Управляющая компания жкх капитальный ремонт
При строительстве многоквартирных домов застройщики часто снижают издержки путем удешевления строительных материалов. С учетом повышения в 2021 году цен на бетон, строительные смеси и в особенности на металл, попытки застройщиков сэкономить на всем, скорее всего, будут встречаться чаще. Отступления от проектных решений приводят к тому, что капитальный ремонт приходится начинать делать практически сразу после того, как заканчивается гарантия на дом. Сказанное справедливо и для неновых домов, которые всегда имеют проблемы, решаемые путем капитального ремонта. Поскольку текущим тарифом эти проблемы не перекрыть, единственным источником финансирования работ может быть только проведение капитального ремонта.
Недостаточный тариф на текущее содержание для капитальных работ в доме
Вопрос тарифа на текущее содержание – чрезвычайно болезненный и большинство жителей, к сожалению, не понимает, что тариф на текущее содержание является недостаточным для комплексного благоустройства дома и двора. За рядом исключений (например, нового или премиального дома) тариф на текущее содержание лишь позволяет поддерживать то состояние дома, которое есть сейчас. Ни о каких капитальных проектах за счет управляющей организации в данном случае речи идти не может.
Порочность данной системы состоит в том, что в отличие от тарифа на капитальный ремонт или платы за коммунальные ресурсы, ценообразование по текущему содержанию – полностью в руках жителей.
В 2018 году в п. 4 ст. 158 ЖК РФ была введена норма о том, что если собственники на общем собрании не установили тариф на текущее содержание, его в директивном порядке установит орган местного самоуправления. Под эту практику были разработаны специальные рекомендации Минстроя РФот 06.04.2018 N 213/пр.
Однако по факту п. 4 ст. 158 ЖК РФ работает очень плохо, поскольку местные власти не хотят брать на себя ответственность за непопулярные действия по повышению тарифов для управляющих организаций (особенно в свете того, что впереди выборные годы). Также, власти не будут намеренно завышать тариф для управляющей организации, которая не может организовать эту работу с жителями самостоятельно.
В этом случае источником финансирования капитальных работ может быть только фонд капитального ремонта, тарифообразование которого регулируется государством. Многие управляющие организации не любят заниматься капитальным ремонтом, поскольку это крайне ответственное и неблагодарное дело: жители, как правило, не оценят эти работы, а на управляющую организацию могут быть направлены упреки в том, что она «дорвалась» до фонда капитального ремонта жителей и теперь его транжирит.
Дополнительные проблемы могут быть созданы жалобами в надзорные органы.Тем не менее, если управляющая компания «играет» вдолгую, и понимает, что она управляет домом на перспективу и не планирует от него отказываться, проведение капитального ремонта станет неизбежной частью ее работы. Кроме того, несмотря на негатив, проведение капитального ремонта способно поддержать лояльность жителей и нормальное отношение к собственной управляющей организации.
Стоит помнить, что если управляющая организация не проведет капитальный ремонт в установленный в региональной программе срок (а проведение данных работ необходимо), то орган местного самоуправления в течение 1 месяца со дня получения соответствующего уведомления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение 1 месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления (п. 7 ст. 189 ЖК РФ). А если управляющая организация допустит такие действия с деньгами жителей, то это не добавит ей популярности.
Целевой характер затрат по капитальному ремонту
Прежде всего, стоит помнить, что затраты по капитальному ремонту носят строго целевой характер и их состав установлен в ст. 166 ЖК РФ.
Законодательство выделяет три уровня расходов по капитальному ремонту:
1.Федеральный компонент: п. 1 ст. 166 ЖК РФ (ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт, замена, модернизация лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; ремонт фасада; ремонт фундамента многоквартирного дома).
- Региональный компонент: п. 2 ст. 166 ЖК РФ (чтобы определить состав работ по региональному компоненту, необходимо посмотреть региональное законодательство о проведении капитального ремонта, где эти работы раскрываются).
- Факультативный компонент: п. 3 ст. 166 ЖК РФ (работает только в том случае, если собственники платят взнос больше, чем установленный обязательный минимум; в таком случае можно финансировать проведение любых работ по капитальному ремонту общего имущества за счет возникающей разницы).
