Усн ремонт помещения принять расходы

Усн ремонт помещения принять расходы

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация на УСН арендует нежилое помещение у физического лица для предпринимательской деятельности. В договоре есть условие о том, что ремонт производит арендатор. При каких условиях организация может включить затраты на ремонт в расходы при УСН?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В сложившейся ситуации организация вправе признать при формировании налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, расходы на ремонт арендованного нежилого помещения, отвечающие требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ.
Однако учитывая противоречивую позицию контролирующих ведомств и сложившуюся судебную практику, правомерность признания расходов на ремонт помещения, арендованного у физического лица, организация должна быть готова отстаивать в судебном порядке.

Обоснование позиции:
В случае, если объектом налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее — Налог), являются доходы, уменьшенные на величину расходов, налоговая база определяется как денежное выражение доходов, уменьшенное на величину расходов (п.п. 1 и 2 ст. 346.18 НК РФ).
Закрытый перечень таких расходов приведен в п. 1 ст. 346.16 НК РФ*(1).
В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении базы по Налогу налогоплательщик вправе учитывать расходы на ремонт основных средств, как собственных, так и арендованных (письмо Минфина России от 03.04.2015 N 03-11-11/19003).
Согласно п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходы на ремонт основных средств признаются после их фактической оплаты. При этом указанные расходы принимаются при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ, а именно расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, произведенные для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (п. 2 ст. 346.16 НК РФ)*(2).
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Таким образом, арендатор обязан производить текущий ремонт в силу закона, а капитальный ремонт — только в тех случаях, когда такая обязанность предусмотрена договором. И в том и другом случае расходы на ремонт арендованных основных средств учитываются при определении налоговой базы*(3).
В то же время следует учитывать, что из буквального толкования пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ следует, что ремонтируемое арендованное имущество должно признаваться основным средством. При этом в целях главы 26.2 НК РФ в состав основных средств включаются основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с главой 25 НК РФ (п. 4 ст. 346.16 НК РФ).
Под основными средствами в целях главы 25 НК РФ понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией, первоначальной стоимостью более 100 000 рублей (п. 1 ст. 257 НК РФ). Амортизируемым же имуществом в целях главы 25 НК РФ признается, в частности, имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 100 000 рублей, которое находится у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено указанной главой), используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ).
Формально нежилое помещение, арендованное у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, не является амортизируемым основным средством ни для арендодателя, ни для арендатора.
В связи с чем существует мнение налоговых ведомств, что имущество, принадлежащее физическому лицу (в том числе ИП) на праве собственности и сдаваемое им в аренду, не может рассматриваться в качестве основного средства. Поэтому расходы на ремонт данного имущества, произведенные арендатором, не могут учитываться при исчислении налоговой базы по налогу при УСН (письма УФНС России по г. Москве от 09.02.2007 N 18-11/3/11896@, МНС России от 06.07.2004 N 04-3-01/398).
Отметим, что существует судебная практика, из которой следует, что суды также придерживаются позиции, что имущество, арендованное у физического лица, не является основным средством.
Например, в постановлении АС Северо-Кавказского округа от 24.04.2017 N Ф08-2424/17 рассмотрена ситуация, при который общество арендовало помещение у директора и согласно условиям договора аренды произвело ремонт помещения. В ходе налоговой проверки расходы на ремонт помещения не были приняты при налогообложении в составе расходов. Суды поддержали позицию налоговых органов, посчитав, что полученное обществом в аренду недвижимое имущество объектом основных средств у арендодателя (физического лица) не является, и расходы на ремонт арендованного у физического лица помещения не образовывают самостоятельного объекта основных средств, в связи с чем не могут учитываться в качестве таковых в бухгалтерском учете общества (арендатора)*(4).
Заметим, что суд апелляционной инстанции, принимая решение, учитывал правовую позицию, высказанную в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.1996 N 3651/95, согласно которой имущество физических лиц, не являющихся предпринимателями, к основным производственным фондам не относится. Следует отметить, что определением от 28.08.2017 N 308-КГ17-10912 обществу отказано в передаче кассационной жалобы в Судебную коллегию ВС РФ по данному делу).
Аналогичный вывод следует из постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2007 N Ф04-483/2007(31447-А67-40) (определением ВАС РФ от 05.07.2007 N 7812/07 оставлено без изменений). Здесь также отмечено, что соответствие затрат общества, связанных с ремонтом арендованных основных средств, установленным ст. 252 НК РФ критериям не может служить единственным основанием для включения их в расходы, учитываемые при налогообложении.
В то же время существует ряд разъяснений Минфина России и налоговых органов, а также арбитражной практики, из которых следует, что при расчете налоговой базы по Налогу могут признаваться и расходы на ремонт имущества, арендованного у физических лиц (смотрите, например, письма Минфина России от 20.11.2006 N 03-11-05/251, УФНС по г. Москве от 12.10.2006 N 18-12/3/89558@, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.11.2006 N Ф04-8284/2005(27935-А45-40).
По нашему мнению, организация в рассматриваемой ситуации вправе признать при формировании налоговой базы по Налогу расходы на ремонт арендованного у физического лица нежилого помещения, отвечающие требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ.
При этом учитывая противоположные разъяснения контролирующих ведомств и противоположную судебную практику, правомерность признания затрат на ремонт арендованного у физического лица помещения организация должна быть готова отстаивать в судебном порядке. Оценить перспективы такого разбирательства мы не можем.
В то же время отметим, что наличие противоположных точек зрения по анализируемому вопросу, на наш взгляд, указывает на наличие сомнений и (или) неясности в применении пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, которые должны толковаться в пользу налогоплательщиков (п. 7 ст. 3 НК РФ).

