Установление платы за ремонт жилых помещений

Роспотребнадзор (стенд)

Роспотребнадзор (стенд)

Установление платы за содержание и ремонт жилого помещения — ПРЕСС-ЦЕНТР

Телефон пресс-службы : 8 (8722) 69 01 60

Установление платы за содержание и ремонт жилого помещения

Установление платы за содержание и ремонт жилого помещения

В Управление Роспотребнадзора по Республике Дагестан поступают обращения собственников многоквартирных домов с просьбой разъяснить, кто и как устанавливает плату за содержание и ремонт жилого помещения.

Установление платы за содержание и ремонт жилого помещения происходит в соответствии со ст.156 Жилищного кодекса РФ. Плата за содержание устанавливается в размере, обеспечивающем надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, путем проведения общего собрания собственников многоквартирных домов, в установленном ст.45-48 Жилищного кодекса РФ порядке.

Кто устанавливает и определяет размер платы за содержание и ремонт жилого помещения?

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается исключительно собственниками жилых помещений. В соответствии со ст. 45 Жилищного кодекса РФ, собственники жилых помещений обязаны ежегодно проводить общее собрание. Одним из ключевых вопросов ежегодных собраний, является определение размера платы за содержание и ремонт многоквартирного дома, который устанавливается на основании предложений управляющей компании. Собственники могут принять предложение управляющей компании или не принимать его.

Очень часто на практике управляющая компания является инициатором проведения общего собрания, так как именно она заинтересована изменить размер платы за содержание и ремонт. Данная ситуация не урегулирована на текущий момент законодательными актами, нигде не содержится положений о правах и обязанностях управляющей компании по инициированию проведения общего собрания. Однако, в последнее время судебная практика все больше принимает сторону управляющих компаний, в части инициирования общих собраний собственников многоквартирных домов. Связано это с тем, что управляющая компания является одной из сторон по договору управления многоквартирным домом, и изменять условия этого договора возможно только на общем собрании.

Какой размер платы должен быть, если общее собрание не проводилось или решение о размере платы за содержание и ремонт не было принято?

Размер платы не может изменять в одностороннем порядке по договору управления многоквартирным домом.

Вопрос об изменении размера платы за содержание и ремонт может осуществляться на общем собрании собственников жилых помещений. При этом, если собственники жилых помещений на общем собрании не приняли решение об определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то в соответствии с ст. 158 Жилищного кодекса РФ, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Управляющая компания не может самостоятельно в одностороннем порядке устанавливать или изменять размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Порядок установления и изменения платы четко определен в Жилищном кодексе РФ.

Рекомендации по определению размера платы за содержание и ремонт

1. Определяйте размер платы на общем собрании собственников многоквартирных домов, в результате плотной, совместной работы с управляющей компанией. Управляющая компания сама должна Вам предложить перечень работ и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения, необходимых для надлежащей эксплуатации Вашего многоквартирного дома. Данные предложения должны быть индивидуальными с учетом особенностей Вашего дома.

2. Требуйте от управляющей компании указания порядка определения размера платы в договоре управления многоквартирным домом.

3. Требуйте от управляющей компании при составлении договора управления многоквартирным домом, чтобы перечень перечень работ и услуг был подробно расписан.

4. Не соглашайтесь с размером платы за содержание и ремонт жилого помещений предлагаемой управляющей компанией, если размер платы не соответствует фактическим выполненным работам представленным в ежегодном отчете управляющей компании.

Источник

Правила установления размера платы за содержание жилого помещения

Продолжаем рассказывать о главных темах Итоговой онлайн-конференции за 2018 год. Во второй день Сусана Киракосян рассмотрела позиции высших судов об утверждении размера платы за содержание общего имущества. Узнайте, как правильно обосновать, утвердить и даже оспорить размер такой платы.

Как обосновать размер платы за содержание жилого помещения

Существует несколько критериев, при соблюдении которых размер платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме будет считаться обоснованным.