Устанавливать собственный перечень работ, который отличается от того, что определено в законе – не допускается, и эти действия могут повлечь за собой уголовное преследование лица, допустившего растрату фонда капитального ремонта.
Ошибочным является представление, что общее собрание может установить своими решениями проведение любых видов работ по капитальному ремонту. Принятые решения в этой части будут являться ничтожными, поскольку будут противоречить ст. 166 ЖК РФ.
Подготовка к проведению капитального ремонта
Законодательство выделяет два способа формирования фонда капитального ремонта:
— формирование фонда капитального ремонта на специальном счете;
— формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора (в народе названный «общим котлом») (п. 3 ст. 170 ЖК РФ)).
При этом владельцем специального счета может быть: региональный оператор по капитальному ремонту, а также ТСЖ, ЖСК или управляющая организация, если они управляют домом (п. 2 и 3 ст. 175 ЖК РФ).
Управляющая организация осуществляет проведение капитального ремонта в том случае, если она является владельцем специального счета.
Проведению капитального ремонта предшествует реализация ряда подготовительных процедур.
- Информационное обеспечение и объяснение жителям содержания тех работ, которые предлагается провести. Это можно сделать текстовым сообщением на листовке, а также в домовом чате, либо отдельной видеопрезентацией или роликом. Жители должны понимать те цели, которые преследует управляющая организация в части проведения капитального ремонта. Тогда будет легче провести общее собрание и собрать голоса.
- Проведение общего собрания. Проведению капитального ремонта всегда предшествует процедура проведения общего собрания, которая предполагает набор обязательных для обсуждения и согласования вопросов.
Необходимо принять решения:
— о перечне услуг и (или) работ по капитальному ремонту (здесь следует выбрать те работы, которые определены в ст. 166 ЖК РФ и проголосовать за конкретный вид или группу работ);
— о предельно допустимой стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту (верхняя планка трат всегда утверждается на общем собрании и превышать ее нельзя; учитываем, что верхняя планка не означает, что нужно ее потратить целиком, смысл лишь в том, чтобы заложить траты с профицитом и тем самым подстраховаться);
— о сроках проведения капитального ремонта (предложения о капитальном ремонте должны быть озвучены собственникам не менее чем за 6 месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества (п. 3 ст. 189 ЖК РФ); если капитальный ремонт проводится преждевременно, то обычно сроки указываются не более одного года с года планируемого капитального ремонта, однако ввиду форс-мажоров рекомендуется сроки также заложить чуть больше, чтобы подстраховаться);
— об источниках финансирования капитального ремонта (в данном случае таким источником будет являться специальный счет по капитальному ремонту);
-о лице, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты (обращаем внимание, что такое лицо делает лишь приемку работ; хотя в нашей практике встречались ситуации, когда выбранное лицо подписывало сами договоры на проведение капитального ремонта, а это не допускается) (п. 5.1 ст. 189 ЖК РФ).
Все данные решения принимаются не менее чем 2/3 от общей площади собственников помещений многоквартирного дома (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Тратим денежные средства жителей на проведение капитального ремонта
Специальный счет имеет особый режим траты и использования денежных средств.
На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета (за исключением обязательств по капитальному ремонту, которые возникли из заключенных договоров по работам, утвержденным на общем собрании). Кроме того, в случае признания владельца специального счета банкротом, денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу (п. 6 и 7 ст. 175 ЖК РФ, ст. 36.1 ЖК РФ).
Получив решения общего собрания о проведении капитального ремонта, управляющая организация будет являться уполномоченной собственниками на поиск и заключение договора с подрядчиком. Самого подрядчика на общем собрании утверждать не обязательно.
Для того, чтобы банк, в котором открыт специальный счет, оплатил работы по капитальному ремонту, в него необходимо представить:
— протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о принятых решениях по капитальному ремонту;
— договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества (при этом данный договор должен содержать условие о гарантийном сроке не менее 5 лет с момента подписания соответствующего акта приемки; при этом,если цена договора превышает 3 миллиона рублей, подрядчик должен иметь членство в саморегулируемой организации в области строительства (п. 2.1 ст. 52 ГК РФ));
— акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору (п. 4 ст. 177 ЖК РФ).
