Текущий ремонт за счет собственных средств

Обязана ли УО проводить текущий ремонт без решения общего собрания

В Жилищном кодексе РФ закреплено, что решение о проведении текущего ремонта общего имущества принимают собственники помещений в доме на общем собрании. Узнайте, должна ли управляющая организация, по мнению суда, ремонтировать подъезды в доме в отсутствие решения собственников и почему.

УО отремонтировала подъезд по решению общего собрания

Управляющая организация в Кемерово получила протокол общего собрания собственников с решением о текущем ремонте общего имущества дома – одного из подъездов (ч. 4.1 ст. 44 ЖК РФ). Протокол был подписан членами счётной комиссии и председателем Совета многоквартирного дома.

В протоколе ОСС было указано, что ремонт проводится за счёт средств собственников. Они должны были ежемесячно вносить дополнительную плату в адрес УО до полного погашения затраченной на работы суммы. Стоимость ремонта подъезда составила 68 000 рублей. УО согласно решению ОСС включила в счета за ЖКУ дополнительный платёж.

Собственники созвали внеочередное общее собрание и отказались платить за ремонт. На этом собрании они узнали о протоколе ОСС, согласно которому действовала управляющая организация. Оказалось, что такого собрания не проводилось, собственники помещений в доме о нём не знали и не голосовали.

Суд признал протокол общего собрания недействительным

УО отказалась делать перерасчёт, поскольку представленный ранее протокол не был оспорен. Один из собственников направил в суд иск с требованием признать протокол ОСС о проведении ремонта за счёт владельцев помещений недействительным, а ремонт оплатить из собственных средств УО (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Собственники в суде доказали, что не были извещены о проведении общего собрания в соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, не присутствовали на нём и не голосовали по заявленным вопросам. Председатель Совета МКД подтвердила, что ОСС не проводилось, а документы она подписала за себя и за членов счётной комиссии.

Суд признал протокол общего собрания собственников недействительным, и УО пришлось вернуть собственникам деньги, которые они оплатили согласно дополнительным начислениям.

УО обязана проводить текущий ремонт раз в три-пять лет

После признания протокола ОСС о проведении текущего ремонта недействительным, управляющая организация подала в суд на председателя совета МКД с требованием возместить 68 000 рублей за ремонт подъезда.

Суды первой и апелляционной инстанций иск управляющей организации отклонили. Их решения основывались на следующих аргументах:

1. По условиям договора, заключённого между УО и собственниками помещений в многоквартирном доме, управляющая организация обязана за плату содержать в надлежащем состоянии и ремонтировать общее имущество дома (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

При этом размер платы определяется в размере, позволяющем содержать общее имущество в соответствии с требованиями законодательства РФ (п. 29 ПП РФ № 491).

2. Надлежащее состояние общего имущества МКД – это соблюдение характеристик надёжности и безопасности дома, жизни и здоровья граждан, сохранности имущества, а также соблюдение прав и интересов собственников помещений в доме (п. 10 ПП РФ № 491).

Чтобы обеспечить такие условия, УО должна проводить техническое обслуживание дома, осмотры, контрольные проверки и текущий ремонт (ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ).

3. Текущий ремонт подъездов должен проводиться с периодичностью раз в 3–5 лет в зависимости от физического износа МКД (п. 3.2.9 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170).

4. Все текущие работы для надлежащего содержания общего имущества МКД считаются предусмотренными в договоре управления. Управляющие организации обязаны выполнять их вне зависимости от наличия такого условия в договоре или решения общего собрания собственников (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).

Принимая во внимание данные требования законодательства РФ, судьи установили, что управляющая организация была обязана провести текущий ремонт в подъезде за счёт средств, ежемесячно собираемых с жителей дома согласно договору управления.

Причинно-следственных связей между поддельным протоколом, подписанным председателем Совета дома, и ремонтом подъезда суд не установил. Поэтому судьи отклонили требование УО взыскать с председателя сумму ущерба, равную стоимости ремонта.

Текущий ремонт выполняется вне зависимости от решения ОСС

Управляющие организации и ТСЖ, отвечающие за содержание общего имущества многоквартирных домов, не должны ждать обращения жителей с требованием провести текущий ремонт или решения общего собрания собственников.

УО следует помнить, что:

1. Текущий ремонт общего имущества МКД должен проводиться раз в 3–5 лет (п. 3.2.9 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170).
2. Обязанность проводить ремонт возложена на УО договором управления и нормами ЖК РФ, № 384-ФЗ, ПП РФ № 491, постановлением Госстроя № 170 и не зависит от наличия решения общего собрания собственников помещений в МКД.
3. На проведение текущего ремонта, порядок финансирования которого определён в договоре управления, не требуется принятие дополнительного решения ОСС. Обязанность проводить такие работы лежит на управляющей организации, даже если собственники отказались от проведения текущего ремонта (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017).
4. Суд, рассматривая иски к УО о непроведении ремонта, не принимает во внимание доводы о том, что организация приступила к управлению дома недавно и все дефекты и нарушения содержания общего имущества имелись ранее. Данные обстоятельства не снимают с УО, управляющей на момент обращения собственника в суд домом, обязанности по выполнению текущего ремонта (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017).

За ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома УО может быть привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ за управление МКД с нарушением лицензионных требований.

Также суды удовлетворяют требования собственников о возмещении управляющей организацией морального ущерба и выплаты штрафа за отказ выполнить работы по текущему ремонту по ст. ст. 14, 15, ч. 6 ст. 13 № 2300-I «О защите прав потребителя» (решение Подольского городского суда МО от 28.09.2017 по делу № 2-2453/2017, апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017).

Источник

Бухгалтерский учет при ремонте УК общедомового имущества

Автор: Позняк В.С., эксперт журнала

Какие записи формируются в бухгалтерском учете у управляющей организации при начислении и получении от собственников помещений в МКД платы за текущий ремонт и осуществлении текущего ремонта общедомового имущества?

Правовые моменты.

Бремя расходов на содержание общего имущества в МКД несут собственники помещений в доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Содержание общего имущества включает в себя среди прочего текущий ремонт указанного имущества.

При выборе способа управления «управление УК» надлежащее содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (пп. «а» п. 16 Правил содержания общего имущества в МКД[1]).

Таким образом, ремонт общего имущества в МКД осуществляется УК в рамках исполнения договора управления. Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления МКД одна сторона (УК) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД) в течение согласованного срока за плату обязуется:

выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД;

оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;

предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в нем лицам или (в случаях, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ) обеспечивать готовность инженерных систем;

осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления МКД.

Принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД – это компетенция общего собрания собственников помещений в доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Решение о текущем ремонте принимается простым большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Вместе с тем право на принятие обозначенных решений общим собранием собственников может быть передано совету МКД (п. 4.2 ч. 2 ст. 44, п. 7 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ). За передачу полномочий должны проголосовать более 50 % от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

В пунктах 18, 19 Правил содержания общего имущества в МКД уточнено, что текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов). В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Такие действия осуществляются собственниками соответствующих помещений.

Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил содержания общего имущества в МКД).

На основании п. 8 Правил осуществления деятельности по управлению МКД[2] перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в доме.

Плата за содержание жилого помещения, в состав которой входит и плата за текущий ремонт общего имущества, устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в доме в соответствии с требованиями законодательства (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ). Размер платы определяется с учетом предложений УК, устанавливается на срок не менее чем один год соразмерно утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 35 Правил содержания общего имущества в МКД).

Прежде чем принять решение о проведении определенных видов текущего ремонта, собственники помещений в МКД могут решить сформировать фонд (резерв) на проведение текущего ремонта. В этом случае при принятии решения о проведении ремонта в качестве источника финансирования указывается соответствующий фонд (резерв).

Когда управлением МКД занимается УК, условие о формировании резерва (фонда) на проведение текущего ремонта общего имущества в МКД может быть включено в договор управления, заключенный с собственниками помещений в доме. Кроме того, УК может разработать первичный документ для подтверждения факта формирования резерва.

Порядок организации бухгалтерского учета зависит от того, какие средства выступают в качестве источника финансирования проведения текущего ремонта: плата за содержание жилого помещения или средства фонда (резерва) на проведение текущего ремонта.

Бухгалтерский учет.

У управляющей организации при выполнении работ по текущему ремонту общего имущества МКД возникают в бухгалтерском учете доходы от обычных видов деятельности (выручка) (п. 2, 4, 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации»[3]). Условия признания выручки перечислены в п. 12 ПБУ 9/99:

Организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом.

Сумма выручки может быть определена.

Имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации (когда организация получила в оплату актив либо отсутствует неопределенность в отношении получения актива).

Право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана).

Расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Если в отношении денежных средств и иных активов, полученных организацией в оплату, не исполнено хотя бы одно из названных пяти условий, то в бухгалтерском учете признается кредиторская задолженность, а не выручка.

Условие о том, что право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана), в рассматриваемой ситуации диктует следующее. Условия признания выручки выполняются в момент подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД заказчиком (уполномоченным собственником помещения в МКД либо председателем совета дома). Форма акта утверждена Приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр.

Признание выручки от выполнения работ по текущему ремонту общего имущества означает, что в бухгалтерском учете также возникают расходы от обычных видов деятельности (формируется себестоимость работ, выполненных при проведении текущего ремонта общего имущества).

Ремонт за счет платы за содержание общего имущества.

