Текущий ремонт согласно законодательству

Особенности текущего ремонта помещения — это должен знать каждый

Для поддержания нормального состояния любых объектов недвижимости требуется проведение работ по их содержанию, а также ремонту.

При серьезных повреждениях имущества требуются капитальные ремонтные работы. В иных случаях будет достаточно работ текущего характера. Далее разберемся с понятием текущего ремонта и что это такое по закону.

Текущий ремонт помещения — что это по законодательству

Что относится к текущему ремонту? Текущий ремонт квартиры — что это по закону?

Ремонт это что? Любое имущество должно содержаться его собственниками (владельцами) в надлежащем состоянии.

Положения Гражданского и Жилищного кодексов говорят о том, что собственники помещений несут бремя его содержания. Следовательно, при необходимости они должны осуществлять в них требуемые ремонтные работы.

Кроме того, они участвуют в расходах на содержание общего имущества в многоэтажном доме (далее – МКД).

В их число входит и плата за производимый обслуживающими организациями текущий плановый ремонт. Лица, занимающие помещения по договорам найма, наделяются обязанностью производить их поточный ремонт.

Более серьезные капитальные работы производит собственник. В связи с этим большое значение имеет разграничение этих мероприятий.

При распределении обязанностей по ремонту помещений важно определиться, какие действия к какому виду ремонта относятся. Гражданское и жилищное законодательство ответ на этот вопрос не дает.

Соответствующие сведения можно почерпнуть из нормативных документов Госстроя РФ:

1. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
2. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004.

Перечень работ, относящихся к текущему ремонту помещения

Что такое текущий ремонт жилого помещения?

Следует отметить, что конкретного перечня текущих ремонтных работ внутри квартир (иных жилых помещений) нет. По своему определению такие действия связаны с устранением возникших неполадок, улучшением состояния помещения.

Такие работы не должны вносить серьезных изменений в помещения, затрагивать несущие конструкции, предполагать полную замену инженерного оборудования.

К поточным можно отнести покраску полов, стен, поклейку обоев, побелку потолков, замену сантехники, замену окон, батарей, замену труб, ремонт проводки, розеток. Что касается ремонта общих помещений и иного имущества в МКД, то здесь установлен примерный перечень таких работ.

Согласно Правилам, утвержденным Госстроем 27.09.2003, поточными признаются следующие виды работ:

• штукатурка и покраска стен, потолков;
• восстановление покрытия полов;
• ремонт лестниц, ограждений, перил;
• замена и ремонт дверных, оконных заполнений;
• заделка выбоин, трещин и щелей;
• утепление отдельных частей помещений при промерзании;
• ремонт и частичная замена труб, кранов, смесителей, насосов;
• восстановление газового оборудования;
• ремонт элементов мусоропроводов;
• укрепление имеющихся перегородок;
• замена и ремонт вентиляторов и иного вентиляционного оборудования;
• замена светильников в подъездах, на общих площадках;
• ремонт неисправностей в электрических сетях.

И это далеко не все предусмотренные указанными правилами работы. Их полный список можно увидеть в Приложении № 7 данных Правил, Приложении № 2 МДК 2-04.2004.

При этом собственники квартир в МКД при заключении договоров с УК могут определить конкретные виды работ.

Периодичность работ

Как часто должен проводиться текущий ремонт многоквартирного дома?

Для удовлетворительного состояния помещений важно периодически проводить его оценку и своевременно выполнять работы по его поддержанию.

Большая часть действий выполняется планово с профилактической целью. Их объем и перечень определяется в ходе осмотров конкретных помещений исходя из имеющегося на момент осмотра состояния.

Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 периодичность проведения поточных ремонтных работ определяется в пределах 3-5 лет.

При этом важно учитывать технические характеристик самих помещений (зданий) и влияющие на их состояние внешние условия.

