Текущий ремонт многоквартирного дома расценка

Текущий ремонт многоквартирного дома

Собственников жилья часто волнуют вопросы, связанные с текущим ремонтом многоквартирного дома. Кто и на основании какой документации должен выполнять все работы? Можно ли повлиять на очередность выполнения текущего ремонта многоквартирного дома? В данной статье мы постараемся ответить на все животрепещущие вопросы и дать полное обоснование всем правам собственников жилья.

Согласно законодательству РФ все граждане не только имеют определенные обязанности, но и обладают неоспоримым правом на проживание в безопасном и комфортабельном жилье. Получая ежемесячные квитанции, в которых присутствует графа «текущий ремонт» каждый собственник вносит указанную сумму. Впоследствии она уходит на их выполнение.

Что такое текущий ремонт многоквартирного дома?

Под термином «текущий ремонт многоквартирного дома» специалисты подразумевают комплекс работ, направленных на поддержание строения в состоянии пригодном для проживания. А также на устранение неисправностей, которые могут угрожать безопасности и благополучию собственников жилья. Манипуляции должны проводиться организациями, ответственными за содержание здания в удовлетворительном состоянии.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-53-75 Москва; +7 (812) 425-62-06 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-31-96 Бесплатный звонок для всей России.

Специалисты отмечают, что они могут быть направлены на:

• Восстановление структуры целого многоквартирного дома и поддержание его в исправном состоянии.
• Частичного восстановления инженерных коммуникаций или замены определенных элементов строения.

ВАЖНО

Все ремонтные работы регламентированы технической и нормативной документацией. Решение о полной или частичной замене инженерных коммуникаций или каких-либо элементов осуществляется на основании нижеуказанных документов.

Нормативная база

Законодательная база РФ четко регламентирует кто, в какие сроки и на какие средства должен выполнять текущий ремонт многоквартирного дома. К числу таких документов относятся:

• Статья 154 ЖК РФ регламентирует тарифы и сборы на проведение капитального ремонта строения. Они определены органами местного самоуправления и собственники получают отдельную квитанцию для оплаты.
• Методическое пособие, утвержденное Госстроем МКД 2-04.2004.
• Статьи 154–156 Жилищного кодекса.
• Постановление Госстроя №170 от 27.09.2003 регламентирует кто отвечает за уборку в подъезде после окончания работ по текущему ремонту многоквартирного дома.

Изучив указанные нормативные акты собственники получают полное представление о своих правах и о том, на какие средства и в каком объеме УК осуществляет необходимые мероприятия.

Решение о проведении восстановительных мероприятий в МКД

Решение о проведении текущего ремонта в конкретном здании принимается на основании планового осмотра и оценки технического состояния многоквартирного дома, определения степени износа инженерных коммуникаций, а также иных факторов, влияющих на очередность выбора работ. Плановые осмотры необходимо проводить дважды в год:

• Весной, после окончания отопительного сезона.
• Осенью, непосредственно перед его началом.

Составляется комиссия, которая включает в себя специалистов управляющей компании и представителей собственников. На основании осмотра следует составить акт, который станет основанием для проведения текущего ремонта в МКД.

Какие работы входят в текущий ремонт?

Полный перечень работ, который может быть выполнен в ходе текущего ремонта в многоквартирном доме, четко прописан в методическом пособии по содержанию и ремонту жилого фонда МКД. Он включает в себя:

• Ликвидация локальной деформации, работы по восстановлению поврежденных участков фундамента, отмостки, продухов и системы вентиляции подвала.
• Герметизация стыков конструкции и работы, направленные на восстановление разрушенных архитектурных элементов.
• Покраска фасадов, стен и потолков в подъездах.
• Восстановление целостности оконных рам, стекол или работы по остеклению подъездов.
• Ремонт входных дверей, включая помещение тамбура.
• В ряде случаев возможно проведение работ по усилению и восстановлению целостности межквартирных перегородок.
• Мероприятия по восстановлению технического состояния или полная замена части системы отопления, водоснабжения, канализации, насосной установки или оборудования домовой котельной.
• Поддержание бесперебойной работы вентиляционной системы в доме.
• Устранение неисправностей системы электроснабжения, включая электроплиты. Остальные электрические приборы не попадают в зону действия нормативных актов.
• Установка или замена ящиков для получения корреспонденции.
• Восстановление покрытия пола в подъездах.
• Работы по окрашиванию металлических элементов отопительной системы.
• Замена светильников в местах общего пользования.
• Ремонтные работы, проводимые в электрощитках МОП, а также их полная замена в случае необходимости.
• Работы по поддержанию удовлетворительного состояния козырьков на подъездах. Актуально для элементов, выполненных из мягкой кровли или листового металла.
• Замена клапанов мусоропровода.