В момент начисления платы за содержание общего имущества, в состав которой входит в том числе плата за текущий ремонт (когда фонд (резерв) на проведение текущего ремонта не формируется), работы могут быть не выполнены (работа не принята заказчиком). В этом случае выручка не признается. Вместе с тем у собственников помещений в МКД возникает обязанность по внесению платежей, что должно найти отражение в бухгалтерском учете, поэтому начисленная плата отражается в качестве доходов будущих периодов.

Согласно Инструкции по применению Плана счетов[4] для обобщения информации о доходах, полученных (начисленных) в отчетном периоде, но относящихся к будущим отчетным периодам, используется счет 98 «Доходы будущих периодов», субсчет 98-1 «Доходы, полученные в счет будущих периодов». На этом субсчете учитывается движение доходов, полученных в отчетном периоде, но относящихся к будущим отчетным периодам. В частности, такими доходами являются арендная или квартирная плата, плата за коммунальные услуги, выручка за грузовые перевозки, за перевозки пассажиров по месячным и квартальным билетам, абонементная плата за пользование средствами связи.

По кредиту счета 98 в корреспонденции со счетами учета денежных средств или расчетов с дебиторами и кредиторами отражаются суммы доходов, относящихся к будущим отчетным периодам, а по дебету – суммы доходов, перечисленные на соответствующие счета при наступлении отчетного периода, к которому эти доходы относятся.

Аналитический учет по субсчету 98-1 ведется по каждому виду доходов.

Управляющая организация начислила плату за текущий ремонт к уплате собственникам помещений в МКД в сумме 150 000 руб., собственники перечислили 140 000 руб.

Основные затраты по проведению текущего ремонта (накапливаются на счете 20 «Основное производство») составили 200 000 руб., выручка от выполнения этих работ – 220 000 руб. (часть стоимости работ будет покрыта за счет начисления платы в будущем).

В описанной ситуации в бухгалтерском учете УК отражаются следующие записи:

Содержание операции

Дебет

Кредит

Сумма, руб.

Начисленная плата за текущий ремонт общего имущества в МКД отражена в составе доходов будущих периодов, так как условия для признания выручки на момент начисления платы не соблюдаются

Поступили денежные средства от собственников помещений в МКД в качестве платы за текущий ремонт

Отражены затраты по проведению текущего ремонта общедомового имущества

10, 60, 02, 76, 70 и т. д.

Отражена выручка от выполнения работ по текущему ремонту, покрываемая за счет начисленной ранее платы за текущий ремонт (на момент подписания заказчиком акта выполненных работ)

Отражена выручка от выполнения работ по текущему ремонту, в счет оплаты которого плата за текущий ремонт еще не начислена (на момент подписания заказчиком акта выполненных работ)*

Затраты по проведению текущего ремонта списаны на себестоимость выполненных работ

По мере начисления платы за текущий ремонт, выполненный и принятый заказчиком ранее (сумма указана накопительно)

* В этом случае получается, что работы по текущему ремонту заказчиком приняты, но обязанность по их оплате у него еще не возникла (УК не может начислить плату за текущий ремонт). Чтобы отразить временной разрыв между указанными датами и не отражать в учете задолженность собственников, которая, по сути, еще не возникла, предлагаем использовать счет 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам».

Ремонт за счет средств фонда (резерва).

Если на общем собрании собственников помещений в МКД принято решение о формировании фонда (резерва) на проведение отдельных видов текущего ремонта общего имущества дома, при начислении платы за текущий ремонт, зачисляемой в фонд, используется счет 86 «Целевое финансирование». К этому счету следует открыть специальный субсчет, например, субсчет «Фонд на проведение текущего ремонта общего имущества МКД».

В этом случае в бухгалтерском учете УК делаются такие записи по формированию фонда (резерва):

Дебет 76 Кредит 86, субсчет «Фонд на проведение текущего ремонта общего имущества» – начисленная плата за текущий ремонт отражена в составе фонда (резерва);

Дебет 50 (51) Кредит 76 – поступили денежные средства от собственников помещений в МКД в счет накопления фонда на проведение текущего ремонта общего имущества.

При проведении ремонта общего имущества в МКД за счет средств созданного фонда (резерва) в бухгалтерском учете делаются такие записи:

Дебет 20 Кредит 10, 60, 70 и т. д. – отражены расходы, возникшие в связи с проведением текущего ремонта общего имущества дома;

Дебет 62 Кредит 90-1 – отражена выручка от выполнения работ по проведению текущего ремонта общего имущества (на момент подписания заказчиком акта выполненных работ);

Дебет 90-2 Кредит 20 – отражена себестоимость выполненных работ;

Дебет 86, субсчет «Фонд на проведение текущего ремонта общего имущества» Кредит 62 – показан источник финансирования выполненных работ по текущему ремонту общего имущества.

[1] Утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

[2] Утверждены Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416.

[3] Утверждено Приказом Минфина РФ от 06.05.1999 № 32н.

[4] Утверждена Приказом Минфина РФ от 29.07.1998 № 34н.

Источник