Управление капитальным ремонтом жилищного фонда

Текущий и капитальный ремонт: являются ли они взаимоисключающими

При сезонных осмотрах общего имущества собственников в МКД управляющая организация выявляет дефекты и неисправности и определяет объём работ для их устранения, в том числе в рамках текущего и капитального ремонта. Рассказываем о том, чем они различаются и являются ли взаимоисключающими при планировании ремонтных работ.

УО несёт ответственность за надлежащее содержание общего имущества собственников в доме

Управляющая домом организация, заключив с собственниками договор управления, несёт ответственность за надлежащее содержание и ремонт их общего имущества. Для этого УО обязана обеспечить техническое обслуживание дома, контроль за его состоянием и при необходимости проводить текущий и капитальный ремонт элементов МКД (ч. 6 ст. 55.24 ГрК РФ, ч. 1 ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Под надлежащим содержанием общего имущества дома в широком смысле понимается исправность конструктивных элементов дома, внутридомовых инженерных систем и сетей в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов, СанПиН и технической документации на МКД (ч. 8 ст. 55.24 ГрК РФ, п.п. 10, 11 ПП РФ № 491).

Для надлежащего содержания общего имущества собственников УО должна проводить его осмотры. Согласно п.п. 2.1.1, 2.1.4, 2.1.5 Правил № 170, в год обязательно должны проводиться два плановых осмотра: весенний, после окончания отопительного сезона, и осенний, накануне осенне-зимнего периода. Остальные осмотры проводятся по мере необходимости и считаются внеплановыми.

УО проводит осмотры общего имущества и планирует работы по текущему или капремонту дефектов

По результатам весеннего осмотра УО составляет акт, где фиксирует обнаруженные в элементах дома неисправности и планирует работы по их устранению: в рамках текущего или капитального ремонта. Первый оплачивается из средств, которые собственники ежемесячно вносят за содержание жилого помещения. Второй – из фонда капремонта, который формируется за счёт ежемесячных взносов собственников.

Как указал Минфин РФ в письме от 14.01.2004 № 16-00-14/10, определять вид необходимых ремонтных работ – текущие или капитальные – обязаны технические службы управляющей организации в соответствии с существующими нормативно-правовыми актами и регламентами.

В письме Минстроя РФ от 27.02.2018 № 7026-АС/08 даны следующие определения видов ремонтов общего имущества:

1. Текущий – это устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации дома, при котором такой элемент практически не выбывает из эксплуатации, его технические характеристики не меняются. Это работы по систематическому и своевременному предотвращению износа конструкций дома с помощью профилактических мероприятий.
2. Капитальный – это восстановление утраченных первоначальных технических характеристик элемента дома в целом, при этом его основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

В ст. 2 № 185-ФЗ под капитальным ремонтом многоквартирного дома понимается проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников, в том числе по их восстановлению или замене, для улучшения их эксплуатационных характеристик. В такой же интерпретации понятие капремонта используется в ПП РФ № 491 (п. 21 ПП РФ № 491).

Текущий ремонт считается предупредительным и заключается в систематически проводимых УО работах по предотвращению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей (п. 18 ПП РФ № 491).

Перечень работ по капремонту указан в ЖК РФ и № 185-ФЗ

Перечень работ, которые относятся к капитальному, указан в ст. 166 ЖК РФ, ч. 3 ст. 15 № 185-ФЗ:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
• ремонт подвальных помещений;
• ремонт фасада;
• установка коллективных (общедомовых) приборов учёта, в том числе автоматизированных информационно-измерительных систем;
• ремонт фундамента многоквартирного дома.

При капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества многоквартирного дома осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы. Это указано в п. 2.1.6, прим. 1 к таблице 2.3 разд. 2 «Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов», изданных 15 февраля 2013 года Фондом содействия реформированию ЖКХ.

Перечень работ, которые будут проведены в конкретном многоквартирном доме, и их стоимость утверждают собственники помещений на общем собрании собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ). Управляющая организация выступает исполнителем таких решений и не вправе самостоятельно решать эти вопросы.

