Текущий ремонт помещений капитальный или косметический

Ремонт отдельных помещений в здании: текущий или капитальный?

Natali_ua / Depositphotos.com

Казначейство признало нецелевым расходованием бюджетных средств оплату стоимости капитального ремонта комнат и коридоров общежития, произведенную учреждением за счет целевой субсидии по КВР 243 «Закупка товаров, работ, услуг в целях капитального ремонта государственного имущества». Использованные не по целевому назначению средства потребовали вернуть в бюджет.

По мнению ревизоров, фактически выполненные работы являются текущим ремонтом, и их следовало оплачивать счет КВР 244 «Прочая закупка товаров, работ и услуг. «. Основной аргумент проверяющих: отремонтированные помещения не являются самостоятельными объектами недвижимости, а при определении вида ремонта – текущий или капитальный – первостепенным фактором является именно общая площадь здания, учтенного на балансе учреждения в качестве объекта основных средств.

Однако судьи на двух уровнях рассмотрения дела с таким походом не согласились (Постановление Седьмого ААС от 23 января 2020 г. № 07АП-12772/19).

Квалифицируя ремонт комнат в общежитии как текущий или капитальный, следует исходить из действующих правил и норм. Так, исходя из норм ст. 16 Жилищного кодекса и ст. 92 ЖК РФ подлежащие ремонту жилые помещения в общежитии следует рассматривать самостоятельно с учетом их площади, а не площади всего здания. Данный вывод подтверждается также материалами выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте «Общежитие», где каждая жилая комната имеет свой кадастровый номер.

Кроме того, поскольку общежития относятся к специализированным жилым помещениям, судьи обратили внимание, что в данном случае в целях определения вида ремонта следует руководствоваться Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. В соответствии с ними к текущему ремонту относится восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками, в то время как в рассматриваемой ситуации первичные документы учреждения подтверждают восстановление отделки стен по всей площади ремонтируемых комнат, что свидетельствует о том, что произведённый ремонт не может быть квалифицирован как текущий.

Основываясь также на анализе Ведомственных строительных норм, суд отметил, что одни и те же виды работ могут выполняться как в рамках капитального, так и текущего ремонта. Однако для квалификации проведенных работ значение имеют не их виды или наименования, а цель проведения ремонта, общий объем работ и последствия для ремонтируемого объекта. В данном случае выполненные по договору работы по ремонту комнат в полном объеме соответствуют понятию капитальный ремонт, что также следует из содержания договоров и первичных документов (локальных сметных расчетов, актов формы КС-2).

Учитывая перечисленное, суд пришел к выводу о признании результатов проверки Казначейства недействительными.

В этой связи напомним о недавнем определении Верховного Суда РФ, вынесенном по итогам рассмотрения схожего дела о квалификации ремонтных работ. Мы рассказывали о нем в новостном материале 18 декабря прошлого года. Тогда одним из аргументов при вынесении решения о признании проведенных работ текущим ремонтом стал тот факт, что ремонту подлежали только отдельные помещения или элементы здания, а не все здание в целом. Но при этом среди прочих доводов было документальное оформление работ – учреждение не располагало документацией, относящейся к понятию «капитальный ремонт» (в частности, актами формы КС-2).

Источник

⛏ 3 различия между текущим и капитальным ремонтом, о которых необходимо знать каждому

Трактовка терминов «текущий ремонт» и «капитальный ремонт» дана в документах:

В этих правовых актах под ремонтом подразумевается комплекс работ по восстановлению работоспособности здания (отдельных его элементов, конструкций, оборудования) и замене изношенных частей.

Разница между текущим и капитальным ремонтом состоит в объеме работ. Например, при текущем ремонте системы отопления будет произведена замена или восстановление части коммуникаций, давших течь. А при капитальном система труб будет заменена полностью или в значительном объеме.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Понятие «текущий ремонт»

Особенность текущего ремонта — профилактика серьезных повреждений или аварийных ситуаций. Он призван поддерживать в надлежащем состоянии инженерные коммуникации, кровлю, элементы конструкции многоквартирных домов (МКД).

