Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения
1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
Комментарий к статье 681 Гражданского Кодекса РФ
Согласно положениям настоящей статьи текущий ремонт обязан производить наниматель жилого помещения, а капитальный проводит наймодатель. Иные условия могут быть установлены договором найма.
Пункт 3 статьи 681 устанавливает ограничение для наймодателя по переоборудованию жилого дома, в котором находится сданное внаем помещение. Для его проведения необходимо выяснить, повлияет ли на условия пользования нанимателем жилым помещением. Если в результате переоборудования условия пользования изменятся существенно, производство работ возможно только с согласия нанимателя. Статья ничего не говорит о мнении совместно проживающих с нанимателем граждан. Следовательно, оно в данном случае не учитывается. Существенное изменение условий пользования — понятие оценочное и в законе не раскрытое.
Другой комментарий к статье 681 ГК РФ
1. Коммент. ст. устанавливает общее правило, в соответствии с которым между сторонами распределяются обязанности по производству ремонта жилого помещения. Оно основывается на том, что текущий ремонт обычно не требует значительных затрат и позволяет учитывать конкретные запросы лиц, непосредственно проживающих в помещении; напротив, капитальный ремонт обычно связан с вложением в помещение более значительных сумм, увеличивает его стоимость, нередко требует для своего проведения освобождения помещения. Поэтому вполне логично, что обязанность по производству текущего ремонта жилого помещения возлагается на нанимателя, а капитального — на наймодателя. Впрочем, данное правило носит диспозитивный характер, и потому стороны могут изменить его своим соглашением.
2. К текущему ремонту жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся работы, направленные на поддержание помещения в надлежащем состоянии и ликвидацию последствий его износа. К ним, в частности, относятся побелка, окраска и оклейка стен и потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, систем холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения) и т.п.
Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя.
Невыполнение нанимателем обязанности по производству текущего ремонта жилого помещения дает наймодателю право расторгнуть договор жилищного найма и взыскать с нанимателя стоимость таких работ.
3. К капитальному ремонту жилого помещения, выполняемому наймодателем или за его счет, относятся работы по перестилке полов, замене дверей, окон, радиаторов и инженерного оборудования, укреплению несущих конструкций и т.п.
Если необходимость капитального ремонта жилого помещения вызвана действиями (бездействием) нанимателя, последний обязан возместить наймодателю соответствующие расходы.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
4. Наймодатель обязан своевременно предупредить нанимателя о предстоящем проведении в помещении работ по капитальному ремонту, в особенности если требуется освобождение жилого помещения на время проведения его капитального ремонта. Обязанность по предоставлению нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта жилого помещения, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, жилого помещения маневренного фонда, отвечающего санитарным и техническим требованиям, наймодатель не несет.
5. Понятие «переоборудование жилого дома», о котором говорится в п. 3 коммент. ст., жилищному законодательству неизвестно, так как последнее оперирует понятиями «переустройство» и «перепланировка». Под переоборудованием же дома обычно понимается изменение его целевого назначения, в частности перевод в нежилой фонд. Почему законодатель использовал данный термин, не совсем ясно — скорее всего, это элементарный юридико-технический брак.
Не вполне понятно, далее, как понятие «переоборудование дома» соотносится с его капитальным ремонтом и реконструкцией.
Очевидно также, что закрепленное п. 3 правило может быть реализовано лишь в том случае, если наймодатель жилого помещения является собственником всего жилого дома, так как в противном случае вопрос о переоборудовании дома находится вне его контроля.
Таким образом, если цель п. 3 состояла в том, чтобы обеспечить нанимателю спокойное пользование жилым помещением в течение срока действия договора, то она едва ли может считаться достигнутой из-за нарушения элементарных правил юридической техники.
Остались вопросы по ст 681 ГК РФ?
Получите консультации и комментарии юристов по статье 681 ГК РФ бесплатно.
Вопросы можно задать как по телефону так и с помощью формы на сайте. Сервис доустпен с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные в другое время, будут обработаны на следующий день. Бесплатно оказываются только первичные консультации.
Источник
Какой именно ремонт входит в понятие капитального ремонта жилого помещения?
Согласно договору социального найма наймодатель обязан проводить капитальный ремонт жилого помещения. Что именно должно быть отремонтировано?
В соответствии с ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса РФ наймодателем по договору социального найма жилого помещения является собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо.
Статьей 681 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Обязанность наймодателя по проведению капитального ремонта жилого помещения также установлена п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.08.2003 N 170, предусматривают проведение технического обслуживания и ремонта жилищного фонда.
Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения, где предусмотрена обязанность нанимателя производить текущий ремонт, приводится перечень таких работ. Ремонтные работы, не относящиеся к текущему ремонту, обязанность по выполнению которых возложена на нанимателя, должны выполняться наймодателем.
