Текущий ремонт нежилого помещения что это по закону

Правовые аспекты текущего ремонта арендованного имущества

Обязанность проведения текущего ремонта имущества возложена на арендатора ст. 616 ГК РФ. Норма не содержит определения термина. В статье отсутствует перечень работ, которые должны выполняться в арендуемых помещениях. Абстрактность формулировок нередко становится причиной острых споров между участниками договора. Разрешать такие конфликты позволяет комплексный анализ законодательной базы.

Общие положения

Первостепенной задачей юристов становится поиск четкого определения текущего и капитального ремонтов. Разграничение объема работ и установление различий приобретает ключевое значение для урегулирования конфликтов. Письмом № 16-00-1410 Минфин России предписал руководствоваться актуальными стандартами технических служб. Однако “свежих” нормативных актов так и не было издано.

При аренде зданий и прочих сооружений опираться можно на постановление Госстроя РФ № 15/1 от 05.03.04. Пункт 3.8 этого акта дает подробную характеристику каждому виду ремонта:

Капитальный

Текущий

К таковому относят восстановление либо замену частей здания, инженерно-коммуникационных сетей, встроенного технического оборудования. Работы могут проводиться из-за разрушения или повреждения механизмов, а также с целью улучшения эксплуатационных характеристик объекта. Капитальным ремонтом признается замена канализации, водопровода, газоснабжения, озеленение придомовой территории, отделка фасадов, организация проездов, благоустройство тротуаров и пешеходных дорожек

Этот вид работ включает устранение мелких повреждений и недостатков, а также мероприятия, направленные на исключение преждевременного износа. Основной задачей здесь становится профилактика резкого ухудшения состояния объекта

Положения методики МДС 81-35.2004 применяются преимущественно к производственным нежилым помещениям. Похожие определения дает ст. 2 закона 185-ФЗ. Термины даны в контексте правил эксплуатации многоквартирных жилых домов.

Перечень работ, отнесенных к текущему ремонту, содержится в ВСН 58–88 (Р). В список включены:

• устранение деформации фундамента местного характера путем укрепления стен и усиления несущих опор;
• восстановление гидроизоляции;
• реставрация облицовки;
• заделка трещин в стенах;
• ликвидация сырости;
• укладка отдельных выпавших элементов на скрепляющие растворы;
• частичная замена деревянных перекрытий;
• пропитка материалов антисептиками;
• укрепление водосточных труб и мн. др.

При составлении сметной документации подрядчики могут использовать государственные стандарты (например, приказ Росстандарта № 469-ст). Однако суды на такие регламенты не ссылаются. Технические нормативы остаются обязательными для строительных организаций, независимых экспертов. Понятийный же аппарат формируется с опорой на советские акты.

Если предметом соглашения является транспорт, опираться также потребуется на документы минувшей эпохи. Формально они не были отменены, а потому могут использоваться в качестве терминологической базы. Так, положение Минавтотранса СССР от 20.09.1984 содержит полную характеристику технического обслуживания и предупредительно-профилактических работ. Общий смысл определений сводится к следующему:

• капитальный ремонт – замена частей, агрегатов, устранение серьезных повреждений, восстановление утраченной работоспособности.
• текущее обслуживание – ликвидация мелких отклонений, заправка горюче-смазочными материалами, настройка и отладка систем.

Таким образом, при составлении договора аренды следует максимально точно разграничить обязанности сторон. Абстрактная ссылка на закон грозит длительными судебными разбирательствами. Искать определения придется в различных нормативных актах, ряд из которых принят еще в период существования СССР.

Возложение обязанности ремонта на арендатора

Статья 616 ГК РФ вводит правило, согласно которому обе стороны контракта несут обязанность по содержанию арендованного имущества. Текущее обслуживание ложится на плечи непосредственного пользователя. Арендатор должен за свой счет производить мелкий ремонт, поддерживать работоспособность и эксплуатационные характеристики объекта. Иные правила стороны могут закрепить соглашением.

Следование классической схеме распределения обязанностей, упрощает списание затрат. Расходы на текущий ремонт арендатор принимает к бухгалтерскому и налоговому учету. Проводки выглядят следующим образом:

Наименование операции	Дебет	Кредит
Затраты на проведение работ	26 (44)	60
Начисление НДС с их стоимости	19	60

Списать издержки в состав коммерческих расходов арендатор вправе при выполнении ряда условий (ПБУ 10/99):

• первичные документы оформлены на имя налогоплательщика;
• сумма четко определена;
• соглашением текущий ремонт возлагается на арендатора;
• работы проводились реально;
• имущество используется в хозяйственной деятельности.

