Текущий ремонт объекта незавершенного строительства

Возникла необходимость починить крышу законсервированного объекта незавершенного строительства. Для этого будет привлечена сторонняя подрядная организация.

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

В бухгалтерском учете расходы по ремонту законсервированного объекта незавершенного строительства могут учитываться как расходы по обычным видам деятельности или в составе прочих расходов. Выбор способа учета организация осуществляет самостоятельно.

В целях налогообложения прибыли рассматриваемые затраты признаются внереализационными расходами.

Учет операций, связанных со строительством объектов основных средств, в бухгалтерском учете регламентируется:

Положением по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденным приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н (далее — Положение);

ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (далее — ПБУ 6/01);

Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными приказом Минфина РФ от 13.10.2003 N 91н (далее — Методические указания);

а также Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденным письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160 (далее — Положение N 160), в части, не противоречащей более поздним нормативным документам, регулирующим порядок ведения бухгалтерского учета.

Бухгалтерский учет затрат на строительство ведется на счете 08, субсчет 3 «Строительство объектов основных средств» (независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом) (п. 2.3 Положения N 160, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

После завершения строительства объекты принимаются на учет в составе основных средств, если одновременно выполняются условия, установленные п. 4 ПБУ 6/01.

Согласно пп. 3.1.7 Положения N 160 к затратам, не увеличивающим стоимость основных средств, как не предусмотренным в сводных сметных расчетах стоимости строительства, относятся затраты на консервацию строительства.

Поскольку нет иных специальных норм, регламентирующих порядок признания рассматриваемых затрат до принятия к учету объекта незавершенного строительства в составе основных средств, нами будут рассмотрены нормативные акты, в которых данный порядок установлен, и касающиеся именно объектов ОС.

В силу п. 63 Методических указаний, порядок консервации объектов основных средств, принятых к бухгалтерскому учету, устанавливается и утверждается руководителем организации. При этом могут быть переведены на консервацию, как правило, объекты основных средств, находящиеся в определенном технологическом комплексе и (или) имеющие законченный цикл технологического процесса.

В части расходов по содержанию ОС следует руководствоваться п. 66 Методических указаний: содержание объекта основных средств осуществляется с целью поддержания его эксплуатационных свойств посредством его технического осмотра и поддержания в рабочем состоянии. Восстановление объекта основных средств может осуществляться посредством ремонта, модернизации и реконструкции.

Согласно п.п. 73 и 74 Методических указаний затраты на содержание объекта основных средств (технический осмотр, поддержание в рабочем состоянии) включаются в затраты на обслуживание производственного процесса и отражаются по дебету счетов учета затрат на производство (расходов на продажу) в корреспонденции с кредитом счетов учета произведенных затрат.

С учетом п. 5 ПБУ 10/99 «Расходы организации» (далее — ПБУ 10/99) расходами по обычным видам деятельности являются расходы, связанные с изготовлением продукции и продажей продукции, приобретением и продажей товаров. Такими расходами также считаются расходы, осуществление которых связано с выполнением работ, оказанием услуг.

Согласно п. 7 ПБУ 10/99 расходы по обычным видам деятельности формируют, в том числе, расходы по содержанию и эксплуатации основных средств, а также по поддержанию их в исправном состоянии.

В свою очередь, п. 11 ПБУ 10/99 относит к прочим расходам (отличным от расходов по обычным видам деятельности) расходы, связанные с продажей, выбытием и прочим списанием основных средств.

Поскольку под консервацией подразумевается временное неиспользование объекта ОС, которое не предусматривает его ликвидацию (выбытие), и, соответственно, отсутствуют основания для списания объекта с учета, то считаем допустимым учитывать расходы на консервацию в составе расходов по обычной деятельности. Аналогично расходы по восстановлению законсервированного объекта в виде его ремонта могут быть отнесены к расходам по обычной деятельности.

Одновременно с этим организация может принять решение относить затраты на ремонт законсервированных объектов к прочим расходам.

При этом целесообразно, с учетом специфики деятельности организации, самостоятельно разработать порядок и методику отражения данных расходов на счетах бухгалтерского учета с учетом рекомендаций Минфина России, закрепив их в своей учетной политике.

Налог на прибыль организаций

В соответствии с п. 2 ст. 252 НК РФ в целях налогообложения прибыли организаций расходы в зависимости от их характера, а также условий осуществления и направлений деятельности налогоплательщика подразделяются на расходы, связанные с производством и реализацией, и внереализационные расходы.

