Управляющие компании обязаны делать ремонты

Обязана ли УО проводить текущий ремонт без решения общего собрания

В Жилищном кодексе РФ закреплено, что решение о проведении текущего ремонта общего имущества принимают собственники помещений в доме на общем собрании. Узнайте, должна ли управляющая организация, по мнению суда, ремонтировать подъезды в доме в отсутствие решения собственников и почему.

УО отремонтировала подъезд по решению общего собрания

Управляющая организация в Кемерово получила протокол общего собрания собственников с решением о текущем ремонте общего имущества дома – одного из подъездов (ч. 4.1 ст. 44 ЖК РФ). Протокол был подписан членами счётной комиссии и председателем Совета многоквартирного дома.

В протоколе ОСС было указано, что ремонт проводится за счёт средств собственников. Они должны были ежемесячно вносить дополнительную плату в адрес УО до полного погашения затраченной на работы суммы. Стоимость ремонта подъезда составила 68 000 рублей. УО согласно решению ОСС включила в счета за ЖКУ дополнительный платёж.

Собственники созвали внеочередное общее собрание и отказались платить за ремонт. На этом собрании они узнали о протоколе ОСС, согласно которому действовала управляющая организация. Оказалось, что такого собрания не проводилось, собственники помещений в доме о нём не знали и не голосовали.

Суд признал протокол общего собрания недействительным

УО отказалась делать перерасчёт, поскольку представленный ранее протокол не был оспорен. Один из собственников направил в суд иск с требованием признать протокол ОСС о проведении ремонта за счёт владельцев помещений недействительным, а ремонт оплатить из собственных средств УО (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Собственники в суде доказали, что не были извещены о проведении общего собрания в соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, не присутствовали на нём и не голосовали по заявленным вопросам. Председатель Совета МКД подтвердила, что ОСС не проводилось, а документы она подписала за себя и за членов счётной комиссии.

Суд признал протокол общего собрания собственников недействительным, и УО пришлось вернуть собственникам деньги, которые они оплатили согласно дополнительным начислениям.

УО обязана проводить текущий ремонт раз в три-пять лет

После признания протокола ОСС о проведении текущего ремонта недействительным, управляющая организация подала в суд на председателя совета МКД с требованием возместить 68 000 рублей за ремонт подъезда.

Суды первой и апелляционной инстанций иск управляющей организации отклонили. Их решения основывались на следующих аргументах:

1. По условиям договора, заключённого между УО и собственниками помещений в многоквартирном доме, управляющая организация обязана за плату содержать в надлежащем состоянии и ремонтировать общее имущество дома (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

При этом размер платы определяется в размере, позволяющем содержать общее имущество в соответствии с требованиями законодательства РФ (п. 29 ПП РФ № 491).

2. Надлежащее состояние общего имущества МКД – это соблюдение характеристик надёжности и безопасности дома, жизни и здоровья граждан, сохранности имущества, а также соблюдение прав и интересов собственников помещений в доме (п. 10 ПП РФ № 491).

Чтобы обеспечить такие условия, УО должна проводить техническое обслуживание дома, осмотры, контрольные проверки и текущий ремонт (ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ).

3. Текущий ремонт подъездов должен проводиться с периодичностью раз в 3–5 лет в зависимости от физического износа МКД (п. 3.2.9 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170).

4. Все текущие работы для надлежащего содержания общего имущества МКД считаются предусмотренными в договоре управления. Управляющие организации обязаны выполнять их вне зависимости от наличия такого условия в договоре или решения общего собрания собственников (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).

Принимая во внимание данные требования законодательства РФ, судьи установили, что управляющая организация была обязана провести текущий ремонт в подъезде за счёт средств, ежемесячно собираемых с жителей дома согласно договору управления.

Причинно-следственных связей между поддельным протоколом, подписанным председателем Совета дома, и ремонтом подъезда суд не установил. Поэтому судьи отклонили требование УО взыскать с председателя сумму ущерба, равную стоимости ремонта.

Текущий ремонт выполняется вне зависимости от решения ОСС

Управляющие организации и ТСЖ, отвечающие за содержание общего имущества многоквартирных домов, не должны ждать обращения жителей с требованием провести текущий ремонт или решения общего собрания собственников.