Учитывать суммы следует под видом прочих издержек. Соответствующий вывод можно сделать из ст. 260 НК РФ.

В практике встречаются иные схемы распределения обязанностей. Так, арендодатель может пойти на уступки и зачесть издержки на ремонт в счет договорной платы. В этом случае проводки у арендатора будут выглядеть иначе.

Наименование операции	Дебет	Кредит
Отражение стоимости работ	76	90
Начисление на сумму НДС	90	68
Себестоимость ремонта	90	20
Списание в счет арендной платы	76	76

Напрямую включить издержки в расчет прибыли не удастся. Списать разрешат лишь прямые затраты на материалы и оплату труда специалистов. Наценку к себестоимости придется отражать в составе реализационных доходов.

Ряд проводок составит и арендодатель:

Наименование операции	Дебет	Кредит
Формирование задолженности по арендной плате	62	90
Приемка ремонтных работ	20	60
Взаимный зачет требований	60	62
Получение остатка долга по арендной плате (при наличии)	51	62

Анализ судебной практики

Вопросы технического обслуживания и содержания арендованного имущества часто становятся предметом споров. Юристы выделили наиболее значимые позиции по направлению.

1. Объем обязательств. Если стороны не утвердили четкого перечня работ, который должен выполнять арендатор, применению подлежат действующие стандарты и регламенты. Так, суды активно используют разъяснения Госстроя СССР № 279. Упоминание советского документа содержится, например, в постановлении Северо-Кавказского окружного ФАС по делу А63-11768/2012. Служители Фемиды опираются на него при разграничении капитального и текущего ремонта, а также при разрешении споров о неотделимых улучшениях (постановление 9 ААС № 09АП-17354/14).
2. Коммунальные услуги. Если участники придерживаются классической схемы распределения обязанностей (ст. 616 ГК РФ), в договоре аренды стоит прописать порядок работы с обслуживающими организациями. Такой вывод следует из Обзора судебной практики ВС РФ № 2 за 2015 год. Высшая инстанция отметила, что гражданско-правовые контракты не порождают обязательств для третьих лиц. Претензии относительно задолженности за коммунальные услуги предъявляют к собственнику помещения. Сотрудничество с фактическим пользователем допускается лишь при заключении отдельного договора.
3. Поддержание в надлежащем состоянии. Нормативные акты и судебная практика не отождествляют термин с текущим ремонтом. Так, коллегия 18 ААС в постановлении 18АП-15153/15 от 30.12.15 ограничила обязанность арендатора работами по сохранению объекта в том состоянии, в котором он был передан по соглашению. Объем обязательных работ определяется судами индивидуально в ходе комплексного анализа договорных отношений.
4. Естественный износ. Наличие в договоре пункта о текущем ремонте не обязывает арендатора возмещать стандартные эксплуатационные потери. Их определение содержится в методике ВСН 53-86(р). Естественным износом, например, являются потертости пола, ухудшение состояния внутренней отделки, незначительные царапины. Признаками старения оконных блоков признают трещины, расслоение древесины, сколы, увеличение подвижности креплений. На обоях допускаются загрязнения, выгорание и обесцвечивание рисунка. Естественный износ – оценочная категория. Единого определения ее в нормативных актах не содержится. При возникновении споров значение имеет период эксплуатации имущества, поэтому обойтись без помощи экспертов не удается. При этом проявление нормального старения имущества не может служить доказательством недобросовестного исполнения соглашения (решение АС Ростовской области по спору № А53-4101/16).
5. Отказ от проведения ремонта. Уклонение от выполнения договора является основанием его расторжения. Арендодатель вправе настаивать на прекращении отношений в одностороннем порядке и возмещении убытков (ст. 619 ГК РФ). В качестве таковых рассматриваются расходы на приведение имущества в надлежащий вид. Однако простого заявления об отсутствии ремонта будет недостаточно. Суд потребует привести доказательства существенного ухудшения состояния по вине арендатора (постановление ФАС Уральского округа № Ф09-3602/04ГК, решение Орджоникидзевского суда Перми по делу № 2-1933/17).

В заключение отметим, что регулирование вопросов технического обслуживания и содержания имущества строится на диспозитивном принципе. Если стороны не желают принимать базовые правила ГК РФ, они могут согласовать собственные. Закон не запрещает включать в текст договора аренды перечни обязательных работ. Такие списки разрешено оформлять в виде приложений к контракту. При возникновении споров они станут приоритетными.