В силу прямой нормы пп. 9 п. 1 ст. 265 НК РФ в состав внереализационных расходов, не связанных с производством и реализацией, относятся расходы, связанные с консервацией и расконсервацией производственных мощностей и объектов, в том числе затраты на содержание законсервированных производственных мощностей и объектов.

Минфин в письме от 15.09.2010 N 03-03-06/1/590 указал, что расходы, связанные с консервацией объекта основных средств, направлены на сохранение и содержание в должном состоянии имущества, которое в дальнейшем принесет доход (смотрите также определение ВАС РФ от 31.01.2008 N 691/08).

Поэтому такие расходы, включая затраты по ремонту, необходимые для содержания простаивающих и законсервированных основных средств, признаются экономически обоснованными для целей налогообложения прибыли организаций на основании пп. 9 п. 1 ст. 265 НК РФ. Названная норма применяется и в отношении объектов, строительство которых не завершено (письмо Минфина России от 11.12.2009 N 03-03-06/1/805).

Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Волкова Ольга, Горностаев Вячеслав

Источник

Учет объектов незавершенного строительства

Характерная особенность объектов незавершенного строительного фонда – их невозможно использовать по назначению до момента сдачи в эксплуатацию. К ним относят жилые и нежилые комплексы основных средств. Выделяют ряд признаков незавершенного строительства:

• конструкции присуща объемность;
• возведены сооружения надземного или подземного типа;
• подведены инженерные коммуникации.

Понятие незавершенного строительства

Незавершенным строительством называют комплекс расходов, произведенных застройщиком, которые накопились со дня закладки объекта и до даты ввода его в эксплуатацию. Объекты, находящиеся в процессе достройки, привязаны к конкретному земельному участку. Готовые здания и сооружения должны быть стационарными, временные постройки (киоски с навесными конструкциями) учитываются отдельно.

Приостановка строительства может быть вызвана недостаточностью финансирования и нехваткой инструментов, сырья, оборотных фондов. Незаконченные объекты после ввода в эксплуатацию будут признаны основными средствами в качестве недвижимого имущества. Но до момента признания работ по объекту полностью завершенными, актив не может отражаться в учетных операциях в составе основных средств.

ВНИМАНИЕ! Сумма по незавершенному строительству формируется только из фактических расходов.

Порядок учета объектов незавершенного строительства

Расходы по недостроенным объектам в учете показываются нарастающими итогами. В стоимость возводимых объектов включают:

• суммы, потраченные на осуществление монтажных, строительных работ;
• цену приобретения оборудования для установки в строящемся здании;
• затраты по освоению застраиваемых территорий;
• арендные платежи за землю;
• оплату услуг за оформление проектно-изыскательной документации;
• расходы, напрямую связанные со строительными мероприятиями по конкретному заданию.

ВАЖНО! Объекты незавершенного строительства нельзя амортизировать.

Бухгалтер при получении первичной документации суммирует все затратные статьи по возведенному зданию или сооружению. В общем итоге отражаются расходы по стоимости инвентаря, сырья, отделочных материалов, заработной плате рабочим, топливу для техники. Если во время проверки объекта был обнаружен брак, то он включается в состав затрат.

Вопрос: Следует ли организации уплачивать налог на имущество, если у нее на балансе имеется недостроенное здание, которое сдается в аренду, но разрешение на ввод в эксплуатацию еще не получено?
Посмотреть ответ

Перед вводом объекта в эксплуатацию производится проверка его готовности. По ее результатам составляется Акт. Документ подписывается и сверяется с заказчиком. После признания в учете сооружения материальным активом руководство предприятия может распорядиться им следующими способами:

• продать третьему лицу;
• осуществить безвозмездную передачу в пользу физического лица или другого учреждения;
• инициировать консервацию актива, если он не будет эксплуатироваться длительное время (по причине сезонности производства или вынужденном сокращении объемов выпуска продукции);
• передать во временное пользование по договору аренды.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! При принятии решения о способе использования возведенных объектов необходимо согласовать операцию с членами созданной на предприятии комиссии.

Порядок перевода объекта из категории незавершенного строительства в завершенное предполагает подписание Акта приема-передачи актива, отражение его стоимости в учете. Бланки актов приведены в постановлении Госкомстата от 11 ноября 1999 г. под № 110. Следующий шаг – прекращается учет хозяйственных операций по этому объекту на стадии незавершенного строительства. Все накопленные на счете суммы переносятся на стоимость введенного в эксплуатацию нового основного средства.