Как правило, план выполнения таких действий составляется заранее на основании полученных в результате осмотров сведений. С этим планом, а также сметой предполагамых работ, жильцы МКД должны быть ознакомлены.

Однако необходимость в проведении таких мероприятий может возникнуть и ранее предусмотренной в плане даты. Такая необходимость может возникнуть при аварийных ситуациях, при поступлении заявлений от жильцов МКД о каких-либо неисправностях.

Кто должен осуществлять текущий ремонт?

Что касается работ текущего характера внутри квартир (иных помещений), то их собственники (наниматели) должны самостоятельно производить такие работы. Для этих целей они могут привлекать и сторонние организации, но ремонт все равно будет осуществляться за их счет.

Ремонтом имущества МКД должны заниматься обслуживающие организации и (или) привлеченные ими подрядчики.

В зависимости от выбранного способа управления, ТСЖ или УК:

• разрабатывают план поточных ремонтных работ;
• определяют порядок их осуществления;
• заключают договоры на их проведение;
• уведомляют собственников о стоимости, объемах работ.

Ответы на наиболее часто задаваемые вопросы

Ответы на вопросы

Действия обслуживающих организаций по текущему ремонту общего для МКД имущества всегда вызывают много вопросов. Далее разберем встречающиеся наиболее часто вопросы.

Какие поточные работы должны производиться управляющими компаниями? Следует повторить, что примерные перечни работ в МКД, относящихся к текущим, содержатся в Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, МДК 2-04.2004. Кроме того, конкретный перечень работ включается в договор с УК. Поэтому, для начала следует изучить заключенный с УК договор, а потом уже иные нормативные документы.

Могут ли жильцы МКД запрашивать у УК сведения о расходах на поточный ремонт, проводивших его организациях? Это возможно в силу положений статьи 161 ЖК РФ. Она предусматривает открытость сведений о деятельности УК, в том числе о ремонте общего имущества. Собственники вправе получать информацию о стоимости, исполнителе и других характеристиках производимых работ.

В чем разница между капитальными и текущими ремонтными работами? Текущие работы направлены на поддержание удовлетворительного состояния помещений, профилактику их преждевременного износа. Они включают в себя восстановление или ремонт отдельных элементов помещений, устранения несущественных повреждений. Капитальные работы затрагивают несущие конструкции, подразумевают полную замену инженерных систем, оборудования, других основных элементов.

Что делать, если УК не производит поточный ремонт? Если УК не производит требуемые текущие работы, не стоит оставлять это без внимания. Никто не хочет платить за услуги, которые фактически не выполняются. При выявлении такого факта сначала стоит написать претензию в саму УК. Если это не помогло, то можно пожаловаться в жилищную инспекцию или Роспотребнадзор. Конечной инстанцией в решении этого вопроса может стать суд. Можно попробовать решить данный вопрос и через Прокуратуру.

Выводы

Проведение текущих ремонтных работ необходимо для поддержания удовлетворительного состояния имущества, предупреждения его порчи и износа.

Примерные перечни таких работ устанавливаются нормативными документами Госстроя. Остальные вопросы собственники решают самостоятельно, заключая договоры с УК или подрядными организациями.

Прослушать семинар на тему «Содержание и текущий ремонт общего имущества МКД» вы можете в данном видео:

Источник

Текущий ремонт многоквартирного дома

Собственников жилья часто волнуют вопросы, связанные с текущим ремонтом многоквартирного дома. Кто и на основании какой документации должен выполнять все работы? Можно ли повлиять на очередность выполнения текущего ремонта многоквартирного дома? В данной статье мы постараемся ответить на все животрепещущие вопросы и дать полное обоснование всем правам собственников жилья.

Согласно законодательству РФ все граждане не только имеют определенные обязанности, но и обладают неоспоримым правом на проживание в безопасном и комфортабельном жилье. Получая ежемесячные квитанции, в которых присутствует графа «текущий ремонт» каждый собственник вносит указанную сумму. Впоследствии она уходит на их выполнение.

