Текущий ремонт объектов недвижимого имущества

Текущий ремонт многоквартирного дома

Собственников жилья часто волнуют вопросы, связанные с текущим ремонтом многоквартирного дома. Кто и на основании какой документации должен выполнять все работы? Можно ли повлиять на очередность выполнения текущего ремонта многоквартирного дома? В данной статье мы постараемся ответить на все животрепещущие вопросы и дать полное обоснование всем правам собственников жилья.

Согласно законодательству РФ все граждане не только имеют определенные обязанности, но и обладают неоспоримым правом на проживание в безопасном и комфортабельном жилье. Получая ежемесячные квитанции, в которых присутствует графа «текущий ремонт» каждый собственник вносит указанную сумму. Впоследствии она уходит на их выполнение.

Что такое текущий ремонт многоквартирного дома?

Под термином «текущий ремонт многоквартирного дома» специалисты подразумевают комплекс работ, направленных на поддержание строения в состоянии пригодном для проживания. А также на устранение неисправностей, которые могут угрожать безопасности и благополучию собственников жилья. Манипуляции должны проводиться организациями, ответственными за содержание здания в удовлетворительном состоянии.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-53-75 Москва; +7 (812) 425-62-06 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-31-96 Бесплатный звонок для всей России.

Специалисты отмечают, что они могут быть направлены на:

• Восстановление структуры целого многоквартирного дома и поддержание его в исправном состоянии.
• Частичного восстановления инженерных коммуникаций или замены определенных элементов строения.

ВАЖНО

Все ремонтные работы регламентированы технической и нормативной документацией. Решение о полной или частичной замене инженерных коммуникаций или каких-либо элементов осуществляется на основании нижеуказанных документов.

Нормативная база

Законодательная база РФ четко регламентирует кто, в какие сроки и на какие средства должен выполнять текущий ремонт многоквартирного дома. К числу таких документов относятся:

• Статья 154 ЖК РФ регламентирует тарифы и сборы на проведение капитального ремонта строения. Они определены органами местного самоуправления и собственники получают отдельную квитанцию для оплаты.
• Методическое пособие, утвержденное Госстроем МКД 2-04.2004.
• Статьи 154–156 Жилищного кодекса.
• Постановление Госстроя №170 от 27.09.2003 регламентирует кто отвечает за уборку в подъезде после окончания работ по текущему ремонту многоквартирного дома.

Изучив указанные нормативные акты собственники получают полное представление о своих правах и о том, на какие средства и в каком объеме УК осуществляет необходимые мероприятия.

Решение о проведении восстановительных мероприятий в МКД

Решение о проведении текущего ремонта в конкретном здании принимается на основании планового осмотра и оценки технического состояния многоквартирного дома, определения степени износа инженерных коммуникаций, а также иных факторов, влияющих на очередность выбора работ. Плановые осмотры необходимо проводить дважды в год:

• Весной, после окончания отопительного сезона.
• Осенью, непосредственно перед его началом.

Составляется комиссия, которая включает в себя специалистов управляющей компании и представителей собственников. На основании осмотра следует составить акт, который станет основанием для проведения текущего ремонта в МКД.

Какие работы входят в текущий ремонт?

Полный перечень работ, который может быть выполнен в ходе текущего ремонта в многоквартирном доме, четко прописан в методическом пособии по содержанию и ремонту жилого фонда МКД. Он включает в себя:

• Ликвидация локальной деформации, работы по восстановлению поврежденных участков фундамента, отмостки, продухов и системы вентиляции подвала.
• Герметизация стыков конструкции и работы, направленные на восстановление разрушенных архитектурных элементов.
• Покраска фасадов, стен и потолков в подъездах.
• Восстановление целостности оконных рам, стекол или работы по остеклению подъездов.
• Ремонт входных дверей, включая помещение тамбура.
• В ряде случаев возможно проведение работ по усилению и восстановлению целостности межквартирных перегородок.
• Мероприятия по восстановлению технического состояния или полная замена части системы отопления, водоснабжения, канализации, насосной установки или оборудования домовой котельной.
• Поддержание бесперебойной работы вентиляционной системы в доме.
• Устранение неисправностей системы электроснабжения, включая электроплиты. Остальные электрические приборы не попадают в зону действия нормативных актов.
• Установка или замена ящиков для получения корреспонденции.
• Восстановление покрытия пола в подъездах.
• Работы по окрашиванию металлических элементов отопительной системы.
• Замена светильников в местах общего пользования.
• Ремонтные работы, проводимые в электрощитках МОП, а также их полная замена в случае необходимости.
• Работы по поддержанию удовлетворительного состояния козырьков на подъездах. Актуально для элементов, выполненных из мягкой кровли или листового металла.
• Замена клапанов мусоропровода.

