служит дата написания и подпись заявителя.
- Последние реквизиты располагаются по краям листа (один занимает крайнюю левую позицию, другой правую).
Оформление договора с товариществом собственников жилья
Товарищество собственников жилья вправе заключать договоры на ремонт как с подрядными организациями, так и с владельцами помещений:
- В первом случае, подрядные организации выполняют ремонт общего имущества, а товарищество проверяет качество предоставленной услуги и производит оплату.
- Во втором — согласно законодательству, ТСЖ вправе оказывать услуги собственникам помещений. Данный пункт можно трактовать, как право заключать договоры между товариществом и владельцами на проведение ремонтных работ.
Так как ТСЖ часто нанимают по трудовому договору специалистов для ремонта и других видов работ с целью поддержания жилого дома в надлежащем состоянии, то такие правоотношения (выполнение ремонта помещений собственников по договору силами штатных работников) субъектов более чем логичны.
Член товарищества не может провести ремонт за счет ТСЖ. Он может воспользоваться денежными средствами ТСЖ только с целью недопущения причинения ущерба общему имуществу.
Видео по теме
Подробнее о капитальном ремонте в многоквартирном доме на видео:
Заключение
Создание товарищества собственников жилья было неплохой идеей. Однако возникает ряд вопросов, касающихся ремонта жилого дома. Негативные моменты можно преодолеть, грамотно составив устав, правила и др.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Источник
Текущий ремонт общего имущества в МКД. Что нужно знать?
1. Текущий ремонт общего имущества в МКД.
Содержание общего имущества в МКД неразрывно связано с его ремонтом.
Текущий ремонт общего имущества проводится для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов) (п. 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила содержания общего имущества в МКД).
Текущий ремонт общего имущества проводится на основании решения общего собрания собственников, принимаемого большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании собственников.
Решение о наделении совета МКД полномочиями принимать решения о текущем ремонте принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений (п. 4.1, 4.2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации; п. 18 Правил содержания общего имущества в МКД).
Собственники вправе самостоятельно совершать действия по ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по ремонту с учетом выбранного способа управления МКД (п. 12 Правил содержания общего имущества в МКД).
ТСЖ, кооперативы могут выполнять работы по текущему ремонту общего имущества своими силами или привлекать на основании договоров лиц, которые выполняют соответствующие виды работ (ч. 2.2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Если был заключен договор с УО, то в договоре управления должен содержаться перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, размера платы за содержание жилого помещения, а также порядок внесения такой платы (ч. 2, 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Плата за текущий ремонт включается в состав платы за содержание жилого помещения (ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Если при утверждении платы за содержание жилого помещения не заложены расходы на текущий ремонт общего имущества, ремонт проводится по решению общего собрания собственников, на котором утверждается смета и источник финансирования.
Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в приложении № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее — Правила и нормы технической эксплуатации).
В этот перечень входят, например, следующие работы:
-устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы;
-герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов;
-смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов;
-замена, восстановление отдельных участков полов;
-усиление, смена, заделка отдельных участков межквартирных перегородок.
Обратите внимание: в состав работ по содержанию и ремонту общего имущества не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся общим имуществом, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Их ремонт осуществляются самостоятельно собственниками соответствующих помещений (п. 19 Правил содержания общего имущества в МКД).
Сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования приведены в приложении № 2 к Правилам и нормам технической эксплуатации. Воспользоваться этим приложением можно при условии, что ссылка на него есть в вашем договоре управления.
В целях надлежащего содержания фасадов МКД выполняются следующие виды работ (п. 9 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290):
-выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках;
-контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над балконами.
При обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники УО должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций (п. 4.2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации).
Также необходимо иметь в виду следующее.
Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость (пп. «в» п. 2 Правил содержания общего имущества в МКД). В зависимости от степени разрушения балконной плиты (пола балкона) ее ремонт производится за счет средств на содержание и ремонт общего имущества либо подлежит капитальному ремонту за счет взносов собственников.
Если сливы балкона предусмотрены проектом МКД, то они входят в состав общего имущества, следовательно, подлежат ремонту в рамках содержания и ремонта общего имущества МКД. В случае самовольной установки таких сливов собственником помещения в МКД обязанность по их содержанию лежит на собственнике.
В случае аварийного состояния балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться в соответствии с проектом.
Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные организации, которые обеспечивают сохранность жилых домов и надлежащее их использование, и осуществляются за счет собственников (ст. 31 Федерального закона от 17.07.1999 № 176-ФЗ «О почтовой связи»).
Акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД составляется по форме, утвержденной Приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме».
В реквизитах акта указаны две стороны:
1) уполномоченный собственник помещения в МКД;
2) лицо, оказывающее работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.
Требование об обязательном подписании актов выполненных работ собственниками помещений в МКД закреплено в п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.
Правомочия собственника подтверждаются решением общего собрания собственников либо выданными собственниками помещений доверенностями.
Если в МКД выбран совет, то подписание актов выполненных работ председателем совета МКД является его обязанностью (п. 4 ч. 8 ст. 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации).
От имени ТСЖ такой акт подписывает председатель правления ТСЖ или иное лицо на основании доверенности, выданной ТСЖ.
Источник. Жилищный кодекс Российской Федерации;
Федеральный закон от 17.07.1999 № 176-ФЗ «О почтовой связи»;
Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354;
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491;
Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290;
Приказ Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме».
Источник
