Учет капитальных ремонтов домов

Учет фондов капитального ремонта региональным оператором

Каждый квартал региональным оператором формируется отчетность, содержащая данные, которые указаны в части 2 статьи 183.

Учет средств, которые поступили на счета регионального оператора

Статья 182 ЖК во втором пункте закрепляет обязанности регионального оператора (РО), которые он должен выполнять с целью обеспечения предоставления услуг и проведения работ по капремонту совместной собственности многоквартирных домов (МДК).

Одна из них предполагает ведение учета средств, которые были зачислены на счета РО в качестве взносов, предусмотренных для осуществления капитального ремонта, в отдельности на всех владельцев жилья в МДК, а также обязательным есть соблюдение других требований, которые установлены Жилищным кодексом и другими нормативными актами.

Статья 183 Жилищного кодекса определяет, каким образом осуществляется учет фондов капремонта региональным оператором. В ней зафиксировано, что РО проводит учет взносов на капремонт, поступивших на расчетный счет от владельцев жилья МКД, которые осуществляют формирование фонда капремонта на счете оператора. Подобный учет может проводиться в электронном виде.

Система учета фондов капремонта

Предполагается, что в системе учета фондов капремонта, будут содержаться следующие данные:

• о величине взносов на капремонт, которые были начислены и уплачены каждым отдельным владельцем помещений в МДК, наличии задолженностей по уплате таких платежей, а также размере начисленных и оплаченных сумм пени;
• о сумме финансов, которые оператор направил на проведение капремонта совместной собственности в МКД, включая информацию о полученной рассрочке для внесения оплаты за предусмотренные услуги и работы по капремонту совместной собственности в МКД;
• о величине задолженности за услуги или работы, которые уже были выполнены или предоставлены по капремонту совместной собственности;
• о заемных и кредитных средствах, привлеченных оператором для оплаты работ и услуг по капремонту совместной собственности МКД, включая процентную ставку, под которую они были привлечены, а также информацию о возвращении заемных средств.

Обязанности по предоставлению информации владельцам

Если региональный оператор получает запрос от владельцев жилья МКД, особ, которые отвечают за руководство таким МКД (это может быть товарищество собственников жилья, жилищный или иной кооператив, управляющая структура) или в случае непосредственного руководства МКД владельцем жилья, который указан в ст. 164 п. 3 ЖК России (общее собрание владельцев выбирает одного из собственников жилья, как лицо, которое может представлять интересы всех владельцев перед третьими особами), он должен предоставить данные, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 183.

Каждый квартал региональным оператором формируется отчетность, содержащая данные, которые указаны в части 2 статьи 183. Этот отчет должен быть размещен на официальном сайте оператора в термины и по форме, установленным федеральной структурой исполнительной власти, которая реализует деятельность, связанную с выработкой и внедрением госполитики и регулированием нормативно-правового характера в отрасли жилищно-коммунального хозяйства.

Осуществление функций регионального оператора по ведению системы учета фондов капремонта другими юридическими лицами

Региональный оператор может переложить реализацию функций по ведению учета фондов капремонта на другое юридическое лицо, которое создано в форме государственной казенной или бюджетной структуры, на основании контракта, который заключен с РО, если подобное предусматривается законодательной базой РФ.

При передаче таким образом полномочий региональный оператор продолжает нести ответственность за ведение системы учета. И он отвечает за деятельность юрлица, как за свою собственную.

В случае привлечения такого представителя к выполнению функций регионального оператора по ведению системы учета фонда капремонта, собственники жилья должны быть оповещены о порядке обращения по вопросам, которые касаются формирования данных в системе учета и о том, к кому следует обращаться по данным вопросам: непосредственно к региональному оператору или к представителю.

Если РО принял решение, что обращаться следует к представителю, владельцы должны знать название представителя, а также следует разработать порядок, по которому представитель будет принимать обращения и предоставлять на них ответы.

Источник

Что надо знать о капремонте

1. Что и когда делают по программе капремонта?

Виды и сроки работ определяются индивидуально для каждого дома в зависимости от его состояния и возраста. Уточнить виды и сроки работ, запланированные в вашем доме, вы можете:

• на сайте региональной программы капитального ремонта;
• на портале «Наш город». В разделе поиска введите адрес своего дома, справа выберите «Многоквартирные дома», далее выберите «Региональная программа капитального ремонта»;
• на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru.

Региональная программа капитального ремонта рассчитана до 2044 года включительно и актуализируется не реже раза в год. Список работ по домам, подлежащим капитальному ремонту в 2021–2023 годах, вы можете посмотреть на сайте Фонда капитального ремонта многоквартирных домов.