Первое условие – размер такой платы должен обеспечивать надлежащее содержание общего имущества МКД и быть соразмерен утверждённому перечню, объёму и качеству услуг и работ (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, п. п. 29, 35 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Минстрой РФ в своём письме от 17.03.2016 № 7513-ОЛ/04 отмечает, что для определения размера платы обязателен индивидуальный подход к каждому многоквартирному дому.

Второй критерий – размер платы должен быть рассчитан профессионалами и документально подтверждён. Расчёт выполняется в отношении каждого МКД по результатам осмотров состояния общего имущества такого дома.

Цель таких осмотров – своевременное определение видов и объёмов работ по ремонту ОИ для предотвращения угрозы безопасности жизни и здоровью граждан (пп. «а» п. 11 ПП РФ № 491). Результат осмотра оформляется в виде акта и считается основанием для принятия мер по устранению дефектов (п. 14 ПП РФ № 491).

Третий критерий – размер платы должен быть согласован обеими сторонами договора управления многоквартирным домом, так как считается существенным условием такого договора. Если размер платы не согласован, договор недействителен.

И последний критерий – различия в размерах платы для жилых и нежилых помещений допустимы только в тех случаях, когда они не являются дискриминационными для какой-то из сторон. Подробнее о том, какая дифференциация возможна и к каким решениям в случае споров собственников жилых и нежилых помещений по этому вопросу приходят суды, вы можете узнать в видеозаписи онлайн-конференции.

Как утверждается размер платы за жилое помещение

Выше мы рассказали о первом этапе утверждения размера платы за жилое помещение – его обосновании. Перейдём к следующим действиям.

Управляющая организация размещает составленные ею предложения о размере платы на досках объявлений в подъездах МКД или в пределах земельного участка такого дома. Сделать это нужно не позднее, чем за тридцать дней до следующего этапа утверждения размера платы – проведения общего собрания собственников помещений в МКД. Проводится такое собрание в соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ.

Если домом управляет ТСЖ, ЖК или ЖСК, решение об утверждении размера платы принимается на общем собрании членов товарищества или кооператива на основе утверждённой сметы доходов и расходов (п. 4 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Если предложенный размер платы превышает размер, установленный субъектом РФ для собственников, которые не утвердили плату или не выбрали способ управления МКД, предложение о размере платы должно содержать:

• смету расчёта,
• обоснование размера платы,
• обоснование превышения такого размера.

Новое требование к детализации размера платы установлено п. 31 ПП РФ № 491: в обосновании превышения необходимо детально прописать расчёт годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также указать периодичность, с которой они будут выполняться.

Следующий этап – проведение общего собрания собственников помещений в МКД. Не забудьте о порядке проведения собраний, описанном в ст. ст. 44–48 ЖК РФ.

После собрания проинформируйте о его результатах собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ) и ГЖИ (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ, ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ).

Когда можно оспорить экономически необоснованный размер платы за содержание

Нередки ситуации, когда у управляющей организации и собственников помещений возникают разногласия при утверждении размера платы за содержание и ремонт ОИ в МКД. Например, собственники принимают на ОСС не предложенный управляющей организацией размер платы, а тот, который сами считают нужным.

Первое, о чём рекомендуем помнить при возникших между управляющей организацией и собственниками помещений в МКД спорах о размере платы за содержание жилого помещения, – размер платы должен быть обоснованным (п. 16 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22, определение КС РФ от 28.03.2017 № 700-О). Если собственники произвольно корректируют размер платы, исключая из него обязательные статьи затрат, правосудие будет на стороне УО.

Управляющая организация может оспорить решение ОСС об изменении размера платы, если оно принято без учёта предложений УО и является экономически необоснованным. Установленный размер платы должен обеспечивать содержание общего имущества МКД в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (п. 16 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

В это же время в определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 10.04.2018 № 6-КГ18-6 указано, что платежи по содержанию ОИ должны быть достаточными для финансирования работ и услуг, необходимых для поддержания помещения в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям.

