Статья 174. Использование средств фонда капитального ремонта
Статья 174. Использование средств фонда капитального ремонта
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 174 ЖК РФ
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 1 июля 2017 г. N 149-ФЗ в часть 1 статьи 174 настоящего Кодекса внесены изменения
1. Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам. При этом за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, могут осуществляться финансирование только работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса, и работ, предусмотренных нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.
Информация об изменениях:
Часть 2 изменена с 17 февраля 2020 г. — Федеральный закон от 6 февраля 2020 г. N 13-ФЗ
2. В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома в соответствии с частями 10 и 11 статьи 32 настоящего Кодекса по решению собственников помещений в этом многоквартирном доме. В случае сноса многоквартирного дома средства фонда капитального ремонта за вычетом израсходованных средств на цели сноса и оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме до принятия в установленном Правительством Российской Федерации порядке решения о признании такого дома аварийным распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений. В случае принятия нормативного правового акта субъекта Российской Федерации, в соответствии с которым из региональной программы капитального ремонта исключаются многоквартирные дома, в которых имеется менее чем пять квартир, и в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и, соответственно, изъятия каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений, за вычетом израсходованных средств на ранее оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме. В случае принятия решений о закрытии населенного пункта и об исключении многоквартирных домов, расположенных на его территории, из региональной программы капитального ремонта средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений, за вычетом израсходованных средств на ранее оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме.
Источник
Использование средств фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме
Автор: Артем Угрюмов
Согласно требованиям статьи 2 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе организуют обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансирования.
В советский период капитальный ремонт многоквартирных домов осуществлялся за счет государственных централизованных средств.
Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
Фонд капитального ремонта образуют: взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, проценты, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете.
При любом способе управления многоквартирным домом плата за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме должна зависеть только от размера жилого помещения, при этом не имеет никакого значения, на каком этаже и в каком подъезде находится квартира, и сколько человек в ней проживает.
Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если ее подготовка необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности) и в иных целях, предусмотренных статьей 174 ЖК РФ.
До 2014 года собственники помещений в многоквартирном доме, по общему правилу, самостоятельно определяли размер платы за капитальный ремонт общего имущества в таком доме и порядок ее внесения. Однако данная практика не всегда являлась положительной. Так, был заявлен иск о взыскании задолженности по взносам на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных жилых домов. Истец ссылался на то, что ответчик – собственник жилых помещений – не исполняет обязанности по несению расходов на содержание общедомового имущества. Требование удовлетворено, так как доказано наличие у ответчика долга по платежам на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах соразмерно его доле в праве общей собственности (Постановление Федерального Арбитражного суда Дальневосточного округа от 30 декабря 2013 года № Ф03-6393/2013 по делу № А73-2408/2013). Или, например, заявлен иск о признании незаконными действий администрации муниципального образования и об устранении допущенных ею нарушений.
Товарищество собственников жилья утверждало, что действия администрации, а именно ее отказ в финансировании работ по капитальному ремонту многоквартирного дома и в заключении договора о предоставлении бюджетных средств на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, незаконны. В удовлетворении требования отказано, поскольку факт проведения капитального ремонта имущества многоквартирного дома не доказан (Постановление Федерального Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 ноября 2012 года по делу № А29-5869/2011).
Практика рассмотрения подобных дел показывала, что в решении вопросов, связанных с размером платы за капитальный ремонт общего имущества не было взаимопонимания, собственники жилых помещений не стремились проводить капитальные ремонты многоквартирных домов в целях экономии денежных средств. Эти и иные проблемы привели к постепенному формированию новой системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов посредством основания соответствующих фондов.
С 2014 года собственники квартир обязаны уплачивать обязательный взнос на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, минимальный размер которого определяется субъектами Российской Федерации и устанавливается в рублях с одного квадратного метра на единицу общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику. Соответственно, собственникам как квартир, так и нежилых помещений в таком доме будут принадлежать имущественные права на уплаченные денежные средства. При продаже квартиры новый собственник приобретает в собственность не только квартиру, но и долю в праве на общие денежные средства, которая равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника. Доля в праве на общие денежные средства у нового собственника помещения возникает в силу закона в момент возникновения права собственности на приобретенное им имущество в многоквартирном доме.
В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются
на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома по решению собственников помещений в этом многоквартирном доме, а в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и соответственно изъятия каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию, средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений.
Следят за качеством работ по капитальному ремонту многоквартирного дома и принимают соответствующие работы собственники либо уполномоченные собственниками лица (управляющие организации, товарищества собственников жилья), которые в свою очередь являются заказчиками работ по капитальному ремонту общего имущества в соответствующем доме. И только после принятия заказчиком работ, такие работы считаются выполненными.