Все мероприятия по текущему ремонту в многоквартирном доме должны осуществляться на основании вышеуказанных нормативных документов и соответствовать приведенному здесь перечню допустимых работ.

Отличие капитального ремонта от текущего

Существует ряд отличий между капитальным и текущим ремонтом. Первый вариант предусматривает выполнение глобальных работ с целью предотвратить износ здания (полная замена электрической проводки, системы канализации и водоснабжения и т.д.). А текущий предназначен для поддержания нормального технического состояния и сохранения работоспособности многоквартирного дома (устранение неисправностей, частичная замена участка инженерных коммуникаций и т.д.).

Деньги на капитальный ремонт МКД выделяют из соответствующего фонда, куда жильцы ежемесячно перечисляют денежные средства. В ряде случаев возможно получение дотаций или субсидий от государства. Работы по текущему восстановлению и поддержанию удовлетворительного состояния жилья проводятся только за счет средств собственников, которые те оплачивают в ежемесячных квитанциях вместе с квартплатой. Средства накапливаются на счетах управляющей компании и расходуются по мере необходимости конкретного МКД.

Текущий ремонт многоквартирного дома осуществляется несколько раз в год, а для капитального характерна периодичность один раз в несколько лет. При этом, продолжительность текущего варианта составляет несколько дней или недель. А для капитальных мероприятий этот срок может достигать нескольких месяцев.

Составление плана текущего ремонта в многоквартирном доме

Для проведения текущего ремонта многоквартирного дома необходимо составить план выполнения мероприятий. Основным фактором, влияющим на выбор ремонтных работ, является осмотр здания с целью выявления проблемных участков, а также оценки степени износа инженерных коммуникаций и конструктивных элементов.

Текущий ремонт осуществляется в том случае, если:

• Подошел срок профилактических или косметических ремонтных работ;
• Участки инженерных коммуникаций пришли в аварийное состояние и требуют срочного восстановления;
• Неожиданно возникли повреждения окон и дверей в подъездах, выявлено незначительное разрушение фасада;
• И т.д.

После осмотра и оценки состояния здания представители УК составляют перечень работ по текущему ремонту. Председатель ТСЖ или председатель совета согласовывает готовый перечень или его утверждают на общем собрании собственники жилья. После этого управляющая компания определяет сроки выполнения.

Проведение текущего ремонта многоквартирного дома

Для грамотного проведения текущего ремонта в многоквартирном доме необходимо наличие нескольких этапов выполненных работ:

1. Осмотр комиссией технического состояния МКД.
2. Составление плана мероприятий и очередности их устранения.
3. Проведение тендера и определение подрядной организации для проведения мероприятий по восстановлению работоспособности инженерных коммуникаций или конструктивных элементов строения.
4. Заключение договора, в котором оговорены сроки выполнения работ, штрафные санкции и способы урегулирования спорных моментов.
5. Выполнение ремонтных работ силами подрядной организации.
6. Приемка работ с привлечением комиссии, в которую входят как сотрудники управляющей компании, так и представители собственников. В спорных ситуациях возможно включение в состав комиссионной группы независимого эксперта.
7. Составление и подпись акта о выполнении работ.

К сведению

Четкое следование вышеуказанному алгоритму позволяет обезопасить собственников жилья и получить гарантии того, что при некачественно выполненном ремонте многоквартирного дома в судебном порядке будет осуществлен возврат денежных средств или ремонтные работы будут переделаны на должном уровне.

Текущий ремонт подъезда в МКД

Текущий ремонт подъездов в многоквартирных домах осуществляется за счет средств, перечисляемых собственниками жилья. Дополнительного внесения средств не требуется. Обязанность поддержания подъездов в надлежащем состоянии лежит на управляющей компании за счет средств собственников. При составлении плана ремонтных работ необходимо указать перечень пожеланий, который не противоречит ЖК. После окончания текущего ремонта подъезда многоквартирного дома порядок наводит выбранная подрядная организация (если это прописано в договоре), осуществляющая текущий ремонт или УК. В дальнейшем, поддержание чистоты и порядка полностью ложится на управляющую компанию.

Сроки проведения

Продолжительность выполнения ремонтных работ напрямую связана с их объемом, сезонностью (восстановление работоспособность отопительной системы в зимнее время или в летний период может быть различным), а также от возможностей выбранной подрядной организацией. Сроки проведения текущего ремонта МКД прописаны в договоре с подрядчиком, который выполняет все работы.

