Текущий ремонт при смене управляющей компании

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме: порядок перехода, подача документации, долги и пошаговая инструкция 2021

Смена управляющей компании – процедура не такая простая, как это может показаться на первый взгляд. Причина сложностей заключается в том, что многоквартирные дома для этих компаний – это их бизнес, источник дохода. И терять свой бизнес никто не хочет.

Практика показывает, что зачастую в ход идут шантаж, угрозы, отказ передавать рабочую документацию, затянувшиеся судебные процессы.

Государство активно борется с этими явлениями: повышаются штрафы, ужесточается процедура лицензирования. Добавьте еще и испорченную репутацию.

Что могут сделать жильцы?
Они должны перейти к новой УК юридически грамотно, согласно действующему законодательству.
Как это сделать, если среди соседей нет юриста по образованию? Ответим в статье.

Жилищный кодекс и смена управляющей компании

Раздел VIII Жилищного кодекса РФ «Управление многоквартирными домами» дает ответы на большинство наших вопросов.

• какие требования предъявляются к управлению МКД;
• какие существуют способы менеджмента;
• как грамотно составить договор с УК;
• и как его расторгнуть.

Обратите внимание, речь идет именно о переходе в другую УК, а не о смене способа управления домом.

Как перейти в другую управляющую компанию

Главная задача самого процесса управления домом – обеспечить комфортные условия проживания в нем, безопасность жизни и здоровья. И если комфорт жильцам не создан, то у них появляется закономерный вопрос: зачем нужна такая компания?

Статья 162, пункт 8 предусматривает расторжение договора с обслуживающей организацией в одностороннем порядке по инициативе собственников. На это решение на общем собрании должно проголосовать не меньше двух третей жильцов дома.
Информация актуальна на 2021-й год.

И тогда УК обязана в трехдневный срок передать ответственному от жильцов лицу (в большинстве случаев им будет инициатор общего собрания) документацию и ключи от МОПов.

Как изменить договор

Обслуживающая организация осуществляет деятельность на основании договора об управлении. Сторонами договора являются УК и собственники жилья. То есть подпись на документе должен поставить каждый владелец жилья дома.

Существует еще один, менее распространенный вариант, когда от лица всех собственников договор подписывает председатель совета многоквартирного дома. Но такие советы создаются нечасто.

Содержание договора об управлении предписывает статья 162 Жилищного кодекса:

1. Состав общедомового имущества. Именно им и будет управлять УК.
2. Обязанности компании – содержание общедомового имущества, текущий и капитальный ремонт, список коммунальных услуг, способ изменения перечня работ.
3. Обязанности жильцов – оплата за услуги, в том числе и за коммунальные, размер платы, способ ее внесения.
4. Контроль за деятельностью УК – как исполняются обязательства, куда расходуются средства. Определяется периодичность отчетов компании перед жильцами, порядок создания ревизионной комиссии.
5. Срок действия договора – в разных случаях от 3 месяцев до 5 лет.

Допускается вносить изменения в договор. Чаще всего изменения касаются 2 и 3 пунктов – обязанностей компании и размера платы.

Изменения оформляются в виде дополнения к договору. И это соглашение должны подписать обе стороны договора об управлении – и жильцы, и УК. Но не всегда это происходит гладко – компания не желает брать на себя лишние обязательства, а жильцы не хотят платить больше.

Тогда дело переходит в суд. Он назначит принудительное изменение в договоре, если:

• Произошло нарушение договорных обязательств (УК не содержит дом в надлежащем состоянии и предоставлены доказательства этому, либо накопилась значительный долг по оплате со стороны собственников).
• Изменились условия выполнения работы (например, значительно ухудшилось состояние систем коммуникаций).

Если решение суда не устроило любую из сторон, а продолжать сотрудничество на прежних условиях они считают неприемлемым, то остается один выход – расторжение договора и замена УК.

Как часто можно менять

Менять управляющую компанию вы можете как угодно часто. Закон это не ограничивает.
Но помните об одном моменте: договор об управлении заключается на определенный промежуток времени (до 5 лет). И чтобы его расторгнуть раньше, должны быть причины.

Причины для смены

Оптимальный вариант – истек срок договора, и жильцы решили его не продлевать (если по истечении срока ни одна из сторон не заявляет о желании его расторгнуть, то считается, что действие договора продолжается на тот же срок и на тех же условиях).

Прежняя УК не выполняет в полной мере работы по содержанию и ремонту общедомового имущества. А именно, не работает лифт, часто отключают электричество, газ и воду, протекает крыша, собранные средства используются не по назначению.

Аннулирована лицензия УК. Такое решение принимает суд по заявлению государственной жилищной инспекции. Основаниями являются банкротство либо неисполнение предписания по обслуживанию многоквартирного дома больше двух раз в течение года – статья 199 ЖК РФ.

