Текущий ремонт многоквартирного дома как оплачивается

ГИС ЖКХ

Сайт о ГИС ЖКХ, ТСЖ и юридических вопросах по недвижимости

Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома — перечень работ, сроки и что относится

Текущий ремонт – это комплекс мероприятий, направленных на обеспечение состояния жилого объекта, при котором он будет полностью пригоден для проживания. Сюда же входят работы, связанные с ликвидацией неисправностей, несущих потенциальную опасность собственникам квартир. Кто несет ответственность за их проведение, как все происходит на практике – об этом сегодняшний материал.

Решение о проведении восстановительных работ в многоквартирном доме

Аргументом для проведения текущего ремонта является определенная степень износа здания, придомовых сооружений и внутренних коммуникаций строения. Кроме указанных причин, на очередность проведения мероприятия могут влиять и иные факторы.

Решение о необходимости восстановительных действий принимается после планового осмотра МКД. Их следует проводить не реже одного раза в 6 месяцев. При выявлении поломок, разрушений или неисправностей составляется акт – документ является официальным решением к началу ремонта.

Что входит в текущий ремонт, какие работы?

Перечень работ, которые должны выполнить подрядчики в процессе проведения ремонта общего имущества в многоквартирном доме, регламентирован нормативными документами Министерства Государственного строительства. Методические рекомендации включают большое количество пунктов. Вот лишь базовые из них, которые сюда относят:

• устранение масштабных деформаций, укрепление фундамента;
• чистка вентиляционных проходов;
• восстановление поврежденных участков нежилых помещений – чердаков, подвалов, подсобок;
• герметизация стыковочных мест;
• реставрация архитектурных фрагментов;

• покраска внутренних и внешних стен, потолков, дверей;
• частичная замена оконных стекол;
• ремонт тамбура;
• укрепление межквартирных перегородок;
• ликвидация повреждений отопительной системы, водопровода, канализационных сливов и стационарных домовых котельных;
• замена элементов половых покрытий, пришедших в негодность;
• покраска или замена почтовых ящиков;
• покраска металлических элементов отопительных систем, перил, поручней;
• при необходимости — замена осветительных приборов в лифте, подъезде, подвалах;
• ремонт щитовых клеток;
• укрепление козырьков;
• замена отдельных частей мусоропровода;
• устранение поломок в системе электрообеспечения. Устройства, находящиеся внутри квартир, ремонту или замене не подлежат.

Кто проводит?

Весь спектр услуг осуществляет управляющая компания – при ее наличии. Финансируют мероприятие собственники жилых квартир. Инициировать его проведение можно двумя способами:

• на общем сборе жильцов дома – на основании протокола собрания;
• по коллективным заявкам собственников квартир.

Планирование текущих ремонтов осуществляется заранее, ежегодно. Если возникает экстренная необходимость, график корректируется.

В качестве подрядчиков выбирают компании, победившие в конкурсном отборе, или организации, которые выберут сами жильцы. В случае если работы нужно проводить срочно, их может взять на себя жилищная управляющая компания.

Конкурсы проводят владельцы жилого фонда и профильные учреждения, осуществляющие свою деятельность на договорных условиях.

Контроль за ходом работ ложится на плечи УК и региональной жилищной инспекции. Качество работ оценивает специально сформированная комиссия, результатом проверки которой является акт приема объекта. При необходимости, в ее состав включают независимых экспертов –это повышает объективность проверки.

Сроки проведения и периодичность

Дата начала ремонтных работ планируется заблаговременно. Периодичность их проведения зависит от результатов проверок состояния объекта – они так же носят последовательный характер.

Как правило, комиссия осматривает вверенные территории дважды в год – весной и осенью. При этом осмотр следует проводить до того момента, пока в дома не будет подано отопление. Все несоответствия фиксируются и подтверждаются актом технического состояния МКД. На основании данного документа определяется объем работ и выбирается подрядная организация.

На сроки начала ремонта влияют следующие нюансы:

• степень разрушений или поломок;
• сложность их устранения;
• скорость работы бригады.

