Капитальный и текущий ремонт: разбираемся в деталях
«Руководитель автономного учреждения», 2014, N 2
Руководителям автономных учреждений нужно четко понимать разницу между текущими, капитальными ремонтами и реконструкцией. Это особенно важно при определении требований, предъявляемых к потенциальным подрядчикам (например, может возникнуть вопрос, необходимо ли членство строительной фирмы в саморегулируемой организации). Понимание, к какому классу следует отнести ту или иную работу, стоимость которой нормируется территориальной единичной расценкой , при формировании сметной документации важно еще и потому, что источники финансирования ремонтов могут быть разными. Но отличить один вид работ от другого не всегда просто. Иногда грань настолько тонка, что разобраться может только специалист.
Территориальные единичные расценки (ТЕР) отражают среднеотраслевой уровень затрат по принятой технологии и организации работ на каждый их вид. ТЕР могут применяться для определения сметной стоимости ремонтно-строительных работ всеми заказчиками и подрядчиками независимо от их ведомственной подчиненности и организационно-правовой формы.
Трудности, возникающие у руководителей и главных бухгалтеров государственных и муниципальных учреждений с определением, к какому именно классу относятся те или иные работы, вполне понятны. Поэтому начнем с базовых определений, которые даны в ГрК РФ и Положении об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р) (далее — Положение 58-88 (р)).
Утверждено Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312.
Определение (ГрК РФ)
Определение (Положение 58-88 (р))
Изменение параметров объекта капстроительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение данного объекта, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций (п. 14 ст. 1)
Комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг (Приложение 1)
Замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капстроительства или элементов таких конструкций (за исключением несущих), систем и сетей инженерно-технического обеспечения объектов или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные или иные улучшающие их показатели и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1)
Ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей (Приложение 1)
Проводится в целях обеспечения надлежащего технического состояния зданий и сооружений, то есть поддержания параметров устойчивости, надежности зданий, а также исправности строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов (ч. 8 ст. 55.24)
Ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей (Приложение 1)
Особенности трех классов работ
Текущий ремонт предназначен для поддержания возможности эффективной эксплуатации здания или иного объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию) (п. 4.1 Положения 58-88 (р)). В состав такого ремонта включаются все виды штукатурно-малярных работ, замена отдельных участков покрытия полов, а также смена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных, дверных витражных или витринных заполнений (деревянных, металлических и др.) (Приложение 7 к Положению 58-88 (р)).
В то же время при сопоставлении понятий капремонта и реконструкции следует обратить внимание на два важных момента.
Первое. В обоих случаях могут изменяться эксплуатационные показатели здания. Разница только в масштабе улучшений. При капитальном ремонте производится замена конструктивных элементов и попутно могут быть улучшены их показатели. Это улучшение — побочный и необязательный эффект ремонта. При реконструкции улучшение эксплуатационных показателей — главная цель производимых затрат: основные характеристики здания должны улучшиться.
Второе. Перечни строительных работ, которые могут проводиться в рамках капитального ремонта и реконструкции, пересекаются. Одни и те же работы могут в одном случае быть частью ремонта, в другом — реконструкции. Каждый раз необходимо оценивать конкретный результат проведенных мероприятий: произошло или нет улучшение основных эксплуатационных показателей здания (помещения).
В Приложении 9 к Положению 58-88 (р) дан примерный перечень работ по капремонту в зданиях жилого и иного назначения. В частности, он включает в себя:
подключение к телефонной и радиотрансляционной сетям;
устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления;
работы по утеплению и шумоизоляции зданий.
В капитальный ремонт должно входить устранение неисправностей всех изношенных элементов, их восстановление или замена (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории (п. 5.1 Положения 58-88 (р)). Таким образом, перепланировка, дооснащение, установка различных сигнализаций хотя и являются работами по модернизации здания, но могут быть проведены и в рамках капремонта, и в рамках реконструкции.
В свою очередь, при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капремонте, могут осуществляться:
изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований — их частичная разборка;
повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);
улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), благоустройство прилегающих территорий.
При реконструкции объектов социально-культурного профиля может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых (п. 5.3 Положения 58-88 (р)).
Наиболее ярко проиллюстрировать разницу между реконструкцией, капитальным и текущим ремонтом можно на примере работ по замене вентиляции в многоэтажном здании.
Если достаточно демонтировать старые воздуховоды, выработавшие свой ресурс, и установить новые вентиляционные коробы (без расширения отверстий в перекрытиях), а также заменить вентиляторы и прочие устройства на аналогичные модели — эти ремонтные работы должны быть отнесены к текущему ремонту.
Если возникла необходимость увеличить количество вентиляционных систем (возросло количество посетителей, вследствие чего необходимо создавать дополнительный приток или вытяжку), то есть налицо улучшение эксплуатационных показателей — такие работы необходимо трактовать как реконструкцию.
Если демонтаж или монтаж системы вентиляции невозможен без полного или частичного разбора перекрытия, то даже без улучшения эксплуатационных характеристик данные работы подпадают под статью «капитальный ремонт».