Обе стороны договора об управлении пришли к обоюдному соглашению по его расторжению.
Собственники на общем собрании жильцов решили изменить способ управления МКД (на ТСЖ или потребительский кооператив).

Кроме вышеназванных причин остановимся еще на одном моменте. Имеется судебный прецедент, когда Президиум Высшего арбитражного суда Постановлением № 7677/11 от 22 ноября 2011 года признал за собственниками право расторгнуть договор по своей инициативе. И это при условии, что нарушений договорных обязательств со стороны управляющей компании не было.

Арбитражный суд по совокупности норм Гражданского и Жилищного законодательства заключил, что жильцы вправе менять способ управления домом и саму УК. И для этого совсем необязательно обращаться в суд или ждать нарушений со стороны компании, управляющей вашим домом.

Долги при смене УК в многоквартирном доме

Долги в данном случае можно разделить на 2 типа:
Часть жильцов не оплачивали коммунальные услуги. Поэтому у компании накопился долг перед поставщиками.

В этом случае между старой и новой компаниями может быть заключен договор цессии, то есть происходит передача права на получение задолженностей. Копии договора новая УК обязана предоставить каждому собственнику – должнику. Или его можно запросить на портале Государственных услуг.

В течение 10 дней вам должен прийти ответ.

В противном случае долги с вас будут требовать и старая УК, у которой не осталось другого источника доходов, и новая, которой приходится отвечать за долги предшественницы.

Жильцы вносили исправно квартплату, однако ремонт не выполнялся, и за услуги ЖКХ не платились. Эти деньги должны вернуться собственникам. Но не «на руки», а на расчетный счет новой УК.

Иначе действия компании будут являться попыткой незаконного обогащения. И, согласно статье 1102 ГК РФ, будут взысканы через суд.

В суде доказательствами будут являться:

• факт перечисления денег (квитанции);
• факт, что работы или услуги, на которые перечислялись средства, не выполнены (фото и видео).

Застройщик и УК одно лицо, что делать

Подобное явление, когда крупные строительные компании создают управляющие компании, часто случаются в новостройках и в коттеджных комплексах. Такие УК называются аффилированнми.

У них есть свои плюсы и минусы. Углубляться в эту тему сейчас мы не будем. Обратим внимание лишь на то, что у УК от застройщика более полный контроль над домом и общедомовыми площадями (без разрешения собственников могут открыть торговый павильон).

Поэтому когда жильцы решают сменить компанию, разгораются целые войны со спиливанием замков, утаиванием документов, вовлечением в конфликт поставщиков коммунальных услуг.
Но по закону заменить аффилированную УК можно по обычной процедуре.

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме без собрания

Смещать УК без общего собрания собственников запрещено законом. Такое решение имеют право принять только сами жильцы.

Поэтому, если небольшая группа владельцев квартир или директор ТСЖ единолично назначили новую УК, их действия являются неправомочными и могут преследовать по закону.

Порядок смены УК с проведением собрания

Итак, мы переходим к основной части статьи – пошаговая инструкции по процедуре смены управляющей вашим домом компании.
Но сначала надо выбрать новую компанию, которая согласится взять ваш дом на обслуживание.

Отнеситесь серьезно к выбору. Найдите в интернете список подходящих компаний вашего региона, их рейтинг. Съездите в их офис, поговорите с руководством. Причем ехать надо не одному, а вместе с соседями. И чем больше людей вы соберете, тем серьезнее к вам отнесутся.

Следующим шагом будет выбор основания для расторжения договора. Посовещайтесь с соседями, обратитесь за консультацией к юристу. Постарайтесь вовлечь как можно больше людей. Тогда старой УК труднее будет бороться и чинить препятствия.

И только потом приступайте к подготовке общего собрания.

Для этого за 10 дней оповестите жильцов о предстоящем собрании. Бланк уведомления скачайте по ссылке.

Вручить уведомление можно заказным письмом, лично в руки. Или объявление размещается на специальной доске.

Независимо от способа вручения процесс передачи фиксируется в реестре уведомлений, который прилагается к протоколу собрания. Скачайте здесь бланк реестра.

Кто должен заниматься этой работой?
Специальных предписаний по этому вопросу нет. Заниматься сменой УК может старший по дому, староста или инициативная группа. Но обязательным условием является то, что этот человек должен постоянно проживать по данному адресу, а не быть случайным, посторонним гражданином.

Протокол о смене УК, образец

О правильном оформлении протокола вы также можете прочитать в приказе Минстроя РФ № 44/пр от 28 января 2019 года. Он составляется уже после проведения собрания, но не позднее, чем через 10 дней.
Скачайте по ссылке бланк протокола общего собрания.

Повестка дня собрания при смене управляющей компании

Основными вопросами собрания должны быть:

• расторжение договора с компанией по причине (указать причину);
• выборы новой УК;
• обсуждение деталей нового договора.