Отклонение от установленного периода времени является поводом для обращения в управляющую компанию, а при ее бездействии в надзорные органы и прокуратуру.

Оплата и стоимость

Важно понимать, что текущий ремонт многоквартирного дома осуществляется управляющей компанией за счет средств собственников. Ежемесячно каждый жилец перечисляет определенную сумму на проведение. После проведенного осмотра и составления планов мероприятий по их устранению, управляющая компания проводит тендер и выбирает подрядную организацию с наилучшими условия по стоимости и качества выполнения работ, которая и будет восстанавливать работоспособность инженерных коммуникаций или конструктивных элементов здания.

Отчет по текущему ремонту МКД

Ежегодно управляющая компания должна предоставлять собственникам отчет по текущему ремонту в МКД. Срок предоставления отчета составляет 1 квартал нынешнего года, а период учета данных включает в себя предыдущий год. Предоставление отчета возможно не только в течение 1 квартала текущего года только в том случае, если это оговорено договором по управлению МКД.

Периодичность текущего ремонта в многоквартирном доме

Согласно законодательству текущий ремонт в многоквартирном доме не имеет какой-либо четко установленной периодичности и может быть выполнен по заявке собственников жилья при наличии свободных денежных средств на расчетном счету МКД.

Планирование необходимых мероприятий может быть проведено раз в квартал, полугодие или год, в зависимости от состояния здания и инженерных коммуникаций.

Жалоба за некачественный текущий ремонт МКД

После окончания всех мероприятий в многоквартирном доме и при его неудовлетворительном качестве, неоправданном увеличении срока выполнения или несоответствии заявленных материалов, собственники могут подать жалобу. Для этого необходимо составить заявление в 2-х экземплярах и передать его в УК. Свой экземпляр рекомендовано заверить подписью секретаря, принявшего документы. При бездействии сотрудников управляющей компании следует обратиться в прокуратуру.

Если в результате недобросовестного выполнения договора был нанесен материальный ущерб имуществу собственников, то в этом случае в судебном порядке можно требовать компенсации.

Также не лишним будет направить обращение в Государственную Жилищную инспекцию. Данная организация проведет расследование, на основании которого будет выявлено нарушение и вынесено предписание с целью его устранения.

Нюансы

Существует несколько моментов, которые следует учитывать при планировании сметы в МКД:

• Часть манипуляций может быть выполнена собственниками. Это позволяет существенно сократить стоимость процесса, самостоятельно закупив необходимые материалы. Экономия достигается за счет отсутствия стоимости доставки, дополнительной накрутки подрядными организациями стоимости материалов;
• Собственники получают отказ от УК выполнять определенные виды манипуляций. В данном случае следует ориентироваться на позицию Высшего Арбитражного суда РФ. Она гласит, что все ремонтные работы, направленные на восстановление инженерных коммуникаций и сохранение структурных элементов конструкции считаются автоматически необходимыми и разрешенными для проведения в МКД с привлечением УК.

Изучение всех постановлений и норм позволяет собственникам поддерживать МКД в удовлетворительном состоянии.

восстановление (при необходимости) технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов в случае утраты сотрудниками управляющей организации восстановление (при необходимости) технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов в случае утраты в иных случаях

Источник

I.4 Порядок определения стоимости текущего ремонта.

1.4.1 При производстве текущего ремонта следует применять принцип ценообразования и порядок оплаты выполненных работ, предусмотренные нормативными и правовыми документами ценообразования, как для капитального ремонта.

1.4.2. Стоимость текущего ремонта (цена) определяется на основе государственных сметных норм и расценок, которые обеспечивают возмещение экономически обоснованных издержек и получение прибыли в размерах, необходимых для внесения налоговых платежей и образования фондов предприятия.

1.4.3 Для определения стоимости текущего ремонта многоквартирных домов разрабатывается сметная документация на основании Ведомости объемов работ, составленной по итогу обследования и ведомости дефектов конструктивного элемента здания.

В составе проектной документации приводятся два раздела: раздел первый — пояснительная записка с исходными данными для текущего ремонта и раздел второй — смета на текущий ремонт. Ведомости объемов работ обязательно прикладываются к сметной документации как часть проектной документации на текущий ремонт.