Текущий ремонт направлен на профилактику износа дома и устранение дефектов и неисправностей

В соответствии с п. 2.2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004, текущий ремонт общего имущества жилого дома – это ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей.

В приложении 2 пособия приведён перечень работ, которые относятся к текущему ремонту общего имущества и плата за которые включается в размер платы собственников за содержание жилого помещения. Работы разделены на 13 групп в зависимости от объекта работ.

Работы по текущему ремонту общего имущества собственников также указаны в ПП РФ № 290, где приведён обязательный минимальный перечень работ и услуг, которые УО необходимо выполнять/оказывать для надлежащего содержания общего имущества собственников в МКД.

Однако, как показывает практика, эти перечни не исчерпывающие. Если для поддержания элементов дома в надлежащем состоянии требуется провести работы, не указанные в ПП РФ № 290 и иных НПА, управляющая организация всё равно обязана их провести в силу обязательств, взятых на себя по договору управления.

При этом:

1. УО должна провести текущий ремонт даже без решения общего собрания собственников помещений.
2. Отсутствие у управляющей организации средств на такие работы не освобождает её от обязанности провести текущий ремонт.

Такая правовая позиция отражена в судебной практике: № А74-6267/2015, № 2-157/2018, № 33-9061/2017.

УО обязана проводить текущий ремонт элемента дома даже при необходимости в капитальных работах

УО обязана проводить необходимый текущий ремонт вне зависимости от того, есть ли у неё на это средства и принимали ли такое решение собственники на общем собрании. Капитальный ремонт проводится только в случае принятия решения об этом собственниками помещений в доме на общем собрании.

Но текущий и капитальный ремонт не являются взаимоисключающими, и необходимость в работах капитального характера не освобождает УО от проведения текущего ремонта.

Такой вывод сделал суд при рассмотрении апелляционной жалобы УО с требованием признать незаконным предписание органа ГЖН и решение суда первой инстанции в деле № А17-6634/2017.

Жилинспекция после внеплановой проверки деятельности управляющей организации обязала её устранить дефекты в конструктивных элементах дома. УО настаивала на том, что перечисленные в предписании работы относятся не к текущему, а к капитальному ремонту. На их проведение необходимо решение собственников на ОСС.

Однако суд указал, что орган ГЖН не обязывал управляющую организацию сделать в доме капремонт. У организации есть право выбора, как устранить выявленные нарушения, какой объём работ для этого необходим. Управляющая организация не смогла доказать, что указанные в предписании ГЖИ нарушения можно устранить только путём проведения капитального ремонта.

Суд отметил, что необходимость в капремонте сама по себе не является обстоятельством, освобождающим УО от обязанности по содержанию общего имущества дома в надлежащем состоянии и проведению текущего ремонта до момента, когда будут организованы соответствующие работы капитального характера.

Запомнить

Из анализа норм жилищного законодательства можно сделать выводы, что к капитальному ремонту относится строго определённый перечень работ по восстановлению, установке или замене элементов изношенных элементов общего имущества дома. Такие работы проводятся только с согласия ОСС и оплачиваются из средств фонда капремонта.

Работы по текущему ремонту, которые требуются для предотвращения износа элементов общего имущества или устранения небольших дефектов, УО обязана планировать и проводить самостоятельно в силу взятых на себя обязательств по договору управления и за счёт средств, которые жители МКД вносят ежемесячно за содержание жилого помещения.

При этом, если УО в ходе осмотра общего имущества установила, что для устранения обнаруженных неисправностей необходимо провести капремонт, это обстоятельство не освобождает её от текущих работ по ремонту таких элементов до момента, когда собственники примут решение о капремонте.

В ином случае орган ГЖН имеет право привлечь управляющую организацию к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ и обязать выполнить ремонт без учёта того, работы какого характера – текущего или капитального – необходимы для устранения нарушений.

Источник

Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома

Большинство граждан России высказывают неподдельный интерес к вопросам, касающимся капитального ремонта многоквартирного дома (МКД), и того спектра работ, которые он включает в себя. Тенденция роста народного интереса к этим вопросам объяснима и предсказуема. Согласно требованию Жилищного кодекса (ЖК) и учитывая поправки, внесённые в него в 2014 г., владельцы жилых помещений МКД обязаны нести регулярные личные расходы в виде взносов, предназначенных на капремонт домов. Деньги поступают в профильные фонды.

