Текущий ремонт помещения ссудополучатель

Статья 695. Обязанности ссудополучателя по содержанию вещи

Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

Комментарий к ст. 695 ГК РФ

1. Коммент. ст. посвящена регулированию обязанности ссудополучателя по содержанию вещи, которой он пользуется по договору. Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта (в отличие от обязанности арендатора по общему правилу ст. 616 ГК осуществлять только текущий ремонт), и нести все расходы на ее содержание. Данное правило является диспозитивным и может быть изменено соглашением сторон.

2. В ряде случаев закон конкретизирует рассматриваемую обязанность. Например, в соответствии с п. 4 ст. 56 Закона об объектах культурного наследия обязательным условием заключения договора безвозмездного пользования объектом культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, которое должно включать требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные обеспечивающие сохранность объекта требования.

3. Современный законодатель отказался от подразделения расходов на содержание предмета ссуды на чрезвычайные и обычные и отнесения первых на счет ссудополучателя, как это было ранее. Не предусматривается гл. 36 ГК и возможность оценивать соразмерность произведенных расходов с учетом безвозмездного характера договора ссуды. В литературе, впрочем, нередко анализируется ситуация, когда затраты на капитальный ремонт таковы, что с лихвой перекроют все те полезные эффекты, которые ссудополучатель сможет извлечь из полученного в ссуду имущества, и по существу ничего не оставят от природы ссуды как безвозмездного договора. В частности, высказано мнение, согласно которому, если вещь требует капитального (или даже текущего) ремонта до заключения договора, ссудополучателю не стоит брать ее в безвозмездное пользование, а если вещь потребовала ремонта в период действия договора, ссудополучатель может в одностороннем порядке отказаться от договора.

Однако с этим утверждением вряд ли можно согласиться. Целесообразность принятия в ссуду вещи вне зависимости от того, требует ли она ремонта или нет, не входит в предмет правового регулирования. Отказ же ссудополучателя от договора ссуды вообще не требует какого-либо объяснения мотивов (п. 2 ст. 699 ГК). Договоры ссуды, заключенные с единственным намерением сторон переложить бремя осуществления капитального и текущего ремонта вещи с ссудодателя как собственника на ссудополучателя, могут стать предметом критического рассмотрения с позиций ст. 170 ГК (притворные сделки, прикрывающие собой безвозмездный подряд), но соответствующая квалификация потребует серьезного доказывания. При недоказанности намерения сторон прикрыть одной сделкой другую соответствующие договоры ссуды должны признаваться вполне правомерными.

4. Если ссудополучатель не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию, ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора ссуды (п. 1 ст. 698 ГК) и возмещения причиненных ему убытков (по общим правилам ст. 393 ГК).

Судебная практика по статье 695 ГК РФ

Разрешая спор, суды, руководствуясь статьями 210, 249, 290, 307, 308, 309, 420, 421, 689, 695 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 37, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключенный 31.07.2017 с учетом решения общего собрания собственников помещений многоквартирных домов учреждением (государственный заказчик, арендатор) и компанией (управляющая организация) договор N 1664-а (в редакции протокола урегулирования разногласий от 31.07.2017), предусматривающий обязанность учреждения, созданного в целях хозяйственного, вещевого, социально-бытового и транспортного обеспечения УМВД России по ХМАО — Югре и подчиненных ему территориальных органом МВД России, оплачивать расходы на содержание общего имущества дома, пришли к выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска ввиду отсутствия оснований для признания спорного договора недействительным в части несения расходов на содержание общего имущества.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 166, 168, 210, 249, 290, 689, 695 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 07.02.2011 N 3-ФЗ «О полиции», исходили из отсутствия оснований для признании спорного договора недействительным в части несения расходов на содержание общего имущества.

Учитывая невозможность определения и дифференциации объема и стоимости оказанных обществу услуг в период фактического пользования помещениями в отсутствие заключенных с обслуживающими организациями договоров, руководствуясь статьями 196, 199, 200, 207, 210, 249, 309, 695 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о недоказанности истцом наличия у ответчика обязанности по уплате коммунальных платежей и отказали в иске.