Плановость и сезонность
Поскольку расходы на ремонт зданий и сооружений выражаются в значительных суммах, от четкого понимания, какой именно это вид ремонта, будет напрямую зависеть объем финансирования. На основании многолетней практики авторы могут высказать следующее мнение. Если в пограничных ситуациях ремонт будет квалифицирован как текущий (а не капитальный), за счет уменьшенных коэффициентов он обойдется учреждению на 15 — 20% дешевле. Если же вместо капремонта необходима реконструкция, ее стоимость возрастет примерно на 20 — 25% по сравнению с капитальным ремонтом.
Ремонт объектов может быть плановым и внеплановым. Первый обычно проводится в соответствии с графиком и сметой, которые утверждаются заранее — как правило, на год вперед. При второй форме ремонта основанием для его проведения становится акт о выявленных дефектах объекта либо дефектная ведомость. В документе отмечается состояние объекта на определенную дату и указывается перечень дефектов, подлежащих устранению.
Исходя из этого, при проведении внепланового ремонта можно рекомендовать подготовить следующие документы:
приказ об осмотре зданий и сооружений;
приказ о создании комиссии, производящей осмотр;
акт комиссии о проведенном осмотре с указанием обнаруженных дефектов, мер по их устранению и сроков выполнения.
В свою очередь, при написании технического задания нужно ясно понимать цели ремонта. Когда речь идет об обновлении интерьера, торопиться не стоит. Все текущие ремонты проводите в плановом порядке. Если же руководитель учреждения знает, что трубам, которые полностью выработали свой технологический ресурс еще пять лет назад, требуется срочная замена, то форсируйте ситуацию. Чтобы не доводить дело до аварийных работ (когда труба лопнула и вода заливает помещения), необходимо в кратчайшие сроки пройти весь путь от составления сметы ремонта до его окончания.
Еще один момент, который следует учитывать, — сезонная стоимость работ. При работе с автономным учреждением строительная фирма, как правило, знает два конкретных параметра (стоимость и срок работ), а также устанавливаются штрафные санкции за неисполнение хотя бы одного из этих параметров. Поэтому в зависимости от сезона на предложение заказчика откликнется разное количество потенциальных подрядчиков.
Летом у строительных организаций работы много, зимой — меньше. Чтобы иметь возможность выбора и уменьшить начальную стоимость, проведя процедуру предварительного отбора, текущие работы внутри помещений более целесообразно выполнять зимой. А вот при проведении наружных работ, даже попадающих в категорию «текущий ремонт», ситуация далеко не так однозначна. Если нужно покрасить гараж или оконные решетки осенью, в сезон дождей, это займет максимальное количество времени (по сравнению с весенне-летним периодом). Зимой же, при минусовой температуре, красить даже небольшие объемы в принципе нельзя. Так что при выборе времени начала работ внимательно изучайте технологию.
Сезонность очень важна и при капитальных ремонтах. Например, технологическая возможность проводить зимой фасадные работы существует не для всех их видов. При планировании стоит учитывать и этот фактор.
Осторожно: расценки
Подрядные организации не всегда горят желанием проводить текущие ремонты в государственных и муниципальных учреждениях. «Хлопот много, а результат — ноль» — именно так зачастую реагируют на предложение поучаствовать в предварительном отборе руководители крупных строительных компаний. Чтобы получить выгоду от заказа, при осмотре объекта потенциальные подрядчики могут пойти на хитрость, всячески подчеркивая невозможность проведения ремонта без изменения конструктивных элементов (например, переноса стен, полной замены окон или дверей, установки дополнительных перегородок) и тем самым стремясь превратить «безобидный» текущий ремонт в «грандиозный» капитальный. Эта операция в строительной терминологии называется «укрупненное масштабирование». Звучит внушительно, на деле же приводит к значительному увеличению стоимости ремонта и искусственному затягиванию сроков.
Еще один прием, которым могут пользоваться строители, — это «игра с расценками». В некоторые из них уже входит комбинированный вариант, состоящий из нескольких видов работ, с уже учтенной стоимостью материалов. На примере работ по окраске водными составами внутри помещений наглядно видно, какие именно технологические операции входят в состав расценки.
См., например, ТЕР-2001-15. ТЕР 81-02-15-2001 «Система нормативных документов в строительстве. Сметные нормативы Российской Федерации. Краснодарский край. Территориальные единичные расценки на строительные работы в Краснодарском крае. Сборник N 15. Отделочные работы» (принят и введен в действие постановлением главы администрации Краснодарского края).
Источник
Чем отличается текущий и капитальный ремонт?
Многоквартирный дом представляет собой сложное строение, которое нуждается в постоянно планово-предупредительном или капитальном ремонте. Важно понимать, что текущие и капитальные мероприятий отличаются по виду и характеру работ. Расскажем об этом подробнее.
Что такое текущий ремонт?
Текущий ремонт подразумевает комплекс работ по устранению мелких неисправностей и повреждений инженерного оборудования, отделки и конструкций здания, проводимые своевременно и систематически.
