Увеличение стоимости квартиры ремонт

Ремонт в квартире: выгодное вложение или пустые траты?

Влияет ли ремонт на стоимость квартиры? Можно однозначно сказать, что влияет. Но насколько сильно? Ответить на этот вопрос можно по-разному. Независимый взгляд оценщика, субъективное мнение собственника и оценка страховой компании могут привести к совершенно разным результатам. Потенциальный покупатель квартиры и застройщик также имеют собственные представления о влиянии ремонта на стоимость квартиры. Попробуем разобраться.

Делать ли ремонт перед продажей квартиры?

Собственник точно знает, сколько он потратил на ремонт, особенно если это предпродажный ремонт квартиры. Даже если ремонт был произведен несколько лет назад (это обычно касается существенных улучшений), то собственники все равно увеличивают цену квартиры на стоимость ремонта.

Риелторы утверждают, что при продаже квартиры невозможно полностью окупить произведенный ремонт, так как при продаже влияние ремонта на стоимость квартиры не значительно. Профессиональным мнением поделилась Екатерина Багрова, риэлтор АН «Новосел»:

«Большинство собственников имеют завышенные ожидания по поводу стоимости своей квартиры и используют аргумент: «у нас очень хороший ремонт, поэтому наша квартира стоит дороже». Такая позиция приносит собственникам много разочарований и приводит к большой потере времени. А почему? Да потому, что какой бы хороший ремонт ни был, собственник делал его на свой вкус, который может отличаться от вкуса потенциальных покупателей. Скорее всего, ремонт этот был сделан несколько лет назад, поэтому спустя еще несколько лет новым собственникам вновь потребуется ремонт. Выбирая квартиру, покупатели обращают внимание на сам дом, подъезд, район, вид из окон и так далее.

Конечно, все смотрят на состояние квартиры. Но покупателям не важно, сколько стоят обои или кафель, дизайнерские они или нет, сколько сотен тысяч ушло на кухню. Важно, чтобы квартира была «чистая и ухоженная». В корне неверная позиция собственников — к стоимости квадратных метров квартиры прибавлять сумму затрат на ремонт. Практика показала, что затраты на ремонт не окупаются при продаже. Поэтому, оценивая влияние ремонта на стоимость квартиры, собственникам нужно понимать, что ремонт они делали для себя, для своего удовольствия и комфорта, но никак не для того, чтобы выручить больше денег при продаже квартиры».

Екатерина Багрова объяснила, что делать собственникам, у которых квартира не в самом свежем состоянии:

«Те, у кого состояние квартиры не самое лучшее, естественно задаются вопросом: «стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры»? Скажу честно: совсем не обязательно. Достаточно провести предпродажную подготовку: прибрать квартиру, помыть окна, подклеить отстающие от стен обои, избавиться от старой мебели и ковров, почистить сантехнику, выполнить ремонт сломанных вещей в доме. Нужно постараться устранить все видимые недостатки квартиры. Это не потребует больших средств, но преобразит квартиру и благоприятно скажется на продаже».

Потенциальные покупатели могут по-разному оценивать наличие хорошего ремонта в квартире.

«Казалось бы, существует две точки зрения. Первая – потенциальный покупатель приобретает стены и не важно, какой ремонт в квартире, ведь он будет все делать под себя. Вторая – наличие ремонта очень важный показатель, ведь от него зависит, придется ли покупателю дополнительно вкладывать деньги, либо он завтра въедет, и будет спокойно жить. И мнения здесь делятся примерно поровну», – комментирует Тарата Ольга Анатольевна, директор ООО «Оценочная компания «Value Group».

Влияет ли ремонт на стоимость квартиры при оценке?

Влияние ремонта на стоимость квартиры в оценочной деятельности учитывается с помощью введения соответствующих поправок на уровень отделки. Например, при оценке сравнительным подходом оцениваемый объект сравнивается с объектами аналогами по ряду характеристик: этаж, площадь, местоположение, материал стен дома, отделка и т.д. Совпадение объекта оценки и объекта аналога никогда не бывает стопроцентным: даже если две квартиры продаются в одном доме, они могут быть расположены на разных этажах, или их окна могут выходить на разные стороны света. Определять значения этих корректировок можно разными методами, некоторые из них могут быть спорными, но вводить эти поправки необходимо.

Корректировка на уровень отделки квартиры чаще всего проводится на основании информации о стоимости отделки помещений, предоставленной строительными компаниями. В зависимости от степени различия в уровне отделки помещений устанавливаются соответствующие корректировки.