Оплата и стоимость

Действующим законодательством, в частности, статьей 39 Жилищного Кодекса страны определено, что все виды текущих ремонтных работ осуществляются на средства собственников МКД. Им, на праве долевого владения, принадлежит площадь общего пользования, ремонт которой они оплачивают самостоятельно.

В квитанции за коммунальные услуги есть графа – обслуживание МКД. Сюда входит и текущий ремонт. Каждый владелец квартиры ежемесячно перечисляет фиксированную сумму за содержание жилого объекта. В дальнейшем эти средства идут на устранение неисправностей, ремонт или замену имущества общего пользования.

Величина ежемесячного сбора напрямую зависит от площади квартиры – ее умножают на тарифный коэффициент, актуальный на конкретный момент времени.

Отличие текущего ремонта от капитального

Перечень текущих мероприятий направлен на ремонт:

• крыши;
• стен;
• водных коммуникаций;
• газового оборудования;
• электропроводки;
• лифтовых;
• подвала.

Принципиальная разница капитального и текущего ремонта — в масштабности работ. В первом случае речь идет о замене или восстановлении несущих перекрытий, ограждающих стен и конструкций, полная замена кровельных материалов. Во втором – действия подрядчика носят поддерживающий характер – ликвидация протечек, заделка дыр, прочистка вентиляции.

Капитальные мероприятия предполагают:

• полное перекрытие крыши;
• комплексный демонтаж и замену стояков труб системы отопления и холодной воды;

• замену окон и дверей;
• внешние облицовочные работы, реконструкцию фасада.

Еще одно отличие этих двух видов работ – их периодичность. Текущие – по факту выявления проблем, капитальные – по специальному графику.

И, наконец – источники финансирования. Текущий ремонт оплачивается из карманов собственников жилья, капитальный – из федеральных и региональных фондов.

Составление плана ремонта многоквартирного дома

Текущие мероприятия выполняются в следующих ситуациях:

• пришло время проведения восстановительных или профилактических работ;
• фрагменты коммуникаций находятся в аварийном состоянии и нуждаются в скорейшем восстановлении;
• появились неисправности или поломки окон, дверей, фасад здания претерпел незначительные повреждения.

При наличии этих факторов комиссия осматривает объект и составляет план устранения недостатков. Перечень работ проходит согласование с собственниками квартир, после чего утверждается на общем собрании жильцов дома. Завершающий этап –определение сроков реализации проекта.

Порядок проведения текущего ремонта

Все восстановительные работы осуществляются в строгой последовательности и включают следующие шаги:

• изучение технического состояния объекта – проводится уполномоченной комиссией;
• определение перечня мероприятий по устранению недостатков и составление графика работ;
• проведение конкурсного отбора для определения исполнительной организации – подрядчика;
• подписание двустороннего договора – с указанием объемов работ, сроков их исполнения, штрафных санкций;
• восстановление функциональности инженерных и строительных коммуникаций, приведение в надлежащее состояние элементов здания;
• комиссионный прием выполненных работ;
• составление и подписание акта готовности объекта к эксплуатации.

Данный алгоритм действий является гарантом своевременности и качества проведенных работ, а так же позволит в случае несоблюдения условий договора оспорить услуги подрядчика в суде и вернуть деньги.

Текущий ремонт подъезда в МКД

Все плановые работы выполняются за счет владельцев – иные источники финансирования законодательно не предусмотрены. Обязательства по обеспечению надлежащего состояния подъездов и иных нежилых помещений возложены на управляющие организации.

При разработке комплекса мероприятий следует рассматривать только те работы, которые классифицируются как текущие и не противоречат установленному перечню. После того, как все задачи, включенные в договор, будут выполнены, общий порядок обеспечивает УК или сам подрядчик.

Обязана ли управляющая компания проводить текущий ремонт без решения общего собрания

ТСЖ и иные организации, уполномоченные нести ответственность за состояние многоэтажных домов, для проведения восстановительных ремонтных работ не должны ждать решения собственников жилья.

Нормативно-правовыми актами управляющим компаниям вменяются обязанности:

• проводить плановые текущие мероприятия не реже одного раз-в в 5 лет;
• инициировать работы можно без протокола собрания жильцов;
• даже, есть владельцы квартир в МКД отказались от проведения ремонта или его финансирования, данное обязательство за УК сохраняется автоматически.