Законодательство допускает предоплату в размере не более чем 30% от стоимости таких услуг и (или) работ по договору (пп. 3 п. 4 ст. 177 ЖК РФ).
Отчет о проведенных работах перед жителями и надзорными органами
Стоит отметить, на специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме (п. 4 ст. 175 ЖК РФ). Таким образом, управляющая организация не вправе тратить денежные средства с одного спецсчета на финансирование работ по другим своим домам.
Приемку работ по капитальному ремонту рекомендуется проводить в два этапа:
- С группой уполномоченных на общем собрании собственников. Нужно помнить, что конечными заказчиками услуг и работ являются сами жители. Поэтому важно иметь представительство из их числа, провести коллективный осмотр проведенных работ и составить список недостатков по их замечаниям. А затем эти замечания проработать с подрядчиком. После устранения недостатков уполномоченное лицо из числа собственников подписывает внутренний приемочный акт.
- Имея на руках приемочный акт от жителей, управляющая организация, как заказчик по договору строительного подряда, имеет правовые и фактические основания для подписания акта с подрядчиком. Конечно, со стороны управляющей организации нелишне указать на дополнительные строительные изъяны и недоделки, чтобы подрядчик их устранил.
В части последующего контроля тех трат со специального счета, которые осуществлялись управляющей организацией, необходимо исходить из регионального законодательства. Например, Правительством Пензенской области утверждено Постановление от 27 ноября 2013 года № 887-пп «Об определении уполномоченного органа исполнительной власти по осуществлению сбора отчетов о целевом использовании денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Пензенской области».
В соответствии с данным документом, установлена форма отчета о целевом использовании денежных средств, которую подает управляющая организация после проведения работ по капитальному ремонту.
Проведение капитального ремонта многоквартирного дома управляющей организацией – непростая процедура, имеющая много подводных камней и сложностей. Однако эти действия позволяют улучшить качество жилого фонда и заработать дополнительную лояльность от жителей.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Источник
Капитальный ремонт: вопросы управления ЖКХ и ответы эксперта
В данной статье мы рассмотрим частые вопросы по капитальному ремонту многоквартирного дома. Ответы даны Андреевой Юлией Анатольевной, практикующим юристом, консультантом Ассоциации ТСЖ, ЖСК и ЖК города Санкт‐Петербург, соавтора нескольких изданий по вопросам жилищно‐коммунального хозяйства.
– Надо ли проводить собрание ТСЖ наряду с собранием собственников МКД по капитальному ремонту, как рекомендуется в документах администрации?
– Вопрос о капитальном ремонте решает исключительно собрание собственников: об этом говорится в Жилищном кодексе. Все остальное – вольная трактовка органов власти. Если органы государственной власти все же настаивают на проведении двух собраний и ставят в зависимость от этого получение субсидий для проведения капитального ремонта, то тогда можно провести и оба.
– В ТСЖ два многоквартирных дома, в которых больше 12 квартир. Необходимо ли проводить собрание собственников МКД, чтобы выбрать способ формирования фонда капитального ремонта: спецсчет, созданный региональным оператором только для нашего дома или общий счет регионального оператора?
– Если в ТСЖ два дома, а сумма квартир в них больше 30, тогда ТСЖ не может быть владельцем счета. Собственники могут провести общее собрание и принять решение об открытии спецсчета, владельцем которого будет региональный оператор. Либо перейти к региональному оператору на общий счет. Если собственники не будут проводить общее собрание, то их просто переведут к региональному оператору на общий счет.
– Вправе ли собственники определять подрядную организацию по капитальному ремонту при условии включения данного вопроса в повестку дня?
– Здесь нужно говорить о двух решениях общих собраний собственников. Первое решение принимается на «вступительном» собрании. На нем решаются вопросы о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взносов, выборе кредитной организации. Второе общее собрание, утверждающее список работ и их стоимость, необходимо провести в год, который предшествует году проведения капитального ремонта. Если дом накапливает средства у регионального оператора на общем счете, тогда именно региональный оператор предлагает варианты. А собственники на общем собрании принимают либо не принимают предложения управляющей компании по видам и стоимости работ. Если собственники накапливают денежные средства на специальном счете, то они вправе сами определить подрядную организацию.
– Могут ли собственники выбрать управляющую компанию уполномоченным лицом, чтобы она в дальнейшем представляла интересы собственников перед региональным оператором? Какие механизмы осуществления этого протокола, решения, регламента?