Что такое текущий ремонт многоквартирного дома?

Под термином «текущий ремонт многоквартирного дома» специалисты подразумевают комплекс работ, направленных на поддержание строения в состоянии пригодном для проживания. А также на устранение неисправностей, которые могут угрожать безопасности и благополучию собственников жилья. Манипуляции должны проводиться организациями, ответственными за содержание здания в удовлетворительном состоянии.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-53-75 Москва; +7 (812) 425-62-06 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-31-96 Бесплатный звонок для всей России.

Специалисты отмечают, что они могут быть направлены на:

• Восстановление структуры целого многоквартирного дома и поддержание его в исправном состоянии.
• Частичного восстановления инженерных коммуникаций или замены определенных элементов строения.

ВАЖНО

Все ремонтные работы регламентированы технической и нормативной документацией. Решение о полной или частичной замене инженерных коммуникаций или каких-либо элементов осуществляется на основании нижеуказанных документов.

Нормативная база

Законодательная база РФ четко регламентирует кто, в какие сроки и на какие средства должен выполнять текущий ремонт многоквартирного дома. К числу таких документов относятся:

• Статья 154 ЖК РФ регламентирует тарифы и сборы на проведение капитального ремонта строения. Они определены органами местного самоуправления и собственники получают отдельную квитанцию для оплаты.
• Методическое пособие, утвержденное Госстроем МКД 2-04.2004.
• Статьи 154–156 Жилищного кодекса.
• Постановление Госстроя №170 от 27.09.2003 регламентирует кто отвечает за уборку в подъезде после окончания работ по текущему ремонту многоквартирного дома.

Изучив указанные нормативные акты собственники получают полное представление о своих правах и о том, на какие средства и в каком объеме УК осуществляет необходимые мероприятия.

Решение о проведении восстановительных мероприятий в МКД

Решение о проведении текущего ремонта в конкретном здании принимается на основании планового осмотра и оценки технического состояния многоквартирного дома, определения степени износа инженерных коммуникаций, а также иных факторов, влияющих на очередность выбора работ. Плановые осмотры необходимо проводить дважды в год:

• Весной, после окончания отопительного сезона.
• Осенью, непосредственно перед его началом.

Составляется комиссия, которая включает в себя специалистов управляющей компании и представителей собственников. На основании осмотра следует составить акт, который станет основанием для проведения текущего ремонта в МКД.

Какие работы входят в текущий ремонт?

Полный перечень работ, который может быть выполнен в ходе текущего ремонта в многоквартирном доме, четко прописан в методическом пособии по содержанию и ремонту жилого фонда МКД. Он включает в себя:

• Ликвидация локальной деформации, работы по восстановлению поврежденных участков фундамента, отмостки, продухов и системы вентиляции подвала.
• Герметизация стыков конструкции и работы, направленные на восстановление разрушенных архитектурных элементов.
• Покраска фасадов, стен и потолков в подъездах.
• Восстановление целостности оконных рам, стекол или работы по остеклению подъездов.
• Ремонт входных дверей, включая помещение тамбура.
• В ряде случаев возможно проведение работ по усилению и восстановлению целостности межквартирных перегородок.
• Мероприятия по восстановлению технического состояния или полная замена части системы отопления, водоснабжения, канализации, насосной установки или оборудования домовой котельной.
• Поддержание бесперебойной работы вентиляционной системы в доме.
• Устранение неисправностей системы электроснабжения, включая электроплиты. Остальные электрические приборы не попадают в зону действия нормативных актов.
• Установка или замена ящиков для получения корреспонденции.
• Восстановление покрытия пола в подъездах.
• Работы по окрашиванию металлических элементов отопительной системы.
• Замена светильников в местах общего пользования.
• Ремонтные работы, проводимые в электрощитках МОП, а также их полная замена в случае необходимости.
• Работы по поддержанию удовлетворительного состояния козырьков на подъездах. Актуально для элементов, выполненных из мягкой кровли или листового металла.
• Замена клапанов мусоропровода.