Конечно, повестку вы можете разделить: сначала расторгаете договор со старой УК, а потом решаете какую новую компанию выбрать.
Но собрать 2 общих собрания с небольшим промежутком времени трудно. У людей свои заботы, работа и нет времени ходить по собраниям. Или нет желания.
Поэтому обсудите все эти вопросы в один день, сэкономьте свои силы и время.

Кворум для выбора УК

Сначала давайте уточним, что такое кворум?
Это минимальное количество голосов, при которых собрание можно считать правомочным.
В нашем случае кворум достигнут (то есть решения собрания обладают законной силой), при числе голосов 50% плюс 1 голос.

Что делать, если не удалось собрать большинство жильцов дома, и кворум не достигнут?
Провести голосование в очно-заочной форме. Присутствующие голосуют тут же на собрании, а остальных вы (с группой соседей) обходите потом. Поэтому пропишите в протоколе, сколько дней обводится на заочное голосование.

Скачайте по ссылке бланк решения собственника помещения по вопросам, поставленным на голосование.

Сколько нужно голосов

Для смены управляющей компании нужно, чтобы за переизбрание проголосовало владельцев больше 50% площади дома.

Внимание! Вы считаете количество голосов не по людям, а по площади квартир, которыми они владеют.

Документы

К протоколу общего собрания собственников прилагаются следующие документы:

• реестр собственников;
• реестр уведомлений;
• текст объявления о собрании;
• список приглашенных и присутствующих лиц, либо управомочивающие документы их представителей;
  документы, рассмотренные в соответствии с повесткой (доказательства ненадлежащего исполнения компанией своих обязанностей);
• решение собрания.

Копии этих документов надо отнести в местную администрацию.

Уведомление управляющей компании о смене собственника квартиры, образец

Теперь о решении жильцов надо официально уведомить управляющую компанию. Даже если ее представители присутствовали на общем собрании.
Скачайте бланк уведомления компании о расторжении договора в одностороннем порядке по нашей ссылке. ⇐

Это уведомление нужно отослать УК в течение 5 рабочих дней после принятия решения о ее смене.

Уведомление собственников о смене управляющей компании, образец

Жильцы о результатах голосования и принятом решении поменять УК тоже уведомляются письменно.
Скачайте образец уведомления жильцов о результатах внеочередного общего собрания здесь. ⇐

Какие документы должна передать старая управляющая компания новой

Всю документацию можно условно разделить на 3 типа:

• Ключи от запирающихся общедомовых помещений (чердак, подвал и т. д.) и от чипированных приборов учета (например, тепловой энергии).
• Информацию о жильцах и занимаемой ими площади. Списки предоставляются бумажные и электронные. Именно на их основании начисляется квартплата.
• Техническая документация. Сюда входят документы на приборы учета, акты проверки состояния коммуникационных систем, акт подготовки к отопительному сезону.
• Также передаются копии кадастрового и градостроительного плана, проектная документация, протоколы общих собраний и иная документация, предусмотренная договором об управлении.

Если любой документ или ключи утеряны, то дается 3 месяца на их восстановление.

Передача технической документации

Для передачи технической документации в 2021-м году новая управляющая компания либо ответственное лицо, назначенное собственниками на собрании, пишет заявление. В нем согласовывается время, место и порядок передачи документов и ключей.

Сроки передачи документации при смене УК

Согласно пункту 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ управляющая организация в течение 3-х дней после расторжения договора обязана передать всю техническую документацию.
Отказ от передачи грозит судебным разбирательством и штрафом. Можно пожаловаться в Антимонопольный комитет.

Акт приема передачи многоквартирного дома УК

Новой управляющей компанией или собственниками создается комиссия, которая будет проверять состояние передаваемых помещений, а также правильность заполнения и актуальность документации.
После успешной передачи подписывается «акт приема-передачи». Составляется он в двух экземплярах и содержит перечень передаваемого имущества и свидетельствует об отсутствии любых претензий обеих сторон друг к другу.

Скачайте по ссылке пример акт и изучите его. ⇐

Новая управляющая компания: начало срока управления МКД

Копию акта приема-передачи новая УК направляет в региональную жилищную инспекцию.
После этого ГЖИ проводит проверку легитимности голосования, правильного оформления протокола общего собрания жильцов, наличие уведомлений.

Если нарушений не будет обнаружено, то МКД вносится в лицензию компании. С этого момента отчитывается начало срока управления.

Если будут найдены нарушения, то внесение дома в лицензию приостанавливается на 1 месяц для дополнительных проверок.

Во всех регионах России функционируют общественные организации, которые занимаются контролем в сфере ЖКХ. Они же оказывают консультативную помощь и при смене компании, помогут правильно оформить необходимые документы, защищают ваши интересы в суде.
Поэтому не старайтесь сделать все в одиночку и обращайтесь в случае затруднений за помощью к опытным юристам.

Источник