Для определения корректировок виды отделки жилых помещений часто разделяют на следующие группы:

• Отделка класса эконом – использованы самые простые материалы.
• Стандартная отделка – не подразумевает замену коммуникаций, выполнена с применением обычных недорогих материалов.
• Улучшенная отделка – предусматривает замену или улучшение коммуникаций и строительных конструкций, но материалы и технологии остаются недорогими.
• Высококачественная отделка – ремонт выполнен с применением современных высококачественных технологий и материалов. Возможна перепланировка и дизайн помещения.
• Эксклюзивная отделка – отделка с использованием дорогостоящих технологий и материалов, предполагает уникальный дизайн помещения с наличием эксклюзивных элементов.

Группы отделок могут быть другими, это зависит от состояния конкретного рынка недвижимости. Например, может оказаться достаточно разделения на простую и улучшенную отделку. В любом случае, влияние ремонта на стоимость квартиры учитывается.

Если вы хотите узнать рыночную стоимость своей квартиры, рекомендуем сервис Narod.Estimatica.pro.

Страхование ремонта в квартире

Страховые компании предлагают застраховать не только конструктив квартиры (перекрытия и стены), но и внутреннюю отделку помещения. При этом для собственника квартиры существует два принципиально разных варианта страхования:

• коробочные продукты;
• индивидуальный подход.

«Если говорить о коробочных продуктах, то вам просто нужно выбрать ту стоимость из предложенных, на которую вы хотите застраховать свое имущество,– рассказали нам в страховом бюро «ПЕРФЕКТ». – Если вы хотите точно знать, сколько стоит ваше имущество, потребуется его независимая оценка. Некоторые страховые компании производят оценку за свой счет, но таких меньшинство. Как правило, независимая оценка имущества дополнительно оплачивается страхователем. Кроме того, по индивидуальным продуктам выше страховые премии».

То есть, если выбирать коробочный продукт, влияние ремонта на стоимость квартиры будет оцениваться самим страхователем (собственником). При индивидуальном подходе отделка будет оцениваться отдельно. Страховая стоимость ремонта потребуется, если наступит страховой случай. Коробочный продукт предполагает при наступлении страхового случая оценивать стоимость отделки как некоторый процент от общей страховой суммы. При индивидуальном подходе будет учитываться стоимость отделки, определенная оценщиком.

О том, как происходит оценка ущерба, причиненного отделке помещения, рассказала Нелюбина Анна Валентиновна, директор страхового агентства «ГАРДА».

«Для оценки ущерба, причиненного страховым случаем внутренней отделке квартиры, на место происшествия направляются аварийные комиссары соответствующей страховой компании, в которой квартира застрахована. Они производят фотографирование и составляют акт осмотра с описанием повреждений. Иногда за основу берется акт, составленный управляющей компанией.

Далее этот материал передается независимым оценщикам, так как именно оценщики составляют калькуляцию восстановительного ремонта. Страховое агентство «ГАРДА» является страховым брокером и работает с десятком разных страховых компаний. В каждой из них есть свои особенности по оценке ущерба».

Влияет ли ремонт на стоимость квартиры в новостройке?

На рынке новостроек влияние ремонта на стоимость квартиры более предсказуемо, чем на вторичном рынке.

«Анализируя рынок жилья, понимаешь, что квартиры без ремонта продаются дешевле, чем с уже имеющимся, – делится мнением Тарата Ольга Анатольевна. – Наглядным подтверждением является пример современной застройки. Застройщики предлагают три варианта отделки: «черновая», «под чистовую», «чистовая».

«Черновая». Данный термин не имеет четкого юридического определения. У большинства застройщиков – это базовые работы. К ним относятся: проводка электричества, бетонная стяжка полов, заделка швов стеновых перегородок без выравнивающей штукатурки, монтаж отопления, установка окон, подводка воды. Все.

«Под чистовую» отделка включает в себя все, что перечислено выше в «черновой» отделке плюс выравнивание стен, проемов, откосов штукатуркой, гидроизоляция в санузлах.

Отделка «под ключ» или «чистовая» подразумевает наличие выше перечисленных составляющих отделки «под чистовую», а также: грунтовка стен, устройство полов (ламинат, линолеум, керамическая плитка), оклейка стен обоями или окрашивание краской, покраска/побелка/натяжные потолки, устройство розеток и выключателей, наличие санитарно-технических приборов (раковина, ванна, унитаз). Составляющие могут видоизменяться в зависимости от условий договора.

