Виды капитального ремонта жилых зданий

Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирного дома

• Жилищный кодекса РФ ФЗ-188 — часть 1 (п.1) статьи 166 главы 15 раздела IX
• Постановления Госстроя от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» — приложение 8
• ВСН 58-88 «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» — в приложении 9
• МДС81-35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ» — п.3.8

Приведем данные пункты этих нормативных документов.

Согласно части 1 статьи 166 Жилищного кодекса РФ:

Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

1. ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2. ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
3. ремонт крыши;
4. ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5. ремонт фасада;
6. ремонт фундамента многоквартирного дома.

Согласно приложению 8 Постановления Госстроя №170 от 27.09.2003:

Приложение N 8 (рекомендуемое)

ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ, ПРОИЗВОДИМЫХ ПРИ КАПИТАЛЬНОМ РЕМОНТЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

1. Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).

2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).

3. Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных; полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в т.ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д. и запретом на установку стальных труб); установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок). Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%.

4. Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров).

5. Замена внутриквартальных инженерных сетей.

6. Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).

7. Переустройство невентилируемых совмещенных крыш.

8. Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой.

9. Технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях созданы подразделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда.

10. Ремонт встроенных помещений в зданиях.

Согласно приложению 9 ВСН 58-88:

ПРИЛОЖЕНИЕ 9
Рекомендуемое

Перечень дополнительных работ, производимых при капитальном ремонте здания и объектов

1. Обследование зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).

2. Перепланировка квартир, не вызывающая изменение основных технико-экономических показателей здания, увеличение количества и качества услуг, оборудование в квартирах, кухонь и санитарных узлов; расширения жилой площади за счет подсобных помещений; улучшение инсоляции жилых помещений; ликвидация темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством при необходимости встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь, а также балконов, лоджий и эркеров; замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 мм; устройство газоходов, водоподкачек, бойлерных; установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 14 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; устройство теле- и радиоантенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сетям; установка домофонов, электрических замков; устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация отопительных котельных, тепловых сетей, теплопунктов и инженерного оборудования жилых домов; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев); оборудование детских, спортивных (кроме стадионов) и хозяйственно-бытовых площадок; разборка аварийных домов; изменение конструкции крыш; оборудование чердачных помещений жилых и нежилых зданий под эксплуатируемые.

3. Замена существующего и установка нового технологического оборудования в зданиях коммунального и социально-культурного назначения.

4. Утепление и шумозащита зданий.

5. Замена изношенных элементов внутриквартальных инженерных сетей.

6. Ремонт встроенных помещений в зданиях.

7. Экспертиза проектно-сметной документации.

8. Авторский надзор проектных организаций.

9. Технический надзор.

10. Проведение ремонтно-реставрационных работ памятников, находящихся под охраной государства.

Согласно п.3.8 МДС81-35.2004:

п.3.8. К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.

К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т.д.

Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Источник

Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома: перечень работ по капремонту МКД

С 2014 года граждане Российской Федерации обязаны оплачивать счета за капремонт, при этом сумма платежа зависит от конкретного региона, а также особенностей здания. Несмотря на то, что схема консолидации средств отлажена, вопросы о законности и правомерности подобных взносов до сих пор всплывают, вызывая разгоряченные споры. Главные причины – непонимание со стороны собственников об этапах проведения, а также непоследовательность действий исполнителей. Ниже подробно разберем виды деятельности, что входят в перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов (МКД), а также проанализируем ключевые особенности процедуры.

Нужен ли зданию капремонт

Все ремонтные мероприятия можно подразделить на две категории – текущие и капитальные. Под вторыми обычно понимают комплекс манипуляций, призванных улучшить технических и эксплуатационные характеристики жилого строения.

Любое здание рано или поздно начинает испытывать необходимость в ремонте, даже если оно было возведено относительно недавно. Со временем конструкции и сооружения утрачивают свои первоначальные свойства и характеристики. Период проведения работ устанавливается в индивидуальном порядке, зависит от конкретных параметров и особенностей. За сроки отвечают региональные программы, а также местные представители власти.