1.4.4. В пояснительной записке к сметной документации содержится следующая информация:

— сведения о месте расположения объекта;

— перечень сборников и каталогов сметных нормативов, принятых для составления сметной документации;

— обоснование особенностей определения сметной стоимости работ, в том числе полная информация о принятых в сметной документации коэффициентах, ссылки на нормативы, по которым приняты накладные расходы и сметная прибыль, другие сведения о порядке определения сметной стоимости текущего ремонта.

1.4.5 Сметная документация составляется ресурсным методом (ресурсно-индексным методом, в случае наличия разработанных индексов изменения сметной стоимости на каждую единичную расценку).

1.4.6 Сметная документация разрабатывается в двух уровнях цен — в базисном уровне на 01.01.2000г. по сметно-нормативной базе Владимирской области с учетом изменений и дополнений, утвержденных в установленном порядке на период разработки сметной документации, и в текущем уровне цен с учетом следующих положений:

· уровень оплаты труда определяется на основании «Отраслевого тарифного Соглашения в жилищно-коммунальном хозяйстве Российской Федерации на 2014 -2016 годы», зарегистрированный в Роструде 1 октября 2013 г., регистрационный номер 230/14-16 (далее Соглашение). В соответствии с Приложением 2 п. 8 для ремонтно-строительных организаций, осуществляющих капитальный ремонт жилищного фонда и другие работы в жилищно-коммунальном хозяйстве устанавливается минимальная месячная тарифная ставка рабочего 1 разряда на 01.01.2014 г. в размере 7056 руб. Для расчета сметной стоимости в текущем уровне цен по текущему ремонту жилищного фонда формируется стоимость оплаты труда для применения к трудозатратам государственных сметных нормативов (ГЭСН). Сметно-нормативная база Российской Федерации сформирована в соответствии с Постановлением от 17.09.1986 г № 1115 и имеет 6 разрядную тарифную сетку по рабочим профессиям.

Величина месячного размера (фонда) оплаты труда определяется с учетом следующих положений Соглашения:

п. 2.8.2.1 – доплата (надбавка) к тарифным ставкам стимулирующего и (или) компенсирующего характера, формирования средств на дополнительные и очередные отпуска в размере 27,15%;

п. 2.8.2.4. – премия по итогам работы за год (3,96 должностного оклада за год);

2.8.2.5. ежемесячное вознаграждение за выслугу лет в размере 15% тарифной составляющей.

Величина размера оплаты труда рабочего 1 разряда с учетом надбавок и премиальных выплат составляет: 7056 х1,2715+(7056х3,96)/12 + 7056х0,15=12358,72 рублей в месяц

Размер фонда оплаты труда по разрядам работ, для включения в расчет сметной документации на текущий ремонт жилищного фонда, в уровне цен 1 квартала 2014 года при среднегодовой продолжительности фонда рабочего месяца (при 40 часовой рабочей неделе) – 164,17 часов.

Разряды оплаты труда	Фонд оплаты труда, руб. в месяц	Часовой размер оплаты труда, руб. час
12358,72	75,28
13407,76	81,67
14662,02	89,31
16535,20	100,72
19061,78	116,11
22207,28	135,27

Ежеквартальная индексация уровня оплаты труда устанавливается в соответствии с индексом изменения потребительских цен, на основании данных территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Владимирской области.

· стоимость материалов принимается не выше уровня цен, которые установлены для бюджетных объектов области на данный календарный период (квартал) и введены для использования организацией субъекта РФ, отвечающей за мониторинг текущих цен, согласование уровня текущих цен на материалы-представители с Минрегионом РФ и которая разрабатывает индексы по видам строительства по ресурсно-технологическим моделям Минрегиона РФ (данные Регионального центра ценообразования в строительстве по Владимирской области).

· текущая стоимость машино-часа машин и механизмов принимается по данным РЦЦС, определенной с учетом уровня оплаты труда для объектов ЖКХ и при капитальном и текущем ремонте многоквартирных жилых домов.

1.4.7. Сметная документация на текущий ремонт составляется в ценах, сложившихся ко времени ее составления в соответствии с МДС81-35.2004 в части, не противоречащей Положению о составе разделов проектной документации.

Если сметная документация на текущий ремонт состоит только из одной локальной сметы, то сводный и объектный сметный расчет не составляется, а лимитированные и прочие затраты учитываются в конце локального сметного расчета (локальной сметы).

1.4.8. Согласно МДС 81-35.2004 пункта 4.7 раздела IV, в локальные сметы на ремонтные работы рекомендуется включать коэффициенты, применяемые к аналогичным работам в новом строительстве, учитывающие особенности технологии производства ремонтных работ: к нормам затрат труда основных рабочих К=1,15, к нормам времени эксплуатации машин К=1,25.