Существует такое понятие как «строительный контроль», под которым понимается проверка выполнения работ по строительству, капитальному ремонту на соответствие требованиям проектной и рабочей документации, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана, технических регламентов. Строительный контроль проводят подрядчик и заказчик капитального ремонта. Заказчик может нанять для строительного контроля специальную фирму с допуском к таким работам. Собственники жилья за строительный контроль не платят, так как его стоимость относится к общим затратам на ремонт дома.
В имеющейся судебной практике есть примеры применения норм права в части использования средств фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Приведем один их них.
Так, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в составе председательствующего (***), судей (***), (***) года рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению прокурора города (***) в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц к ООО (***) о признании незаконными действий по расходованию денежных средств собственников помещений, перечисленных на капитальный ремонт многоквартирных домов; об обязании ООО (***) устранить нарушения путем восстановления денежных средств и перечисления средств на отдельный банковский счет по кассационному представлению заместителя Генерального прокурора РФ (***) на решение (***) городского суда (***) области от (***) и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам (***) областного суда от (***).
Заслушав доклад судьи Верховного Суда РФ (***), выслушав прокурора Генеральной прокуратуры РФ (***), поддержавшую представление, представителей ООО (***) в лице генерального директора (***) и действующего по доверенности (***), возражавших против удовлетворения представления, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ установила следующее.
Прокурор города (***) обратился с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц к ООО (***) о признании незаконными действий по расходованию денежных средств в размере (***) руб. (***) коп., внесенных собственниками помещений многоквартирных домов в
городе (***) на оплату услуг и работ по проведению капитального ремонта; об обязании ООО (***) устранить нарушения путем восстановления указанных денежных средств на отдельном банковском счете. В обоснование заявленных требований указал, что в ходе проверки соблюдения жилищного законодательства управляющей организацией ООО (***) установлено, что денежные средства, внесенные на оплату капитального ремонта многоквартирных жилых домов, перечисляются ООО (***) на единый расчетный счет, с которого управляющая организация производит расчеты с контрагентами в рамках осуществления оперативно-хозяйственной деятельности. По результатам проверки целевого использования средств капитального ремонта по ряду многоквартирных домов, обслуживаемых ООО (***), установлена недостача денежных средств в размере (***) руб. (***) коп., предназначенных для проведения капитального ремонта жилых домов, что свидетельствует об их нецелевом использовании.
Решением (***) городского суда (***) области от (***), оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам (***) областного суда от (***), в удовлетворении требований прокурора отказано.
В кассационном представлении заместитель Генерального прокурора РФ (***) ставит вопрос об отмене указанных судебных постановлений, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права.
Определением судьи Верховного Суда РФ от (***) кассационное представление с делом передано для рассмотрения в судебном заседании судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.
От ООО (***) поступили возражения на кассационное представление с просьбой оставить судебные постановления без изменения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационном представлении и в возражениях на него, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ находит, что имеются предусмотренные статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) основания для отмены в кассационном порядке решения (***) городского суда (***) области от (***) и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам (***) областного суда от (***).
В соответствии со статьей 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела, и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения были допущены судами при разрешении настоящего дела.
Отказывая в удовлетворении заявления прокурора, суд исходил из того, что управляющая компания вправе использовать денежные средства, внесенные собственниками помещений многоквартирного дома на оплату капитального ремонта других домов, обслуживаемых этой управляющей компанией.
При этом суд, установив, что прокурором проведена проверка использования взносов на капитальный ремонт не во всех многоквартирных домах, обслуживаемых ООО (***), сослался на то, что денежные средства могли быть использованы на капитальный ремонт тех домов, где взносов собственников помещений было недостаточно для его проведения.
Судом также указано, что законодательством на ООО (***) не была возложена обязанность по открытию отдельного счета для денежных средств, предназначенных для проведения капитального ремонта.
С указанными выводами суда первой инстанции согласился и суд апелляционной инстанции.
Однако такие выводы суда основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
На момент возникновения спорных отношений и вынесения судом решения по настоящему делу порядок формирования фонда капитального ремонта многоквартирных домов, правовой режим денежных средств этого фонда, порядок его использования ЖК РФ прямо урегулированы не были.
В соответствии со статьей 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона, права и обязанности участников жилищных отношений определяются, исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
Основные начала жилищного законодательства предусматривают, что граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований (часть 2 статьи 1 ЖК РФ).
Согласно частям 1 и 2 статьи 36 ЖК РФ (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных отношений и разрешения спора судом) собственникам жилых помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая общие помещения, крыши, конструкции, оборудование. Денежные средства, внесенные собственниками помещений в многоквартирном доме на капитальный ремонт этого общего имущества, данной нормой в качестве общего имущества собственников помещений прямо указаны не были. Однако по смыслу данной нормы, с учетом приведенных выше основных начал жилищного законодательства, право на эти денежные средства, включая право распоряжения ими, может принадлежать только собственникам помещений многоквартирного дома.