Руководствуясь статьями 8, 15, 210, 249, 307 — 310, 393, 689, 695 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями заключенного сторонами договора безвозмездного пользования, суды оценили представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, установили факт неисполнения ответчиком обязанности по оплате расходов на переданное в безвозмездное пользование имущество и пришли к выводу об обоснованности заявленных требований.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 8, 210, 215, 329, 330, 695, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 39, 153, 154, 155, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания в пользу истца (Управляющей компании в многоквартирном доме) с муниципального образования в лице Комитета (собственника нежилого помещения в доме) платы за оказанные истцом услуги по содержанию, ремонту общего имущества в многоквартирном доме, расчет которой произведен на основании тарифов, утвержденных уполномоченным органом, и неустойки за нарушение сроков внесения платы.

Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 307, 309, 395, 401, 408, 689, 695, 779, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, установил, что истцом представлены в материалы дела документы, подтверждающие расчет стоимости услуг (платежные поручения). Спора относительно стоимости оказанных услуг между сторонами нет. Ответчик не исполнил обязанность и не оплатил истцу в спорный период услуги на содержание и ремонт помещений.

Отменяя судебные акты первой и апелляционной инстанций, суд округа исходил из того, что исходя из обстоятельств, установленных судами в рамках рассмотрения настоящего дела и дел N А60-20493/2016, N А60-43826/2016, ссудополучатель, пользовавшийся помещением в период с 24.12.2015 по 22.01.2016, фактически освобожден от несения расходов на содержание и обслуживание переданного по договору безвозмездного пользования от 24.12.2015 имущества, а также своевременного внесения платы за коммунальные и эксплуатационные услуги, что противоречит нормам статьи 695 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениям вышеназванного договора, заключенного сторонами.

Принимая оспариваемые заявителем судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 65, 71 АПК РФ, статей 210, 294, 299, 309, 310, 431, 689, 695 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из доказанности истцом факта возникновения на стороне ответчика задолженности в заявленном размере.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что с министерства, являющегося собственником спорного имущества, в рамках дела N А29-9858/2017 взысканы расходы на его содержание, а именно плата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, рассчитанная пропорционально площади принадлежащего публично-правовому образованию помещения, в то время как указанный объект, расположенный в многоквартирном жилом доме, передан учреждению на основании договора безвозмездного пользования государственным недвижимым имуществом Республики Коми от 21.10.2013 N Б-1516-10/2013, на основании пунктов 3.2.2 и 3.3.4 которого обязанность по несению расходов на содержание имущества лежит на ответчике, суд, руководствуясь статьями 210, 309 — 310, 421, 689 и 695 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования удовлетворил.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, проанализировав условия договора от 01.04.2010 N 16130-10/02 о передаче имущества в безвозмездное пользование и договора от 28.01.2013 N 16130-13/02 без/1 о возмещении коммунальных и эксплуатационных расходов, руководствуясь статьями 395, 689, 695 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика 1 119 484 руб. 43 коп. понесенных истцом эксплуатационных и коммунальных расходов и 23 492 руб. 96 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций протолковали условия спорных договоров, руководствовались пунктами 1, 2 статьи 166, пунктом 2 статьи 170, 695, 779, 781, 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 87, 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и исходили из отсутствия у договоров безвозмездного пользования и оказания услуг по предоставлению персонала от 01.01.2015 признаков притворности, установив факт исполнения обеими сторонами указанных сделок и создание именно тех последствий, которые закреплены договорами.

Источник

Статья 695. Обязанности ссудополучателя по содержанию вещи

Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

Комментарий к статье 695 Гражданского Кодекса РФ

Все расходы по содержанию вещи ложатся на плечи ссудополучателя. Они включают в себя расходы по:

— поддержанию в исправном состоянии;

— другие расходы на содержание вещи. Договором могут быть предусмотрены иные условия.

