Управляющая компания протекает крыша ремонт

ВС РФ: ущерб от протечек кровли многоквартирного дома должна возмещать управляющая компания

AndreyPopov / Depositphotos.com

Если квартира и ее обстановка пострадали из-за протечки кровли, – то ущерб возмещает управляющая МКД организация, причем даже если кровля требует капитального ремонта, а решение о нем собственники помещений в МКД так и не приняли. На это указал Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая спор между «затопленным» жителем и УК МКД (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 20 ноября 2018 г. № 48-КГ18-22).

Хозяин квартиры с верхнего этажа еще и до инцидента жаловался на мокрый потолок, но однажды в оттепель капель превратилась в настоящий дождь. Оказалось, что во время холодов на крыше осталась наледь – ведь убирать её с рулонной кровли нельзя (п. 11.4 Свода правил СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения»), это опасно для самой кровли. Ну а как солнышко пригрело, – она и растаяла, заодно попортив интерьер низ лежащей квартиры на 25 с лишним тысяч рублей.

Управляющая компания категорически отказалась компенсировать потерпевшему жителю стоимость ремонта: специальная комиссия (ее выводы потом подтвердила судебная экспертиза) установила, что протечка кровли обусловлена ее совершенно негодным состоянием. Настолько негодным, что текущий ремонт кровли тут был бы бессилен, а требуется – капитальный, с полной заменой кровельного материала и утеплителя. Общее собрание собственников помещений МКД (далее также ОСС) не высказывалось за проведение капитального ремонта и не давало на него денег, а значит УК никому ничего не должна – ни проводить капремонт за свой счет, ни возмещать ущерб от талых вод.

Позиции судов разделились:

• районный – поддержал владельца мокрой квартиры (УК не доказала, что выполнила минимальный перечень работ и услуг для надлежащего содержания ОИ МКД, и что половодье вызвано именно капитальными огрехами, а также УК обязана была заняться хотя бы текущим ремонтом),
• а областной, наоборот, поддержал УК (протечка из-за отсутствия капремонта крыши, который УК по собственному почину проводить не должна, а жители МКД – которым УК говорила о дырявой крыше – на её капремонт не отважились).

Однако Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ вновь поддержала жертву водных процедур:

• крыша есть часть общего имущества МКД, которое должно содержаться так, чтобы МКД был надежен и безопасен, в том числе безопасен для жизни и здоровья граждан и сохранности их имущества (подп. «а» п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (далее – Правила);
• причем содержание общего имущества включает в себя его осмотр для скорого выявления дефектов и угроз, а также текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации (подп. «з» п. 11 Правил);
• «крышный» минимум (п. 7 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290), который Правительство РФ требует от УК, – это проверка кровли на отсутствие протечек; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций; проверка и очистка кровли от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, – незамедлительное их устранение. В остальных случаях – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), их проведение;
• однако из материалов дела следует, что и с этим-то минимумом «управляшка» не справилась. Все жалобы о протечке крыши были проигнорированы, а последний текущий ремонт кровли был сделан аж за три года до драматического затопления;
• что касается капремонта – то, действительно, согласно п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса, решиться на капремонт может только общее собрание собственников помещений. Однако из этого вовсе не следует, что если ОСС по этому вопросу не проводилось (или проводилось, но отказалось от ремонта), то дом теперь можно содержать кое-как. Напротив: действующее законодательство не ставит обязанность по содержанию жилищного фонда в состоянии, пригодном для проживания, в зависимость от принятия или непринятия собственниками имущества в МКД решения о проведении тех или иных ремонтных работ. Поэтому непринятие решения не является препятствием для проведения неотложных, текущих работ, направленных на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества МКД, которые должны быть исполнены управляющей организацией независимо от решения общего собрания;
• а раз так, то это УК и виновата в том, что не проводила текущий ремонт и допустила возможность протечки талых вод в квартиру на последнем этаже.

В итоге решение первой инстанции было объявлено самым верным: УК возместит пострадавшему стоимость ремонта, судебные расходы, моральный вред и «потребительский» штраф.

Источник

Сроки устранения протечек крыши управляющей компанией

В процессе длительного использования здания под воздействием неблагоприятных факторов внешней среды возможно нарушение целостности ограждающих конструкций. Наиболее уязвимой частью жилого дома является крыша, в которой образуются протечки. Текущий ремонт и устранение повреждений строительных конструкций находится в компетенции управляющей компании, которая выполняет функции эксплуатационной организации.

Порядок исправления неисправностей инженерных сетей и оборудования, а также внешних и внутренний частей здания, в том числе и кровли, определяется действующими правилами. Порядок устранения протечек крыши и проведения текущего и внепланового ремонта установлен приказом, изданным 27 сентября 2003 года Госстроем РФ регистрационный № 170.

Означенный документ вводит в действие нормативы технической эксплуатации жилищного фонда – многоквартирных домов. В соответствии с ОСК (Общероссийским строительным каталогом) ему присвоен код МДК 2-03.2003. Правила и нормы разработаны соответствие с требованиями действующим Законом РФ от 24 декабря 1992 года № 4218-1 и правительственным постановлением № 1289 от 24 ноября 1999 года.

Порядок устранения протечек кровли управляющей компанией

Упомянутый нормативный документ устанавливает требования и последовательность действий эксплуатационных организаций по обслуживанию зданий и помещений. Руководители управляющих компаний обязаны строго придерживаться установленного порядка и выполнять текущий ремонт крыши в определенные правилами сроки. Действие руководящих документов распространяется на государственный, частный, общественный и муниципальный жилищный фонд.

В отличие от капитального ремонта, который производится по утвержденному плану, текущий выполняется при возникновении необходимости. Порядок устранения повреждений кровли, приведших к протечкам следующий:

• Граждане или сотрудники управляющей компании, выявившие неисправность сообщают об этом диспетчеру аварийно-ремонтной службы.
• На основании поступившей заявки принимается решение о проведении внепланового ремонта и устранения неисправности.
• Производится осмотр повреждений, определяется перечень необходимых материалов, инструмента и привлекаемых к проведению работ специалистов.
• По завершении ремонта проводится проверка качества выполненных операций.

Для приемки результатов необходимо создать комиссия из представителей собственников и эксплуатационной организации. По итогам осмотра составляет соответствующий акт, который подписывается обеими сторонами и хранится в управляющей компании в течение установленного периода.

Сроки ремонта крыши управляющей компанией

Действующие нормы технической эксплуатации жилищного фонда устанавливают порядок работ по устранению протечек кровли. Управляющая компания обязана обеспечить предохранение ограждающих конструкций и перекрытий от увлажнения во время осадков или повреждений инженерных коммуникаций.

Сроки устранения протечек кровли жилого дома зависят от характера и масштаба повреждений и составляют:

• При появлении течей в отдельных местах не более 1 суток.
• При нарушении системы водостока (воронок, желобов, водосточных труб, других элементов и их креплений) не свыше 5 суток.

Указанные работы относятся к категории аварийных, и должны выполняться без промедлений в том, числе в выходные и праздничные дни. Руководство управляющей компании обязано предпринять все необходимые меры для устранения выявленных неисправностей.

Особенности выполнения кровельных работ

Технология ремонта кровли определяется ее конструкцией и использованными при ее строительстве материалами. Устранять протечки и другие повреждения крыши следует, не допуская их расширения и развития. Особое внимание уделяется на следующие элементы:

• Деревянные перекрытия. Нарушение гидроизоляционных покрытий мауэрлатов, проседание стропил или деформации обрешеток.
• Железобетонные. Коррозионные процессы армирующих прутьев, выбоины, повреждение гидроизоляционных покрытий.
• Металлические (профнастил, металлочерепица и другие). Образование свищей, ослабление креплений фальцев и гребней, разрушение лакокрасочных покрытий и глубокая коррозия.
• Асбестоцементные плитки (шифер), мягкие покрытия. Пробоины, недостаточное перекрытие листов, расслоение швов, растрескивание защитного и покрывного слоя.

При появлении протечек в отдельных местах кровли необходимо провести тщательный осмотр для выявления дефекта. Следующим этапом выполняются необходимые ремонтные работы с использованием соответствующих материалов и инструментов.

Порядок действий в случае отказа управляющей компании в ремонте крыши?

Надлежащее содержание общего имущества, к каковому относится кровля, является одной из важнейших функций эксплуатационной организации. По ряду причин объективных и субъективных управляющие компании не всегда ответственно относятся к своей работе. Имеют место случаи затягивания сроков устранения протечек крыши и других видов внеплановых ремонтных работ. Это приводит к обоснованным жалобам собственников жилья.

В случае если управляющая компания затягивает с ремонтом кровли или игнорирует заявки об устранении протечек крыши необходимо предпринять следующие действия:

• Зафиксировать факт повреждения кровли письменным обращением в диспетчерскую службу.
• Обратиться с заявлением в жилищную инспекцию по данному факту и приложить копию обращения в управляющую компанию.
• Потребовать возмещения материального ущерба в результате подтопления вашей квартиры и повреждения имущества через суд.

Управляющие компании часто ссылаются на необходимость проведения капитального ремонта крыши, который выполняется за счет средств вышестоящих операторов. Воздействовать на эксплуатационную организацию возможно, если проявить настойчивость и заставить ее исполнять свои функции административными методами

Наиболее эффективный, но долговременный путь принуждения эксплуатационной организации действию – обращение с иском в суд. Этот процесс сопряжен с рядом сложностей и потребует определенных затрат и привлечения квалифицированных юристов для составления заявления и подготовки иных документов. Потребуется также акт о затоплении квартиры, экспертная оценка причиненного ущерба. Вместе с тем это позволит получить компенсацию за поврежденную мебель, технику и предметы обихода. Судебные издержки также относятся на счет проигравшей стороны.

Оставляя комментарий Вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности

Источник

Управляющая компания протекает крыша ремонт

Который год протекает кровля. Управляющая компания бездействует. На обращение ряда жильцов о необходимости провести ремонт кровли крыши, управляющая компания ответила отказом, мотивируя тем, что согласно норм Жилищного кодекса РФ, для проведения ремонта, необходимо провести общее собрание собственников, на котором и принять решение о проведении текущего ремонта. Кроме того, нам разъяснили, что на такой ремонт нужно собрать дополнительно денежные средства, так как денег на счете дома не хватит. Правомерны ли такие доводы и что делать, если собрание собственников собрать не получается, а большинство против того, чтобы собирать дополнительные средства, так как протечки крыши их не касаются – большинство не живет на крайних этажах дома?

Ответ: логика ответа управляющей компании понятна (интерес сэкономить деньги на ремонте очевиден), но не основана на положениях действующего законодательства.

Крыша дома – общее имущество собственников

Коль скоро крыша многоквартирного жилого дома является общим имуществом собственников, ее содержание является обязанностью управляющей компании.

Постановлением Госстроя от 2003 года № 170 установлены требования к содержанию общего имущества. Устранение такого неисправности конструктивного элемента здания как «протечки в отдельных местах кровли», согласно приложению № 2 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» производится в течение 1 суток.

К сожалению, управляющие компании не любят вспоминать упомянутое постановление Госстроя, а в судах ссылаются на то, что данное постановление носит не обязательный, а рекомендательный характер. Однако суды, как следует из нижеприведенной практики применения, не склонны соглашаться с такой позицией управляющих компаний.

Ремонт кровли крыши и общее собрание собственников

Общее собрание собственников помещений дома для принятия решения о ремонте протекающей в отдельных местах кровли принимать не обязательно. Устранить протечку управляющая компания обязана по вашему заявлению в течении суток. Следует, однако, заметить, что в постановлении Госстроя речь идет об устранении в течении суток протечки в «отдельных местах кровли» (без взимание дополнительной платы). То есть, в том случае, если собственники помещений дома желают ремонтировать или менять всю кровлю, то проводить собрание собственников для принятия такого решения придется.

Примеры из судебной практики

Пример 1. Управляющая компания обязана произвести ремонт кровли крыши и возместить ущерб нанимателю

Судом удовлетворены требования нанимателя жилого помещения, решением суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, постановлено обязать управляющую компанию произвести ремонт кровли крыши жилого дома, а также взыскать с управляющей компании в пользу нанимателя (истца) стоимость восстановительного ремонта квартиры, компенсацию морального вреда, а также судебные расходы.

Основанием для удовлетворения требований послужил установленный судом факт ненадлежащего оказания услуг по содержанию крыши, в результате чего истцу причинен материальный ущерб (управляющая компания, несмотря на обращения истца, не ремонтировала кровлю жилого дома, в результате чего, по причине протечек, квартиру истца заливает) ( см. подробнее апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 11 июля 2013 года по делу № 33-7915/2013)

Пример 2. Суд обязал управляющую компанию отремонтировать кровлю крыши дома

В обоснование исковых требований, истцы указали на то, что длительное время над первым подъездом жилого дома протекает кровля, в результате, квартиры жильцов заливает осадками. Управляющая компания на заявления и жалобы жильцов дома не реагирует, ремонт кровли не производит.

Судом постановлено: обязать управляющую компанию произвести ремонт кровли над первым подъездом дома, взыскать компенсацию морального вреда.

Управляющая компания ссылалась на то, что кровля требует капитального ремонта, а тарифы, взимаемые с собственников, не предполагают проведение капитального ремонта.

Удовлетворяя требования, суд сослался на положения п 4.6.1.1. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 года N 170, в соответствии с которым, управляющая компания должна обеспечить исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования. В соответствии с Приложением N 2 к указанным Правилам, протечка кровли должна быть устранена в течение одних суток.

Отвергая доводы управляющей компании, суд указал, что сама по себе необходимость капитального ремонта не может исключать обязанности по своевременному проведению непредвиденного ремонта, то есть устранения протекания кровли в течении суток ( см. подробнее апелляционное определение Смоленского областного суда от 4 июня 2013 г. по делу N 33-1925/2013).

Источник