Юридическая справка! Управляющая организация, не исполняющая свои обязательства по плановому ремонту, или осуществившая данный спектр услуг ненадлежащим образом, попадает под административную ответственность – это определено Жилищным Кодексом РФ, а так же Постановлением Госстроя.

Куда обращаться, если ремонт не производился или выполнен не качественно

Предварительным этапом любых работ является подписание двустороннего договора с указанием взаимных обязательств сторон. В документе отражен перечень услуг подрядчика и ответственность за их неисполнение. Здесь же прописывается и мера ответственности за нарушение пунктов договора.

При выявлении нарушений жильцы имеют право:

• письменно обратиться в свою управляющую организацию с соответствующей претензией. Бланк составляется в двух экземплярах. Один – регистрирует секретарь, второй остается у заявителей;
• подать жалобу в администрацию города или района;
• при отсутствии реакции вышеуказанных ведомств — обращаться с иском в прокуратуру или судебные органы.

Когда деньги подрядчику перечислены, а работы не выполнены, граждане могут подать требование о проведении перерасчета. Если УК необоснованно отклонит претензию, следует обращаться в суд.

Как правильно подать жалобу

Если подрядная строительная компания не справилась со своей задачей, владельцы квартир вправе подать письменную жалобу. Документ не имеет строго регламентированного образца. Форма подачи претензии — произвольная. Главное условие – отразить в документе как можно больше доказательств допущенных нарушений. В качестве аргументов предоставляются:

• фото недоработанных участков;
• результаты проведения независимых экспертиз;
• письменные коллективные свидетельства граждан, проживающих в этом доме.

Весь собранный пакет бумаг необходимо приложить к заявлению. В основной части жалобы подробно приводится перечень услуг, выполненных некачественно, либо не исполненных вовсе. В заключительной части документа излагаются конкретные требования по устранению недостатков. Так же определяются временные параметры, в течение которых все недоработки должны быть ликвидированы.

Обратите внимание! Жалоба может носить как персональный, так и коллективный характер. Во втором случае следует подробно указать персональные данные всех, от чьего имени подается претензия, а так же, уточнить, что это коллективная бумага от собственников квартир МКД, расположенного по конкретному адресу.

Как показывает практика, именно массовые жалобы удовлетворяются чаще и быстрее, чем персональные. Сроки, в течение которых уполномоченные к их рассмотрению, организации, должны дать официальный ответ — 10 рабочих дней.

Если по факту обращения в первичный орган, никаких действий не принято, при подаче заявлений в вышестоящие инстанции копии предыдущих жалоб прилагаются.

Целевое предназначение текущего ремонта – ликвидировать неисправности и поломки, обнаруженные в жилом доме, а так же наладить функционирование систем, не допустить возникновения аварийных ситуаций. Инициируют мероприятие управляющие компании, а финансируют – жильцы квартир. Порядок и принцип его осуществления регламентирован действующим законодательством и основан на итогах проверки технического состояния помещений.

Источник

Что включают в себя работы по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома, и как они оплачиваются?

В многоквартирных домах собственники владеют не только личными квартирами, но и общими помещениями, которые необходимо содержать в надлежащем состоянии. Содержание и ремонт общих помещений оплачивается за счет жильцов и производится организациями, которым поручено управление общим имуществом.

Что входит в содержание и ремонт дома

Обязанность по оплате содержания и ремонта многоквартирного дома возлагается на собственников квартир и обладателей ордера социального найма, согласно п. 1,2 ст. 154 Жилищного кодекса. Организацию содержания и ремонта дома должна осуществлять одна из следующих структур:

• муниципальный наймодатель;
• жилищное товарищество;
• управляющая компания;
• собрание собственников (для домов с числом квартир менее 50).

Согласно Постановлению № 491, в перечень работ по текущему ремонту и обслуживанию общедомового имущества входят:

• уборка общих помещений;
• уход за придомовым земельным участком;
• организация сбора и вывоза бытовых отходов;
• организация освещения в общих помещениях;
• принятие мер по соблюдению противопожарной безопасности;
• поддержание необходимого уровня температуры в жилых помещениях;
• обслуживание инженерных коммуникаций.