Другой комментарий к статье 695 ГК РФ

1. Коммент. ст. посвящена регулированию обязанности ссудополучателя по содержанию вещи, которой он пользуется по договору. Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта (в отличие от обязанности арендатора по общему правилу ст. 616 ГК осуществлять только текущий ремонт), и нести все расходы на ее содержание. Данное правило является диспозитивным и может быть изменено соглашением сторон.

2. В ряде случаев закон конкретизирует рассматриваемую обязанность. Например, в соответствии с п. 4 ст. 56 Закона об объектах культурного наследия обязательным условием заключения договора безвозмездного пользования объектом культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, которое должно включать требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные обеспечивающие сохранность объекта требования.

3. Современный законодатель отказался от подразделения расходов на содержание предмета ссуды на чрезвычайные и обычные и отнесения первых на счет ссудополучателя, как это было ранее. Не предусматривается гл. 36 ГК и возможность оценивать соразмерность произведенных расходов с учетом безвозмездного характера договора ссуды. В литературе, впрочем, нередко анализируется ситуация, когда затраты на капитальный ремонт таковы, что с лихвой перекроют все те полезные эффекты, которые ссудополучатель сможет извлечь из полученного в ссуду имущества, и по существу ничего не оставят от природы ссуды как безвозмездного договора. В частности, высказано мнение, согласно которому, если вещь требует капитального (или даже текущего) ремонта до заключения договора, ссудополучателю не стоит брать ее в безвозмездное пользование, а если вещь потребовала ремонта в период действия договора, ссудополучатель может в одностороннем порядке отказаться от договора.

Однако с этим утверждением вряд ли можно согласиться. Целесообразность принятия в ссуду вещи вне зависимости от того, требует ли она ремонта или нет, не входит в предмет правового регулирования. Отказ же ссудополучателя от договора ссуды вообще не требует какого-либо объяснения мотивов (п. 2 ст. 699 ГК). Договоры ссуды, заключенные с единственным намерением сторон переложить бремя осуществления капитального и текущего ремонта вещи с ссудодателя как собственника на ссудополучателя, могут стать предметом критического рассмотрения с позиций ст. 170 ГК (притворные сделки, прикрывающие собой безвозмездный подряд), но соответствующая квалификация потребует серьезного доказывания. При недоказанности намерения сторон прикрыть одной сделкой другую соответствующие договоры ссуды должны признаваться вполне правомерными.

4. Если ссудополучатель не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию, ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора ссуды (п. 1 ст. 698 ГК) и возмещения причиненных ему убытков (по общим правилам ст. 393 ГК).

Остались вопросы по ст 695 ГК РФ?

Получите консультации и комментарии юристов по статье 695 ГК РФ бесплатно.

Вопросы можно задать как по телефону так и с помощью формы на сайте. Сервис доустпен с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные в другое время, будут обработаны на следующий день. Бесплатно оказываются только первичные консультации.

Источник

Текущий ремонт помещения ссудополучатель

Ситуация: Между Медицинским центром (арендатор) и Собственником помещения (арендодатель) заключен договор аренды. Условиями договора на арендатора возложена обязанность по проведению текущего ремонта. Виды и объемы работ, относящиеся к текущему ремонту договором не перечислены.

После очередного осмотра помещения Арендодатель направил Арендатору требование о проведении текущего ремонта, перечислив в нем работы, которые необходимо выполнить. Арендатор отказался выполнять эти работы, сославшись на их высокую стоимость. Арендатор указал, что текущий ремонт по существу является «косметическим» и не подразумевает больших затрат.

Вопросы:

1. Что такое «текущий ремонт»? Какие виды работ он в себя включает?
2. Что делать арендодателю, если арендатор не исполняет обязанность по проведению текущего ремонта?

Ответ: Федеральные законы не дают определения текущего ремонта. Судебная практика также не однозначна. По нашему мнению, следует руководствоваться Приложением № 3 к Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279). Если арендатор не проводит текущий ремонт, арендодатель вправе требовать расторжения договора и компенсации убытков (стоимости восстановительных работ).