К сведению:
По мнению представителей ФНС России, изложенному в письме от 07.02.2017 N СД-3-3/738@, оплата организацией — арендатором капитального и текущего ремонта нежилого помещения является доходом физического лица (арендодателя), подлежащим обложению НДФЛ.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Расходы на ремонт основных средств при УСН;
— Вопрос: Организация, применяющая УСН (объект налогообложения — «доходы минус расходы»), арендует у физического лица, не являющегося ИП, нежилое здание. По договору аренды расходы на содержание и ремонт здания несет арендатор. Учитываются ли расходы, произведенные арендатором (арендная плата, расходы по ремонту и другие), при исчислении налоговой базы по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН? Возможно ли признание организацией-арендатором расходов в виде арендной платы и расходов на ремонт арендованного здания при расчете налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в данной ситуации? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2017 г.)
— Вопрос: Учреждение применяет УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы». От учредителя в качестве целевого поступления получены земельный участок и жилое здание, которое планируется использовать в качестве платного общежития. Ремонт финансируется за счет выручки учреждения. Можно ли в расходы по УСН включить суммы на текущий и капитальный ремонт данного объекта при условии, что здание будет в последующем использоваться для оказания услуг по одному из кодов ОКВЭД данной организации? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2020 г.)

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Башкирова Ираида

Ответ прошел контроль качества

20 августа 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Смотрите письма Минфина России от 07.04.2016 N 03-11-06/2/19835, от 07.05.2015 N 03-11-03/2/26501, от 24.10.2014 N 03-11-06/2/53908.
*(2) При оценке соответствия осуществленных затрат указанным критериям следует принимать во внимание правовые позиции, выраженные в определениях КС РФ от 04.06.2007 N 320-О-П и N 366-О-П, постановлении Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 53 (смотрите письма Минфина России от 26.05.2015 N 03-03-06/1/30165, от 06.02.2015 N 03-03-06/1/4993, от 10.02.2010 N 03-03-05/23, от 02.02.2010 N 03-03-05/14).
*(3) Смотрите письма Минфина России от 12.05.2009 N 03-11-06/2/84, от 07.05.2009 N 03-11-06/2/83, от 10.01.2007 N 03-11-04/2/3, от 25.07.2006 N 03-11-05/187, УФНС России по г. Москве от 08.06.2007 N 18-11/3/054228@, от 05.10.2005 N 18-11/3/71035, от 31.12.2004 N 21-14/85240, УМНС по г. Москве от 18.10.2004 N 21-09/67299.
*(4) Кроме того, в данном постановлении суд пришел к выводу, что руководитель получил выгоду в виде безвозмездно отремонтированного объекта за счет организации.

Источник

Организация на УСН может учесть затраты по улучшению арендованного имущества

Предприятие, перешедшее на «упрощенку», может производить улучшения арендованного имущества. В этом случае оно вправе учесть их стоимость в расходах при расчете единого налога, если данные вложения согласованы с арендодателем. Если же арендодатель возмещает стоимость работ, то у предприятия возникает доход. (ПИСЬМО МИНИСТЕРСТВА ФИНАНСОВ РФ от 24.03.10 № 03-11-06/2/41).

РЕКОНСТРУКЦИЯ ИЛИ РЕМОНТ?
Часто при аренде имущества арендатор выполняет работы, которые представляют собой неотделимые улучшения. Как правило, это бывает вызвано необходимостью привести помещение в то состояние, в котором его можно использовать в запланированных целях. К таким работам, в частности, относится возведение перегородок, замена пола, монтаж подвесных потолков.

Неотделимые улучшения могут производиться как с согласия арендодателя, так и без него. Но Налоговым кодексом капитальные вложения в арендованные объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, осуществленные с согласия арендодателя, причислены к амортизируемому имуществу (п. 1 ст. 256 НК РФ). Причем эти правила распространяются и на организации, применяющие УСН (п. 4 ст. 346.16 НК РФ). Поэтому, для того чтобы определиться с включением расходов в налоговую базу, организация должна разобраться, являются ли выполненные работы капитальным ремонтом или реконструкцией помещения.