Если капитальный ремонт вашего дома будет производиться за счет средств собственников, формирующих фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, Фонд уведомит вас о сроках и перечне запланированных работ. Общее собрание собственников может одобрить или отклонить предложенный перечень.

2. Какие дома не входят в программу капитального ремонта?

В программу капитального ремонта не входят:

• дома, подлежащие сносу или реконструкции;
• дома, в которых меньше 3 квартир;
• дома, включенные в программу реновации;
• дома, в отношении которых на дату актуализации программы капитального ремонта определены порядок, сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса этих домов.

Жители таких домов не должны платить взносы за капитальный ремонт. Если счета все-таки приходят или ваш дом (не подходящий под эти категории) не включили в программу, обратитесь:

• в единую справочную службу Москвы по телефону: +7 (495) 777-77-77;
• в Департамент капитального ремонта через электронную приемную;
• в Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы — записавшись на прием или через электронную приемную.

3. Как оплачивать капремонт?

С 1 января 2021 года все собственники помещений в многоквартирных домах платят за капитальный ремонт по единой минимальной ставке 19,52 рубля за один квадратный метр, находящийся у них в собственности.

Платеж за капитальный ремонт включен в вашу ежемесячную квитанцию за коммунальные платежи или единый платежный документ (ЕПД). Для оплаты капитального ремонта оплатите всю сумму, указанную в квитанции.

Ставка 19,52 рубля за один квадратный метр — минимальная, ее можно увеличить решением общего собрания собственников. Все собранные средства направляются в Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы, или так называемую общемосковскую кассу взаимопомощи. По решению общего собрания собственников средства можно перевести на специальный счет дома в банке.

4. Что такое специальный счет дома в банке?

Средства, накопленные на специальном счете дома в банке, можно потратить только на ремонт этого дома. Целевое использование средств на счете контролируют банк — держатель счета и Мосжилинспекция.

Жильцы сами выбирают подрядчика и контролируют качество работ по капитальному ремонту, подписывают акт их приемки и определяют, каким будет взнос на капитальный ремонт (но не менее 19,52 рубля за один квадратный метр).

Однако ремонт дома все равно должен производиться в срок, установленный региональной программой. Если собственники жилья не успевают накопить необходимую сумму, им придется увеличить взнос за капитальный ремонт. Если они накопят необходимую сумму раньше, то имеют право провести капитальный ремонт раньше установленного срока.

При продаже квартиры получить обратно средства со специального счета дома в банке нельзя. Права на них перейдут к новому владельцу квартиры. Кредиторы также не смогут их изъять.

5. Как перейти на специальный счет дома в банке?

Шаг 1. Убедитесь что ваш дом включен в программу капитального ремонта.

Шаг 2. Убедитесь, что ваш дом еще не перешел на специальный счет. Для этого проверьте, нет ли его в соответствующем реестре.

Шаг 3. Проведите Кроме этого, на собрании нужно утвердить:

• размер ежемесячного взноса;
• перечень работ и сроки проведения работ (в соответствии с региональной программой или по отдельному графику, с которым участники собрания должны быть ознакомлены отдельно);
• банк, где будет открыт специальный счет, из списка одобренных Банком России;
• владельца специального счета (им может выступать только юридическое лицо);
• физическое лицо, уполномоченное на открытие специального счета;
• источники финансирования содержания и обслуживания счета (ежемесячные взносы свыше 19,52 рубля за один квадратный метр или иные доходы многоквартирного дома).

«>общее собрание собственников помещений вашего дома. Для перехода на специальный счет нужно, чтобы за отдали более 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Как провести общее собрание, вы можете прочитать в нашей инструкции.

Шаг 4. Откройте специальный счет в одном из российских банков, указанных в этом перечне Центробанка России. Владельцем счета может быть региональный оператор (Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы), товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания, жилищный, жилищно-строительный или другой специализированный потребительский кооператив.

Шаг 5. После открытия счета в течение пяти рабочих дней отправьте справку из банка и копию протокола общего собрания собственников в Мосжилинспецию: 129090, город Москва, проспект Мира, дом 19, строение 1 и в Фонд капитального ремонта города Москвы: 129090, город Москва, проспект Мира, дом 9, строение 1. В течение 10 дней сообщите о решении всем собственникам помещений в вашем доме.

Шаг 6. Предоставьте всем собственникам новые реквизиты для оплаты взносов на капитальный ремонт.

Решение общего собрания собственников вступит в силу через три месяца после того, как вы направите решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы. Неиспользованные средства на капремонт вашего дома фонд перечислит на ваш новый счет в течение пяти дней после вступления в силу этого решения. Фонд имеет право не перечислять средства, если есть задолженность, непогашенный кредит или заем по оплате оказанных услуг или выполненных работ по капитальному ремонту.

