—>РЕПЕТИТОР ОЦЕНЩИКА
Специализированный сайт для студентов-оценщиков
Экономика недвижимости — решение задач
Для самостоятельного решения задач по «Экономике недвижимости» вам может потребоваться следующая информация:
РЕШЕННЫЕ ЗАДАЧИ ПО «ЭКОНОМИКЕ НЕДВИЖИМОСТИ»
Задача по «Экономике недвижимости» №1 смотреть решение.
Рассчитайте текущую стоимость потока арендных платежей, возникающих в конце года, если годовой арендный платеж первые 4 года составляет 400 тыс. рублей, затем он уменьшится на 150 тыс. рублей и сохранится в течение 3 лет, после чего возрастет на 350 тыс. рублей и будет поступать еще 2 года. Ставка дисконта 10%.
Задача по «Экономике недвижимости» №2 смотреть решение.
Вы решили купить автомобиль в рассрочку (оплата 90 тыс. руб. в месяц в течение 2 лет). Определите сегодняшнюю ценность этой покупки (какова первоначальная стоимость автомобиля), если банк начисляет проценты ежемесячно из расчета 12% годовых.
Задача по «Экономике недвижимости» №3 смотреть решение .
За какой срок будет возвращен кредит в сумме 29 130 рублей, взятый под 8% годовых, если возврат осуществляется равными платежами по 2 500 рублей в год.
Задача по «Экономике недвижимости» №4 смотреть решение.
Определите текущую стоимость денежного потока, если ставка дисконта 10 %, денежные средства поступают в конце года: 1 год — 1200 тыс. руб.; 2 год — 1000 тыс. руб.; 3 год — минус 500 тыс.руб.; 4 год — 2000 тыс. руб.; 5 год — 4000 тыс. руб.
Задача по «Экономике недвижимости» №5 смотреть решение.
Финансирование осуществляется на 70 % за счет собственных средств и на 30 % за счет кредита. Требования доходности для привлеченных средств 6 %, для собственных 16 %. Определите общий коэффициент капитализации по методу инвестиционной группы.
Задача по «Экономике недвижимости» №6 смотреть решение.
Здание имеет срок жизни 35 лет. Конечная отдача для вложений в данный вид недвижимости составляет 8% годовых. Определить коэффициент капитализации здания с учетом возврата капитала равными выплатами.
Задача по «Экономике недвижимости» №7 смотреть решение.
Объектом оценки является право аренды офисного центра. Предположим, ставка по государственным обязательствам составляет 8,4%. Оценщик считает, что риск может быть оценен в 5%, а привлечение дополнительных средств не потребуется. Продажа права аренды такого объекта занимает около 3 месяцев. Срок предполагаемого возврата капитал 10 лет. Определить значение коэффициента капитализации.
Задача по «Экономике недвижимости» №8 смотреть решение.
При проведении оценки используется сравниваемый объект, имеющий 70 %-ное отношение заемных средств к стоимости объекта. Ставка дисконта для заемных средств составляет 16 %. Объект является типичным для данного рынка, общие ставки дисконта на котором составляют 18 %. Определите ставку дисконта для собственных средств.
Задача по «Экономике недвижимости» №9 смотреть решение.
Банк выдает кредиты под покупку недвижимости на следующих условиях:
— ипотечная постоянная – 18%
— коэффициент покрытия долга – 1,25
— отношение величины кредита к стоимости – 75%
Какова общая ставка капитализации и ставка капитализации для собственных средств?
Ожидается, что объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход, равный 350 000 д.е. в год. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 19%-ной нормы прибыли на собственные средства от капиталовложений в схожие объекты. При приобретении объекта был получен кредит в 1 750 000 д.е. Ипотечная постоянная составляет 17%. Оцените стоимость объекта.
Задача по «Экономике недвижимости» №11 смотреть решение.
Ожидается, что объект недвижимости принесет чистый операционный доход в размере 120 000 д.е. за первый год эксплуатации, после чего чистый операционный доход будет возрастать на 5% ежегодно вплоть до момента продажи объекта на рынке за 1 500 000 д.е. по завершении 5 года. Какова стоимость объекта при условии 12% ставки дисконтирования.