Определение текущего ремонта дано в разделе 2 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170 и дает примерный перечень отнесенных к нему работ в Приложении № 7.
Госстроем утверждено «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МКД 2-04.2004».
Целью текущих ремонтных мероприятий является поддержание нормальной работоспособности инженерных коммуникаций и внешнего облика многоквартирного дома. Поэтому они должны:
планироваться (проводиться осмотр, составляться перечень необходимых работ на ближайшие несколько лет);
проводиться систематически.
Помимо указанных плановых мероприятий текущий ремонт производится и в срочном порядке, когда в ходе эксплуатации (либо текущих мероприятий) выявлен дефект, требующий принятия срочных мер.
Все работы по текущему ремонту должны производиться компанией, в чьем управлении находится дом, либо подрядной организацией.
Что такое капитальный ремонт?
Более значительным по своим масштабам и затратам является капитальный ремонт. Он включает в себя следующие мероприятия по восстановлению, смене или замене:
строительных конструкций или их элементов;
систем инженерно-технического обеспечения, инженерных сетей, а также их элементов;
отдельных элементов строительных несущих конструкций, если требуется их обновление или модернизация.
В ходе крупномасштабного ремонта нельзя вносить существенные изменения в здание, что повлечет изменение линейных параметров, класса, категории или показателей, установленных первоначально.
Например, строительство пристроя к МКД не может быть выполнено в рамках капитального ремонта.
Определения капитального ремонта даны в:
п. 14.2 и 14.3 ст.1 ГрК;
Постановлениях Госстроя РФ от 05.03.2004 № 15/1, от 27.09.2003 № 170;
Разделе 3, Б, Постановления Госстроя СССР от 29.12.73 № 279.
Этими же нормативными документами закрепляется перечень соответствующих ремонтных работ.
Он может быть выполнен комплексно, когда модернизации подвергается значительная часть элементов здания, либо выборочно при необходимости выполнить реконструкцию только частично (например, замену кровли). В результате проводимых работ характеристики здания приближаются к параметрам нового строения.
Нередко в ходе обследования и решения вопроса о проведении капитального ремонта может выясниться, что стены и фундамент дома невозможно восстановить. Такое строение попадает в перечень ветхого жилищного фонда, планируемого к сносу.
Чем отличаются друг от друга текущий и капитальный ремонт зданий?
При установлении различий между видами ремонтов, необходимо обратиться к двум нормативным документам: МДК 2-04.2004 и МДС 13-14.2000, где приведены перечни работ, относимых к соответствующим ремонтам. В таблице отразим их суть:
Текущий ремонт
Капитальный ремонт
Заделка трещин, швов, замена отдельных участков кирпичной стены
Заделка трещин с зачисткой борозд в стенах кирпичных или каменных с перевязкой швов с первоначальной кладкой
Частичная (полная) замена или восстановление некоторых элементов, в том числе заполнений окон, дверей, установка дверных доводчиков
Полная замена пришедших в негодность блоков окон и дверей
Частичное восстановление лестниц и площадок с заменой нескольких элементов
Полная или частичная замена лестничных маршей, площадок, крылец, пандусов
Частичная реконструкция полов и их покрытий в общих местах МКД
Полная замена всех видов полов и их оснований или частичное их восстановление
Частичное укрепление и ремонт фундамента
Выполнение полного комплекса работ по укреплению фундамента, восстановление или замена отмостки здания
Полный перечень кровельных работ с заменой стропильных систем, утепления и покрытия
Текущие мероприятия, обеспечивающие нормальную и безопасную эксплуатацию лифтового оборудования
Замена или полный ремонт оборудования и шахты лифта
Ликвидация незначительных недостатков в инженерных системах дома, плановые мероприятия по предотвращению аварийных ситуаций
Замена инженерных сетей дома
Отличают текущий и капитальный ремонт также такие критерии как:
величина расходов (капитальный ремонт требует значительного количества средств в сравнении с текущими работами);
периодичность проведения (текущие мероприятия проводятся по мере необходимости и в плановом порядке, капитальные же планируются в долгосрочной перспективе и проходят один раз в 15-25 лет);
оба вида ремонтов могут проводиться ТСЖ, управляющей компанией или по договору с подрядной организацией.
Фонд денежных средств, которые направляются на тот или иной вид работ, собирается жильцами по различным направлениям. На текущий ремонт собственники помещений в многоквартирном доме перечисляют деньги по соответствующей строке в платежке. Они имеют целевое назначение и расходуются только на текущие мероприятия по дому. Плановые работы занимают примерно 80 % фонда, остальные средства резервируются на непредвиденные обстоятельства.
Жилищным кодексом определено, что капитальный ремонт должен производиться из средств, которые также ежемесячно собираются с собственников помещений МКД и формируются исключительно для его проведения. При этом жильцы на общем собрании вправе определиться с тем, где эти средства будут накапливаться:
на счете, который открывается только для конкретного дома;
на счете регионального фонда.
Так же рекомендуем посмотреть видео, об всех различиях капитального и текущего ремонта.
Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:
