Управляющая компания бухучет капитальный ремонт

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация является управляющей компанией (оказывает услуги населению по содержанию и ремонту), являющейся владельцем специального счета, на который поступают денежные средства от населения на капитальный ремонт. Управляющая организация заключила договор с подрядчиком на выполнение работ по капитальному ремонту многоквартирного дома. Но средств фонда капитального ремонта в данный момент недостаточно для оплаты работ. Управляющая организация выступила заимодавцем (заем долгосрочный, процентный).
Возможно ли предоставление организацией займа в данной ситуации?
Каков порядок отражения операций в бухгалтерском учете?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Ввиду нехватки средств сформированного фонда капитального ремонта управляющая организация может осуществить оплату работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, выполненных подрядной организацией, в недостающей части с последующим возмещением предоставленного займа из средств этого фонда.
Порядок отражения операций в бухгалтерском учете управляющей организации изложен ниже.

Обоснование позиции:
Фонд капитального ремонта образуют, в частности, взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, пени, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, счете, счетах регионального оператора, на которых осуществляется формирование фондов капитального ремонта (ч. 1 ст. 170 ЖК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта (ч. 3 ст. 170 ЖК РФ):
— перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);
— перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).
Специальный счет открывается в банке в соответствии с ГК РФ и особенностями, установленными ЖК РФ. Денежные средства, внесенные на специальный счет, используются на цели, указанные в ст. 174 ЖК РФ (ч. 1 ст. 175 ЖК РФ).
В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должен быть определен, в частности, владелец специального счета (п. 4 ч. 4 ст. 170 ЖК РФ).
Владельцем специального счета может быть управляющая организация (п. 3 ч. 2 ст. 175 ЖК РФ).
При этом на основании ч. 1 ст. 36.1 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме (далее — МКД) принадлежат права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и открытом в кредитной организации.
В соответствии с ч. 1 ст. 174, п. 2 ч. 1 ст. 177 ЖК РФ привлеченные на капремонт заемные средства не образуют фонд капитального ремонта. При этом средства фонда могут быть направлены на:
— погашение указанных кредитов, займов;
— уплату процентов за пользование такими кредитами, займами.
Списание денежных средств со специального счета в оплату платежей по договору займа, заключенному для финансирования работ по капитальному ремонту, возможно на основании п. 2 ч. 1 ст. 177 ЖК РФ при условии предоставления банку документов, названных в ч. 5 ст. 177 ЖК РФ: протокола общего собрания о заключении договора займа и непосредственно самого договора.
Предоставленные организацией займы, удовлетворяющие условиям, установленным п. 2 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений», принимаются к учету у заимодавца в качестве финансовых вложений (п. 3 ПБУ 19/02).
В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций (далее — План счетов) и инструкции по его применению (далее — Инструкция), утвержденных приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, для обобщения информации о займах, предоставленных организацией юридическим и физическим лицам (кроме работников организации), предназначен счет 58 «Финансовые вложения», субсчет «Предоставленные займы». Предоставленные займы отражаются по дебету счета 58 в корреспонденции со счетом 51 «Расчетные счета» или другими соответствующими счетами. Возврат займа отражается по дебету счета 51 «Расчетные счета» или других соответствующих счетов и кредиту счета 58.
Проценты, причитающиеся заимодавцу, в бухгалтерском учете признаются прочими доходами ежемесячно на последнюю дату отчетного периода (п.п. 7, 10.1, 16 ПБУ 9/99 «Доходы организации).
С учетом изложенного, а также принимая во внимание положения Плана счетов и Инструкции, считаем, что в бухгалтерском учёте организации следует произвести следующие записи:
Дебет 86, субсчет «Фонд капитального ремонта» Кредит 60
— отражено целевое использование средств фонда по оплате работ в рамках капитального ремонта, выполненных организацией-подрядчиком*(1);
Дебет 60 Кредит 55
— погашена задолженность перед организацией-подрядчиком за счет денежных средств, аккумулированных на специальном счете.
Недостаток средств фонда по оплате работ подрядной организации покрывается за счет заемных средств:
Дебет 76, субсчет «Расчеты с собственниками помещений в МКД в части средств, непокрытых взносами на капитальный ремонт» Кредит 60
— отражен недостаток средств для оплаты работ, выполненных организацией-подрядчиком;
Дебет 58, субсчет «Предоставленные займы» Кредит 76, субсчет «Расчеты с собственниками помещений в МКД в части средств, не покрытых взносами на капитальный ремонт»
— предоставлен заем для оплаты работ, выполненных организацией-подрядчиком;
Дебет 60 Кредит 51
— произведена оплата работ за счет средств управляющей организации;
Дебет 76, субсчет «Расчеты по уплате процентов по договору займа» Кредит 91, субсчет «Прочие доходы»
— начислены проценты по договору займа;
Дебет 76, субсчет «Расчеты с собственниками помещений в МКД по взносам на капитальный ремонт» Кредит 86, субсчет «Взносы на капитальный ремонт начисленные»
— начислены взносы на капитальный ремонт в последующих месяцах;
Дебет 55 Кредит 76, субсчет «Расчеты с собственниками помещений в МКД по взносам на капитальный ремонт»
— отражены внесенные на специальный счет взносы на капитальный ремонт;
Дебет 86, субсчет «Взносы на капитальный ремонт начисленные» Кредит 86, субсчет «Фонд капитального ремонта»
— отражен сформированный за счет уплаченных взносов фонд капитального ремонта;
Дебет 86, субсчет «Фонд капитального ремонта» Кредит 58, субсчет «Предоставленные займы»
— отражено целевое использование средств фонда за погашение задолженности по договору займа;
Дебет 86, субсчет «Фонд капитального ремонта» Кредит 76, субсчет «Расчеты по уплате процентов по договору займа»
— отражено целевое использование средств фонда за погашение процентов по договору займа;
Дебет 51 Кредит 55
— перечислены денежные средства, аккумулированные на специальном счете, на счет управляющей организации.