УО следует помнить, что:

1. Текущий ремонт общего имущества МКД должен проводиться раз в 3–5 лет (п. 3.2.9 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170).
2. Обязанность проводить ремонт возложена на УО договором управления и нормами ЖК РФ, № 384-ФЗ, ПП РФ № 491, постановлением Госстроя № 170 и не зависит от наличия решения общего собрания собственников помещений в МКД.
3. На проведение текущего ремонта, порядок финансирования которого определён в договоре управления, не требуется принятие дополнительного решения ОСС. Обязанность проводить такие работы лежит на управляющей организации, даже если собственники отказались от проведения текущего ремонта (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017).
4. Суд, рассматривая иски к УО о непроведении ремонта, не принимает во внимание доводы о том, что организация приступила к управлению дома недавно и все дефекты и нарушения содержания общего имущества имелись ранее. Данные обстоятельства не снимают с УО, управляющей на момент обращения собственника в суд домом, обязанности по выполнению текущего ремонта (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017).

За ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома УО может быть привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ за управление МКД с нарушением лицензионных требований.

Также суды удовлетворяют требования собственников о возмещении управляющей организацией морального ущерба и выплаты штрафа за отказ выполнить работы по текущему ремонту по ст. ст. 14, 15, ч. 6 ст. 13 № 2300-I «О защите прав потребителя» (решение Подольского городского суда МО от 28.09.2017 по делу № 2-2453/2017, апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017).

Источник

Что требовать с управляющей компании. Понятный список обязанностей обслуживающей организации

Бывают плохие управляющие компании. Они собирают деньги и куда-то тратят их. Копят на счетах долги, не делают ничего в доме, поэтому все разваливается и течет. Ключ к исправлению проблем в ваших руках.

Тратить много времени не придется. На подачу заявлений уйдет 20 минут. Вам нужно кратко написать о проблеме и отправить обращение через интернет. Потом ответить на пару звонков и встретиться с мастерами УК. Все.

Мы расскажем, куда жаловаться, что должна управляющая компания и когда ждать результатов.

На что ссылаться

Основные требования к обслуживанию домов прописаны в:

• Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»;
• Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

Требуя что-то от управляющей компании личными заявлениями, ссылайтесь на эти документы.

Плакат-напоминалка, что должна делать управляющая компания. На деле, обязательных задач у обслуживающей организации даже больше

По 30 дней на решение проблемы

Сразу разочаруем – мгновенного решения проблемы не ждите. Особенно с плохими управляющими компаниями.

Борьба за комфортную жизнь требует времени. Управляющая компания может отвечать до 10 рабочих дней по нестандартным вопросам. Государственные органы берут на рассмотрение заявлений 30 дней.

Только аварию должны чинить за 30 минут, а полностью устранять за 3 дня.

Отправляя обращение по всем каналам, вы увеличиваете шансы победить УК. Чем больше чиновников привлечете к решению вопроса, тем сложнее от него отмахнуться.

Не пытайтесь экономить время. Если управляющая компания игнорирует запросы, рассылайте заявления по всем контролирующим органам. Лучше подождать 30 дней и получить результат. Чем просто ждать и надеяться, не делая ничего.

Куда писать заявления на бездействие УК

• В саму управляющую компанию. С 11 апреля 2018 года заявление можно направить даже по электронной почте и не тратить время на личные посещения.
• Через ГИС ЖКХ. Для этого нужна учетная запись на «Госуслугах». В личном кабинете на сайте ГИС ЖКХ есть пункт «Направить жалобу». Выбираете его, описываете суть проблемы, и заявление идет в нужную инстанцию.
• Региональные сайты «Роспотребнадзора», жилищной инспекции, прокураторы, правительства области. Можете сами подать заявления на этих сайтах. Писать нужно конкретно и без эмоций. Опишите ситуацию, действия основных участников и ваши требования. Чиновники рассмотрят все обстоятельства и дадут аргументированный ответ.
• Через сайты «РосЖКХ» и «Сердитый гражданин». Сторонние сервисы для массовой отправки сообщений во все инстанции о вашей проблеме. Подключите всех. От прокуратуры до МЧС. Сайты сами предложат подходящие госорганы.

Что должны управляющие компании

Упростим. Управляющие компании должны обслуживать общедомовое имущество. Поддерживать его в рабочем состоянии. Своевременно подкрашивать, шпаклевать, чинить и заменять.

«Заплаточное» обслуживание – это текущий ремонт. Текущий ремонт требуйте в любое время, когда нашли проблему. За него вы платите каждый месяц. Посмотрите сумму в квитанции в разделе «Содержание и текущий ремонт жилья». Посчитайте, сколько управляющая компания получает с вашего подъезда ежемесячно. Обычно, на получившуюся сумму можно сделать элитный подъезд с консьержем.

Серьезное обслуживание – это капитальный ремонт. Потребовать его прямо сейчас не получится. Нужно ждать запланированного времени ремонта дома. Оно прописано в планах на сайте управляющей компании.

