Убитая квартира или с ремонтом

Покупать квартиру с ремонтом или без? Делюсь своим опытом

Перед тем как начать выбирать квартиру я сразу определилась, что не буду покупать «убитую» квартиру и делать ремонт под себя. И вот почему:

Во-первых, ремонт для меня от первой и до последней стадии настоящая пытка — нужно все продумать, потом подобрать и купить материалы, доставить их, нанять бригаду рабочих, которые все сделают в устраивающие меня сроки и без косяков. И при этом приезжать и контролировать их. У меня на это не было ни времени, ни желания. Поэтому при выборе квартиры одно из моих требований заключалось в том, что бы квартира находилась в состоянии «заезжай и живи». И в итоге я такую квартиру нашла.

Я знаю семейную пару, которая купила квартиру в очень плохом состоянии. Они в ней жили и постепенно делали ремонт. Делали ремонт сами, так как муж там был рукастый. Это была жизнь в постоянной грязи и пыли. Но они знали на что шли и сейчас у них очень уютно и красиво. Но здесь каждый выбирает сам. Я свой выбор сделала и не жалею.

Вторая причина, по которой я не стала покупать «убитую» квартиру и делать в ней ремонт финансовая. Просматривая варианты квартир в интернете, я обратила внимание, что очень часто «убитые» квартиры стоят ненамного дешевле квартир с косметическим ремонтом (а мне именно такая квартира и была нужна, потому, что квартиру с евроремонтом я бы не потянула, так же как и сам евроремонт). Я не увидела смысла покупать убитую в хлам квартиру и делать в ней косметический ремонт, если можно сразу купить квартиру с таким ремонтом.

Если хочется квартиру именно с шикарным ремонтом, то наверное есть смысл приобрести «убитую» квартиру и все в ней переделать под себя. Особенно если есть финансовая возможность. А если при этом на время ремонтных работ есть и возможность где-то пожить, то тогда даже и думать не надо. У меня такая возможность была, а вот финансовой не было. Поэтому и приобретала квартиру с косметическим ремонтом.

А третья причина очень проста и возможно даже не причина вовсе, а мой маленький бзик – мне очень хотелось поскорее съехать из маминой квартиры и начать самостоятельную жизнь. Жизнь в чистой и уютной квартире, в которой не нужно что-то доделывать. По прошествии времени я могу сказать, что о своем решении не жалею. В моей квартире чисто и уютно. Сюда приятно возвращаться после работы. Я сделала правильный выбор.

А что думаете вы? Как бы поступили на моем месте? Делитесь своими мнениями в комментариях и не забывайте подписываться на мой канал!

Источник

«Убитые» квартиры: зачем покупать и как в них жить?!

Каждый, кто сталкивался с покупкой или продажей недвижимости, слышал о понятии «убитая» квартира. Коротко говоря, это жилье, в котором невозможно жить даже с минимальным комфортом.

Конечно, «убитые» квартиры продают дешевле. Но чтобы они стали пригодными для жизни, требуется вложить в ремонт немалые средства. МИР КВАРТИР выяснил, когда имеет смысл вложиться в «убитую» квартиру.

Степень убитости

«Убитая» квартира — понятие растяжимое. Это может быть жилье с обветшалыми коммуникациями или ремонтом, сделанным во времена СССР. Но попадаются и экстремальные варианты.

Опытные риэлторы могут рассказать о квартирах, в которых разводили костры для обогрева или приготовления пищи. Хозяева таким образом «экономили» на коммунальных платежах.

Попадается недвижимость, где неподобающим образом держали большое количество животных. Такие квартиры отличаются стойким запахом экскрементов , от которого очень сложно избавиться.

Степень убитости влияет на величину дисконта. К примеру, квартира после пожара будет стоить на 30-40% дешевле, чем ее непострадавший аналог.

Цена вопроса

В среднем «убитые» квартиры теряют в стоимости от 10% до 20%. Например, в базе «МИР КВАРТИР» за 5,35 млн рублей была выставлена столичная «однушка» под ремонт , расположенная в доме на Литовском бульваре.

Средняя стоимость похожей отремонтированной квартиры в этом районе около 6,85 млн рублей. Сделать качественный ремонт и уложиться примерно в 1-1,2 млн рублей вполне реально. То есть новый собственник этой квартиры сможет сэкономить на сделке около 500 тыс. рублей.

На размер скидки влияет не только состояние квартиры, но и ее месторасположение : регион, город, район в городе. Чем престижнее место, в котором находится жилье, тем меньший дисконт предлагают продавцы.

Например, если «двушку» с «бабушкиным» ремонтом по Варшавскому шоссе можно купить за 7 млн рублей, то похожую квартиру в доме по улице Сущевский вал предлагают за 9,4 млн рублей. В первом случае дисконт составит в среднем 30%, во втором — 18%.