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:
— Энциклопедия решений. Участие управляющей организации в капитальном ремонте многоквартирного дома.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Графкин Олег

Ответ прошел контроль качества

27 марта 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Если во исполнение решения собственников работы по капитальному ремонту дома осуществляет подрядная организация, то стоимость выполненных работ, покрываемая за счет средств сформированного ранее фонда капитального ремонта, не отражается в расходах управляющей организации. При этом подлежит отражению кредиторская задолженность перед организацией-подрядчиком в размере стоимости работ, выполненных организацией-подрядчиком, покрываемая за счет средств фонда.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Аналитический учёт УК по счёту 90

Управляющие компании предоставляют коммунальные услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД на основании договора управления. У бухгалтеров и экономистов управляющих организаций зачастую возникает вопрос, как правильно вести учёт выручки в бухгалтерском и налоговом учёте по счёту 90 «Продажи»? Постараемся в сегодняшней статье в этом разобраться.

Стоимость договора управления

В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов, аналитический учёт по счёту 90 «Продажи» должен вестись раздельно, то есть, по каждому виду выполненных работ и оказанных услуг.

В платёжных документах выполненные работы и оказанные услуги по договору управления детализируются специалистом УК на его усмотрение. Необходимо ли обеспечивать соответствие видов доходов в бухгалтерском учёте строкам в платёжных квитанциях?

Прежде чем ответить на этот вопрос, необходимо обратиться к понятию стоимости договора управления МКД (п.3 ч.3 ст.162 ЖК РФ). Правила проведения открытого конкурса (ПП РФ №75 от 06.02.2006 года) определяют цену договора управления как сумму, подлежащую уплате в течение месяца. Иными словами, это сумма платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД и коммунальные услуги по всему дому.

Правила содержания общего имущества в МКД (ПП РФ №491 от 13.08.2006 года) определяют цену договора управления как размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.

Что касается жилищного законодательства, то в ЖК РФ определены 2 крупных составляющих договора, на основании которых выделяются два вида платежа с особыми принципами расчёта:

плата за коммунальные услуги (ст.157);
плата за содержание жилого помещения (ст.156).

Содержание жилого помещения отличается от предоставления коммунальных услуг. Следовательно, во избежание расхождений с Инструкцией по применению Плана счетованалитический учёт доходов в управляющей компании должен вестись раздельно для коммунальных услуг и работ по содержанию жилого помещения.

Что касается последующей детализации аналитического учёта по счёту 90, то в бухгалтерском законодательстве нет таких рекомендаций. Но в ПБУ «Доходы организации», сказано, что «если договор содержит элементы нескольких сделок, для целей признания выручки в бухгалтерском учёте, в договоре выделяются соответствующие части, к каждой из которых применяются и условия признания выручки в бухгалтерском учёте».

При заключении договора управления УК должна оценить работы и услуги, которые должны по нему оказываться. В договоре управления указаны работы и услуги, которые управляющая организация обязуется оказывать собственникам помещений в МКД. Договор управления МКД по требованию закона и правоприменительной практики (Постановление Президиума ВАС РФ №6464/10 от 29.09.2010 года) обязывает УК выполнять все работы и услуги для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД.

В соответствии с п.31 МСФО 15УК должна признавать выручку, когда она выполняет работы и оказывает услуги по договору управления МКД. Для каждой отдельной обязанности к исполнению (например, для сезонных работ по подготовке МКД к отопительному сезону) выручка признается по-разному.

Данным правилом нельзя пренебрегать, поскольку именно оно является основополагающим при ведении аналитического учёта по счёту 90. Таким образом, все работы и услуги, имеющие различные периоды выполнения и предоставления, должны отражаться на счёте отдельно.

Коммунальные услуги

Коммунальные услуги предоставляются непрерывно круглосуточно в течение года (за исключением отопления). В общем случае можно отражать доходы и расходы по всем видам коммунальных услуг суммарно, без детализации по видам.

Но в таком случае возникает вопрос, связанный с раскрытием информации по Стандарту в части соотношения стоимости коммунальных услуг и коммунальных ресурсов. Поэтому аналитический учёт в управляющей компании по счёту 90 подразумевает под собой раздельное отражение выручки и расходов по видам коммунальных услуг.

Содержание и текущий ремонт общего имущества

Услуга по содержанию и текущему ремонту общего имущества состоит из нескольких работ. Услуги по содержанию жилого помещения отличаются от работ по текущему ремонту общего имущества. Однако, бывают случаи, когда размер платы устанавливается без детализации по указанным составляющим.

Предметом выполнения работ и оказания услуг по содержанию и текущему ремонту является общее имущество в МКД. Иными словами, собственникам помещений в МКД должно быть не принципиально, какие мероприятия обеспечивают надлежащее состояние общего имущества. Главное, чтобы жилое помещение содержалось в надлежащем состоянии.

Исходя из этого можно предположить, что услуги содержания и текущего ремонта являются неотличимыми. Следовательно, по ним можно не вести раздельный учёт доходов по счёту 90. Но это в корне неверно, поскольку в содержание общего имущества входят одни группы работ, а в текущий ремонт жилого помещений — совершенно другие мероприятия.

Виды услуг по содержанию общего имущества

Ещё один спорный момент касается того, должна ли управляющая организация показывать отдельно выручку по некоторым элементам содержания общего имущества в МКД. Ведь зачастую в отдельных строках квитанции на оплату потребителям прописывают плату за обслуживание домофона, лифта, внутридомового газового оборудования.

Конечно, каждой услугой собственник пользуется отдельно. Поэтому при утверждении условий договора управления следует определить и прописать перечень всех мероприятий, входящих в состав платы за содержание общего имущества, вместе с периодичностью их проведения и стоимостью. Если какая-то из услуг оказана ненадлежащего качества или с нарушением сроков, то размер платы за неё должен быть снижен.

Но, несмотря на это, все эти мероприятия составляют целостный комплекс мероприятий, входящих услугу по содержанию общего имущества в МКД (ПП РФ №290 от 03.04.2013 года). Поэтому отдельные работы в составе услуги по содержанию общего имущества не являются отличимыми. Следовательно, по правилам бухгалтерского учёта доход от содержания общего имущества отражается целиком без разбивки по субсчетам.