Именно они определяют очередность МКД (первые в списке – самые старые дома, последние – новостройки). Кроме того, они формируют перечень рекомендуемых к оказанию услуг. Что касается решения о необходимости проведения ремонта, то оно принимается ввиду трех факторов: даты сдачи в эксплуатацию, года крайнего КР, а также своевременности погашения платежей собственниками.

Кто решает вопрос о проведении

Все проблемы, касающиеся капремонта, регулируются непосредственно жильцами в ходе обязательных собраний. С предложением о реализации ремонтных работ может выступить и региональный оператор, и управляющая компания. В случае положительного ответа, ответственные структуры подготавливают отчет по стоимости, срокам, а также списку планируемых мероприятий. На все организационные нюансы им дается около шести месяцев.

Капитальный ремонт многоквартирного дома – что это такое и что в него входит

В соответствии со статьей 166 Жилищного Кодекса Российской Федерации КР включает в себя восстановление и реконструкцию:

• фасадных частей;
• лифтов и прилегающих шахт;
• оснований фундаментов;
• крыш;
• инженерных и коммуникационных систем;
• подвальных и цокольных помещений общего пользования.

Подъезды

Если проблема заключается исключительно в поддержании внешнего вида, то ремонтные мероприятия считаются текущими. И, если обратиться к действующему законодательству, можно обнаружить, что косметические и восстановительные услуги оказываются исключительно за счет средств, собранных на основе взносов жильцов.

Что входит в перечень работ по капремонту и ремонту подъезда дома согласно новому закону?

• покраска перил;
• обработка стен и потолков;
• реставрация окон;
• ликвидация надписей и прочих дефектов;
• своевременная замена лампочек;
• реконструкция и окрашивание дверей;
• монтаж и демонтаж конструктивных элементов;
• замена инженерных коммуникаций;
• общая модернизация.

Заметим, что сроки варьируются в зависимости от конкретного состояния сооружения – от нескольких месяцев до пяти лет.

Замена лифта по программе МКД

На основании Федерального Закона №185 лифтовые ремонтные работы относятся к капитальным, но лишь в том случае, если в отношении оборудования ранее был утвержден документ, который бы признавал его непригодным для использования. Иными словами, необходимо предварительное получение экспертного заключения, отражающего все поломки и неисправности, содержащего выводы о текущем состоянии.

Если подъезд оборудован сразу несколькими лифтами, отключение всех невозможно. В такой ситуации ремонтно-восстановительные мероприятия будут проводиться последовательно и постепенно (это справедливо и для других работ, входящих в капитальный ремонт многоквартирного дома).

Обследование проводят квалифицированные сотрудники в присутствии представителей управляющей компании. Отметим, что замена обычно требуется не раньше, чем спустя четыре года активной эксплуатации.

Как обстоят дела с крышами

Любые ремонтно-строительные манипуляции организуются при наличии серьезных повреждений кровельных участков либо в случае полного обветшания. Подробный перечень работ по КР в таблице ниже.

Для крыши	Для чердака
Восстановления и реконструкция кровли	Исправление водостоков
Демонтаж с целью установки новых элементов	Реставрация кровельных покрытий
Замена стропил
Обустройство заземления

Что включает в себя капитальный ремонт фасадов

Фасадные ремонтные работы регламентируются СНиП. В соответствии с данным документом опорные конструкции подлежат периодическим плановым и внеплановым осмотрам, КР и ТР. Стандартный срок для организации оценочных процедур – десять лет.

Что касается плана мероприятий, то он разрабатывается на основании технологических карт, различающихся в зависимости от категории строения, используемых при возведении материалов.

Что сюда входит:

• защита от атмосферных осадков;
• предотвращение утечек;
• обеспечение теплоизоляции;
• герметизации стыков;
• поддержание целостности межпанельных и межблочных швов.

Прежде чем приступать непосредственно к ремонтным манипуляциям, региональный оператор обязательно собирает комиссию, которая проводит тщательный осмотр местности, анализирует текущее состояние.