Все мероприятия по текущему ремонту в многоквартирном доме должны осуществляться на основании вышеуказанных нормативных документов и соответствовать приведенному здесь перечню допустимых работ.

Отличие капитального ремонта от текущего

Существует ряд отличий между капитальным и текущим ремонтом. Первый вариант предусматривает выполнение глобальных работ с целью предотвратить износ здания (полная замена электрической проводки, системы канализации и водоснабжения и т.д.). А текущий предназначен для поддержания нормального технического состояния и сохранения работоспособности многоквартирного дома (устранение неисправностей, частичная замена участка инженерных коммуникаций и т.д.).

Деньги на капитальный ремонт МКД выделяют из соответствующего фонда, куда жильцы ежемесячно перечисляют денежные средства. В ряде случаев возможно получение дотаций или субсидий от государства. Работы по текущему восстановлению и поддержанию удовлетворительного состояния жилья проводятся только за счет средств собственников, которые те оплачивают в ежемесячных квитанциях вместе с квартплатой. Средства накапливаются на счетах управляющей компании и расходуются по мере необходимости конкретного МКД.

Текущий ремонт многоквартирного дома осуществляется несколько раз в год, а для капитального характерна периодичность один раз в несколько лет. При этом, продолжительность текущего варианта составляет несколько дней или недель. А для капитальных мероприятий этот срок может достигать нескольких месяцев.

Составление плана текущего ремонта в многоквартирном доме

Для проведения текущего ремонта многоквартирного дома необходимо составить план выполнения мероприятий. Основным фактором, влияющим на выбор ремонтных работ, является осмотр здания с целью выявления проблемных участков, а также оценки степени износа инженерных коммуникаций и конструктивных элементов.

Текущий ремонт осуществляется в том случае, если:

• Подошел срок профилактических или косметических ремонтных работ;
• Участки инженерных коммуникаций пришли в аварийное состояние и требуют срочного восстановления;
• Неожиданно возникли повреждения окон и дверей в подъездах, выявлено незначительное разрушение фасада;
• И т.д.

После осмотра и оценки состояния здания представители УК составляют перечень работ по текущему ремонту. Председатель ТСЖ или председатель совета согласовывает готовый перечень или его утверждают на общем собрании собственники жилья. После этого управляющая компания определяет сроки выполнения.

Проведение текущего ремонта многоквартирного дома

Для грамотного проведения текущего ремонта в многоквартирном доме необходимо наличие нескольких этапов выполненных работ:

1. Осмотр комиссией технического состояния МКД.
2. Составление плана мероприятий и очередности их устранения.
3. Проведение тендера и определение подрядной организации для проведения мероприятий по восстановлению работоспособности инженерных коммуникаций или конструктивных элементов строения.
4. Заключение договора, в котором оговорены сроки выполнения работ, штрафные санкции и способы урегулирования спорных моментов.
5. Выполнение ремонтных работ силами подрядной организации.
6. Приемка работ с привлечением комиссии, в которую входят как сотрудники управляющей компании, так и представители собственников. В спорных ситуациях возможно включение в состав комиссионной группы независимого эксперта.
7. Составление и подпись акта о выполнении работ.

К сведению

Четкое следование вышеуказанному алгоритму позволяет обезопасить собственников жилья и получить гарантии того, что при некачественно выполненном ремонте многоквартирного дома в судебном порядке будет осуществлен возврат денежных средств или ремонтные работы будут переделаны на должном уровне.