Услуги по содержанию общего имущества и управлению МКД

Кроме содержания и текущего ремонта общего имущества деятельность УК по договору включает услуги управления МКД. Возникает вопрос, необходимо ли формировать выручку от оказания этих услуг отдельно от выручки от содержания общего имущества?

Услуга управления является обязательной по договору управления МКД и тесно взаимосвязана с содержанием общего имущества и предоставлением коммунальных услуг. Поэтому услуга по управлению МКД и работы по содержанию общего имущества в доме не являются отличимыми. Следовательно, выручка по этим услугам может отражаться суммарно.

Льготы по НДС

В соответствии с п.4 ст.149 НК РФ, если налогоплательщик осуществляет операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению, он должен вести их раздельный учёт для применения налогового вычета по приобретениям, использованным в облагаемых НДС операциях (п.4 ст.170 НК РФ, Постановление АС СЗО от 19.03.2015 по делу №А56-27774/2014). Но в Налоговом Кодексе РФ не указана ответственность за отсутствие раздельного учёта в отношении не облагаемых НДС операций (Постановление АС МО от 26.02.2015 №Ф05-16994/2014).

Согласно п.7 ст.166 НК РФ НДС исчисляется на основании данных бухгалтерского учёта. Поэтому для применения льгот по НДС (пп.29, 30 п.3 ст.149 НК РФ), УК должна обеспечить:

раздельный учёт облагаемых и не облагаемых налогом операций;
в рамках облагаемых НДС операций наглядность соответствия стоимости приобретённых и оказанных услуг и работ.

Если УК отказалась от налоговых льгот, на неё всё равно распространяется пп.1 п.3 ст.162 НК РФ. Положения этой статьи гласят, что в налоговую базу не включаются денежные средства, идущие на текущий ремонт общего имущества в МКД. Поэтому расчёты по текущему ремонту рекомендуется отражать отдельно.

Целевое финансирование

Согласно пп.14 п.1 ст.251 НК РФ денежные средства собственников помещений в МКД, поступающие на счета УК на финансирование текущего ремонта общего имущества в доме, считаются средствами целевого финансирования. Обязательным требованием к налогоплательщикам, получившим такие средства, является необходимость вести раздельный учёт доходов и расходов в рамках целевого финансирования.

Для ведения правильного бухгалтерского учёта нужно сразу разграничивать средства целевого финансирования и остальные поступления. Например, средства для финансирования текущего ремонта общего имущества в МКД должны быть обособлены в целях налогообложения прибыли.

Раскрытие информации

До 31 марта 2016 года управляющие компании должны разместить на портале Реформа ЖКХ, сайте УК и в печатной форме на информационных стендах в офисе организации годовой отчёт за 2015 год по форме 2.8. Этого требует жилищное законодательство (ч.10 ст.161 ЖК РФ), Стандарт раскрытия информации (ПП РФ №731 от 23.09.2010 года) и Приказ Минстроя РФ №882/пр.

УК в своём годовом отчёте по форме 2.8 должна раскрыть информацию о суммах, начисленных потребителям за прошедший год, с разбивкой:

по каждой коммунальной услуге;
на содержание общего имущества дома;
на текущий ремонт;
на услуги управления.

Сотрудник, ответственный за заполнение этой формы отчётности, может взять сведения из бухгалтерских регистров. Поэтому аналитический учёт по счёту 90 должен обеспечить необходимую для отчётности детализацию.

Также в форме 2.8 присутствует требование о необходимости размещать сведения о годовой фактической стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме. Это, в свою очередь, тоже указывает на обязательность детализации статей доходов от выручки по содержанию общего имущества. Если же у вас таких данных нет, то их всегда можно взять из первичных документов бухгалтерского учёта.

Для требований Стандарта раскрытия информации и сдачи годового отчёта УК за прошедший год по форме 2.8 достаточно отделить коммунальные услуги от услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества. При разработке учётной политики управляющей организации необходимо аккумулировать и отражать по счетам информацию бухгалтерского учёта так, чтобы в любой момент извлечь необходимые сведения без проблем.

Источник