Для учета влияния условий производства ремонтных работ применяются коэффициенты, указанные в таблице 3 Приложения N 1 МДС 81-35.2004, а именно:

а) в локальных сметах на ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт лифтовых шахт — по пункту 2;

б) в локальных сметах на ремонт крыш: сложных — по пункту 11.2, простых — коэффициенты не применяются;

в) в локальных сметах, на ремонт подвальных помещений, при наличии стесненных условий — по пункту 2, при их отсутствии коэффициенты не применяются;

г) в локальных сметах на ремонт фасадов — по пункту 11.1;

е) в локальных сметах на ремонт подъездов (отделка и окраска стен, потолков, полов) по пункту 2

1.4.9. Применение нормативов накладных расходов в локальных сметах рекомендовано в соответствии с МДС81-33.2004 и письма Федерального Агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 31 января 2005 года N ЮТ-260/06 «О порядке применения нормативов накладных расходов в строительстве». При расчете сметной стоимости в текущем уровне цен к нормам накладных расходов применяется понижающий коэффициент 0,85. в соответствии с письмом Госстроя РФ от 27.11.2012 г № 2536-ИП/12/ГС. При расчете сметной документации, разрабатываемой для подрядной организации, работающей по упрощенной системе налогообложения, применяется дополнительно понижающий коэффициент 0,94.

1.4.10. Сметная прибыль образуется в соответствии с МДС 81-25.2001 и письма Федерального Агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 18 ноября 2004 года N АП-5536/06 «О порядке применения нормативов сметной прибыли в строительстве». При расчете сметной стоимости в текущем уровне цен к нормам сметной прибыли применяется понижающий коэффициент 0,80 в соответствии с письмом Госстроя РФ от 27.11.2012 г № 2536-ИП/12/ГС. При расчете сметной документации, разрабатываемой для подрядной организации, работающей по упрощенной системе налогообложения, применяется дополнительно понижающий коэффициент 0,90.

1.4.11. За итогом локальной сметы рекомендуется учитывать средства на покрытие затрат по уплате налога на добавленную стоимость (НДС).

1.4.12.При составлении сметной документации для подрядных организаций, работающий по упрощенной системе налогообложения, за итогом локальной сметы учитываются затраты по уплате НДС за материалы. Размер компенсации подрядчику за разницу в стоимости материалов с учетом НДС и стоимости материалов, учтенных в смете без учета НДС, определяется в соответствии с письмом Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 06.10.2003 г № НЗ-6292/10..

При расчете следует учитывать затраты по уплате НДС за материалы и эксплуатацию машин:

· от стоимости материалов в размере 18%;

· от суммы затрат на эксплуатацию машин (без суммы оплаты труда машинистов) в размере 18%;

· от суммы накладных расходов с учетом доли затрат на материалы в постатейной структуре накладных расходов в размере 17,12% (см. НДС 81-33.2004 приложение 8 итог по графе 5);

· от суммы сметной прибыли с учетом доли затрат на материалы в постатейной структуре сметной прибыли в размере 15%.

I.5. Расчет планируемых затрат на 1 м2 общей площади жилых и нежилых помещений на текущий ремонт общего имущества в многоквартирных жилых домах.

1.5.1.. Формирование исходных данных для расчета ставок планового расхода на планируемый период производится на основе данных о расходах на текущий ремонт общего имущества в многоквартирных жилых домов в год.

1.5.2. Данные о расходах на текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах определяются исходя из:

— утвержденном, в установленном порядке, перечне видов работ, для целей формирования планируемых затрат по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, принадлежащего на праве общей собственности собственникам помещений в многоквартирном доме ;

— степени технической оснащенности многоквартирного дома;

— расчета планируемых затрат по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, с применением укрупненных норм или расчета смет с применением единичных расценок, веденных в действие на территории области в установленном порядке..

1.5.3. При изменении состава и (или) периодичности выполнения работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, исходные данные о расходах подлежат пересмотру и соответственно пересчитываются на планируемый период.

1.5.4. При изменении перечня расходов, учитываемых в расчетах на проведение текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме, принимаемых в качестве исходных, вносятся соответствующие изменения и производится пересчет затрат с учетом согласованных действий с собственниками общего имущества.

1.5.5. Затраты на текущий ремонт зданий устанавливаются с учетом всего комплекса работ, указанного в перечне работ текущего ремонта. Расчетная величина затрат на текущий ремонт дифференцируется в соответствии с объемом и качеством их выполнения.

Источник