Текущий ремонтом объекта недвижимости

Источник

Текущие и капитальные ремонты.

Текущий ремонт объекта недвижимости – форма частичного восстановления потребительских свойств основных фондов, утерянных ими в результате физического износа.

Текущий ремонт заключается в проведении планово – предупредительных работ по сохранению конструкций, по отделке объекта, предотвращающий преждевременный их износ, работ по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации объекта, в обеспечении безопасности пребывания на объекте, поддержании комфорта.

Текущий ремонт должен проводиться с такой периодичностью, которая полностью обеспечивает эффективную эксплуатацию объекта с момента завершения строительства до момента постановки на капитальный ремонт или реконструкцию. При этом необходимо учитывать климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации объекта.

Работы по текущему ремонту подразделяют на плановые и непредвиденные.

Плановый ремонт проводиться по заранее составленному годовому плану.

Периодичность и сроки проведения планового ремонта объектов, а также его элементов могут определяться:

-исходя из технического состояния

-исходя из минимальной рекомендуемой продолжительности эффективной эксплуатации до постановки на ремонт

-с учётом повышения рыночной привлекательности объекта

Внеплановый ремонт проводится, если вследствие непредвиденных обстоятельств (устранение последствий стихийных природных явлений, аварийные ситуации) были повреждены элементы здания, внутренняя или внешняя отделка, нарушены строительные конструкции. Отсрочка такого ремонта угрожает сохранности и нормальной технической эксплуатации объекта.

Для проведения текущего ремонта на складе эксплуатирующей компании хранится неприкосновенный запас, необходимых для ликвидации чрезвычайных ситуаций, материалов. Количественные характеристики неприкосновенного аварийного запаса материалов и деталей определяются в зависимости от вида зданий или сооружений, условий эксплуатации и среды, а также прочности применённых при строительстве материалов и деталей.

Планирование работежегодного текущего ремонта производится при разработке программы управления объекта недвижимости. В необходимых случаях управляющая/эксплуатирующая компания может производить корректировку работ и перераспределение средств.

Работы по текущему ремонту, как правило, выполняются непосредственно штатным обслуживающим персоналом объекта недвижимости.

Обязанности штатного персонала при проведении ремонта:

-выполнение плановых работ текущего ремонта;

-обеспечение систематического обхода и осмотра помещений, частей объекта, закреплённых за соответствующим работником для постоянного обслуживания, и устранение при этом мелких повреждений;

-выполнение непредвиденных работ и устранение аварий.

В необходимых случаях при значительных объёмах или при производстве сложных в техническом отношении работ текущего ремонта, эти работы могут передаваться по договорам подрядным организациям.

Документами, служащими основанием отражения в бухгалтерском учёте ремонтных работ, являются:

-калькуляция стоимости ремонтных работ;

-накладная на передачу материалов со склада на ремонтные работы;

-бухгалтерская справка о сумме оплаты труда и начислений на неё за выполненный объём ремонтных работ;

-акт на выполненные ремонтные работы, подтверждающие факт проведения ремонта, его объём и стоимость.

При ремонте помещений объекта коммерческой недвижимости необходимо учитывать, что арендная ставка квадратного метра площади может зависеть от качества ремонта, уровня отделки, комфорта пребывания арендаторов на объекте.

В ходе текущего ремонта, как правило, производятся работы по отделке потолка, пола и стен.

Капитальный ремонт.

Устранение признаков морального и физического износа путём переоснащения помещений в пределах габаритов зданий с сохранением их назначения, замены оборудования, ремонта устаревших элементов, конструкций и деталей, повышения качества отделки.

К капитальному ремонту объекта относятся работы, в процессе которых производится:

-ремонт или смена изношенных конструкций и деталей или замена их на наиболее прочные и экономичные;

-смена или замена более 20% основных конструкций, срок службы которых является наибольшим.

Основными конструкциями с большим сроком службы для зданий являются:

-каменные и бетонные фундаменты;

-все виды каркасов стен.

Основными конструкциями с большим сроком службы для сооружений являются:

-трубы наружных сетей;

-ограждающие конструкции подземных каналов;

-земляное полотно автомобильных и железных дорог;

-опоры воздушных сетей.

Существует два вида капитального ремонта комплексный и выборочный.

