Увеличение стоимости квартиры при ремонте

Ремонт в квартире: выгодное вложение или пустые траты?

Влияет ли ремонт на стоимость квартиры? Можно однозначно сказать, что влияет. Но насколько сильно? Ответить на этот вопрос можно по-разному. Независимый взгляд оценщика, субъективное мнение собственника и оценка страховой компании могут привести к совершенно разным результатам. Потенциальный покупатель квартиры и застройщик также имеют собственные представления о влиянии ремонта на стоимость квартиры. Попробуем разобраться.

Делать ли ремонт перед продажей квартиры?

Собственник точно знает, сколько он потратил на ремонт, особенно если это предпродажный ремонт квартиры. Даже если ремонт был произведен несколько лет назад (это обычно касается существенных улучшений), то собственники все равно увеличивают цену квартиры на стоимость ремонта.

Риелторы утверждают, что при продаже квартиры невозможно полностью окупить произведенный ремонт, так как при продаже влияние ремонта на стоимость квартиры не значительно. Профессиональным мнением поделилась Екатерина Багрова, риэлтор АН «Новосел»:

«Большинство собственников имеют завышенные ожидания по поводу стоимости своей квартиры и используют аргумент: «у нас очень хороший ремонт, поэтому наша квартира стоит дороже». Такая позиция приносит собственникам много разочарований и приводит к большой потере времени. А почему? Да потому, что какой бы хороший ремонт ни был, собственник делал его на свой вкус, который может отличаться от вкуса потенциальных покупателей. Скорее всего, ремонт этот был сделан несколько лет назад, поэтому спустя еще несколько лет новым собственникам вновь потребуется ремонт. Выбирая квартиру, покупатели обращают внимание на сам дом, подъезд, район, вид из окон и так далее.

Конечно, все смотрят на состояние квартиры. Но покупателям не важно, сколько стоят обои или кафель, дизайнерские они или нет, сколько сотен тысяч ушло на кухню. Важно, чтобы квартира была «чистая и ухоженная». В корне неверная позиция собственников — к стоимости квадратных метров квартиры прибавлять сумму затрат на ремонт. Практика показала, что затраты на ремонт не окупаются при продаже. Поэтому, оценивая влияние ремонта на стоимость квартиры, собственникам нужно понимать, что ремонт они делали для себя, для своего удовольствия и комфорта, но никак не для того, чтобы выручить больше денег при продаже квартиры».

Екатерина Багрова объяснила, что делать собственникам, у которых квартира не в самом свежем состоянии:

«Те, у кого состояние квартиры не самое лучшее, естественно задаются вопросом: «стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры»? Скажу честно: совсем не обязательно. Достаточно провести предпродажную подготовку: прибрать квартиру, помыть окна, подклеить отстающие от стен обои, избавиться от старой мебели и ковров, почистить сантехнику, выполнить ремонт сломанных вещей в доме. Нужно постараться устранить все видимые недостатки квартиры. Это не потребует больших средств, но преобразит квартиру и благоприятно скажется на продаже».

Потенциальные покупатели могут по-разному оценивать наличие хорошего ремонта в квартире.

«Казалось бы, существует две точки зрения. Первая – потенциальный покупатель приобретает стены и не важно, какой ремонт в квартире, ведь он будет все делать под себя. Вторая – наличие ремонта очень важный показатель, ведь от него зависит, придется ли покупателю дополнительно вкладывать деньги, либо он завтра въедет, и будет спокойно жить. И мнения здесь делятся примерно поровну», – комментирует Тарата Ольга Анатольевна, директор ООО «Оценочная компания «Value Group».

Влияет ли ремонт на стоимость квартиры при оценке?

Влияние ремонта на стоимость квартиры в оценочной деятельности учитывается с помощью введения соответствующих поправок на уровень отделки. Например, при оценке сравнительным подходом оцениваемый объект сравнивается с объектами аналогами по ряду характеристик: этаж, площадь, местоположение, материал стен дома, отделка и т.д. Совпадение объекта оценки и объекта аналога никогда не бывает стопроцентным: даже если две квартиры продаются в одном доме, они могут быть расположены на разных этажах, или их окна могут выходить на разные стороны света. Определять значения этих корректировок можно разными методами, некоторые из них могут быть спорными, но вводить эти поправки необходимо.

Корректировка на уровень отделки квартиры чаще всего проводится на основании информации о стоимости отделки помещений, предоставленной строительными компаниями. В зависимости от степени различия в уровне отделки помещений устанавливаются соответствующие корректировки.

Для определения корректировок виды отделки жилых помещений часто разделяют на следующие группы:

• Отделка класса эконом – использованы самые простые материалы.
• Стандартная отделка – не подразумевает замену коммуникаций, выполнена с применением обычных недорогих материалов.
• Улучшенная отделка – предусматривает замену или улучшение коммуникаций и строительных конструкций, но материалы и технологии остаются недорогими.
• Высококачественная отделка – ремонт выполнен с применением современных высококачественных технологий и материалов. Возможна перепланировка и дизайн помещения.
• Эксклюзивная отделка – отделка с использованием дорогостоящих технологий и материалов, предполагает уникальный дизайн помещения с наличием эксклюзивных элементов.