Частями 1 и 2 статьи 158 ЖК РФ (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных отношений и разрешения спора судом) предусматривалась как обязанность собственников помещений в многоквартирных жилых домах нести расходы на содержание принадлежащего им помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, так и их право по распоряжению этими денежными средствами путем принятия общим собранием решения об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома с учетом предложений управляющей организации о сроках, объемах работ и иных условий проведения такого ремонта.
В соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ управляющей компанией с собственниками помещений в многоквартирном доме заключается договор управления этим многоквартирным домом.
Таким образом, указанные выше нормы жилищного законодательства в их системном толковании и ранее предусматривали обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по содержанию и ремонту общего имущества только своего многоквартирного дома, при этом взносы на капитальный ремонт дома также имели строго целевое назначение. Действовавшее жилищное законодательство не предусматривало право управляющей компании, заключившей договор с собственниками помещений в многоквартирном доме, использовать указанные денежные средства собственников помещений без их согласия на иные цели, включая ремонт других многоквартирных домов.
В настоящее время указанное выше право собственников помещений в многоквартирном доме на денежные средства фонда капитального ремонта, образованного за счет их взносов, конкретизировано в разделе IX ЖК РФ, в соответствии с которым фонд капитального ремонта формируется путем перечисления взносов собственников помещений на специализированный счет либо путем их перечисления на счет регионального оператора. Средства фонда капитального ремонта могут использоваться только в соответствии с их целевым назначением, указанным в статье 174 ЖК РФ.
Согласно требованиям статьи 36.1 ЖК РФ права на денежные средства, находящиеся на указанном выше специальном счете, принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме, при переходе права собственности на помещение к новому собственнику переходит и доля в праве на эти денежные средства.
Частью 4 статьи 179 ЖК РФ допускается использование региональным оператором средств, полученных от собственников помещений в одних многоквартирных домах, для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, но на возвратной основе. При определенных условиях средства фонда капитального ремонта возвращаются собственникам помещений в многоквартирных жилых домах.
Таким образом, судом при вынесении решения неправильно истолкованы и применены нормы материального права, что повлекло неправильное определение юридически значимых обстоятельств и привело к неправильному разрешению спора.
Судом апелляционной инстанции указанные выше нарушения норм материального и процессуального права устранены не были.
Допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены решения (***) городского суда (***) области от (***) и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам (***) областного суда от (***) с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 387, 388, 390 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ определила решение (***) городского суда (***) области от (***) и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам (***) областного суда от (***) отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Определение Верховного суда Российской Федерации от 5 ноября 2013 года № 93-КГПР13-4).
Учитывая, что ЖК РФ предлагает собственникам помещений два варианта формирования фонда капитального ремонта: формирование фонда капитального ремонта на специальном счете многоквартирного дома или на счете регионального оператора по финансированию капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, целесообразно рассмотреть в рамках данного вопроса плюсы и минусы каждого отдельного варианта.
Плюсами формирования фонда капитального ремонта на специальном счете является то, что накопления осуществляются на одном счете только на один дом, и проценты, начисленные кредитной организацией за пользование временно свободными средствами, остаются в распоряжении собственников.
Минусами являются: необходимость самостоятельно заниматься организацией капитального ремонта, отслеживать процесс накопления средств; комиссия банка оплачивается собственниками за счет взносов на капитальный ремонт, а также невозможность получения займа на проведение капитального ремонта за счет средств регионального оператора.
Плюсами формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора по финансированию капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов является то, что региональный оператор перед такими собственниками несет ответственность как за сохранность средств, так и за организацию капитального ремонта, выбор подрядчика, выступает техническим заказчиком работ и несет ответственность за их качество; комиссия за ведение счета кредитной организации выплачивается в меньшем размере, так как сумма пропорционально делится между всеми домами, формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора; ответственность за деятельность регионального оператора несет субъект Российской Федерации. Минусом же является длительный срок изменения формы накопления со счета регионального оператора на специальный счет.
Принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, о выборе способа формирования фонда капитального ремонта и об использовании фонда капитального ремонта относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Решение о проведении капитального ремонта и его финансировании принимается собственниками помещений на их общем собрании большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В последнее время приобрела актуальность проблема разрешения многочисленных споров, связанных с капитальным ремонтом общего имущества многоквартирных домов, при этом собственникам сталкиваются с многочисленными вопросами как правового, так и организационного характера. Споры в сфере жилищного законодательства всегда являлись самыми многочисленными среди других категорий гражданских дел, рассматриваемых судами, и одними из самых сложных. Соответственно, в целях защиты своих нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, целесообразно обратиться к квалифицированному юристу.
Источник