Примеры решений, в которых суд встал на сторону управляющей организации, вы найдёте в раздаточном материале ко второму дню итоговой онлайн-конференции. А в видеозаписи можно посмотреть рекомендации Сусаны Киракосян о том, как управляющей организации защитить свою позицию в суде.

О чём ещё мы поговорили

Во второй день онлайн-конференции мы затронули ещё несколько важных для управляющих организаций тем:

1. Какие неудачные формулировки об индексации размера платы за жилое помещение управляющие организации включают в договор управления МКД.
2. Как оформить решение общего собрания о новом размере платы.
3. Какие последствия ждут управляющую организацию, если она оспорит установленный собственниками необоснованный размер платы.
4. В каком порядке и где рассматриваются споры о взыскании, перерасчёте платы и порядке её внесения.

Ответы на эти и другие вопросы вы найдёте в видеозаписи онлайн-семинара. А в раздаточном материале мы собрали примеры судебных решений, которые помогут управляющим организациям выстроить правильную позицию при возникновении споров об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Источник

Как устанавливается плата за содержание жилого помещения

Имеет ли право орган местного самоуправления устанавливать плату за содержание жилого помещения в многоквартирном доме?

В соответствии с законодательством собственник жилого помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения. Собственники помещений также обязаны участвовать в расходах по содержанию общего имущества многоквартирного дома соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество и вносить плату за содержание данного помещения, взносов на капитальный ремонт.

Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме. В силу статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы, необходимой для содержания жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений такого дома.

Порядок установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения

Собственники помещений многоквартирного дома на их общем собрании должны утвердить перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества. Указанный перечень утверждается с учетом требований, установленных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, и минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В случае, если собственники помещений не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, он устанавливается органом местного самоуправления. Орган местного самоуправления также вправе установить размер платы, если собственниками помещений не принято решение о способе управления многоквартирным домом. В этом случае размер платы устанавливается по результатам проведения открытого конкурса.

Более подробно о том, кто имеет право устанавливать размер платы за содержание жилого помещения, читайте Кто устанавливает размер платы за содержание жилья .

Вам требуется юридическая консультация? Изложите вопрос через форму Задай вопрос юристу .

Подписывайтесь на наш канал, ставьте лайки, делитесь публикацией в соцсетях, оставляйте комментарии и будьте в курсе изменений в законодательстве!

Источник

Утверждаем размер платы за жилое помещение и дополнительные услуги

23 июня в рамках онлайн-семинара Елена Шерешовец поделилась тонкостями формирования и утверждения размера платы за жилое помещение. Тема эта для УО и ТСЖ спорная и интересная, что ещё раз подтвердило большое количество вопросов от вас.

Главные принципы установления размера платы за жилое помещение

Говоря о размере платы за жилое помещение, первым делом нужно обозначить принципы его установления и отметить, что он складывается из двух частей:

• плата для конкретного помещения за содержание и ремонт общего имущества;
• плата собственника помещения в МКД за все коммунальные ресурсы, потраченные на содержание общедомового имущества.

Определяется он в размере, который обеспечит надлежащее содержание общего имущества (ст. 156 ЖК РФ), и будет учитывать его состав, конструктивные особенности, степень износа и техническое состояние в конкретном многоквартирном доме (п. 31 ПП РФ № 491).

Необходимо, чтобы размер платы был соразмерен перечню, объёмам и качеству работ и услуг, обеспечивающих надлежащее содержание общедомового имущества (п. п. 29, 35 ПП РФ № 491). Размер платы устанавливается с учётом предложений управляющей организации и должен содержать информацию о стоимости каждой работы и услуги (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 ПП РФ № 491, приказ Минстроя РФ № 761/пр).