Из причисленного можно делать вывод, что строить квартиру с отделкой «под ключ» дороже, чем с отделкой «черновая», так как включает в себя и материалы, и труд. Об этом говорят и предложения застройщиков».

Выводы

Выгодно ли перед продажей квартиры делать ремонт? Если это именно предпродажный ремонт квартиры, то, скорее всего, не выгодно. Конечно, если квартира в очень запущенном состоянии, можно где-то переклеить обои или поставить новую сантехнику, только пусть это будут обои и сантехника эконом класса.

При независимой оценке объекта недвижимости специалист учитывает влияние ремонта на его стоимость с помощью введения корректировок на уровень отделки.

Страховая компания учтет реальную стоимость ремонта в вашей квартире только при индивидуальном подходе к страхованию, однако при таком подходе выше страховые премии, а оценку, скорее всего, придется оплатить за свой счет. Выбирать индивидуальный подход выгодно только в случае дорогостоящего ремонта.

На рынке новостроек уровень отделки однозначно влияет на стоимость недвижимости: чем лучше отделка, тем дороже квартира.

Статью подготовила Наталья Ничкова

Источник

Как завысить стоимость квартиры: 15 способов, которые работают

В 2019 году спрос на недвижимость снижается, а значит риэлторы заключают меньше сделок. А так как их доход — это комиссии с продажи квартир, то все актуальнее становится вопрос, как увеличить стоимость квартиры, чтобы не терять свой доход. Мы поговорили с экспертами и выявили 15 способов повысить стоимость жилья, которыми можно воспользоваться и при этом не выглядеть жуликом в глазах клиентов.

1. Приберитесь в квартире

Перед показом натрите до блеска поверхности зеркал, стекол, плитки, повесьте свежие шторы, протрите пыль, уберите личные вещи, чтобы клиент мог почувствовать себя хозяином, а не смотреть на ваши фотографии. Если в квартире плохо пахнет, то не используйте освежитель, потому что запах от этого не пропадет, и покупатель поймет ваши намерения. Лучше хорошенько проветрите квартиру.

Эдуард Распопин, риэлтор, создатель сообщества «Консультации риэлтора. Агентство недвижимости»:
— Некоторые клиенты на показе чистой, убранной квартиры (при этом неважно — пустая она или обставленная), отмечают, что ощущают хорошую ауру, а потому такую квартиру им хочется купить, даже если она будет стоить немного дороже.

Одна собственница рассказала, как смогла повысить стоимость своей квартиры на 70 000 рублей. Она до блеска отмыла сантехнику, окна и зеркала, добавила света, прибралась в подъезде и поставила там цветы.

2. Отремонтируйте квартиру

По низкой цене квартиру можно выставить, если она нуждается в ремонте. По данным портала KM.ru, даже небольшой косметический ремонт увеличит поток просмотров и придаст квартире более дорогой вид, а значит можно смело увеличивать стоимость вплоть до 25%, в зависимости от класса жилья (эконом, бизнес, комфорт).

Сергей Вишняков, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью:
— Однажды мы продавали наследственную квартиру. Потенциальные покупатели или уходили молча, или просили снизить цену в два раза. Решили сделать небольшой ремонт, на который ушло всего 30 000 рублей. Зато после этого квартира была продана со второго показа, причем на 300 000 дороже! Выгода очевидна.

Главное — сделать квартиру светлой и визуально более просторной. На портале KuProKva советуют сделать минимум:

• покрасить потолки;
• зачистить и покрасить двери;
• подклеить обои;
• постелить новый недорогой линолеум;
• заменить лампочки, если имеющиеся слишком темные;
• покрасить рамы в светлый цвет или поставить недорогие стеклопакеты.

Ксения Шварц, гид по недвижимости Крыма:
— Вложения в ремонт должны окупаться. Простой косметический ремонт обойдется в среднем в 100 тысяч рублей, но продать квартиру вы сможете на 250-300 тысяч дороже. Слишком дорогой ремонт делать не выгодно, за исключением эксклюзивных объектов. Как показывает практика, он окупается только на 70%.

3. Покрасьте стены в нейтральные тона

Если вы любитель обоев в горошек или стен с лепниной, то покупателей будет найти сложнее, чем если в вашей квартире отделка нейтральных тонов. Компания Zillow изучила 32 тысячи проданных домов и пришла к выводу, что те объекты, где стены были окрашены в серый, бледно-синий или голубой цвета, продавались на $5 000 дороже похожих вариантов.

Яркий дизайн на левом фото отталкивает. Лучше выбирать нейтральные тона, как на правом.