Эти поправки вызвали сильный общественный резонанс: далеко не каждый гражданин разобрался, почему обязан оплачивать капитальный ремонт многоквартирных домов из собственного кармана. Каждый субъект РФ имеет свою собственную программу капремонта МКД.

Капремонт: очередь на проведение

Прежде чем говорить об очерёдности осуществления капитальных ремонтных работ МКД, желательно коснуться основ Федерального законодательства (ФЗ), регламентирующих этот вопрос.

№/№	Законодательная база	Расшифровка
1.	ЖК РФ ст. № 166	Перечисляются ремонтные работы, производимые в рамках капремонта
2.	ЖК РФ ст. № 154	Говорится о том, что финансовые затраты по капремонту обязаны нести собственники квартир
3.	ЖК РФ ст. № 182	Говорится о том, что ответственность за капремонт возложена на плечи оператора регионального уровня

Очерёдность осуществления капремонта МКД должна устанавливаться программой регионального уровня.

Очерёдность напрямую зависит от того, насколько дом обветшал и нуждается в ремонтных работах. По закону, очерёдность устанавливается на период, сроком в тридцать лет.

Программы регионального уровня содержат следующую информацию:

1. Список МКД, которые входят в число аварийных и имеют больше двух квартир.
2. Перечень требуемых работ.

• Календарное время старта.

С целью поддержания информационной базы в актуальном виде, закон требует проведения регулярных технических осмотров, для наблюдения за «самочувствием» МКД. Так, обновление сведений в базе осуществляется в ежегодном режиме.

На основании информации, полученной от УК (либо ТСЖ), принимается решение проводить, либо не проводить, капремонт каждого конкретного МКД. В этом вопросе принимаются в учёт отклонения «состояния здоровья» МКД от установленных Жилищным кодексом строительных нормативов.

Устанавливая очерёдность, региональные программы учитывают следующую информацию:

1. Временной срок эксплуатации жилых многоквартирных домов.
2. Календарное время проведения последнего капремонта.
3. Наличие наполненности общедомовой «копилки» на капитальные нужды.
4. Уровень изношенности дома.
5. Метраж дома.
6. Объём капитальный трудовых вложений, которые необходимы каждому конкретному зданию.

Каждый желающий может получить интересующие сведения обо всём, что касается проведения капремонта в доме, зайдя на «территорию» официального Правительственного портала (www.reformagkh.ru). Там можно ознакомиться с утверждёнными планами, координацией которых занимается ведомство Государственного Жилищного Надзора.

Программа капремонта: что в неё входит?

В начальной части статьи выяснили, что же представляет собой такое понятие, как «капитальный ремонт» и почему за его осуществление собственники жилья МКД обязаны платить, внося личные деньги в целевой фонд. Теперь предлагаем разобраться с тем, какие обязательства, связанные с проведением капитальных ремонтных работ, несёт государство перед гражданами, и что делается по программе капремонта.

Перечень работ можно узнать из текста ст. № 166, ч.1 ЖК РФ. Приводим список обязательных работ, осуществляемых при производстве капитального ремонта:

1. Должны ремонтироваться внутридомовые инженерные системы, такие как: электричество, отопление, горячее/холодное водоснабжение, газоснабжение, отведение воды.
2. Должен производиться ремонт или замена лифтового оборудования.
3. Должны проводиться кровельные работы.
4. Должны ремонтироваться подвальные помещения (общедомовое имущество).
5. Должен осуществляться фасадный ремонт и ремонт фундамента.
6. Должен производиться ремонт базового фундамента.

Кроме вышеприведённого перечня капитальных работ, каждый субъект России может дополнить рабочий список по усмотрению, посредством включения в него следующих пунктов:

1. Мероприятия, утепляющие фасад здания.
2. Мероприятия, нацеленные на переустройство не вентилируемой кровли в вентилируемую крышу.
3. Работы по организации проходов на поверхность крыши МКД и т. д.