6. Что такое «общемосковская «касса взаимопомощи»?

При этом способе накопления средства на капитальный ремонт, собранные жильцами, поступают в региональный фонд — общемосковскую кассу взаимопомощи. Средства хранятся на едином счете в Центральном банке России, с которого, исходя из утвержденного графика, оплачивается капитальный ремонт всех домов, выбравших этот способ накопления.

Если вы живете в доме, требующем капремонта, у вас проведут работы на средства жителей новостроек, но потом вы будете выплачивать деньги в фонд, чтобы сделать капремонт им, и наоборот. При выборе этого варианта собственникам не нужно самим организовывать ремонт, обеспечивать сохранность собранных средств и так далее. Этими вопросами занимается Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы — региональный оператор, учрежденный Правительством Москвы.

7. Как перейти на общемосковскую кассу взаимопомощи?

Чтобы перейти на общемосковскую кассу взаимопомощи:

• убедитесь, что за домом не числится задолженности, непогашенных кредитов или займов на капитальный ремонт. Если есть, то перед переходом их придется погасить;
• проведите общее собрание собственников помещений вашего дома. Для перехода на общемосковскую кассу взаимопомощи, то есть на единый счет Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы, нужно, чтобы за это решение отдали более 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;
• сообщите о решении, принятом общим собранием, в Фонд капитального ремонта города Москвы: 129090, город Москва, проспект Мира, дом 9, строение 1.

Решение о переходе на общемосковский счет вступает в силу через месяц после того, как оно будет направлено в Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы.

8. Какие льготы есть при оплате капремонта?

Социальную поддержку по оплате капремонта получают все москвичи, имеющие льготы на жилищные услуги: многодетные семьи, ветераны труда, инвалиды и участники войны, реабилитированные и так далее. Полный список льготников вы можете посмотреть на сайте Городского центра жилищных субсидий. Помимо них, на социальную поддержку имеют право:

• одиноко живущие и неработающие москвичи, имеющие в собственности жилье и достигшие возраста 70 лет, — на компенсацию 50% взносов на капремонт, достигшие возраста 80 лет — 100%;
• москвичи, имеющие в собственности жилье, живущие в семье, состоящей только из неработающих пенсионеров, и достигшие возраста 70 лет, — на компенсацию 50% взносов на капремонт, достигшие возраста 80 лет — 100%;
• неработающие инвалиды I и (или) II групп.

Льгота по оплате капитального ремонта оформляется один раз и только для одного жилого помещения.

Более подробную информацию о льготах по оплате капитального ремонта можно получить по телефону единой справочной службы Москвы по телефону: + 7 (495) 777-77-77.

Источник

Как осуществляется контроль за расходованием средств Фонда капитального ремонта

Губин Виталий

Исходя из многочисленных обращений граждан, очень часто собственники помещений задают вопрос: Как и кем осуществляется контроль за расходованием средств Фонда капитального ремонта многоквартирных домов, формируемый на специальном счету владельцев спецсчета: управляющей организации или товарищества собственников жилья. Этот вопрос мы и рассмотрим подробно в настоящей статье на примере Амурской области.

Что такое капитальный ремонт

Капитальный ремонт – это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.1 ст. 1 ГрК РФ) от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ

Согласно пунктам 5.1 и 5.2 ВСН 58-88(р) Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

На капитальный ремонт должны ставиться, как правило, здание (объект) в целом или его часть (секция, несколько секций). При необходимости может производиться капитальный ремонт отдельных элементов здания или объекта, а также внешнего благоустройства.

Средства фонда капитального ремонта – целевые

Прежде всего, необходимо отметить главное – средства фонда капитального ремонта многоквартирного дома являются целевыми и могут использоваться только для:

• оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);
• оплаты услуг по строительному контролю;
• погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.

При этом за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, могут осуществляться финансирование только работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса, и работ, предусмотренных нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами (ч. 1 ст. 174 ЖК РФ).

Частью 1 статьи 166 ЖК РФ установлен перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, а именно:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыши;
• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
• ремонт фасада;
• ремонт фундамента многоквартирного дома.

Т.е. средства фонда капитального ремонта не могут быть потрачены на иные цели, кроме как указанные выше. Расходование средств фонда на содержание и текущий ремонт общего имущества недопустимо. Например, вне зависимости от косметического состояния подъездов, их ремонт за счет средств фонда капитального ремонта не может быть проведен.