К уходу за придомовым участком относятся не только работы по озеленению и организации детских площадок, но и сезонные работы, связанные с ликвидациями последствий паводков и снегопадов.

Сбор бытовых отходов включает не только отходы жильцов, но и магазинов и предприятий, помещения которых расположены в доме. Организация противопожарных мер требует периодического осмотра общих помещений – подъездов, подвалов, чердаков, лестничных пролетов – на предмет наличия свободного доступа граждан к выходу, а также отсутствия легковоспламеняющихся предметов и нарушений электропроводки.

В инженерное обслуживание входит периодический осмотр и ремонт:

В целях обеспечения и поддержания необходимой температуры (не ниже 18 градусов) дополнительно контролируется состояние окон, вентиляционных решеток, дверей и проходов в подъездах, а также ремонт чердачных и подвальных помещений, кровли и технических помещений.

Как производится оплата

Размер оплаты индивидуален для каждого конкретного собственника и зависит от следующих факторов:

• площади, находящейся в собственности жильца;
• количества прописанных в квартире лиц;
• типа занимаемого помещения.

Также существуют факторы, общие для всех жильцов дома, к ним относятся плотность населения группы домов, относящихся к одному ТСЖ, а также инженерных особенностей конкретных сооружений.

При ремонте дома с небольшим количеством собственников жильцам приходится платить больше, чем в густонаселенных домах, так как оплата ряда работ фиксированная и мало зависит от числа жильцов, например, ремонт сломанного лифта или устранение последствий аварии водопровода.

Итоговый размер платы рассчитывается в бухгалтерии управляющей организации с применением учетной политики и действующей системы налогообложения.

Каждому из плательщиков присваивается индивидуальный лицевой счет, по которому бухгалтерия обрабатывает платежи. Плата устанавливается каждый календарный год в соответствии с принятыми в области тарифами и планом-сметой будущих работ. В такой план закладываются как текущие, так и аварийные ремонтные работы.

Как происходит процесс ремонта

В небольших жилищных товариществах, управляемых собственниками квартир, обычно привлекаются бригады, обслуживающие по договору несколько домов.

В общем случае работы по ремонту и обслуживанию происходят в следующем порядке:

1. Определение плана работ на ежегодном собрании членов ТСЖ.
2. Составление сметы.
3. Заключение договоров с подрядными организациями.
4. Контроль над производимыми работами.
5. Оплата выставленных счетов за счет средств, полученных от взносов в ТСЖ.
6. Отчет исполнителей о проделанной работе перед собранием правления.

Отдельный план-смета составляется для сезонных работ, особенно связанных с подготовкой к отопительному сезону – в плане работ обязательно должны присутствовать следующие мероприятия:

• проверка отопительных коммуникаций дома;
• проверка состояния подвалов и технических помещений, в которых расположены коммуникационные узлы;
• оценка состояния утеплителей в общедомовых вентиляционных шахтах;
• оценка плотности чердачных и подвальных перекрытий;
• замена неисправных оконных проемов и стекол в подъездах.

Если дом обслуживает частная УК, то планирование ремонтных работ происходит раз в 3-6 месяцев, собрание жильцов при этом не созывается, а смета и план работ утверждается руководством УК. В данном случае жильцы могут также контролировать потраченные на ремонт средства путем направления соответствующих запросов в бухгалтерию компании, а при отказе предоставить сведения следует писать жалобу в отдел жилищного надзора или прокуратуру.

Процесс обслуживания домофонов подъездов осуществляется под контролем УК или домофонной компанией непосредственно – во втором случае жильцы должны контролировать данный процесс самостоятельно.

Работы по обслуживанию и ремонту многоквартирных домов должны обеспечивать нормальное состояние общих помещений и комфортное проживание жильцов. При нарушении законных интересов собственников или нанимателей квартир, а также при подозрении в растратах при проведении работ по обслуживанию дома необходимо заявлять в жилищную инспекцию.

Источник