Такой размер платы не может определяться произвольно. Условия договора, ущемляющие права потребителей, будут считаться недействительными (п. п. 14-15, 21 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

Ответы на вопросы, можно ли довыставить собственникам плату за работы, которые не были заложены в смету, а также, что будет, если управляющая организация не предоставит обоснования предложения по размеру платы, вы найдёте в видеозаписи онлайн-семинара и слайдах к нему.

Особенности утверждения размера платы за дополнительные услуги

Главный вопрос в теме утверждения размера платы за дополнительные услуги – как взимать оплату, с квадратного метра или с квартиры? Согласно ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД пропорциональна размеру площади помещения, принадлежащего собственнику.

Собственник помещения обязан участвовать в расходах на содержание общедомового имущества соразмерно своей доле в нём (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, п. 28 ПП 491). В подтверждение Елена Шерешовец привела пример из судебной практики: определение Верховного суда РФ от 06.08.2019 № 309-ЭС19-12718.

ТСЖ взимало с владельцев квартир одинаковый для всех сбор на охрану общедомового имущества и придомовой территории. ГЖИ предписала пересчитать плату исходя из площади квартиры каждого собственника. Товарищество не согласилось с предписанием и обратилось в суд, но проиграло спор в трёх инстанциях.

Верховный суд РФ не принял жалобу к рассмотрению, поскольку денежный сбор за охрану – это составная часть платы за содержание и ремонт жилого помещения. Его размер исчисляется пропорционально доле собственника в праве общей собственности на общедомовое имущество

Второй вопрос, который мы обсудили, – как утвердить размер платы на допуслугу на общем собрании собственников? Елена Шерешовец рекомендуем предусмотреть на ОСС все возможные вопросы по дополнительной услуге.

Обязательно необходимо предоставить описание оказываемой услуги или работы: конкретные услуги, график, периодичность и порядок заключения договора. При судебном разбирательстве суд может дополнительно потребовать доказательства надлежащего исполнения услуги.

В качестве примера было проанализировано определение ВС РФ от 06.11.2018 по делу № 5-КГ18-178. Жительница МКД подала в суд на управляющую организацию, поскольку считала неправомерным взимание платы за услугу дежурных. Нижестоящие инстанции отказали в иске, но Верховный суд РФ направил дело на новое рассмотрение.

Услуги консьержей не входят в минимальный перечень и могут оказываться только по решению ОСС на договорной основе. В решении собрания были указаны сама услуга и размер платы. Но ОСС должно также утвердить необходимые для оказания такой услуги перечень услуг и работ, условия их выполнения и лицо, которое уполномочено от имени жильцов заключать договор.

Эти сведения в решении отсутствовали. Управляющая организация не имела полномочий заключать договоры на оказание услуг дежурных.

Что ещё обсудили на онлайн-семинаре

За три часа мы успели обсудить много злободневных вопросов о формировании и утверждении размера платы за жилое помещение, ответили на вопросы участников онлайн-семинара.

Посмотрев видеозапись, вы узнаете:

1. В чём заключаются различия в формировании размера платы в зависимости от формы управления домом.
2. Как определяется и принимается размер платы за содержание и ремонт.
3. Какая судебная практика сложилась в спорах с ОМС по вопросу утверждения тарифа.
4. Что делать управляющей компании, когда собственники приняли свой размер платы.
5. Какие формулировки в договоре управления МКД об индексации считаются юристами неудачными и как их исправить.
6. Какие могут наступить последствия признания решения ОСС о принятии тарифа недействительным.
7. В чём заключается позиция надзорных органов по вопросу перерасчёта КР СОИ согласно показаниям ОДПУ.
8. Как сложилась судебная практика по вопросу отсутствия норматива на водоотведение.
9. Общие правила и исключения порядка установления правил определения КР СОИ.

Станьте членом Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью «Р1» или Клуба РосКвартала и получите доступ ко всем онлайн-семинарам, в том числе и к этому.

Источник