Текущий ремонт выполняет ТСЖ, УК, ЖСК по предварительно составленному на несколько лет плану и проводит его систематически. Например, ежегодно перед пуском системы отопления проводится тестовая подача тепла и ремонт элементов, давших течь. Каждую весну проводится текущий ремонт придомовой территории, летом — замена или восстановление элементов кровли.

Понятие «капитальный ремонт»

Капитальный ремонт — комплекс значительно более глубоких мероприятий, задействующий крупные инвестиции и проводимый не чаще чем раз в 15-25 лет.

Различия между двумя видами работ

Основные отличия текущего ремонта от капитального:

• замена кровли не более чем на 50 %;
• замена инженерных или иных конструкций — не больше 15 % от всего объема МКД;
• периодичность — не реже 1 раза в год;
• сравнительно небольшая стоимость;
• отсутствие радикальных изменений.

К основным видам текущего ремонта МКД относят:

• укрепление и ремонт части фундамента, устройство или восстановление отмостки;
• ремонт стропил, ремонт водостоков, замена или укрепление части кровли;
• окраска фасада, ремонт стыков, устранение деформаций;
• ремонт текущих повреждений лифтового оборудования;
• замена отдельных конструкций окон и дверей, ремонт доводчиков, замена остекления;
• частичный ремонт или замена инженерных коммуникаций (труб и батарей отопления, систем водоотведения и подачи воды, электропроводки, газового оборудования).

На придомовой территории в процессе текущего ремонта будут восстановлены тротуары, газоны, благоустроены детские площадки, проезды для транспорта.

Основные задачи капитального ремонта:

• полный ремонт верхней части фундамента МКД;
• замена стропил, всей или большей части кровли, герметизация, утепление;
• фасад подлежит полной отделке либо оформлению другими материалами (обшивка панелями, замена элементов балконов);
• замена или полный ремонт лифтового оборудования и шахты;
• полная замена дверей и окон;
• восстановление или полная замена инженерных коммуникаций.

При капитальном ремонте придомовая территория подлежит полной реставрации — замена дорожного покрытия, детской площадки, ограждений, обустройство парковок, замена или восстановление уличного освещения.

Разница в финансировании

Затраты на капитальный ремонт собственники жилых помещений компенсируют самостоятельно. В соответствии с Жилищным кодексом РФ средства на капремонт аккумулируются на специальном домовом счете в банке или на счете регионального оператора фонда капитального ремонта. В том случае, когда ремонт уже необходим, а средств недостаточно, привлекается банковский кредит, который погашается из фонда капремонта.

Например, жильцы дома накопили на специальном счете 10 000 000 рублей, при этом в текущем году им необходимо полностью заменить кровлю на сумму 15 000 000 руб. Банк предоставляет кредит, который позволит оплатить материалы и работу подрядной организации. Счет фонда капремонта будет иметь минусовой баланс. Собственники продолжат платить взносы до полного погашения кредита и снова будут копить средства для выполнения других работ следующих капремонтов.

Затраты на текущий ремонт формируются из ежемесячных коммунальных платежей (в соответствии со ст. 154 ЖК РФ). В квитанции — строка «Содержание жилого помещения». Эти средства находятся на счете УК, ТСЖ или ЖСК. До 80 % денег орган управления домом может тратить на плановый текущий ремонт. Оставшиеся 20 % — резерв на случай возникновения аварийных ситуаций и срочной замены или восстановления инженерных сетей.