Источник

Текущий ремонт нежилого помещения что это по закону

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Может ли арендодатель обязать арендатора сделать текущий ремонт помещения, сданного в аренду?
В чем отличие текущего ремонта нежилого помещения от поддержания его в исправном состоянии?
Кем и на основании чего должна определяться потребность в проведении текущего ремонта такого помещения?

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Капитальный и текущий ремонт нежилых помещений: должны ли собственники платить за эти работы?

Все ремонтные работы в нежилом помещении делятся на текущие и капитальные. Разница заключается в виде и характере выполняемых работ. Чтобы быть осведомлённым в процессах, необходимо четко различать эти два понятия, знать их назначение и законодательную основу.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Текущие ремонтные работы в зданиях коммерческого назначения

Цель текущего ремонта — это устранение мелких неисправностей для поддержания нормального функционирования помещения.

Текущий ремонт имеет определенные признаки:

1. Следование плану. Он составляется на несколько лет вперед после осмотра всего помещения и инвентаризации.
2. Систематичность.

К ремонту относятся:

1. Реконструкция напольного покрытия.
2. Отделка стен.
3. Замена расходных материалов (лампы, смесители).
4. Замена или ремонт дверей.
5. Систематическое обслуживание инженерных сетей и иные небольшие работы.

Что входит в перечень капитальных работ в многоквартирных домах?

Капитальный ремонт — это более серьезные изменения по сравнению с текущими работами, здесь действия преследуют более масштабные цели. Они направлены на обеспечение максимально комфортных условий для качественного результата промышленной или производственной деятельности.

Работы по проведению капитального ремонта включают в себя:

1. Восстановление или замена строительных конструкций или элементов этих конструкций.
2. Восстановление или замена систем инженерно-технического обеспечения или их элементов.
3. Восстановление или замена отдельных элементов несущих конструкций с целью улучшения.
4. Укрепление опор и стен здания.
5. Ремонт прилегающей территории (канализационная сеть, замена асфальта).

Кто должен оплачивать содержание имущества?

Статья 210 ГК гласит, что собственник несёт ответственность за принадлежащее ему имущество. В случае случайной гибели или повреждения, ответственность тоже лежит на собственнике. О правах и обязанностях собственника нежилых помещений мы рассказывали тут.

В статье 616 ГК указано, что арендодатель обязан за свой счет выполнять капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором аренды или правовыми актами.

Что касается текущего ремонта, закон разрешает применять несколько вариантов. ГК РФ статьёй 616 определяет обязанность по проведению текущего ремонта арендованного помещения. Эту обязанность несет арендатор, так как аренда — это право не только пользования, но и владения. Если в договоре аренды в качестве исполнителя текущего ремонта указан арендодатель, он и несет обязанность выполнять ремонтные работы. Решение должно отражаться в договоре по согласованию обеих сторон.

Особенности содержания площадей нежилого фонда

Собственники нежилых помещений в многоквартирных домах должны позаботиться о том, чтобы были выполнены определённые требования:

1. Возможность установки или наличие изолированного входа.
2. Звукоизоляция.
3. Использование оборудования, которое не производит шум выше установленного уровня.
4. Доступ к инженерным системам в случае необходимости их ремонта.
5. Организация зоны погрузки в месте, где отсутствуют окна жилых квартир (для торговых точек).

Нежилые помещения в МКД могут размещаться только под жилыми квартирами.

Допускается пристраивать необходимые помещения, но только с торца и при условии, что крыша будет ниже уровня пола ближайшей квартиры.

Каждый многоквартирный дом имеет право на снабжение всеми необходимыми коммуникациями. Владельцы квартир могут выбирать: платить им через УК или организовать ТСЖ (каковы правила оплаты коммунальных услуг за нежилое помещение многоквартирного дома?). Собственники офисов и магазинов должны сами заключать договоры с поставщиками теплоэнергии, воды, электричества. О техническом обслуживании нежилого помещения и можно ли к нему провести газ, воду, обеспечить вывоз ТБО, читайте тут, об отоплении нежилых помещений в МКД мы рассказывали здесь, а об обеспечении электроэнергией и об ее оплате узнайте в этом материале.

Должны ли собственники коммерческих метров платить взносы на капремонт?

Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то собственник должен каждый месяц оплачивать начисления за капитальный и текущий ремонт наравне с владельцами жилых помещений. Это оговорено в ЖК РФ статьей №154. Как используется собственность при этом не имеет значения, так как внесенные средства будут идти на поддержание общего состояния дома. Сумма распределяется между всеми в соответствии с размером их недвижимости.

Собственник обязан заключить договор с управляющей компанией на поставку услуг (что такое управление нежилыми помещениями и как заключить договор?). Расходы будут оплачиваться либо из установленных норм потребления, либо по расчетам специальных приборов учета.

Есть несколько случаев, когда в многоквартирном доме не взимается плата за капитальный ремонт:

• Если дом введен в эксплуатацию менее 3-5 лет назад (количество лет зависит от региона страны). В этом случае сборы возможны только при согласии всех владельцев.
• Если дом аварийный и определен под снос.

Сумма взносов определяется установленным нормативным актом данного региона и пропорциональна размеру общей площади помещения. В соответствии со статьей 171 ЖК РФ, если фонд капитального ремонта формируется на счете местного оператора, собственники вносят плату на основании платёжных документов, предоставленных оператором.

Документы поступают по адресу нахождения помещения. Оплатить квитанцию необходимо в месяце, следующим за месяцем, в котором она пришла, или ежемесячно в равных долях в течении календарного года в сроки, установленные для жилых помещений (до 10 числа).

Если имущество передано в собственность с уже имеющимися долгами за капитальный ремонт, то это означает, что покупатель согласился на такую сделку и принял на себя обязанность оплатить долги. Взносы необходимо делать систематически. Если этого не происходит более трех месяцев, управляющая компания имеет право подать на должника в суд.

Договор с подрядчиком

Ремонт жилых и нежилых помещений отличается. Ремонт нежилого помещения, как правило, направлен на практическую составляющую, а не на красоту и уют. Главной целью такого ремонта является надежность, функциональность и безопасность. Работу такого уровня могут обеспечить только профессионалы, уже имеющие опыт ремонта нежилых помещений.

Сотрудники без необходимых навыков не смогут качественно выполнить работу в соответствии с техническими особенностями и с соблюдением техники безопасности. Поэтому при выборе подрядчика необходимо обратить внимание на виды ремонтов, сделанных компанией ранее.

Особое внимание нужно уделить договору между подрядчиком и заказчиком. Заключение договора на ремонт предполагает выполнение подрядчиком внутренних отделочных работ с использованием своих материалов или материалов заказчика.

Основные положения договора, которые обязательно должны присутствовать в документе:

1. Срок выполнения робот. Назначаются поэтапно в календарном плане работ.
2. Материалы для выполнения работ должны быть определены сторонами в отдельном перечне.
3. Оборудование для выполнения работ должно быть определено в отдельном перечне. Сторона, предоставляющая оборудование, несет ответственность за качество предоставляемого оборудования и сроки его использования.
4. Гарантии заказчика и исполнителя, что они обладают всеми необходимыми разрешениями на проведение работ и могут подтвердить это документально.
5. Срок действия договора. Документ вступает в силу с момента подписания.
6. Права и обязанности сторон. В разделе прописываются все обязанности сторон. Подрядчик обязуется выполнить работу в срок, в хорошем качестве, своевременно устранить недостатки, выявленные в ходе проверки. Заказчик обязуется проверить и оплатить работу в установленный срок и в определенном заранее размере.
7. Стоимость работ и порядок их расчёта. Указывается конечная сумма, сумма предоплаты (если она имеется), способы оплаты.
8. Порядок приема выполненных работ.
9. Гарантия качества работ. Срок гарантии работ.
10. Ответственность сторон. Стороны несут ответственность за неисполнение пунктов договора.
11. Основания и порядок расторжения договора. Случаи, при которых договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.
12. Форс-мажор. Описываются действия при непредвиденных обстоятельствах. Утраченная платежеспособность заказчика не является форс-мажором.
13. Прочие условия (если они имеются).
14. Список приложений.
15. Адреса и реквизиты сторон.
16. Подписи сторон.

Документ имеет типовой вид, на титульном листе указываются стороны, заключающие договор, дата составления, место проведения работ.

Открытие бизнеса, переезд офиса в новое место, открытие складских помещений — все эти действия так или иначе связаны с ремонтными работами. Найти помещение, полностью соответствующее желаниям собственника, практически невозможно. В этом случае остается адаптировать его под себя. Своевременный капитальный ремонт и регулярный текущий дадут возможность использовать помещение долгие годы без проблем.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источник

Читайте также:  Ремонт сливов с крыш домов