Группы отделок могут быть другими, это зависит от состояния конкретного рынка недвижимости. Например, может оказаться достаточно разделения на простую и улучшенную отделку. В любом случае, влияние ремонта на стоимость квартиры учитывается.

Если вы хотите узнать рыночную стоимость своей квартиры, рекомендуем сервис Narod.Estimatica.pro.

Страхование ремонта в квартире

Страховые компании предлагают застраховать не только конструктив квартиры (перекрытия и стены), но и внутреннюю отделку помещения. При этом для собственника квартиры существует два принципиально разных варианта страхования:

• коробочные продукты;
• индивидуальный подход.

«Если говорить о коробочных продуктах, то вам просто нужно выбрать ту стоимость из предложенных, на которую вы хотите застраховать свое имущество,– рассказали нам в страховом бюро «ПЕРФЕКТ». – Если вы хотите точно знать, сколько стоит ваше имущество, потребуется его независимая оценка. Некоторые страховые компании производят оценку за свой счет, но таких меньшинство. Как правило, независимая оценка имущества дополнительно оплачивается страхователем. Кроме того, по индивидуальным продуктам выше страховые премии».

То есть, если выбирать коробочный продукт, влияние ремонта на стоимость квартиры будет оцениваться самим страхователем (собственником). При индивидуальном подходе отделка будет оцениваться отдельно. Страховая стоимость ремонта потребуется, если наступит страховой случай. Коробочный продукт предполагает при наступлении страхового случая оценивать стоимость отделки как некоторый процент от общей страховой суммы. При индивидуальном подходе будет учитываться стоимость отделки, определенная оценщиком.

О том, как происходит оценка ущерба, причиненного отделке помещения, рассказала Нелюбина Анна Валентиновна, директор страхового агентства «ГАРДА».

«Для оценки ущерба, причиненного страховым случаем внутренней отделке квартиры, на место происшествия направляются аварийные комиссары соответствующей страховой компании, в которой квартира застрахована. Они производят фотографирование и составляют акт осмотра с описанием повреждений. Иногда за основу берется акт, составленный управляющей компанией.

Далее этот материал передается независимым оценщикам, так как именно оценщики составляют калькуляцию восстановительного ремонта. Страховое агентство «ГАРДА» является страховым брокером и работает с десятком разных страховых компаний. В каждой из них есть свои особенности по оценке ущерба».

Влияет ли ремонт на стоимость квартиры в новостройке?

На рынке новостроек влияние ремонта на стоимость квартиры более предсказуемо, чем на вторичном рынке.

«Анализируя рынок жилья, понимаешь, что квартиры без ремонта продаются дешевле, чем с уже имеющимся, – делится мнением Тарата Ольга Анатольевна. – Наглядным подтверждением является пример современной застройки. Застройщики предлагают три варианта отделки: «черновая», «под чистовую», «чистовая».

«Черновая». Данный термин не имеет четкого юридического определения. У большинства застройщиков – это базовые работы. К ним относятся: проводка электричества, бетонная стяжка полов, заделка швов стеновых перегородок без выравнивающей штукатурки, монтаж отопления, установка окон, подводка воды. Все.

«Под чистовую» отделка включает в себя все, что перечислено выше в «черновой» отделке плюс выравнивание стен, проемов, откосов штукатуркой, гидроизоляция в санузлах.

Отделка «под ключ» или «чистовая» подразумевает наличие выше перечисленных составляющих отделки «под чистовую», а также: грунтовка стен, устройство полов (ламинат, линолеум, керамическая плитка), оклейка стен обоями или окрашивание краской, покраска/побелка/натяжные потолки, устройство розеток и выключателей, наличие санитарно-технических приборов (раковина, ванна, унитаз). Составляющие могут видоизменяться в зависимости от условий договора.

Из причисленного можно делать вывод, что строить квартиру с отделкой «под ключ» дороже, чем с отделкой «черновая», так как включает в себя и материалы, и труд. Об этом говорят и предложения застройщиков».

Выводы

Выгодно ли перед продажей квартиры делать ремонт? Если это именно предпродажный ремонт квартиры, то, скорее всего, не выгодно. Конечно, если квартира в очень запущенном состоянии, можно где-то переклеить обои или поставить новую сантехнику, только пусть это будут обои и сантехника эконом класса.

При независимой оценке объекта недвижимости специалист учитывает влияние ремонта на его стоимость с помощью введения корректировок на уровень отделки.

Страховая компания учтет реальную стоимость ремонта в вашей квартире только при индивидуальном подходе к страхованию, однако при таком подходе выше страховые премии, а оценку, скорее всего, придется оплатить за свой счет. Выбирать индивидуальный подход выгодно только в случае дорогостоящего ремонта.