Помимо вышеперечисленных, могут быть включены и иные виды работ. Чтобы расширить перечень капитальных работ, собственники жилых помещений должны на общем собрании проголосовать за то, чтобы сумма ежемесячного взноса превышала минимальное значение. Тогда, по итогам голосования, деньги, заплаченные «сверх меры», собственники смогут израсходовать на ремонтные работы по усмотрению.

Программа капремонта в важных нюансах

Виды и сроки работ утверждаются в отношении каждого конкретного МКД: учитывается не только «физическое» состояние жилого здания, но и возраст. Чтобы узнать виды и сроки запланированных капитальных работ МКД, необходимо обращаться:

• либо к информации на сайте программы капремонта, утверждённой на региональном уровне;
• либо зайти на «территорию» портала «Наш город»: в графе поиска вписать адрес проживания и номер дома; затем справа выбрать раздел «Многоквартирные дома»; далее сделать выбор раздела «Региональные программы капитального ремонта»;
• либо зайти на «территорию» сайта Московской Мэрии (mos.ru).

Важное замечание! По плану, программа капремонта регионального уровня, рассчитана вплоть до 2044 года. Эта программа ежегодно актуализируется. С полным списком капитальных работ в отношении МКД, которые нуждаются в ремонте в период до 2020 г., можно ознакомиться на «территории» сайта под названием «Фонд капремонта МКД».

Какие работы могут выполняться и при капитальном ремонте, и при текущем?

Если подойти избирательно и вдумчиво к тому перечню работ, которые обязательны при капитальном ремонте, и сравнить с аналогичным перечнем работ текущего ремонта, то можно легко заметить, что между ними наблюдается сходство.

Предлагаем разобраться, какие же работы одновременно относятся и к капитальному ремонту, и к текущему. Для удобства восприятия приводим таблицу общих работ:

№/№	Работы, проводимые при обоих видах ремонта МКД
1.	Восстановление и гидроизоляция покрытия кровли
2.	Утепление домов посредством фасадных работ
3.	Замена дверных блоков и оконных рам (как частичная, так и полная). Восстановление отсутствующего остекления
4.	Косметические работы в подъезде, с целью устранения дефектов штукатурки и лакокрасочных покрытий

Спектр работ, осуществляемых при капремонте и текущем ремонте в МКД, должен формироваться индивидуально, с учётом нужд каждого конкретного здания, посредством принятия общедомового совместного решения между собственниками квартир и организацией-подрядчиком, прошедшей конкурсы по отбору для производства ремонтных действий.

Каждый регион страны располагает региональной программой капремонта МКД, как в условиях городов, так и в населённых пунктах.

Многоквартирные дома, оставленные за рамками программы капремонта

Законодательство предусматривает, что государство должно оказывать помощь собственникам жилого фонда при организации капитальной реконструкции домов.

Властям муниципального уровня и владельцам квартир в МКД приходится собственными силами формировать денежный фонд для проведения капитальных ремонтных работ, чтобы затем производить его в рамках государственной программы капремонта зданий.

Эта программа представляет собой комплекс целевых мер, ориентированных на проведение ремонтных работ общедомового имущества МКД. В обязанность владельцев квартир входит обязательное требование содержать жильё в надлежащем порядке, что регламентируется ст. № 210, 211 ГК РФ.

Предлагаем узнать, какие же дома многоквартирного жилого фонда не входят в программу проведения работ по капремонту:

1. Это МКД, которые подлежат сносу (либо реконструкции).
2. Это МКД, имеющие в составе менее пяти жилых помещений.
3. Это МКД, участники программы реновации.
4. Это МКД, уровень износа которых 70 % и больше.
5. Это МКД, которые признаны нежилыми.
6. Это МКД, стоимость ремонта которых больше максимальной цены, установленной положением о проведении капремонта.

Деньги, поступающие в фонд капитального ремонта, включены в обязательные коммунальные платёжки. Сумма рассчитывается, исходя из квадратного метража квартиры: по России это шесть рублей (в Москве гораздо дороже: пятнадцать руб.).