Если взять похожую квартиру, но расположенную в Северо-Кавказском федеральном округе, в городе Владикавказе , то покупка обойдется в 1,6-1,8 млн рублей. Аналогичное жилье с ремонтом предлагают от 2,5 млн рублей. То есть скидка на «убитость» составит почти 50%.

Когда выгодно покупать

Есть мнение, что за такие же деньги, как просят за «убитую» недвижимость, можно купить квартиру в новостройке . Эксперты не спорят, но советуют сперва оценить адекватность цены на обветшалое жилье.

Для этого нужно ориентироваться на стоимость предстоящего ремонта. Пригласите на просмотр квартиры прораба, который поможет подсчитать объем работ и ваши затраты.

Обычно стоимость ремонта на «вторичке» варьируется от 10 до 25 тыс. рублей за квадратный метр. Если оценивается жилье высокой степени «убитости», к примеру, после пожара, то придется «накинуть» еще энную сумму.

Конечно, в таких случаях стоимость ремонта будет даже выше, чем при черновой отделке в новостройке. Поэтому выгодная для покупателя скидка должна быть не менее 1-1,5 млн рублей.

Если «убитость» квартиры — это изношенные коммуникации и отделка 20-летней давности, то на бюджетный ремонт потребуется от 400 тыс. рублей. То есть «убитая» квартира должна продаваться с дисконтом не менее 10%.

Смысл есть!

Тем не менее, покупка «убитой» квартиры может быть целесообразной. Если не говорить о премиальном жилье, то большое количество недвижимости на рынке имеет обычный бюджетный ремонт.

Покупая квартиру с отделкой, вы, скорее всего, захотите сделать дизайн «под себя». То есть все равно потратитесь на ремонт. А скидка за «убитость» жилья позволит существенно сэкономить.

Нужно учесть и месторасположение объекта. Если вам посчастливится приобрести квартиру на Тверской с дисконтом 25%, то даже полная ее реконструкция будет рентабельна.

«Убитую» недвижимость покупают частные инвесторы. Вы можете приобрести обветшалую квартиру со скидкой 10%, сделать недорогой ремонт на 400 тыс. рублей и выгодно продать это жилье. Эксперты говорят, что такая сделка может принести от 400-500 тыс. рублей прибыли.

Покупка «убитой» квартиры для жизни имеет смысл, если вы настроены на полный снос всего и планируете обустройство «с нуля» по своему вкусу. Кто-то скажет, что с таким же успехом можно приобрести «коробку» в новостройке.

Но, к примеру, любителям «сталинок» с их высокими потолками, готовым серьезно вложиться в ремонт, стоит присмотреться к «убитому» жилью. В любом случае такая недвижимость обойдется дешевле, чем похожая квартира с апгрейдом.

В итоге, если квартира стоит заметно ниже рынка и вы можете потратиться на ремонт, то стоит купить ее даже в самом плачевном состоянии. Главное, правильно соотнести дисконт и предстоящие затраты.

Источник

«Убитые» квартиры: зачем покупать и по какой цене

«Подуставшее» жилье с кострищем в гостиной иногда может стать выгодной покупкой

Самые доступные квартиры на вторичном рынке обычно предлагаются в весьма плачевном состоянии, а порой и вовсе в ужасающем. Но иногда дисконт позволяет совершить выгодную покупку и прибрести жилье, которое в ином случае было бы недоступно. Редакция IRN.RU выяснила, при каких условиях имеет смысл вложиться в «убитую» квартиру.

Единственное доступное

В середине 1990-х родители автора статьи решили купить квартиру для бабушки с дедушкой, которые занимали две комнаты в коммуналке. Цель была – перевезти их в полноценное жилье и желательно поближе, чтобы они могли встречать внучку из школы. Но хороших вариантов за деньги, вырученные с продажи двух комнат, почти не было. В конце концов, буквально в 5 минутах от дома родителей все-таки нашелся подходящий по цене вариант.

Это была двухкомнатная квартира площадью 51 кв. м с неплохой планировкой – «распашонка» с кухней адекватного размера (около 9 кв. м). Две беды – первый этаж и совершенно «убитое» состояние. В квартире до этого проживала семья алкоголиков со всеми вытекающими последствиями: пробитые, видимо кулаком, межкомнатные двери, запах ветхости и сырости, дыра в полу вместо унитаза и следы кострища в гостиной – вероятно, шашлыки жильцы предпочитали жарить, не выходя из квартиры.

Денег на ремонтную бригаду на тот момент не было, пришлось обходиться своими силами. Квартиру тогда привели в более или менее приличный вид. Однако запах полностью ушел только после последнего ремонта, который уже делали профессионалы. Самое главное – они полностью заменили полы, в том числе прогнившую рухлядь, оказавшуюся под полом вместо стяжки. Зато сейчас это вполне комфортная квартира, которую при желании можно продать по рыночной цене, сделав скидку только за первый этаж.