Текущий ремонт подъезда в МКД

Текущий ремонт подъездов в многоквартирных домах осуществляется за счет средств, перечисляемых собственниками жилья. Дополнительного внесения средств не требуется. Обязанность поддержания подъездов в надлежащем состоянии лежит на управляющей компании за счет средств собственников. При составлении плана ремонтных работ необходимо указать перечень пожеланий, который не противоречит ЖК. После окончания текущего ремонта подъезда многоквартирного дома порядок наводит выбранная подрядная организация (если это прописано в договоре), осуществляющая текущий ремонт или УК. В дальнейшем, поддержание чистоты и порядка полностью ложится на управляющую компанию.

Сроки проведения

Продолжительность выполнения ремонтных работ напрямую связана с их объемом, сезонностью (восстановление работоспособность отопительной системы в зимнее время или в летний период может быть различным), а также от возможностей выбранной подрядной организацией. Сроки проведения текущего ремонта МКД прописаны в договоре с подрядчиком, который выполняет все работы.

Отклонение от установленного периода времени является поводом для обращения в управляющую компанию, а при ее бездействии в надзорные органы и прокуратуру.

Оплата и стоимость

Важно понимать, что текущий ремонт многоквартирного дома осуществляется управляющей компанией за счет средств собственников. Ежемесячно каждый жилец перечисляет определенную сумму на проведение. После проведенного осмотра и составления планов мероприятий по их устранению, управляющая компания проводит тендер и выбирает подрядную организацию с наилучшими условия по стоимости и качества выполнения работ, которая и будет восстанавливать работоспособность инженерных коммуникаций или конструктивных элементов здания.

Отчет по текущему ремонту МКД

Ежегодно управляющая компания должна предоставлять собственникам отчет по текущему ремонту в МКД. Срок предоставления отчета составляет 1 квартал нынешнего года, а период учета данных включает в себя предыдущий год. Предоставление отчета возможно не только в течение 1 квартала текущего года только в том случае, если это оговорено договором по управлению МКД.

Периодичность текущего ремонта в многоквартирном доме

Согласно законодательству текущий ремонт в многоквартирном доме не имеет какой-либо четко установленной периодичности и может быть выполнен по заявке собственников жилья при наличии свободных денежных средств на расчетном счету МКД.

Планирование необходимых мероприятий может быть проведено раз в квартал, полугодие или год, в зависимости от состояния здания и инженерных коммуникаций.

Жалоба за некачественный текущий ремонт МКД

После окончания всех мероприятий в многоквартирном доме и при его неудовлетворительном качестве, неоправданном увеличении срока выполнения или несоответствии заявленных материалов, собственники могут подать жалобу. Для этого необходимо составить заявление в 2-х экземплярах и передать его в УК. Свой экземпляр рекомендовано заверить подписью секретаря, принявшего документы. При бездействии сотрудников управляющей компании следует обратиться в прокуратуру.

Если в результате недобросовестного выполнения договора был нанесен материальный ущерб имуществу собственников, то в этом случае в судебном порядке можно требовать компенсации.

Также не лишним будет направить обращение в Государственную Жилищную инспекцию. Данная организация проведет расследование, на основании которого будет выявлено нарушение и вынесено предписание с целью его устранения.

Нюансы

Существует несколько моментов, которые следует учитывать при планировании сметы в МКД:

• Часть манипуляций может быть выполнена собственниками. Это позволяет существенно сократить стоимость процесса, самостоятельно закупив необходимые материалы. Экономия достигается за счет отсутствия стоимости доставки, дополнительной накрутки подрядными организациями стоимости материалов;
• Собственники получают отказ от УК выполнять определенные виды манипуляций. В данном случае следует ориентироваться на позицию Высшего Арбитражного суда РФ. Она гласит, что все ремонтные работы, направленные на восстановление инженерных коммуникаций и сохранение структурных элементов конструкции считаются автоматически необходимыми и разрешенными для проведения в МКД с привлечением УК.

Изучение всех постановлений и норм позволяет собственникам поддерживать МКД в удовлетворительном состоянии.

восстановление (при необходимости) технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов в случае утраты сотрудниками управляющей организации восстановление (при необходимости) технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов в случае утраты в иных случаях

Источник

Текущие и капитальные ремонты.

Текущий ремонт объекта недвижимости – форма частичного восстановления потребительских свойств основных фондов, утерянных ими в результате физического износа.

Текущий ремонт заключается в проведении планово – предупредительных работ по сохранению конструкций, по отделке объекта, предотвращающий преждевременный их износ, работ по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации объекта, в обеспечении безопасности пребывания на объекте, поддержании комфорта.