К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относится побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов. а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).
Одновременно законодателем сделана оговорка, согласно которой данные работы могут выполняться за счет наймодателя, если они обусловлены неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связаны с производством капитального ремонта дома.
Четкого закрытого перечня работ, подлежащих выполнению наймодателем, нет. И в первую очередь вопрос об определении объема работ должен быть регламентирован договором социального найма.
Если говорить о правовом регулировании данного вопроса, то стоит сказать о ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, толкование которой позволяет сделать вывод о наличии обязанности проведения капремонта в целом и замены устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, в частности.
Правила и норма технической эксплуатации жилищного фонда позволяют требовать от наймодателя замены электрической проводки, внутриквартирной разводки систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и отопления.
Источник
Как осуществляется ремонт муниципальных квартир?
Все мы являемся собственниками либо нанимателями жилья. Наем жилого помещения возможен коммерческий, когда квартира арендуется у собственника – физического или юридического лица, – и социальный.
В последнем случае, согласно жилищному законодательству, жилье находится в государственной или муниципальной собственности, но предоставляется гражданам на основании специального договора в бессрочное владение и пользование.
Это означает, что вы и ваши родственники могут жить в такой квартире сколько угодно, но в отличие от собственника, не можете ее продать или завещать. Кроме того, без согласия наймодателя, то есть государственных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, вы не вправе совершать и ряд других действий. Например, нельзя сдать квартиру в поднаем или произвести в ней перепланировку.
Отношения между нанимателем и наймодателем строятся на основании норм седьмой и восьмой глав Жилищного Кодекса РФ, а также Типового договора социального найма, утвержденного Постановлением Правительства РФ №315 21 мая 2003 года. В частности, регулируется вопрос кому, на каком основании и по каким критериям предоставляется жилье в социальный наем.
Но, главное, в указанных актах зафиксированы права и обязанности сторон договора социального найма.
Разумеется, главной обязанностью нанимателя жилого помещения является своевременное внесение платы за него, а также потребляемые коммунальные услуги. А наймодателя – предоставить квартиру и принимать участие в содержании и ремонте общего имущества дома, в котором она находится.
Что касается ремонта, то права и обязанности в этом вопросе сторон распределены следующим образом. Согласно п.3 статьи 67 Жилищного Кодекса РФ текущий ремонт ложится на плачи нанимателя, а капитальный, в соответствии с п.2 статьи 65 Жилищного Кодекса РФ, – наймодателя.
Казалось бы, все просто. На самом деле, сложности начинаются при выяснении, что конкретно, какие виды работ, относятся к первой и второй форме ремонта.
Некоторую ясность в этом вопросе помогает внести уже упомянутый Типовой договор социального найма. В нем сказано, что к текущему ремонту относятся: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).
При этом, если, например, неисправность проводки в квартире нанимателя вызвана неисправностью электропроводки во всем доме (общего имущества), то заменить ее должен наймодатель.
Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, приведен в Приложении №8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г. В частности, к капитальным ремонтным работам отнесен ремонт крыш, фасадов, утепление зданий, замена внутриквартирных инженерных сетей и другое.
Однако, подчеркнем, четких границ между текущим и капитальным ремонтом в действующем законодательстве нет.
Именно поэтому у нанимателей и наймодателей жилых помещений по договору социального найма нередко возникают разногласия. Так, к нам в редакцию недавно обратился читатель с просьбой разъяснить, кто должен производить замену оконных блоков и сгоревшего при пожаре утеплителя между перекрытиями. Согласно приведенным выше примерным перечням работ по текущему и капитальному ремонту, устранение этих недостатков является обязанностью наймодателя.
При этом, из письма читателя следовало, что за решением своих проблем он обращается преимущественно в управляющую компанию. «Где можно найти перечень услуг, которые должна выполнять УК по ремонту внутри муниципалитетных квартир?» – спрашивает он.
Между тем, согласно статьям 162 и 163 Жилищного Кодекса РФ, управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется либо непосредственно властями либо управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса. Иными словами, договорные отношения по управлению МКД складываются непосредственно между управляющей компанией и государственными и муниципальными властями.
Управляющая компания при этом вправе предъявлять претензии к собственнику и требовать от него выполнения их обязанностей. К примеру, финансирования и осуществления силами подрядных организаций капитального ремонта.
Таким образом, если вам, как и нашему, читателю не удается разрешить свои жилищные проблемы с УК, обращайтесь непосредственно к наймодателю. По закону, если он не исполняет своих обязанностей, должен нести ответственность. В частности, при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения (статья 66 Жилищного Кодекса РФ).
Для этого необходимо направить собственнику помещения по договору социального найма официальную претензию с указанием срока устранения указанных в ней недостатков. Если она будет проигнорирована, вы вправе обратиться за помощью в судебные органы.
Источник