Мы спросили экспертов, встречаются ли сейчас подобные варианты на рынке и при каких условиях можно задуматься о покупке «убитого» варианта.

Степень «убитости»

Судя по ответам риелторов, костры в квартире – не такая уж и редкость. «Помню один пример из своей практики, когда к нам обратились собственники квартиры, собиравшиеся продать ее, — рассказывает Наталия Борзенкова, руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость». — Жилплощадь находилась в ужасном состоянии, главным образом из-за того, что, желая сэкономить на коммунальных платежах, владельцы квартиры, чье материальное состояние было весьма плачевным, в самой большой комнате квартиры разводили небольшие костры. Естественно, реализовать такой объект можно было только после капитального ремонта жилплощади, особенно той комнаты, которую хозяева использовали для обогрева». Схожий случай вспомнила руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова: «Была квартира, бывшие владельцы которой любили готовить на открытом огне, поэтому кухня была черного цвета. Однако и это жилье купили, причем брали его с использованием ипотечных средств».

Нередко на рынке встречаются квартиры, пострадавшие от домашних животных, а точнее от их большого количества и неподобающего ухода. «Сейчас у нас есть квартира в так сказать, советском, натуральном виде, хозяйка которой держала двух собак и двух кошек и не выводила их гулять, соответственно, все свои нужды они справляли дома. Наше агентство ее выкупило, сейчас делаем ремонт, и только после этого выставим на продажу», — говорит Альбина Шагиева, директор АН «Родные стены» г. Казань (партнер КР «Мегаполис-Сервис»).

Другой пример последствий такой «любви» к животным вспоминает Юлия Антясова: «В нашей практике был случай – продавец держала большое количество собак и кошек. Естественно, после животных остался трудновыводимый запах. Дисконт был существенный, и жилье пользовалось спросом – было много звонков и просмотров. Мы, конечно, предупреждали о том, что в квартире стоит сильное амбре – потенциальных покупателей это не отталкивало. Наконец, нашелся клиент, который внес аванс и сам занялся санобработкой. Однако даже двукратная процедура не помогла, в результате он отказался, и аванс мы ему вернули. Уже через некоторое время появился клиент, который готов был вложиться в ремонт, кроме того, запах был уже не такой явный, сделка прошла успешно, и никаких нареканий у него не было».

В целом, под «убитой» квартирой, по словам руководителя департамента городской недвижимости НДВ Оксаны Ивановой, обычно подразумевается полное обветшание отделки и коммуникаций: электрики, труб водоснабжения и канализационных, обоев, напольного покрытия, окон, входной и межкомнатных дверей и так далее. «Под этим термином можно понимать квартиру, в которой невозможно жить с минимальным комфортом: это и протекающая крыша, если последний этаж, и постоянно замыкающая электропроводка, и стойкий запах ветхого жилья, от которого невозможно избавиться», — добавляет Илья Степанищев, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Павловский Посад.

Правда, как отмечает Наталия Борзенкова, сейчас риелторы стараются не употреблять этот термин: «Обычно они называют эти объекты «подуставшими» или, иронично, подготовленными к ремонту, то есть в таком плохом состоянии, что требуется срочно начинать ремонт. В таких квартирах просто невозможно жить: отсутствуют обои, санузел находится в крайне запущенном состоянии (из-за чего в квартире даже после уборки остро чувствуются крайне неприятные запахи), бетонный пол без покрытия. Наиболее сложное для дальнейшей продажи жилье – то, в котором был пожар, так как надолго остающийся после этого запах гари, а также вид обугленных окон и балкона чаще всего отпугивают потенциальных покупателей».

Дисконт за износ

Риелторы говорят, что в большинстве случаев квартиру даже в самом плохом состоянии реально продать – главное правильно выставить цену. Редакция IRN.RU решила выяснить мнение читателей по этому поводу и провела онлайн-голосование с вопросом, на сколько дешевле рынка должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать. 45,1% ответивших сказали, что дисконт должен составлять 20-30%. Более четверти участников (27,3%) считают, что и этого мало – такая квартира, по их мнению, должна быть на 30-50% дешевле аналогов. На скидку 10-20% согласились бы 16,7%, а 10,8% ответивших сказали, что покупать «убитую» квартиру в любом случае нецелесообразно.

По словам риелторов, в реальности скидки обычно меньше. «В среднем так называемые убитые квартиры теряют в стоимости не менее 10% в сравнении с квартирами в удовлетворительном или хорошем состоянии», — утверждает Наталия Борзенкова. Процент дисконта, по словам эксперта компании «Азбука Жилья» Антона Пайзанского, зависит от местоположения: «Например, сгоревшая квартира на первом этаже на окраине Москвы может стоить на треть дешевле своих отремонтированных аналогов этажом повыше». В центре Москвы из-за более высоких цен продажи дисконт в процентах может быть ниже, поскольку стоимость ремонта составляет меньшую долю от цены жилья. Конечно, в данном случае такие квартиры сравниваются с жильем примерно в тех же домах, которые не относятся к элитному сегменту с дорогостоящим дизайнерским ремонтом.