4. Маскируйте недостатки

Чтобы покупатели не заметили недостатков квартиры, используйте маленькие хитрости.

Алексей Калашников, руководитель департамента вторичного рынка недвижимости «Петербургский Дом Недвижимости»:
— Показывать вечером квартиру, выходящую на теневую сторону, точно не стоит. Там и так темно, а вечером еще темнее. Показывать нужно днем, со всеми включенными осветительными приборами и раскрытыми шторами. Это очень важный момент, потому что глубина помещения меняется кардинально. Если шторы закрыты, то клиент будет чувствовать, что находится в четырех стенах, даже если квартира просторная.

5. Не вывозите хорошую мебель и технику

Если в квартире есть хорошая мебель или техника, то попросите владельца ее оставить. Помогите ему оценить стоимость имущества с учетом износа и прибавьте ее к цене объекта.

Эдуард Распопин, риэлтор, создатель сообщества «Консультации риэлтора. Агентство недвижимости»:
— Часто клиенты, которые покупают элитную недвижимость, готовы заплатить больше, чтобы получить готовый к проживанию объект: с мебелью, дизайнерским ремонтом. Им просто жаль своего времени, которое придется расходовать на ремонт, покупку техники и мебели.

Этот прием работает не только с элитным жильем — покупатели понимают, что за плазму или кожаный диван при покупке квартиры они заплатят меньше, чем в магазине. Но это подействует исключительно в тех случаях, когда мебель и техника в очень хорошем состоянии.

6. Приведите в порядок подъезд

Задаваясь вопросом, как повысить стоимость квартиры перед продажей, редко кто думает о состоянии подъезда. Ранее московский риэлтор Эдуард Распопин рассказывал у нас в блоге, как его клиент потратил 100 тысяч рублей на ремонт подъезда и продал квартиру на несколько миллионов дороже начальной стоимости.

Если для вас это слишком дорого, то есть «бюджетный выход»:

• приберитесь в подъезде;
• покрасьте стены, если старая краска облупилась;
• проветрите площадку, если там плохо пахнет;
• поставьте комнатные цветы на окна.

В какой подъезд вам хотелось бы заходить каждый день?

7. Сделайте правильные фотографии

По исследованию Национальной Ассоциации Риэлторов, 90% покупателей ищут жилье в интернете. Именно поэтому объявление должно четко отражать те качества недвижимости, которые интересуют потенциального покупателя. И в этом помогают профессиональные фотографии.

Вот так фотографы компании Airbnb, немного изменив расстановку и освещение, преобразили вид квартиры.

8. Подготовьте документы

Чтобы не затягивать сделку и повысить лояльность покупателя, необходимо подготовить документы на продажу квартиры заранее. Стандартный пакет документов можно собрать за 5-7 рабочих дней. Опыт экспертов подтверждает, что за готовый пакет документов покупатели готовы переплачивать, лишь бы скорее закрыть сделку.

Ольга Волкова, эксперт по недвижимости:
— Один мой клиент выбирал между двух похожих квартир. Первая, с готовыми документами, стоила на 300 тысяч дороже. А по второй ещё никто даже не начинал собирать справки. Покупатель выбрал первый вариант.

9. Выпишитесь из квартиры

Свободная, как физически, так и юридически, квартира, всегда будет иметь преимущества на рынке недвижимости. Если пакет документов еще можно собрать за неделю, то выписка занимает гораздо больше времени. У покупателя может не быть времени, чтобы ждать. Поэтому лучше это сделать заранее.

Диана Имамгаязова, представитель компании «Интро Аналитика», для портала «Есть вариант!»:
— Я рекомендую собственникам выехать и выписаться из квартиры до начала сделки. Так как стоимость жилья увеличивается на 5%, если продавец может продать квартиру в течение недели.

10. Создайте иллюзию конкуренции

Продать квартиру подороже можно прибегнув к помощи подставных людей. Они могут выходить из квартиры и говорить о том, как она им понравилась, чтобы ожидающий своего показа человек это слышал. Либо придумать «другого клиента, который тоже заинтересовался этой квартирой». Таким образом искусственно формируется конкуренция на квартиру.

Алексей Калашников, руководитель департамента вторичного рынка недвижимости «Петербургский Дом Недвижимости»:
— В некоторых ситуациях можно применить «отскок по цене кверху», при котором агент сообщает о наличии второго (иногда вымышленного) покупателя, который готов купить данный объект за эту же цену. Некоторые клиенты в таких условиях сами предлагают заплатить за квартиру больше на 50-100 тысяч рублей, чтобы купить ее. Чаще всего это работает, когда все документы готовы, квартира полностью подготовлена к продаже и клиент очень хочет купить именно ее.