– Могут. Но тогда возникает вопрос, какие полномочия будут возложены на управляющую компанию. Это можно прописать в протоколе общего собрания. В нем нужно указать, какие полномочия предоставляются данной управляющей компании.
– Могут ли собственники, которые открыли специальный счет с непосредственным способом управления у регионального оператора, выбрать подрядную организацию, стоимость капитального ремонта, очередность?
– Если собственники выбирают в качестве способа формирования фонда капитального ремонта регионального оператора, значит, предполагается общий счет. Следовательно, они уже не выбирают подрядную организацию. Всё будет делать региональный оператор. Если собственники открывают спецсчет, а в качестве владельца счета выбирают регионального оператора, то все решения принимают собственники независимо от способа управления. В этом случае управляющая компания должна предоставить свои предложения по проведению ремонта и его стоимости не позже, чем за 3 месяца до окончания года, предшествующего тому, в котором должен производиться ремонт по региональной программе. Собственникам необходимо решить все эти вопросы на втором собрании ближе к капитальному ремонту.
– Кто может быть стороной кредитного договора, если собственники при спецсчете и непосредственном способе управления хотят сделать капремонт сейчас, а не через 10 лет?
– Необходимо решение общего собрания собственников о том, что будет заключен кредитный договор. На общем собрании нужно выбрать уполномоченного для подписания кредитного договора. Уполномоченный будет его подписывать от лица собственников, что следует отразить в самом кредитном договоре.
– В каком государственном муниципальном органе можно узнать о списке домов, включенных в региональную программу?
– Можно обратиться в жилищный комитет, администрацию или департамент ЖКХ в вашем городе. Можно посмотреть, какие департаменты и комитеты есть на сайте администрации города. Также можно позвонить в администрацию по вашему району и узнать, где эти вопросы рассматриваются, по каким телефонам горячей линии.
– Могут ли собственники, у которых свой специальный счет с минимальными взносами, использовать деньги на капитальный ремонт раньше сроков, прописанных в региональной программе?
– Могут. Если принято решение общего собрания о проведении работ, все вопросы по поводу оплаты, выбора подрядных организаций, заключения договора будут в нем прописаны. Предоставив эти документы в банк, вы сможете перечислить денежные средства на оплату работ.
– Могут ли собственники до включения их домов в региональную программу самостоятельно собирать деньги на капремонт на своем счете или на счете управляющей компании?
– Конечно же, могут. Это должно быть решение общего собрания. Стоимость этих сборов должна быть прописана. Денежные средства можно хранить либо на счете управляющей компании, либо на своем счете.
– Можно ли в региональном законе прописать, что размещение проекта договора на организацию капитального ремонта на официальном сайте является офертой к его заключению собственниками, по которому местное самоуправление приняло решение о формировании фонда на счете регионального оператора?
– Можно, но собственники все равно должны дать свое согласие или несогласие к тому, чтобы данный договор подписывать и инициировать, уполномочивать кого-то к подписанию.
– В Жилищном законодательстве прописано, что собственники помещений выбирают способ накопления средств на капитальный ремонт, также собственники обязаны оплачивать взносы на капитальный ремонт. Участники долевого строительства не имеют права принимать участие в голосовании и не обязаны платить взносы на капитальный ремонт?
– Участники долевого строительства – еще не собственники. Собственниками граждане считаются с того момента, как право зарегистрировано в Росреестре, и у них есть основной документ – свидетельство о праве собственности с присвоенным кадастровым номером. Собственники долевого строительства начинают вносить плату за коммунальные услуги с момента подписания акта приема-передачи квартир, не дожидаясь регистрации в Росреестре, но это у них прописано в договоре. Если в договоре долевого строительства не указан капитальный ремонт, то собственники не обязаны платить до регистрации права собственности. Если взносы на капремонт дополнительно прописаны, тогда по договору их необходимо платить.
– Что лучше для сбора дополнительных средств на содержание спецсчета: применение агентского договора либо открытие дополнительного расчетного счета?