На рынке новостроек уровень отделки однозначно влияет на стоимость недвижимости: чем лучше отделка, тем дороже квартира.

Статью подготовила Наталья Ничкова

Источник

Как доказать увеличение стоимости квартиры за счёт произведённого ремонта, который был уже после развода

Добрый день! Как доказать увеличение стоимости квартиры, за счёт произведённого в ней ремонта, уже после развода? Дело в том, что квартира приобреталась в браке, в новом доме, с черновой отделкой. После покупки квартиры, развод состоялся через 3 месяца. И только через 1,5 года там состоялся ремонт, соответственно уже только на средства одного из супругов. Сейчас же вторая сторона подала на раздел имущества. Но квартира уже существенно выросла в цене, и ни о каком равном разделе, как я думаю, уже не может быть речи. Если есть договор купли-продажи, с изначальной ценой, и сейчас к примеру, произвести оценку жилья, и предоставить эти документы в суд, можно ли будет взыскать с истца половину средств, потраченных за ремонт? Либо требовать уменьшение доли?

Наталья, добрый день! Увеличение стоимости имущества вследствии произведенного ремонта это скорее актуальней в плане признания имущества одного из супругов совместной собственностью (ст. 37 СК РФ). Если же имело место уже раздельное проживание еще в период брака, то согласно ст. 38 СК РФ

Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.

но тут имущество основное квартира, а неотделимые улучшения как таковые к имуществу не относятся, это все также квартира поэтому тут можно попробовать собрав доказательную базу (договор ДДУ, акт приема, документы подтверждающие расходы +свидетельские показания) попробовать убедить суд в необходимости изменить доли супругов. Но основанием ля этого согласно ст. 39 СК является

Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя … из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.

либо все таки через ст. 38 СК РФ в зависимости от того, что там все таки за имущество было приобретено — сантехника, мебель и т.д. и если имело место раздельное проживание. Все это при условии что не удается вопрос с разделом решить по соглашению, т.е. не доводя до суда

По поводу Вашего минуса.

Если есть договор купли-продажи, с изначальной ценой, и сейчас к примеру, произвести оценку жилья, и предоставить эти документы в суд, можно ли будет взыскать с истца половину средств, потраченных за ремонт? Либо требовать уменьшение доли?

половину расходов на ремонт можно попробовать взыскать исходя из того, что распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности осуществляется по согласию его участников наличие которого предполагается, что касается увеличения Вашей доли, то согласно ст. 245 ГК РФ неотделимые улучшения общего имущества, произведенные с соблюдением установленного порядка использования общего имущества (т.е. при согласии второго участника) дают право на увеличение его доли, но если у Вас квартира была в совместной а не долевой собственности (а тогда бы не требовался раздел) тут по аналогии можно ссылатся на данные положения, но все равно загвоздка в том, чтобы доказать наличие согласие второго собственника если например это дорогостоящий ремонт а не минимальная отделка позволяющая проживать в данном помещении

Основанием для увеличения доли может быть следующая норма закона:

Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов

2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.

Здесь перечень заслушивающих интересов не является исчерпывающим, поэтому можно попытаться это использовать.

В суд надо представить — договор на строительно-ремонтные работы, квитанции об оплате строительных материалов, инженерно-сантехнического оборудования

Доказать стоимость ремонта можно любыми допустимыми доказательствами -чеками, выписками из банковского счета, а также и отчетом об оценке. Главное, чтобы доказательства были признаны относимыми по смыслу ст.59 ГПК РФ, то есть из указанныых платежных документов очевидно явствовало, что материалы использованы на отделку именно данной, а не другой квартиры.

Что касается взыскания половины затраченных на ремонт средств, то не так все просто, как кажется.

Квартира является совместной собственностью двух лиц, так как приобреталась в браке (ч.2 ст.34 СК РФ). При расторжении брака режим совместной собственности не прекратился.

Производя ремонт и отделку квартиры, Вы исполнили свое право и одновременно обязанность по несению бремени содержания принадлежащего Вам жилья. (ст.210 ГК РФ).

В свою очередь, второй собственник данной обязанности не исполнял -не платил за жилищно-комуннальные услуги, не участововал и в расходах на ремонт.

Но данные обстоятельства не относятся к предмету доказывания при разделе имущества, так как при разделе имущества доли признаются равными ( ч.1 ст.39 СК РФ). И такие действия нельзя признать обстоятельствами, позволяющими применить ч.2 ст.39 СК РФ

2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.

Как видите, проведение ремонта только одним из бывших супругов не относятся к числу оснований для уменьшения доли второго при разделе.

Согласно ч.1 ст.253 ГК РФ, участники совместной собственности пользуются им сообща.

Соглашение о порядке пользования квартирой, о порядке распределения расходов между Вамине заключалось, перед проведением ремонта Вы должны были предложить бывшему супругу, как сособственнику определить порядок проведения отделки, порядок определения затрат.

Тут следует обращаться с отдельным иском о взыскании денежных средств на ремонт, а также и на оплату ЖКУ.

Источник