Все мероприятия по текущему ремонту в многоквартирном доме должны осуществляться на основании вышеуказанных нормативных документов и соответствовать приведенному здесь перечню допустимых работ.

Отличие капитального ремонта от текущего

Существует ряд отличий между капитальным и текущим ремонтом. Первый вариант предусматривает выполнение глобальных работ с целью предотвратить износ здания (полная замена электрической проводки, системы канализации и водоснабжения и т.д.). А текущий предназначен для поддержания нормального технического состояния и сохранения работоспособности многоквартирного дома (устранение неисправностей, частичная замена участка инженерных коммуникаций и т.д.).

Деньги на капитальный ремонт МКД выделяют из соответствующего фонда, куда жильцы ежемесячно перечисляют денежные средства. В ряде случаев возможно получение дотаций или субсидий от государства. Работы по текущему восстановлению и поддержанию удовлетворительного состояния жилья проводятся только за счет средств собственников, которые те оплачивают в ежемесячных квитанциях вместе с квартплатой. Средства накапливаются на счетах управляющей компании и расходуются по мере необходимости конкретного МКД.

Текущий ремонт многоквартирного дома осуществляется несколько раз в год, а для капитального характерна периодичность один раз в несколько лет. При этом, продолжительность текущего варианта составляет несколько дней или недель. А для капитальных мероприятий этот срок может достигать нескольких месяцев.

Составление плана текущего ремонта в многоквартирном доме

Для проведения текущего ремонта многоквартирного дома необходимо составить план выполнения мероприятий. Основным фактором, влияющим на выбор ремонтных работ, является осмотр здания с целью выявления проблемных участков, а также оценки степени износа инженерных коммуникаций и конструктивных элементов.

Текущий ремонт осуществляется в том случае, если:

• Подошел срок профилактических или косметических ремонтных работ;
• Участки инженерных коммуникаций пришли в аварийное состояние и требуют срочного восстановления;
• Неожиданно возникли повреждения окон и дверей в подъездах, выявлено незначительное разрушение фасада;
• И т.д.

После осмотра и оценки состояния здания представители УК составляют перечень работ по текущему ремонту. Председатель ТСЖ или председатель совета согласовывает готовый перечень или его утверждают на общем собрании собственники жилья. После этого управляющая компания определяет сроки выполнения.

Проведение текущего ремонта многоквартирного дома

Для грамотного проведения текущего ремонта в многоквартирном доме необходимо наличие нескольких этапов выполненных работ:

1. Осмотр комиссией технического состояния МКД.
2. Составление плана мероприятий и очередности их устранения.
3. Проведение тендера и определение подрядной организации для проведения мероприятий по восстановлению работоспособности инженерных коммуникаций или конструктивных элементов строения.
4. Заключение договора, в котором оговорены сроки выполнения работ, штрафные санкции и способы урегулирования спорных моментов.
5. Выполнение ремонтных работ силами подрядной организации.
6. Приемка работ с привлечением комиссии, в которую входят как сотрудники управляющей компании, так и представители собственников. В спорных ситуациях возможно включение в состав комиссионной группы независимого эксперта.
7. Составление и подпись акта о выполнении работ.

К сведению

Четкое следование вышеуказанному алгоритму позволяет обезопасить собственников жилья и получить гарантии того, что при некачественно выполненном ремонте многоквартирного дома в судебном порядке будет осуществлен возврат денежных средств или ремонтные работы будут переделаны на должном уровне.

Текущий ремонт подъезда в МКД

Текущий ремонт подъездов в многоквартирных домах осуществляется за счет средств, перечисляемых собственниками жилья. Дополнительного внесения средств не требуется. Обязанность поддержания подъездов в надлежащем состоянии лежит на управляющей компании за счет средств собственников. При составлении плана ремонтных работ необходимо указать перечень пожеланий, который не противоречит ЖК. После окончания текущего ремонта подъезда многоквартирного дома порядок наводит выбранная подрядная организация (если это прописано в договоре), осуществляющая текущий ремонт или УК. В дальнейшем, поддержание чистоты и порядка полностью ложится на управляющую компанию.