Что касается работ по достройке, дооборудованию, реконструкции, модернизации и техническому перевооружению основных средств, то их укрупненные характеристики даны в пункте 2 статьи 257 НК РФ. А вот понятия ремонта Налоговый кодекс не содержит. Минфин России советует руководствоваться Положением о проведении планово-предупредительного ремонта*, Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий**, а также письмом Минфина СССР от 29.05.84 № 80.

* Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 (утв. постановлением Госстроя СССР от 29.12.73 № 279).

** Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (Ведомственные строительные нормы (ВСН) № 58-88 (р); утв. приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.88 № 312).

ВКЛЮЧАЕМ ЗАТРАТЫ В БАЗУ ДЛЯ РАСЧЕТА НАЛОГА
Если арендатор фактически сделал ремонт помещения, то он вправе признать его стоимость в расходах на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ единовременно в том отчетном периоде, когда он завершен.

При этом арендатору следует помнить, что по общему правилу обязанность по капитальному ремонту помещений лежит на арендодателе (ст. 616 Гражданского кодекса РФ). Но стороны могут в договоре определить, кто и в каком порядке будет проводить различные виды ремонта, а также будет ли арендодатель возмещать стоимость работ. Поэтому если на арендатора договором возложена такая обязанность, то он имеет право учесть в расходах затраты на любой ремонт (в том числе и капитальный).

Однако отметим, что финансовое ведомство считает, что данные расходы можно признать только после того, как договор аренды пройдет государственную регистрацию***.

*** См. письмо Минфина России от 12.05.09 № 03-11-06/2/84.

Если же произведенные работы относятся к реконструкции или модернизации, то затраты в течение налогового периода учитывают равными долями в каждом отчетном периоде. А начинают это делать с момента ввода в эксплуатацию реконструированного основного средства (п. 3, 4 ст. 346.16 НК РФ).

ВОЗМЕЩЕНИЕ ЗАТРАТ В СЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
Итак, если по договору обязанность делать ремонт или улучшения имущества лежит на арендаторе, то он при налогообложении просто признает расходы.

Но стороны могут договориться, что арендодатель возместит сумму, потраченную на неотделимые улучшения. Чаще всего такое возмещение затрат производится в счет арендной платы. Тогда арендатор после завершения работ относит их стоимость на расходы. Но он должен будет включить в состав доходов соответствующую сумму, на которую производится зачет.

Причем в расходах он сможет признать и стоимость аренды на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ.

Здесь главное — правильно определить момент признания доходов и расходов. Ведь при УСН доходы учитываются в день поступления денежных средств на счета в банках или в кассу, получения иного имущества (работ, услуг), а также погашения задолженности (оплаты) иным способом (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). А расходами являются затраты после их фактической оплаты (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

ПРИМЕР
Организация применяет УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы» и арендует торговые помещения. Сумма арендной платы по договору составляет 50 000 руб. в месяц.

По согласованию с арендодателем организация выполнила работы, относящиеся к неотделимым улучшениям арендованных основных средств, на общую сумму 510 000 руб. Данные работы были закончены 7 апреля 2010 года, их стоимость полностью оплачена подрядчикам, и арендованное помещение введено в эксплуатацию.

Стороны договорились, что стоимость работ должна возмещаться арендодателем путем зачета в счет оплаты стоимости аренды. Для этого ежемесячно будет подписываться акт о зачете взаимных требований.

Первый акт о зачете суммы арендной платы за май стороны подписали 31 мая 2010 года.

Поскольку работы были закончены 7 апреля 2010 года, стоимость неотделимых улучшений арендатор учтет в расходах при УСН равномерно в течение 2010 года. В книге учета доходов и расходов на последнее число каждого из отчетных периодов (полугодие, 9 месяцев и год) он отразит по 170 000 руб.

На основании акта о взаимозачете организация имеет право отразить в расходах и стоимость арендной платы за май (50 000 руб.). Одновременно с этим нужно включить в доходы такую же сумму в качестве выручки от реализации арендодателю части выполненных работ по улучшению помещения. Это объясняется тем, что на момент зачета взаимных требований арендная плата считается уплаченной, а сумма дохода полученной.

Отметим, что вместо компенсации понесенных расходов стороны могут предусмотреть в договоре уменьшение стоимости аренды. При этом даже не оговаривая нигде, что уменьшение происходит именно за счет возмещения затрат на произведенную реконструкцию помещения. В таком случае арендатор не будет отражать доходы в виде возмещения затрат на капвложения. У него просто уменьшается размер расходов на аренду.

Статья напечатана в журнале «Документы и комментарии» №10, май 2010 г.

Источник