– Заключение агентского договора подразумевает только начисление взносов на капитальный ремонт, взыскание задолженностей, слежение за этой задолженностью. Такой договор будет подписан между региональным оператором, управляющей компанией, ТСЖ, ЖСК в том случае, если собственники перешли к региональному оператору. Если собственники открыли специальный счет, то агентский договор не нужен, потому что владелец счета выбран. Владельцем счета может быть ТСЖ, ЖСК, региональный оператор.
– Какую схему оплаты выбрать для нового дома?
– Новый дом ничем не отличается от старого. Если право собственности уже зарегистрировано, то начисления для нового дома проводят как обычно, а собственники обязаны вносить плату за капитальный ремонт.
– Какие есть минусы спецсчета, открытого на капитальный ремонт у регионального оператора?
– Имеется в виду спецсчет, где региональный оператор выбран в качестве владельца счета. Спецсчет подразумевает, что один дом – один счет, но им распоряжается региональный оператор, потому что других владельцев не было (например, нет ЖСК или ТСЖ, а только управляющая компания; либо ТСЖ управляет несколькими домами и не может быть владельцем счета). Сложности будут при взаимодействии с региональным оператором. Если же открывается общий счет, выбирается региональный оператор как способ формирования фонда. В этом случае будет невозможно выбрать подрядную организацию самостоятельно, а также провести капитальный ремонт или получить денежные средства до срока, установленного региональной программой.
– При формировании фонда на специальном счете, владельцем которого является региональный оператор, необходимо ли вести учет по поступлениям каждого собственника? Кто осуществляет контроль за поступлением?
– Если владельцем специального счета является региональный оператор, то он и производит контроль, следит за состоянием расчета, выставленных и полученных счетов, за поступлениями и долгами. Региональный оператор отчитывается в органы государственной власти по субъекту по поводу этих денежных средств. Но иногда эти обязанности путем заключения агентского договора возлагают на ТСЖ, ЖСК, управляющие компании. В данном случае все будет решаться договором: учет будет вести тот, кто прописан обязанным. Контроль за этим осуществляют органы власти субъекта и Жилищная инспекция.
– Как правильно вести подсчет голосов на общем собрании собственников: исходя из количества квартир и количества нежилых помещений или исходя из площади помещений, находящихся в общей площади дома?
– Исключительно исходя из площади помещений. Участвовать в собрании должны собственники и жилых, и нежилых помещений, входящих в многоквартирный дом. Поквартирно голосуют только члены ЖСК при проведении общего собрания членов ЖСК.
– Дом обслуживается управляющей компанией. Вступили в региональную программу. Через год решили организовать ТСЖ или ЖСК. Можно в этом случае выйти из региональной программы и открыть специальный счет?
– Это не зависит от того, кто обслуживает дом. Если в доме ТСЖ или ЖСК, вопрос об открытии специального счета решают собственники. Если дом обслуживается управляющей компанией, то собственники могут в данный момент уйти к региональному оператору на общий счет. А создав ТСЖ, они смогут потом перейти на специальный счет и владельцем выбрать ТСЖ. Но это решение вступит в силу только через два года с момента отправки региональному оператору. Сейчас собственники, поскольку у них управляющая компания, могут выбрать специальный счет с владельцем — региональным оператором. Тогда счет у них будет свой, и, создав ТСЖ, собственники смогут поменять владельца специального счета. И здесь этого двухгодичного срока не предусмотрено.
– Региональный оператор несет расходы на ведение счета и при общем, и при спецсчете?
– Да, владелец счета несет расходы по ведению счета. Из полученных средств на капитальный ремонт эти расходы вести нельзя.
– ТСЖ. С первого дня мусоропровод не работает по решению общего собрания. Можно ли это помещение сдать в аренду, сделав ремонт? Как это сделать лучше: по договору аренды или присоединения? Есть возможность не платить налоги как за коммерческую деятельность?
– Да, можно сделать ремонт и сдать в аренду на 11 месяцев без регистрации по решению общего собрания собственников. Заключается договор аренды. От доходов сдачи в аренду какие-то налоги, скорее всего, платить вам придется.
– ТСЖ. Никто не хочет быть в ревизионной комиссии. Обязательно ли ее иметь?
– Обязательно иметь ревизора или ревизионную комиссию.
– Один дом, один подъезд, 15 этажей, подвал продан. Проблема с канализацией, пол в подвале вскрыли, оказалось несовпадение проекта с действительностью. Кто виноват: застройщик или собственник подвала? Кто должен оплачивать ремонт подвала?