11. Устройте аукцион

Аукцион — это способ, как повысить стоимость квартиры, играя на эмоциях покупателей. Суть в том, чтобы продать объект недвижимости за короткий срок по максимальной стоимости.

После того, как потенциальные покупатели найдены, проводится показ квартиры. Он должен быть организован без накладок. Например, один покупатель вошел и смотрит объект, другой знакомится с документами, третьего встречают в дверях. Когда все организовано таким образом, покупатели сами готовы торговаться и предлагать цену выше. Торги складываются по-разному, и цена может отличаться от стартовой как на 10, так и на 80%. Главное, что требуется от риэлтора —- это честность.

Олег Свиридов, сооснователь проекта REOB.RU:
— На аукционе всегда квартира продается выше первоначальной стоимости. Но я помню интересный случай, когда мы проводили свой первый аукцион в Сочах. Квартира была выставлена на продажу за 35 миллионов рублей. Покупатели вели себя активно, а вот некоторые риэлторы даже пытались нам помешать. Но мы провели всю процедуру аукциона, как положено, и продали квартиру вдвое дороже — за 70 миллионов.

12. Покажите спрос со стороны арендаторов

Если ваш клиент покупает квартиру, чтобы потом ее сдавать, то можно продать ее дороже вместе с мебелью и бытовой техникой. Оперируйте тем, что арендаторы готовы платить больше, если в квартире уже есть все необходимое для жизни. Следовательно, и сама квартира окупится быстро.

Ольга Волкова, эксперт по недвижимости:
— Необходимо отталкиваться от потребностей клиента. Если он хочет сдавать квартиру посуточно туристам, то я обращу внимание на расположение в центре города. Если покупатель планирует сдавать двухкомнатную квартиру семьям с ребенком, то я буду делать акцент на удобное расположение школ, детских садов, магазинов. Если рассматривается однокомнатная квартира, то, скорее всего, она будет сдаваться одному человеку, поэтому я обращу внимание на близость ВУЗов, фитнес-центров, парков.

13. Профессионально стройте разговор

Показ – это шанс, который нельзя упускать. Апеллируйте к положительным сторонам района: от свободных мест на парковке и шаговой доступности метро до спортивных центров вблизи дома.

Например, если метро расположено недалеко от объекта, это должно стать основным фактором увеличения цены. Согласно исследованию Аналитического центра ЦИАН, надбавка к стоимости квартиры за близость к метро в среднем по России составляет от 6 до 20%.

14. Используйте особенности недвижимости

Есть способ увеличить стоимость квартиры, если покупатель ищет престижный объект. Эксперты портала MetrInfo.ru советуют узнать, живут ли в доме политики, звезды или другие известные личности, так как будущему покупателю может быть важна такая информация и социальный статус района в целом. Некоторые покупатели ищут конкретные квартиры в конкретных домах. Например, потому что рядом живут родители. Если узнать это заранее, то можно смело поднимать стоимость жилья на 5-15%.

15. Поднимайте цену, если нет альтернатив

Это тот случай, когда на «безрыбье» ваш объект купят за любые деньги.

Алексей Калашников, руководитель департамента вторичного рынка недвижимости «Петербургский Дом Недвижимости»:
— Как правило, стоимость объекта может подниматься в том случае, если возникает повышенный спрос. У меня был случай, когда в микрорайоне продавалась всего одна квартира, других предложений не было. Пользуясь конкуренцией между потенциальными покупателями, мне удалось продать объект на 300 тысяч дороже начальной цены.

Если вы думаете, как завысить стоимость квартиры перед продажей, то сначала приведите ее в порядок, позаботьтесь о чистоте документов и помогите клиенту принять решение о ее покупке. Еще больше полезных советов по работе с недвижимостью читайте в нашем блоге в разделе «Для риэлтора», а также подписывайте на наши сообщества Вконтакте и Facebook, чтобы первыми узнавать о новых статьях.

Авторы: Екатерина Школина-Нойнер, Екатерина Потапова

Хотите эффективнее работать с недвижимостью?

• checkединая база объектов недвижимости;
• checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
• checkавтоматическое размещение объявлений на 213 площадках;
• checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
• checkPDF-презентация объекта недвижимости в 1 клик;
• checkуправление клиентами, задачами и сделками,
• checkбесплатный тестовый период 7 дней.

Оцените статью по пятибалльной шкале

Средняя оценка 3.8 / 5. Количество оценок: 4

Источник