Текущий ремонт должен проводиться с такой периодичностью, которая полностью обеспечивает эффективную эксплуатацию объекта с момента завершения строительства до момента постановки на капитальный ремонт или реконструкцию. При этом необходимо учитывать климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации объекта.

Работы по текущему ремонту подразделяют на плановые и непредвиденные.

Плановый ремонт проводиться по заранее составленному годовому плану.

Периодичность и сроки проведения планового ремонта объектов, а также его элементов могут определяться:

-исходя из технического состояния

-исходя из минимальной рекомендуемой продолжительности эффективной эксплуатации до постановки на ремонт

-с учётом повышения рыночной привлекательности объекта

Внеплановый ремонт проводится, если вследствие непредвиденных обстоятельств (устранение последствий стихийных природных явлений, аварийные ситуации) были повреждены элементы здания, внутренняя или внешняя отделка, нарушены строительные конструкции. Отсрочка такого ремонта угрожает сохранности и нормальной технической эксплуатации объекта.

Для проведения текущего ремонта на складе эксплуатирующей компании хранится неприкосновенный запас, необходимых для ликвидации чрезвычайных ситуаций, материалов. Количественные характеристики неприкосновенного аварийного запаса материалов и деталей определяются в зависимости от вида зданий или сооружений, условий эксплуатации и среды, а также прочности применённых при строительстве материалов и деталей.

Планирование работежегодного текущего ремонта производится при разработке программы управления объекта недвижимости. В необходимых случаях управляющая/эксплуатирующая компания может производить корректировку работ и перераспределение средств.

Работы по текущему ремонту, как правило, выполняются непосредственно штатным обслуживающим персоналом объекта недвижимости.

Обязанности штатного персонала при проведении ремонта:

-выполнение плановых работ текущего ремонта;

-обеспечение систематического обхода и осмотра помещений, частей объекта, закреплённых за соответствующим работником для постоянного обслуживания, и устранение при этом мелких повреждений;

-выполнение непредвиденных работ и устранение аварий.

В необходимых случаях при значительных объёмах или при производстве сложных в техническом отношении работ текущего ремонта, эти работы могут передаваться по договорам подрядным организациям.

Документами, служащими основанием отражения в бухгалтерском учёте ремонтных работ, являются:

-калькуляция стоимости ремонтных работ;

-накладная на передачу материалов со склада на ремонтные работы;

-бухгалтерская справка о сумме оплаты труда и начислений на неё за выполненный объём ремонтных работ;

-акт на выполненные ремонтные работы, подтверждающие факт проведения ремонта, его объём и стоимость.

При ремонте помещений объекта коммерческой недвижимости необходимо учитывать, что арендная ставка квадратного метра площади может зависеть от качества ремонта, уровня отделки, комфорта пребывания арендаторов на объекте.

В ходе текущего ремонта, как правило, производятся работы по отделке потолка, пола и стен.

Капитальный ремонт.

Устранение признаков морального и физического износа путём переоснащения помещений в пределах габаритов зданий с сохранением их назначения, замены оборудования, ремонта устаревших элементов, конструкций и деталей, повышения качества отделки.

К капитальному ремонту объекта относятся работы, в процессе которых производится:

-ремонт или смена изношенных конструкций и деталей или замена их на наиболее прочные и экономичные;

-смена или замена более 20% основных конструкций, срок службы которых является наибольшим.

Основными конструкциями с большим сроком службы для зданий являются:

-каменные и бетонные фундаменты;

-все виды каркасов стен.

Основными конструкциями с большим сроком службы для сооружений являются:

-трубы наружных сетей;

-ограждающие конструкции подземных каналов;

-земляное полотно автомобильных и железных дорог;

-опоры воздушных сетей.

Существует два вида капитального ремонта комплексный и выборочный.

Годовые планы капитального ремонта объекта недвижимости составляются управляющей компанией совместно с собственником соответствующего объекта и должны содержать:

-наименование и количество основных работ по объекту;

-наименование и порядок взаимоотношений с подрядными организациями;

-общую стоимость каждого вида работ;

-календарные сроки ремонтов;

-потребность в основных материалах, строительных изделиях, транспорте, средствах механизации и рабочих;

-источники и механизм финансирования капитального ремонта.