Собственники вышеперечисленных жилых зданий не обязаны производить выплату денежных средств, предназначенных для формирования фонда капитального ремонта МКД. И если такие владельцы получают квитанции об оплате денег в вышеназванный фонд, необходимо обратиться:

1. В справочную службу Москвы.
2. В организацию Департамента капремонта, посредством услуг интерактивной приёмной.
3. В Фонд Московского капитального ремонта (возможно сделать запись на приём посредством электронной приёмной).

Капитальный ремонт и его фонд

Капитальный Фонд ремонтных работ – это такая общественная «копилка», которая формируется за счёт:

• ежемесячных взносов собственников квартир;
• пеней, необходимых к уплате дополнительно к взносам;
• процентов, начисляемых за использование денег с профильных счетов.

Помимо этого, Фонд капремонта получает денежные средства за счёт сдачи в аренду помещений, относящихся к общедомовым (цоколя, подвала и т. д.). ЖК возлагает на собственников квартир затраты по содержанию МКД, включая и капитальный ремонт.

Формирование Фонда может быть сформировано двумя путями:

1. Посредством перевода денег на профильный счёт.
2. Посредством перевода денег на счёт, принадлежащий региональному оператору.

Собственники МКД не могут собраться, договориться между собой и начать сбор денег в общедомовую «копилку». Для того чтобы иметь право на сбор денежных средств и формирование капитального фонда, необходимо открыть профильный счёт многоквартирного дома.

Тогда владельцы жилья получат возможность производить контроль над финансовыми поступлениями. Собранные деньги могут быть переданы «в руки» того оператора регионального уровня, который отвечает за осуществление ремонтных мероприятий в конкретном регионе страны.

Согласно ст. № 174 ЖК РФ, из созданного фонда можно финансировать:

• мероприятия по производству капремонта;
• мероприятия по разработке проектной документации;
• контрольные мероприятия за проведением строительных работ;
• погашение кредитных займов и процентов по ним.

Государственные льготники получают компенсацию из «рук» государства, но не получают полного освобождения от уплаты взносов в общедомовой фонд капремонта.

Не должны производить оплаты только те жильцы, которые не являются правообладателями жилых помещений: арендаторы и граждане, которые проживают на основании соглашения социального найма.

Капремонт МКД и порядок его проведения

Каждый субъект РФ имеет наработки по части программ регионального уровня, регулирующих капремонт в условиях МКД, и сроки реализации.

На уровне муниципалитетов формируются специальные структуры для проведения централизованных капитальных мероприятий. Подобные структуры носят название «Региональный оператор».

Эта организация производит цикл организационных действий в отношении фундаментального ремонта в условиях каждого конкретного дома в случае, когда правообладатели жилых помещений не желают отвечать за реализацию капитального ремонта.

Собственники МКД имеют право своими силами организовать капитальные ремонтные работы, но при условии, что у них сформирован специальный общедомовой Фонд капремонта.

Порядок очерёдности осуществления капитального ремонта определяется с учётом критериев, установленных законами на территориях субъектов страны. Узнать об очерёдности можно четырьмя способами:

• обратившись в ТСЖ (если оно сформировано);
• обратившись в управляющую компанию;
• обратившись в муниципалитет либо городскую администрацию;
• обратившись в службу ЖКХ.
• обратившись к информации на портале «ЖКХ национальное бюро».

Согласно тексту ст. № 189 ЖК РФ, время, отведённое на осуществление ремонтных действий, должно оговариваться и утверждаться на общедомовом сборе владельцев МКД.

Резюме

Чтобы ваш МКД был включён в список очерёдности на проведение капремонта, необходимо, дабы в доме была форма управления ТСЖ. Требуется провести несколько собраний в полном составе собственников жилья, с целью выявить именно тот спектр работ, который необходим конкретному дому, а также рассчитать стоимость работ.

Многоквартирный дом должна оценить специальная комиссия экспертов. Они смогут определить реальное «самочувствие» дома и выявить, нуждается ли он капремонте. Затем составляется смета работ. Она включает те деньги, которые государство выделяет на ремонтные действия, и собранные гражданами – собственниками в форме взносов.

Собственник МКД, при желании, может узнать необходимую информацию о программе капитального ремонта, обратившись к соответствующим электронным источникам. Некоторые списки МКД не входят в эту программу.

Источник