Расчет тарифа на содержание жилья производится исходя из суммы, необходимой для проведения плановых и аварийных работ на год. Приведем условный пример расчета. Например, УК или ТСЖ запланировали на 2021 год текущий ремонт на сумму 1 000 000 рублей в МКД, в котором расположено 120 квартир. Каждая квартира имеет площадь 50 м 2 и одного собственника. Общая площадь всех квартир — 6 000 м 2 . Площадь помещений в общей долевой собственности — 500 м 2 (лестничные клетки, подвалы, чердаки). Каждому из 120 собственников принадлежит 500/120 = 4,16 м 2 общей собственности МКД. Тогда для расчета тарифа будут учтены 50 + 4,16 = 54,16 м 2 на каждого владельца.

Чтобы накопить за год 1 000 000 рублей, нужно, чтобы каждый собственник ежемесячно вносил свой вклад на данные нужды. Поэтому 1 000 000 делим на 12 = 83 333,33 руб. Эту сумму делим на количество квартир и получаем 694,44 руб. Чтобы получить итоговый тариф, делим на 54,16 м 2 . Он будет равен 12 руб. 82 копейки.

Именно эту сумму собственники будут уплачивать ежемесячно за каждый квадратный метр общей собственности и своей квартиры. Этот пример условный, поскольку в плату за содержание включены и горячая/холодная вода, канализация, отопление, уборка мест общего пользования и придомовой территории). Тариф нужно знать, поскольку в реальности площади квартир у всех разные и доля в общей собственности — тоже.

Различия в сроках проведения

Сроки проведения капитального ремонта устанавливает ВСН 58-88 (р), утвержденный Госкомархитектуры в 1990 году. Согласно этого документа минимальный срок эксплуатации до включения в программу капремонта, лет:

• панельных домов — 15-20;
• кирпичных — 10-15;
• фундаментов — 40-60;
• стен зданий — 30-50;
• стыков стен — 8-15;
• стропил — 50-80;
• кровли (в зависимости от материалов) — 10-60;
• водостоков — 6-10;
• деревянных дверей и окон — 30;
• водопроводных труб — 25;
• газовых труб — 12;
• мусоропроводов — 25;
• тротуаров, подъездов транспорта, отмосток — 7;
• детских площадок — 4.

Текущий ремонт проводится на основании регулярных осмотров конструкций здания, инженерных сооружений и придомовой территории. Решение о включении тех или иных работ в план текущего ремонта принимает УК, ТСЖ или ЖСК.

Источник

Чем отличается капитальный ремонт от косметического?

Определить, нуждается ли квартира в ремонте, на первый взгляд просто – нужно оценить состояние каждого помещения, и по всем комнатам принять индивидуальное решение. Фактически же всё гораздо сложнее — при более тщательном обследовании конструкций часто выясняется, что квартира нуждается не только в обновлении отделки, но и ремонте коммуникаций. Не редкость и ситуация, когда владельцам жилья не нравится компоновка комнат, а для её изменения требуется согласование с властями, так как перепланировка квартиры в большинстве случаев приравнивается к реконструкции.

Понимая, что размер предстоящих затрат будет привязан к множеству факторов, нужно также знать, что ремонт, в зависимости от объёмов запланированных к исполнению работ, подразделяется на косметический и капитальный – это поможет чувствовать себя увереннее при обсуждении с подрядчиками перечня работ в смете и сроков исполнения заказа.

Точно определить, к какому именно ремонту относятся требующиеся вам восстановительные работы, помогут следующие нормативные документы:

Капитальный или косметический ремонт— «Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000», утвержденное постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 г. № 279;

— Ведомственные строительные нормативы (ВСН) № 58-88 (Р), утвержденные приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 г. №312

— письма Минфина СССР – от 29.05.1984 г. №80, от 25.02.2009 г. № 03-03-04/1/797

Однако в реальных условиях такая точность нужна не всегда, поэтому рассмотрим, как классифицировать ремонт проще – по перечню наиболее распространённых ремонтных операций.

Кроме помощи в классификации ремонта, перечень работ, относящихся к косметическим, можно взять на вооружение при выборе способа обновить отделку.