Ремонт дороже «голой» новостройки

Чтобы понять, насколько адекватную цену выставил продавец, стоит ориентироваться на стоимость ремонта. Поэтому эксперты рекомендуют пригласить на просмотр прораба, который поможет оценить затраты.

По словам руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, обычно во вторичном сегменте жилья стоимость ремонта 1 кв. м варьируется от 10 000 до 25 000 рублей в зависимости от объема и трудоемкости работ. При ремонте квартиры в откровенно плохом состоянии стоит ориентироваться на верхнюю границу, а дальше все зависит от степени «убитости». «Больше всего восстанавливать свою жилплощадь собственниками приходится после пожара (когда квартиру обычно уже даже нельзя назвать таковой) или потопа, — отмечает эксперт. — В таких случаях затраты на ремонт будут даже больше, чем при отделке жилья в «голой» новостройке, – ведь необходимо полностью обновить помещение, к тому же при пожаре гарь впитывается в стены, поэтому с них нужно будет еще и снять штукатурку».

«Если квартира действительно «убитая», то менять нужно буквально все, — предупреждает Альбина Шагиева. — Это, прежде всего, запах, от которого не избавиться, если не снять все, что там было. Если, к примеру, в квартире-«хрущевке» сохранились деревянные полы – их также нужно снимать: во-первых, убирается запах, во-вторых, допустим, если сверху настелить линолеум, то все равно деревяшки будут скрипеть. Однозначно, кроме напольного покрытия, снимается штукатурка, меняются сантехника, ванная и электрика. Под замену идут окна, двери, иногда даже приходится реставрировать треснувшие стены».

Смысл есть

Тем не менее покупка «убитой» квартиры бывает целесообразной. «Жуткие с виду квартиры намного выгоднее, чем кажется – как правило, в них все недостатки наружу, можно сразу пригласить прораба и оценить примерную стоимость предстоящих работ, — считает Оксана Иванова. — Куда хуже свежий, но самый бюджетный ремонт, сделанный через неделю после потопа или пожара – скрытые недостатки могут начать беспокоить только спустя год, и всё равно отделку придётся полностью демонтировать».

По словам эксперта, многое зависит от объекта: «Если есть квартира на Тверской на 25% ниже рынка, то даже полностью реконструировать её с помощью профессиональных реставраторов будет рентабельно. Пусть это почти утопия, но всё равно: в многоквартирном доме нельзя сделать ничего, что не подлежало бы восстановлению – разве что взрыв газа, но в этом случае квартиры уже физически не будет. Если же стены, пол и потолок на месте, всё выполнимо – вопрос только в цене».

Нужно учитывать, что нормальный ремонт «под себя» обойдется, скорее всего, не менее чем в миллион рублей за однушку – с учетом качественных капитальных работ, но недорогой отделки. Однако порой такие квартиры покупают инвесторы, которые впоследствии тратят на ремонт намного меньше – им важно довести квартиру только до более или менее приличного вида. «Квартиры, требующие ремонта, нередко интересны частным инвесторам с учетом их стоимости ниже среднерыночных показателей, в особенности это касается тех объектов, которые находятся в востребованных у покупателей локациях. Сделав в такой квартире небольшой косметический ремонт не дороже 300 000 рублей, инвесторы могут затем выгодно продать ее, заработав на сделке около полумиллиона рублей», — отмечает Наталия Борзенкова.

Таким опытом поделился Армаис Оганезов, генеральный директор АН «Инвестправо»: «У нас была квартира на ул. Ангарская. Там во входной двери были прорезаны дыры для котов, а в самой квартире было ощущение, что там что-то взорвалось. Мы выкупили ее, сделали косметический ремонт, который нам обошелся в 200 000 руб., и продали дороже на миллион. Но мы покупали ее не с целью проживания».

По словам Ильи Степанищева, для жизни «убитые» квартиры обычно покупают люди, которые изначально настроены на полный снос всего, что есть, и обустройство квартиры «с нуля» по своему вкусу. «Такие люди или покупают квартиру без отделки в новостройке, или, допустим, они любят «сталинки» с их высокими потолками и готовы купить такую в «убитом» состоянии и в дальнейшем вложить деньги в ремонт», — говорит эксперт.

Таким образом, если квартира стоит заметно ниже рынка и человек готов серьезно вложиться в ремонт, то можно купить ее даже в самом плачевном состоянии. Главное, правильно соотнести дисконт и предстоящие затраты.

Источник