– Кто виноват, можно установить только посредством проведения экспертизы. Если экспертиза покажет, что виноват застройщик, значит, требования нужно предъявлять к застройщику. Если виноват собственник подвала, который сделал переоборудование, перепланировку, тогда материальные претензии необходимо будет предъявлять к собственнику как к виновной стороне.
– Если в доме более 30 квартир, то владельцем спецсчета будет региональный оператор?
– Если ТСЖ управляет несколькими многоквартирными домами, сумма квартир которых более 30, то ТСЖ не может быть владельцем специального счета. Если ТСЖ управляет только одним многоквартирным домом, то без разницы, сколько квартир в вашем доме. ТСЖ имеет право быть владельцем специального счета.
– Общий водный стояк в доме. Отпал хомут, доступа в санитарный шкаф нет. Затопило две нижние квартиры. Кто виноват? Нужно ли отправить всем собственникам уведомление о доступе в санитарные шкафы, где находится общедомовое имущество?
– Нужно, даже если у вас нет доступа, и вы на это повлиять не можете. Водяной стояк в вашем случае является общедомовым имуществом, и управляющая компания несет ответственность за него, как и за любое общедомовое имущество.
– Какие полномочия есть у управляющих компаний при региональном операторе, кроме квитанций и начислений?
– Квитанции и начисления управляющая компания делает только в том случае, если она заключила агентский договор с региональным оператором. Если этого договора нет, то и управляющая компания никаких квитанций, начислений и взысканий делать не должна. Управляющая компания должна только представить собственникам свои предложения, рекомендации по проведению капитального ремонта не позднее трех месяцев до окончания года, предшествующего году капитального ремонта. Больше управляющая компания в этих вопросах никак не затронута.
– Какими полномочиями обладает региональный оператор, являясь владельцем специального счета?
– Как и любой другой владелец счета, региональный оператор открывает счет, следит за платежами, поступлением денежных средств, выставляет квитанции на оплату взносов на капитальный ремонт, взыскивает задолженности, несет расходы по ведению этого специального счета.
– Правомочно ли общее собрание собственников новостройки до получения свидетельства о праве собственности данными лицами на квартиры при решении вопросов о выборе управляющей организации, определения размера платы на капитальный ремонт?
– Собрание собственников проводится собственниками. В данном случае у вас еще нет свидетельств о праве собственности. В этом может быть загвоздка при решении вопроса о легитимности общего собрания собственников.
– Собственник нежилого помещения. Помещение пристроено к жилому дому. Что будет являться общедомовым имуществом? Если собственник нежилого помещения будет вынужден провести капитальный ремонт, то возможно ли в дальнейшем возместить расходы на капитальный ремонт за счет регионального оператора или счета ТСЖ и каким образом?
– За капитальный ремонт должны платить собственники как жилых, так и нежилых помещений. Что включено в состав общедомового имущества вашего многоквартирного дома, нужно определять по технической документации (технический или кадастровый паспорт). Если собственник нежилого помещения провел капитальный ремонт в своем помещении, то это исключительно его дело. Если же он провел какие-то виды работ по тому, что принадлежит к общему имуществу, то он не имел права это делать, так как все виды работ утверждаются решением общего собрания, а не конкретного собственника. Либо вопрос решается на общем собрании, либо собственник делает это просто за свой счет, потому что общее собрание и собственники других помещений не принимали решение о расходах. Собственник не может решить вопрос о проведении капитального ремонта общего имущества единолично, затратить денежные средства, а потом предъявить их ко взысканию всем остальным.
– Нужна ли доверенность от собственников для того, чтобы уполномочить управляющую компанию, или достаточно протокола две трети?
– В протоколе нужно решить вопрос о том, что управляющая компания уполномочена на совершение каких-либо действий, прописать четко название управляющей компании, кому и какие предоставляются полномочия. Можно в дальнейшем везде показывать этот протокол, выписку из протокола, копию этого протокола как доказательство уполномочивания. Также можно выбрать уполномоченного от лица собственников для подписания доверенности управляющей организации на совершение этих действий. Лицо, которое собственники выберут, подпишет доверенность, просто она будет без печати.
Источник