Какой ремонт считать косметическим

Необходимость выполнения косметического ремонта появляется тогда, когда старая отделка физически изношена, повреждена, вышла из моды или просто приелась с годами, но состояние ограждающих конструкций и коммуникаций для устройства новой облицовки не требует объёмного вмешательства. Косметический ремонт не подразумевает преобразования внутреннего пространства жилья, изменения функциональности помещений и производится с целью освежения интерьера, придания ему новизны без существенных вложений.

Чтобы лучше представлять, о чём именно идёт речь, перечислим виды работ, классифицирующие ремонт как косметический и позволяющие сэкономить средства за счёт отказа от объёмного вмешательства в конструкции:

1. Ремонт штукатурки в объёме до 10% от общей площади.
2. Замена или перекладка кафельной плитки в объёме до 10% от общей площади.
3. Замена или ремонт затирки керамической облицовки.
4. Покраска керамической плитки.
5. Покраска стен, потолков с предварительной заделкой трещин, при необходимости – с удалением отслоений и чистовым выравниванием.
6. Отделка потолков пенопластовой плиткой.
7. Замена галтелей (потолочных плинтусов) с окраской или без неё.
8. Окраска старых обоев или поклейка новых.
9. Покраска пластиковых панелей настенной, потолочной отделки.
10. Замена напольных покрытий (линолеум, ЛКМ, ламинат).
11. Покраска плинтусов, при необходимости – с их полной или частичной заменой.
12. Покраска дверных полотен с коробками и оконных блоков, при необходимости – с предварительной заделкой трещин, очисткой от старой краски и пропиткой защитными составами.
13. Окраска радиаторов отопления, установка на них декоративных коробов.
14. Замена светильников, розеток, выключателей, крышек распределительных коробок.
15. Замена дефектных сантехнических приборов идентичными по конструкции.

Монтаж натяжных потолков занимает 1-2 дня и не сопровождается значительным загрязнением помещения. Этот вид потолочной отделки можно было бы отнести к косметическому ремонту, но монтируют ПВХ-полотна специалисты, а цена качественных холстов достаточно высока.

Капитальный ремонт

Отремонтировать квартиру капитально – это выполнить в разы больший объём работ, чем тот, который производится при косметическом ремонте.

Но нельзя утверждать, что капитальный ремонт подразумевает обязательную замену в квартире всего — от А до Я. Объём работ зависит от состояния жилья в каждом конкретном случае и опирается на проект, разработанный с учётом всех нюансов, в том числе, пожеланий заказчика.

Перечень мероприятий и основных видов работ, позволяющих классифицировать ремонт как капитальный:

1. Разработка проекта.
2. Согласование ремонта с властями (в установленных законодательством случаях).
3. Демонтаж перегородок — при перепланировке (приравнивается к реконструкции).
4. Удаление старой отделки со всех ограждающих конструкций до несущего основания (иногда с удалением утеплителя), при необходимости – замена несущих балок пола.
5. Демонтаж/монтаж коммуникаций – электропроводка, водопровод, отопление, вентиляция.
6. Восстановление целостности ограждающих конструкций и герметизация их стыков.
7. Замена дверных и оконных блоков.
8. Базовое и чистовое выравнивание ограждающих конструкций.
9. Финишная отделка оснований.

Трудоёмкость каждой из операций зависит от многих факторов, но все перечисленные виды работ, кроме финишной отделки, являются составляющими капитального ремонта.

Заключение

Столкнувшись с необходимостью ремонта квартиры, первый вопрос, который при этом возникает – размер предстоящих затрат. Рассчитать приблизительную сумму расходов можно лишь после оценки технического состояния квартиры профессионалами – лишь они определят, какими способами можно устранить тот или иной дефект. И именно перед оценкой нужно поставить специалисту задачу – подобрать технологии, достаточно надёжные для решения проблем, но вписывающиеся в рамки имеющегося бюджета. Только по окончании осмотра жилья можно будет сказать, ценой какого ремонта квартира будет приведена в надлежащее состояние – косметического или капитального.

Источник