Процедура заморозки незавершенного строительства

Временная приостановка возведения здания или сооружения должна быть документально оформлена. Решение о необходимости этой операции принимается заказчиком, оно фиксируется в приказе с указанием сроков инвентаризации. На следующем этапе осуществляется уведомление застройщика о предстоящей консервации объекта.

Перед заморозкой строительства на объекте проводится инвентаризация. Для этой процедуры создается комиссионный орган из представителей заказчика и исполнителя. Члены комиссии после осмотра недостроенного сооружения составляют инвентаризационную опись. В документе отражают:

• название объекта;
• перечень конструкционных элементов;
• стадию возведения.

После инвентарных мероприятий подписывается Акт о временной остановке строительства.

Продажа недостроенного актива

Реализовать можно только объект, строительство которого было приостановлено. Перед совершением сделки необходимо оформить право собственности на возводимое сооружение. Для этого в Росреестр подается комплект правоустанавливающей документации по земельному наделу и выданное ранее разрешение на начало строительных работ (ст. 40 Закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ). Регистрирующему органу понадобится дополнительная информация:

• тип возводимого имущественного актива;
• процент готовности сооружения;
• предназначение здания по проекту.

В бухгалтерском учете принимаются на баланс выполненные работы, соглашение подряда расторгается.

Бухгалтерский и налоговый учет

Недостроенные объекты в сумме понесенных на их возведение затрат учитываются на 08 счете по 3 субсчету. Счет является активным. Расходные операции отражаются по нему в дебетовых операциях. Все накопленные за период строительства суммы при введении в эксплуатацию актива списываются по кредиту. Типовые проводки:

• Подрядные работы приняты заказчиком – Д08.3 – К60.
• Д19 – К60 — отражается размер начисленного НДС.

В форме баланса, утвержденной Приказом Минфина от 2 июля 2010 г. № 66н, стоимость незаконченного строительства показывается в составе основных средств. Для этого предназначена строка 1130 (1 раздел в активе отчетной формы). Дополнительно составляется расшифровка по стоимости недостроенных объектов.

Если недострой решили продать третьим лицам, на его стоимость начисляется НДС. В качестве налоговой базы выступает размер цены, отраженной в договорной документации. Сделка оформляется договором купли-продажи. Полученная выручка относится в учете к периоду, в котором была произведена передача актива покупателю на основании акта. Прибыль показывается датой регистрации прав собственности стороной, приобретающей объект.

Продажа будет сопровождаться составлением таких корреспондирующих записей:

• Д62 – К91.1 – проводка, подтверждающая признание дохода от операции по продаже недостроя;
• Д91.2 – К68 – отражен начисленный на договорную стоимость НДС;
• Д91.2 – К08.3 – учтена стоимость недостроенного актива, который продается.

К СВЕДЕНИЮ! Недостаток действующей схемы налогообложения проявляется для упрощенцев. Им придется включать всю вырученную сумму в базу налогообложения, что существенно повысит значение налогового обязательства.

По Письму Минфина от 24 марта 2017 г. № 03-05-06-01/17081 недостроенные объекты, которые были зарегистрированы, попадают в категорию налогооблагаемого имущества. Стоимость таких активов включается в общий размер базы для налога на имущество. Для физических лиц норма была введена в 2015 году (ст. 401 НК РФ).

Если плательщиком налога на имущество выступает физическое лицо, то за базу для налогообложения принимается кадастровая или инвентаризационная стоимость (ст. 402 НК РФ). В ст. 403 НК РФ предусмотрен ряд льгот по налогу для пенсионеров, инвалидов, лиц с государственными наградами и участников боевых действий (полный перечень лиц, обладающим правом воспользоваться льготой приведен в ст. 407 п. 1 НК РФ). Уменьшить налог путем применения льготы нельзя в отношении торговых, административных объектов и дорогостоящих активов (с ценой от 300 млн. руб.).

У юридических лиц налоговые обязательства по строящимся зданиям возникают после готовности объекта. Освобождение от налога на имущество будет актуально до тех пор, пока предприятие не начнет использовать актив по назначению и не перестанет вкладывать средства в его строительство или доработку.

Если строительство осуществляется заказчиком с привлечением заемных ресурсов, то стоимость возводимых объектов в налоговом и бухгалтерском учете будет различаться. Налоговая стоимость будет применяться при расчете амортизационных отчислений, налога на прибыль, бухгалтерская нужна для выведения обязательств по налогу на имущество (если за основу принимается кадастровая оценка).

Источник