Теперь список того, что управляющая компания должна в рамках текущего ремонта и обслуживания жилья. Требуйте это с нее хоть завтра.

В подъезде:

• Поддерживать санитарные нормы. Проводить сухую и влажную уборку. Нормы отличаются для разных домов. В многоэтажках с лифтами минимум 2 раза в неделю нужно подметать 1-й и 2-й этажи влажным веником и раз в месяц делать полную влажную уборку.
• Бороться с грызунами и насекомыми. Увидели таракана – позвонили в управляющую компанию. Она должна вызвать дезинсекторов. Хорошие УК обрабатывают дом по расписанию. Без напоминания жильцов.
• Вывозить мусор. Обязательно убирать ТБО – все то, что выкидывают в мусоропроводы и мусорные баки на улицах. Некоторые УК заключают с жильцами дополнительный договор на вывоз строительного мусора. Тогда его тоже должны организованно забирать.
• Обслуживать домовые системы. Лифты, мусоропроводы, системы оповещения и видеонаблюдения. Смотрите ваш договор с УК. Там прописано все дополнительное оборудование.
• Устанавливать новые лампы. Сгоревшие и разбитые лампы – ответственность УК. По первому звонку вам должны прислать для замены электрика.
• Обслуживать окна и двери. Они должны плотно прилегать, защищая от сквозняков и осадков. Управляющая компания обязана менять остекление при повреждении, регулировать доводчики входных дверей, ставить новые уплотнители.
• Ремонтировать отделку в подъезде. Треснувшая плитка и ступеньки, обвалившаяся краска и побелка, реклама на стене – все это должны убирать в рамках текущего ремонта. Чистый и красивый подъезд – обязанность УК.
• Запах, сырость в подвале. Подвал должен быть чистым, сухим, без посторонних запахов. Если что-то из этого есть – УК должна прислать комиссию, найти и устранить проблему.
• Ремонтировать крышу. Полная замена – это капитальный ремонт. Но если вода попадает на чердак или в квартиры, управляющая компания обязана поставить заплатку.

Примерно так должен выглядеть подъезд по нормативам. Покрашенные стены, ровные перила, свежие почтовые ящики, чистый пол

Снаружи дома:

• Восстанавливать отвалившуюся отделку. Декоративные плитки, цементное покрытие, штукатурка. Любые повреждения отделки должны устранять по мере их появления.
• Вешать таблички с номерами домов. На стене просто номер дома. Над каждым подъездом – номер подъезда и номера квартир. Все должно быть заметно, читаемо и в едином стиле, выбранном городской архитектурой.
• Обслуживать системы водостоков. Устранять протечки, ремонтировать крепления, не допускать их разрушения.
• Заделывать трещины в фундаменте, стенах и чинить козырьки. Все это должны чинить в рамках текущего ремонта. В законе используется формулировка «не допускать дальнейшего разрушения». Можете давить на нее. Высказывать опасения, что трещина в стене может привести к разрушению дома.
• Заделывать межпанельные швы. Если в дом стали попадать влага и сквозняки через межпанельные швы, их обязана заделать УК. Но утепление швов – дополнительная услуга. Она оплачивается отдельно и за нее должны проголосовать жильцы дома.
• Убирать сосульки и снег. Сосульки на крыше, снег перед подъездом – это ответственность УК. Если из-за несвоевременной уборки пострадает человек или имущество, то лечение и ремонт оплатит управляющая компания.
• Обновлять отделку. Надписи, граффити, объявления – все это обязаны закрашивать и убирать. Дом должен быть таким, каким его одобрила городская архитектура.

На придомовой территории:

• Вывозить мусор. Если в баках регулярно скапливается мусор, вываливается из них и привлекает насекомых с грызунами – пишите жалобу. УК должна пересмотреть договор с компанией, вывозящий ТБО. Мусоровозы обязаны своевременно вывозить мусор, чтобы он не скапливался.
• Чинить дороги. Придомовые дороги – ответственность управляющей компании. Она должна регулярно ремонтировать ямы и ставить заплатки.
• Убирать придомовую территорию. Фантики, разбитые бутылки, бумажки и другой мусор – этому нет места на придомовой территории. Управляющая компания обязана регулярно присылать дворников, чтобы они собирали мусор. Частота уборки зависит от степени загрязненности территории.
• Чинить сломанные детские площадки. УК обязана следить за техническим состоянием детских комплексов, заменяя сломанные части.
• Чинить дворовое освещение. Освещение может относиться к УК или органам местного самоуправления. Поэтому, если во дворе ночью недостаточно света, пишите жалобу сначала в управляющую компанию. Она должна решить проблему сама или написать, кто отвечает за освещение во дворе. Если поставщики услуг начнут перекидывать проблемы друг на друга, пишите жалобу в «Роспотребнадзор», жилищную инспекцию и прокуратуру. Они найдут, кто должен чинить свет во дворе.