Кто производит

Разобравшись с тем, какие работы входят в капитальный ремонт жилого помещения, попытаемся понять, кто же ответственен за его реализацию. И ответ крайне прост: региональные операторы в лице управляющих компаний, ТСЖ, жилищных кооперативов и т.п.

Кто платит

С 2015 года за формирование денежного фонда ответственны собственники недвижимости многоквартирных домов. Именно они собирают средства, которые впоследствии и пойдут на оплату услуг строителей, монтажников и ремонтников. Фактически они ежемесячно пополняют импровизированную копилку, которая будет «разбита» не раньше, чем через десять лет.

Что примечательно, для пожилых людей (тех, кто старше семидесяти), а также граждан, попадающих под категорию ветеранов, предусмотрена скидка в 50%. Льготы действуют и для тех, кто пострадал при событиях чернобыльской АЭС.

Из чего формируется денежный фонд

Накопления, которые в последующем будут фигурировать в ремонтных протоколах, складываются на основе платежей от владельцев недвижимости МКД. Кроме того, уже при оплате конкретных услуг задействуются процентные начисления, которые успели сформироваться за время хранения средств на банковских счетах. В среднем за каждый код переводится около 4-5% годовых.

Сколько нужно платить в месяц

Если присмотреться к квитанции внимательно, можно обнаружить графу, которая так и называется «капитальный ремонт». В ней четко прописываются и фиксируются суммы, необходимые к уплате. Как правило, на окончательный размер влияет регион проживания, а также квадратура жилого помещения. Так, например, жители России ежемесячно переводят от 17 рублей за один квадратный метр.

Почему платят собственники

Необходимость ежемесячного погашения платежей встречает недовольство со стороны многих держателей квартир. Как правило, они оказываются не согласны с действующей жилищной политикой, активно ссылаются на советские времена, когда все расходы брало на себя государство. И здесь важно упомянуть, что раньше квартиры не принадлежали их владельцам – не являлись собственностью, а лишь сдавались предприятиями, на которых те трудились. Сегодня же после учреждения приватизационных процедур жильцы выступают фактическими собственниками, которые и несут ответственность за имущество.

Зачем платить за КР, если он будет через десятилетие

Платежи за капремонт вносят не только владельцы старых домов, которые успели верой и правдой отслужить несколько десятилетий. Обладатели квартир в новостройках также обязаны делать взносы. Данное обстоятельство объясняется тем, что с течением времени любое здание или сооружение утрачивает свои первоначальные эксплуатационные характеристики, нуждается в реконструкции и восстановлении. Когда такая потребность реально возникнет, как раз успеет накопиться достаточная сумма для оплаты требующихся ремонтно-строительных манипуляций.

Справедливости ради стоит отметить, что многие не видят смысла в подобных платежах, если КР будет производиться, как минимум, спустя десять лет. Это довольно внушительный отрезок времени, за который многое может измениться. Однако, несмотря на личные воззрения и убеждения, платить все равно придется. В противном случае будут применены штрафные санкции – пеня, увеличивающаяся до 17% годовых, а также запрет на проведение сделок с недвижимым имуществом.

Куда переводятся взносы

Как уже неоднократно отмечалось выше, все отчисления могут направляться по банковским счетам как вклады. В таком случае владельцы недвижимости вправе претендовать на годовой процент. Что примечательно, они же определяют, что конкретно будет включено в ремонтные мероприятия, когда они будут организованы, какая компания-подрядчик будет отвечать за процесс.

Хозяева имущества проводят общие собрания, в ходе которых путем голосования и определяется формат накопления материальных активов фонда. Крайний срок подобной активности – шесть месяцев с момента утверждения и принятия региональной программы капремонта. Базовый держатель счета – ТСЖ, управляющая компания или жилищный кооператив. По закону они запросто могут заимствовать средства для удовлетворения текущих нужд.

Как правило, деньги сразу перечисляются оператором, выбранным для оказания услуг. Взносы собственников переводятся на их счет и копятся там. РО самостоятельно распоряжаются ими, оплачивая те или иные ремонтные манипуляции в порядке очереди.