Разработку проектно – сметной документации на капитальный ремонт объектов целесообразно передать на договорных началах проектной организации. При этом в перечень обязательств проектной организации должны быть включены следующие работы:

-техническое обследование по отобранному для ремонта объекту с целью определения его технического состояния, степени износа основных конструкций (установление точных размеров существующих конструкций, узлов и деталей, высот помещений, ширины и высоты оконных и дверных проёмов);

-визуальное обследование с целью выявления конструктивных изменений в процессе эксплуатации;

-рассмотрение и проверка имеющейся проектной и эксплуатационной документации (чертежи основного проекта, сметы, описи работ ранее осуществлённых ремонтов);

-составление отчёта, в котором систематизированы фактические данные осмотра объекта, предложения о целесообразности капитального ремонта, технико – экономические расчёты и другие материалы.

Финансирование капитального ремонта, а также проектно – изыскательных работ осуществляется за счёт собственника. Работы по капитальному ремонту объекта, как правило, осуществляются подрядным способом.

Промежуток времени между двумя капитальными ремонтами называется ремонтным циклом. Ремонтный цикл включает техосмотры, текущий ремонт. Время между двумя ремонтами называется межремонтным периодом. Продолжительность его определяется сроком работы наименее стойких и быстроизнашивающихся деталей конкретных видов оборудования.

Лекция №10 «Особенности финансово – экономического планирования в организациях, управляющих жилой недвижимостью».

I. Формы управления жилой недвижимостью;

II. Основа финансирования уставной и хозяйственной деятельности организаций управляющих жильём;

Управление недвижимостью в жилищной сфере осуществляют:

1.Коммерческие управляющие организации (УО);

2.Некоммерческие организации обладающие специальной правоспособностью:

· Товарищества собственников жилья (ТСЖ);

· Жилищно – строительные кооперативы (ЖСК);

· Жилищные кооперативы (ЖК).

Основой их деятельности по управлению, является оказание услуг по содержанию и обслуживанию жилых домов, оказание коммунальных услуг для собственников и нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирный дом представляет собой жилое здание, состоящее из двух и более квартир, имеющие самостоятельные выходы либо в помещения общего пользования в таком доме, либо на земельный участок, прилегающий к дому объектами вещных прав в котором являются:

ü Жилые помещения, к которым относятся квартиры и комнаты в квартирах, которые предназначены только для проживания граждан;

ü Нежилые помещения, которые не предназначены для проживания граждан, а используются для хозяйственных или для предпринимательских целей физическими и юридическими лицами.

Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников жилых и нежилых помещений в таком доме.

К общему имуществу в многоквартирном доме в соответствии со ст. 36 ЖК РФ относятся:

ü Помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в т. ч. Межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

ü Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;

ü Механическое, электротехническое, санитарно – техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

ü Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в доме. В многоквартирном доме доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику.

Управление многоквартирным домом включает в себя организацию исполнения и непосредственное исполнение задач, установленных п.1 ст.161 ЖК РФ. К их числу относится:

· Обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан в жилых помещениях

· Надлежащее содержание имущества в многоквартирном доме;

· Решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме

Решать задачи управления многоквартирным домом собственники помещений вправе:

1. Самостоятельно путём выбора непосредственного способа управления;

2. Путём создания ТСЖ, жилищно – строительного кооператива, жилищного кооператива и иного потребительского кооператива. При этом:

-ТСЖ – некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом;

-жилищный или жилищно – строительный кооператив (ЖК, ЖСК) – добровольное объединение граждан или юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме;

3.Посредством привлечения управляющей организации, которой может выступать любое юридическое лицо независимо от организационно – правовой формы или индивидуальный предприниматель.

Управление многоквартирным домом предусматривает выполнение следующих работ или услуг:

ü По содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме – выполняемые работы и оказываемые услуги, включённые в утверждённый собственниками помещений в многоквартирном доме перечень работ, услуг на определённый период;

ü Дополнительные услуги и работы – выполняемые и оказываемые по заявкам собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме;

ü Коммунальные услуги – холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, энергоснабжение, газоснабжение (в том числе поставка газа в баллонах), отопление.

Источник