Вот так должен выглядеть ухоженный двор. Нет мусора, ухоженные клумбы, хорошая детская площадка. Задача УК – создать комфортный для взрослых и детей двор

В квартире:

• Давать горячую воду температурой 60-75 градусов. Если вода горячее или холоднее, исправлять это обязана управляющая компания.
• Давать чистую воду. Правильная проточная вода без запаха, вкуса. Чистая. Если у вас из крана течет ржавая, черная или мутная жидкость, пишите жалобу. Для контроля можете сразу обратиться в «Роспотребнадзор» и жилищную инспекцию. Плохая вода вредит здоровью.
• Обеспечивать сильный напор воды. Одинаково хороший круглые сутки. Если ночью у вас плохо идет вода – потребуйте устранить неисправность у управляющей компании.
• Обслуживать канализацию. Из сливов плохо пахнет или вода долго уходит – виновата управляющая компания. По первой жалобе она должна прислать сотрудников для устранения проблемы. Обычно хватает чистки труб. Но может потребоваться частичная замена канализации.
• Обслуживать вентиляцию. Вентиляция должна обеспечивать естественное движение воздуха. Проверьте, как она работает, приложив к ней лист бумаги. Если упадет, пишите в УК, чтобы они прочистили шахту вентиляции. Возможно, кто-то из ваших соседей сделал в ней нишу, перекрыв движение воздуха. Это распространенная проблема.
• Обеспечивать стабильное напряжение. Мигающий свет – это проблема управляющей компании. Неисправность может быть в домовой проводке или на подстанции. Разбираться электрикам обслуживающей организации. Мы же рекомендуем поставить реле напряжения. Оно защитит технику от поломки, если напряжение выйдет за безопасные пределы.
• Обеспечивать правильную температуру в квартире. В жилых комнатах должно быть 18-24 °C. В кухнях, ванных и туалетах 18-26 °C. Это прописано в «ГОСТ Р 51617-2000. Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия». Если температура ниже, вызывайте сотрудника УК – пусть проверит состояние батарей и полотенцесушителей. Аналогично, если в квартире слишком жарко. Управляющая компания обязана придумать, как обеспечить правильный температурный режим.
• Чинить трубы и батареи. Батареи без запорных кранов, водопроводные трубы до запорных кранов и канализация – зона ответственности управляющей компании. При протечке пишите в УК и звоните в аварийную службу. Все должны починить бесплатно за 3 дня.
• Плесень на стенах. Если плесень возникла по вине УК из-за протечки стен, крыши, плохой вентиляции, то ей придется разбираться с последствиями. Помните, вам скорее всего придется заказать экспертизу. Нужно доказать, что это действительно плесень. Иначе УК скажет, что это просто грязь. А она – проблема жильцов.

Управляющая компания отказывается что-то делать? Пишите в госорганы

Все, что выше – типовые проблемы.

Иногда встречаются нестандартные ситуации. Особенно в старом фонде, где были серьезные переделки. Там трудно определить зоны ответственности.

В этом случае просто подбирайте наиболее подходящие формулировки и пишите обращение в управляющую компанию. Она должна дать аргументированный ответ. Рассказать, почему проблема не относится к ним или что они будут делать для ее устранения.

Остались сомнения в честности УК – напишите запрос в контролирующие органы. Расскажите проблему, что попросили у управляющей компании и что вам ответили. В конце добавьте: «Прошу проверить законность отказа».

Такой запрос решает многие проблемы, связанные с общедомовым имуществом.

Комфортное проживание в доме в ваших руках

Правительство старается улучшить работу ЖКХ в стране. Результаты уже есть – появляется больше хороших управляющих компаний.

У вас есть возможность бороться с плохими УК. Теперь больше обращений можно подать через интернет, рассказав проблему своими словами.

Рекомендуем подключать к решению проблем соседей. Предложите поставить подписи под вашим заявлением; написать через «РосЖКХ» или «Сердитого гражданина». Попросите их просто дать свои контактные данные для оформления заявления. Объясните, для чего это нужно.

Государственные органы и управляющая компания вынуждены реагировать на коллективные заявления. Их трудно замять.

Помните, комфорт проживания в доме в ваших руках.

Источник