Годовые планы капитального ремонта объекта недвижимости составляются управляющей компанией совместно с собственником соответствующего объекта и должны содержать:

-наименование и количество основных работ по объекту;

-наименование и порядок взаимоотношений с подрядными организациями;

-общую стоимость каждого вида работ;

-календарные сроки ремонтов;

-потребность в основных материалах, строительных изделиях, транспорте, средствах механизации и рабочих;

-источники и механизм финансирования капитального ремонта.

Разработку проектно – сметной документации на капитальный ремонт объектов целесообразно передать на договорных началах проектной организации. При этом в перечень обязательств проектной организации должны быть включены следующие работы:

-техническое обследование по отобранному для ремонта объекту с целью определения его технического состояния, степени износа основных конструкций (установление точных размеров существующих конструкций, узлов и деталей, высот помещений, ширины и высоты оконных и дверных проёмов);

-визуальное обследование с целью выявления конструктивных изменений в процессе эксплуатации;

-рассмотрение и проверка имеющейся проектной и эксплуатационной документации (чертежи основного проекта, сметы, описи работ ранее осуществлённых ремонтов);

-составление отчёта, в котором систематизированы фактические данные осмотра объекта, предложения о целесообразности капитального ремонта, технико – экономические расчёты и другие материалы.

Финансирование капитального ремонта, а также проектно – изыскательных работ осуществляется за счёт собственника. Работы по капитальному ремонту объекта, как правило, осуществляются подрядным способом.

Промежуток времени между двумя капитальными ремонтами называется ремонтным циклом. Ремонтный цикл включает техосмотры, текущий ремонт. Время между двумя ремонтами называется межремонтным периодом. Продолжительность его определяется сроком работы наименее стойких и быстроизнашивающихся деталей конкретных видов оборудования.

Лекция №10 «Особенности финансово – экономического планирования в организациях, управляющих жилой недвижимостью».

I. Формы управления жилой недвижимостью;

II. Основа финансирования уставной и хозяйственной деятельности организаций управляющих жильём;

Управление недвижимостью в жилищной сфере осуществляют:

1.Коммерческие управляющие организации (УО);

2.Некоммерческие организации обладающие специальной правоспособностью:

· Товарищества собственников жилья (ТСЖ);

· Жилищно – строительные кооперативы (ЖСК);

· Жилищные кооперативы (ЖК).

Основой их деятельности по управлению, является оказание услуг по содержанию и обслуживанию жилых домов, оказание коммунальных услуг для собственников и нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирный дом представляет собой жилое здание, состоящее из двух и более квартир, имеющие самостоятельные выходы либо в помещения общего пользования в таком доме, либо на земельный участок, прилегающий к дому объектами вещных прав в котором являются:

ü Жилые помещения, к которым относятся квартиры и комнаты в квартирах, которые предназначены только для проживания граждан;

ü Нежилые помещения, которые не предназначены для проживания граждан, а используются для хозяйственных или для предпринимательских целей физическими и юридическими лицами.

Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников жилых и нежилых помещений в таком доме.

К общему имуществу в многоквартирном доме в соответствии со ст. 36 ЖК РФ относятся:

ü Помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в т. ч. Межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

ü Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;

ü Механическое, электротехническое, санитарно – техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

ü Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в доме. В многоквартирном доме доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику.

Управление многоквартирным домом включает в себя организацию исполнения и непосредственное исполнение задач, установленных п.1 ст.161 ЖК РФ. К их числу относится:

· Обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан в жилых помещениях

· Надлежащее содержание имущества в многоквартирном доме;

· Решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме

Решать задачи управления многоквартирным домом собственники помещений вправе:

1. Самостоятельно путём выбора непосредственного способа управления;

2. Путём создания ТСЖ, жилищно – строительного кооператива, жилищного кооператива и иного потребительского кооператива. При этом:

-ТСЖ – некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом;

-жилищный или жилищно – строительный кооператив (ЖК, ЖСК) – добровольное объединение граждан или юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме;

3.Посредством привлечения управляющей организации, которой может выступать любое юридическое лицо независимо от организационно – правовой формы или индивидуальный предприниматель.

Управление многоквартирным домом предусматривает выполнение следующих работ или услуг:

ü По содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме – выполняемые работы и оказываемые услуги, включённые в утверждённый собственниками помещений в многоквартирном доме перечень работ, услуг на определённый период;

ü Дополнительные услуги и работы – выполняемые и оказываемые по заявкам собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме;

ü Коммунальные услуги – холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, энергоснабжение, газоснабжение (в том числе поставка газа в баллонах), отопление.

Источник