Кто платит сотрудникам организации, распоряжающейся денежным фондом

Заработная плата этих лиц начисляется из государственного бюджета. Такая же практика применяется с распечатками и доставками квитанций. Таким образом собственникам удается избежать дополнительных трат.

Что делать, если решение о способе накопления денег не приняли, но квитанции приходят

При оплате счетов средства автоматически переводятся по реквизитам. Однако, если изъявить нежелание зачислять их в «общий котелок», способ накопления будет изменен – все материальные активы станут храниться на спецсчете. Чтобы инициировать данный процесс, достаточно организовать собрание, и поднять вопрос о смене способа накопления. Путем совместного голосования удастся урегулировать проблему.

Далее останется только составить протокол и направить его в офис. Единственный нюанс – вы должны учитывать временной фактор: изменения вступают в силу спустя два года с момента выдачи документов. Таким образом, получая квитанцию, не спешите ее оплачивать – сначала обратитесь в управляющую компанию и проинформируйте ее о собственных планах.

Что будет, если не платить

В случае неуплаты начинает копиться задолженность. После просрочки в несколько месяцев к делу подключается региональный оператор, который выписывает предупреждение о необходимости погашения долга, а затем обращается в суд с целью принудительного взыскания средств. Параллельно с этим начисляется пеня.

Особенность судебного заседания заключается в том, что оно ведется не в привычном формате разбирательств, а в виде приказов. Процедура строится следующим образом:

• Ведомство подает письменное заявление в суд.
• В течение пяти рабочих дней судья издает документ о взыскании, который по почте отправляется должнику.
• Дается десять дней на подачу возражения – если оно не оформляется, постановление обретает юридическую силу.

Если же лицо-должник возражает, изданный указ отменяется, однако ведомство инициирует процесс судебного разбирательства. Его шансы на победу высоки.

Какие виды работ входят в капремонт многоквартирного дома (МКД) в новостройках

Когда речь заходит о новых зданиях и сооружениях, капитальный ремонт вызывает массу вопросов, поскольку кажется абсолютно необоснованной и неоправданной тратой денег. И, действительно, строение только сдали и ввели в эксплуатацию, на него действуют определенные гарантии – какие ремонтные работы могут быть? Именно гарантийный срок в пять лет является тем основанием, на которое наиболее часто ссылаются жильцы, пытаясь приостановить начисляемые платежи. Сразу заметим: подобные действия в корне неверны.

Дело в том, что гарантии подрядчиков и плата за КР – две совершенно разные вещи с точки зрения закона. А потому нельзя смешивать их или считать взаимозаменяемыми.

Началом уплаты взносов выступает дата включения новостройки в региональную программу. Она определяется местными властями. Как правило, к этому моменту собственникам уже удается разобраться с:

• размером тарифа;
• местом аккумулирования денежных средств;
• списком первостепенных ремонтно-строительных мероприятий.

Единственная «поблажка», которая возможна, – отсрочка оплаты. Хотя предельная длительность составляет пять лет, на практике предоставляются гораздо более короткие каникулы, например, в несколько месяцев.

Подведем итоги: что относится к капремонту многоквартирного дома

Резюмируя вышесказанное, можем констатировать, что капитальный ремонт – новое и порой не очень понятное явление для россиян. К его основным особенностям и характеристикам относят:

• обязанность сбора средств собственниками;
• контроль качества оказания ремонтных услуг органами муниципальной власти;
• решение финансовых вопросов региональными представителями;
• отсутствие фиксированных общефедеральных тарифов на взносы;
• аккумулирование материальных активов на счетах местных операторов;
• урегулирование любых спорных нюансов на общих собраниях;
• инструмент планирования действий – голосование;
• отказ от ежемесячных взносов недопустим, за просрочку и неуплату предусмотрены штрафные санкции;
• перечень помещений составляется ежегодно, фиксируется в актуальных программах для регионов.

Теперь вы знаете, что относится к капитальному ремонту многоквартирного дома, что меняют при нем. Надеемся, представленная информация оказалась полезной, помогла найти ответы на интересующие вопросы.

Источник