Сроки проведения

Продолжительность выполнения ремонтных работ напрямую связана с их объемом, сезонностью (восстановление работоспособность отопительной системы в зимнее время или в летний период может быть различным), а также от возможностей выбранной подрядной организацией. Сроки проведения текущего ремонта МКД прописаны в договоре с подрядчиком, который выполняет все работы.

Отклонение от установленного периода времени является поводом для обращения в управляющую компанию, а при ее бездействии в надзорные органы и прокуратуру.

Оплата и стоимость

Важно понимать, что текущий ремонт многоквартирного дома осуществляется управляющей компанией за счет средств собственников. Ежемесячно каждый жилец перечисляет определенную сумму на проведение. После проведенного осмотра и составления планов мероприятий по их устранению, управляющая компания проводит тендер и выбирает подрядную организацию с наилучшими условия по стоимости и качества выполнения работ, которая и будет восстанавливать работоспособность инженерных коммуникаций или конструктивных элементов здания.

Отчет по текущему ремонту МКД

Ежегодно управляющая компания должна предоставлять собственникам отчет по текущему ремонту в МКД. Срок предоставления отчета составляет 1 квартал нынешнего года, а период учета данных включает в себя предыдущий год. Предоставление отчета возможно не только в течение 1 квартала текущего года только в том случае, если это оговорено договором по управлению МКД.

Периодичность текущего ремонта в многоквартирном доме

Согласно законодательству текущий ремонт в многоквартирном доме не имеет какой-либо четко установленной периодичности и может быть выполнен по заявке собственников жилья при наличии свободных денежных средств на расчетном счету МКД.

Планирование необходимых мероприятий может быть проведено раз в квартал, полугодие или год, в зависимости от состояния здания и инженерных коммуникаций.

Жалоба за некачественный текущий ремонт МКД

После окончания всех мероприятий в многоквартирном доме и при его неудовлетворительном качестве, неоправданном увеличении срока выполнения или несоответствии заявленных материалов, собственники могут подать жалобу. Для этого необходимо составить заявление в 2-х экземплярах и передать его в УК. Свой экземпляр рекомендовано заверить подписью секретаря, принявшего документы. При бездействии сотрудников управляющей компании следует обратиться в прокуратуру.

Если в результате недобросовестного выполнения договора был нанесен материальный ущерб имуществу собственников, то в этом случае в судебном порядке можно требовать компенсации.

Также не лишним будет направить обращение в Государственную Жилищную инспекцию. Данная организация проведет расследование, на основании которого будет выявлено нарушение и вынесено предписание с целью его устранения.

Нюансы

Существует несколько моментов, которые следует учитывать при планировании сметы в МКД:

• Часть манипуляций может быть выполнена собственниками. Это позволяет существенно сократить стоимость процесса, самостоятельно закупив необходимые материалы. Экономия достигается за счет отсутствия стоимости доставки, дополнительной накрутки подрядными организациями стоимости материалов;
• Собственники получают отказ от УК выполнять определенные виды манипуляций. В данном случае следует ориентироваться на позицию Высшего Арбитражного суда РФ. Она гласит, что все ремонтные работы, направленные на восстановление инженерных коммуникаций и сохранение структурных элементов конструкции считаются автоматически необходимыми и разрешенными для проведения в МКД с привлечением УК.

Изучение всех постановлений и норм позволяет собственникам поддерживать МКД в удовлетворительном состоянии.

восстановление (при необходимости) технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов в случае утраты сотрудниками управляющей организации восстановление (при необходимости) технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов в случае утраты в иных случаях

Источник