Государственный и муниципальный контроль за расходованием средств Фонда капитального ремонта

В целях недопущения нецелевого использования денежных средств собственников, государством установлен достаточно жесткий контроль за расходованием средств Фонда капитального ремонта как региональным оператором, так и владельцем специального счета (управляющие организации, ТСЖ, ЖСК, ЖК и иные специализированные жилищные кооперативы).

Так, в соответствии с ч. 3 ст. 172 ЖК РФ, владелец специального счета обязан представлять в орган государственного жилищного надзора в порядке и в сроки, которые установлены законом субъекта Российской Федерации:

• сведения о размере средств, начисленных в качестве взносов на капитальный ремонт;
• сведения о размере средств, поступивших в качестве взносов на капитальный ремонт;
• сведения о размере израсходованных средств на капитальный ремонт со специального счета;
• сведения о размере остатка средств на специальном счете;
• сведения о заключении договора займа и (или) кредитного договора на проведение капитального ремонта с приложением заверенных копий таких договоров.

Согласно п. 3 ст. 8 Закона Амурской области от 08 июля 2013 года № 200-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Амурской области» владелец специального счета обязан представлять в орган жилищного надзора:

• ежеквартально, в срок до 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, сведения о размере средств, начисленных в качестве взносов на капитальный ремонт, о размере средств, поступивших в качестве взносов на капитальный ремонт, о размере израсходованных средств на капитальный ремонт со специального счета по форме, установленной органом жилищного надзора;
• ежегодно, в срок не позднее 1 февраля года, следующего за отчетным, сведения о размере остатка средств на специальном счете, о заключении договора займа и (или) кредитного договора на проведение капитального ремонта с приложением заверенных копий таких договоров по форме, установленной органом жилищного надзора.

Можно было бы сказать, что предоставление отчетов всего лишь «бюрократическая проволочка», не имеющая какой-либо эффективности, поскольку объем сведений, вносимых в отчеты, напрямую зависит от усмотрения владельца специального счета. Однако это не так.

Орган государственного или муниципального жилищного надзора в порядке ст. 20 Жилищного кодекса РФ по заявлению заинтересованного лица вправе провести выездную документарную проверку, в ходе которой вправе истребовать и проверить всю документацию, касаемую проведения владельцем специального счета капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, в том числе:

• наличие протокола общего собрания собственников об утверждении сроков и видов капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома и его стоимость;
• наличие сметных расчетов на производство работ и выполнение услуг;
• наличие и условия договоров с подрядными организациями;
• порядок и полнота взаиморасчетов с подрядными организациями;
• фактическое соответствие выполненных работ и услуг по капитальному ремонту их сметному объему;
• качество выполненных работ и оказанных услуг по капитальному ремонту.

В Амурской области в соответствии с постановлением Правительства Амурской области от 23 января 2014 года № 24 Государственный контроль за расходованием средств Фонда капитального ремонта осуществляется государственной жилищной инспекцией Амурской области в отношении регионального оператора – некоммерческой организации “Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Амурской области”, владельцев специальных счетов при проведении проверок в рамках государственного жилищного надзора.

По другим субъектам Российской Федерации также утверждены свои Порядки осуществления контроля, с которыми возможно ознакомиться пройдя по ссылке.

Контроль за расходованием средств Фонда капитального ремонта собственниками помещений многоквартирного дома

Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. При этом, собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе (ч.ч. 1 и 2 ст. 189 ЖК РФ).

Решение всех вопросов о проведении капитального ремонта общего имущества в соответствии с ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Следует отметить, что жилищным кодексом ни один орган управления юридических лиц, созданных по инициативе собственников (ТСЖ, ЖСК, ЖК иной специализированный кооператив) такими правами не наделен. Т.е. ни органы управления, ни члены жилищных объединений на их общем собрании не вправе решать вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников помещений.

Кроме того, ч. 1 ст. 177 Жилищного кодекса РФ, установлен исчерпывающий перечень операций по специальному счету. А в соответствии с частью 3 этой же статьи операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при предоставлении следующих документов:

• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусматривающий в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами;
• акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору, указанному в пункте 2 настоящей части. Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса на оказание услуг и (или) выполнение работ в размере не более чем тридцать процентов от стоимости таких услуг и (или) работ по договору, указанному в пункте 2 настоящей части.

Т.е. во всяком случае списание средств фонда капитального ремонта со специального счета производится на основании протокола общего собрания собственников помещений.

Изложенное все выше позволяет сделать вывод о том, что осуществлять действенный контроль за расходованием средств Фонда капитального ремонта можно и нужно, как самостоятельно, так и с привлечением органов государственного или муниципального жилищного надзора.

Но это один этап контроля, другой: Контроль качества произведенного капитального ремонта, мы рассмотрим позже в следующих статьях.

Источник