Обоснование ответа: Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ обязанность по поддержанию помещения в исправном состоянии, и по проведению в помещении текущего ремонта возлагается на арендатора. Это правило действует, если договором аренды не предусмотрено иное. Однако Гражданский кодекс не дает определения термину «текущий ремонт». И если стороны не договорились о составе работ по текущему ремонту, могут возникнуть споры о том, какие работы делать арендатору, а какие арендодателю.

Можно конечно «идти от противного»: все что не является капитальным ремонтом, относится к текущему. В свою очередь понятие капитального ремонта раскрыто в Градостроительном кодексе РФ.

Под капитальным ремонтом следует понимать замену и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замену и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

подп. 14 ч. 1 ст. 2 Градостроительного кодекса РФ

По нашему мнению, требуется более однозначное толкование этих терминов. Ведь даже проанализировав норму Градостроительного кодекса, возникает множество вопросов. Например, если речь идет о системах инженерно-технического обеспечения, является ли замена смесителя в санузле капитальным или все же текущим ремонтом? А если речь идет о разбитом стеклопакете, о входной двери?

Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

абз. 3 п. 3.8. Постановления Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1

Таким образом, текущий ремонт зданий и сооружений основной своей целью имеет предупреждение износа конструкций, отделки, инженерного оборудования. Нормативно перечень работ по текущему ремонту установлен Приложением № 3 к Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279). Этот документ содержит весьма обширный перечень планово-предупредительных (текущих) ремонтных работ. Например, ремонт штукатурки стен и потолков с предварительной отбивкой штукатурки (до 10% оштукатуренной поверхности стен и потолков), смена облицовки стен (до 10% общей площади облицованной поверхности), смена отдельных секций отопительных приборов и небольших участков трубопроводов при устранении утечек и засоров в трубах, ремонт (в том числе набивка сальников) и замена в отдельных помещениях регулировочной и запорной арматуры, смена отдельных участков электропроводки (до 10%).

Справедливо будет сказать, что суды при вынесении решений по спорам «о текущем ремонте помещений» все же руководствуются положениями Постановления Госстроя СССР от 29.12.1973 г. № 279. Это подтверждается следующими судебными актами: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.04.2013 по делу № А63-11768/2012, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.01.2012 по делу № А18-875/2011, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.07.2010 по делу № А05-16646/2009.

Но даже определившись с составом планово-предупредительных работ по текущему ремонту, не совсем ясно, что в этой ситуации делать собственнику помещения – арендодателю. Если арендатор будет уклоняться от проведения текущего ремонта, дефекты строительных конструкций вскоре будут иметь «капитальный» характер. Действующий Гражданский кодекс РФ, прямо не перечисляет последствия неисполнения арендатором своей обязанности по проведению текущего ремонта.

По нашему мнению, в этой ситуации к отношениям сторон должен применяться п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой норме, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Под убытками в этой ситуации следует понимать расходы, которые арендодатель вынужден понести в связи с восстановлением помещения. Смотри, например, Определение ВАС РФ от 14.04.2014 г. № ВАС-4651/14 по делу N А70-5315/2013 или Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.07.2010 по делу № А05-16646/2009.

Таким образом, арендодателю следует придерживаться следующих рекомендаций:

1. Включить в договор аренды условие о видах и составе работ по текущему ремонту арендованного помещения;
2. Если договор не определяет понятия «текущий ремонт», руководствоваться Приложением № 3 к Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279);
3. Письменно уведомить арендатора о необходимости проведения текущего ремонта, перечислив виды работ, которые необходимо провести. Конечно, при перечислении видов работ соотносить их с конкретными дефектами в помещении;
4. Если арендатор уклоняется от исполнения своей обязанности по проведению текущего ремонта, требовать расторжения договора в судебном порядке и взыскания убытков (стоимость работ по восстановлению помещения).

Нужна консультация? Оставьте заявку

Источник