Задача по «Экономике недвижимости» №12 смотреть решение.
Оптовый рынок площадью 4 га куплен за 120 000 000 д.е. и приносит ежемесячный доход по 50 д.е. с каждого кв.м. Определить коэффициент капитализации.
Задача по «Экономике недвижимости» №13 смотреть решение.
Чистый операционный доход 70 000 у.е., коэффициент капитализации для улучшений 20%, коэффициент капитализации для земли 17%, доля земли в стоимости объекта составляет 25 %. Определить стоимость земли и стоимость улучшений.
Семья планирует за 6 лет скопить на обучение ребенка, которое сейчас стоит 3 000 000 рублей и дорожает на 8% в год. При этом за оставшийся срок семья планирует 40% от требуемой суммы скопить, ежемесячно кладя деньги в банк под 12% годовых, а на оставшуюся часть взять кредит на следующие 5 лет под 15% годовых. Сравните денежные суммы, которые семья должна класть на счет в первые годы и которые должна выплачивать банку в последующем.
Сколько будет через 3 года стоить склад, способный приносить ежемесячно 6 тыс. рублей чистого дохода. Известно, что ежегодная складская недвижимость дорожает на 10%, а средняя банковская ставка по вкладам 8% годовых.
Задача по «Экономике недвижимости» №16 смотреть решение.
Кредит в 280 000 долл., предоставляемый по номинальной ставке 12%, предусматривает ежемесячный платеж 3522,27 долл. Каков срок погашения кредита?
Открыт депозитный счет под 12% годовых с ежеквартальным начислением процентов на ребенка 13 лет. Родители планируют к совершеннолетию (18 лет) иметь на счете 5000 долл. Какую сумму следует вносить на счет в конце каждого квартала?
Комплекс задач на «определение периода (срока)» смотреть решение.
Сколько лет потребуется для того чтобы из 1000 рублей, положенных в банк, стало 20000 рублей, если процентная ставка равна 14% годовых?
Через сколько лет вкладчик получит 20 000 рублей, если процентная ставка равна 13,8%, первоначальный вклад 12 000 рублей, проценты начисляются 2 раза в месяц?
Сколько времени потребуется, чтобы текущая стоимость аннуитета соответствовала сумме в 42000 рублей, если в конце каждого года на счет кладется 5200 рублей под 8,8% годовых?
Комплекс задач на «определение ставки процента» смотреть решение.
Какой должна быть ставка ссудного процента, чтобы 10 000 рублей нарастились до 30 000 рублей, за срок вклада 5 лет?
При какой процентной ставке вкладчик получит 1200 рублей по срочному вкладу, если 1 февраля он положил на счет 1000 рублей на срок 8 месяцев по схеме обыкновенный процент и точное число дней (год високосный)?
При какой процентной ставке инвестор получит 6000 рублей, если срок инвестиции 7 лет, первоначальная инвестиция 1000 рублей, проценты начисляются раз в квартал?
При какой процентной ставке, текущая стоимость аннуитета будет равна 28000 рублям, если в начале каждого из 6 лет на счет кладется 6600 рублей?
Определить стоимость объекта оценки в конце планируемого периода, если рыночная стоимость объекта оценки в настоящее время равна 1 млн. руб. В планируемый период (6 лет) ежегодный рост стоимости составит 9%.
Владелец дома решил произвести капитальный ремонт своего здания. Стоимость ремонтных работ растет на 6 % в год. Какую сумму ежемесячно следует откладывать владельцу дома на счет в банке, приносящем доход, при минимальной годовой ставке равной 15 %, если текущая стоимость ремонтных работ равна 380 тыс. рублей. Период времени, в течение которого владелец дома будет откладывать на ремонт, 2 года.
Организация выдала своему работнику ссуду под покупку квартиры. Ее рыночная стоимость равна 560 тыс. рублей. Требуется определить, какую сумму ежегодно работник будет возвращать организации, и какова инвестиционная стоимость квартиры работника, если известно: величина ссуды – 380 тыс. рублей; срок погашения – 3 года; процентная ставка – 8 %.
Какими должны быть ежемесячные выплаты по самоамортизирующемуся кредиту в 100 000 долл., предоставленному на 25 лет при номинальной годовой ставке 12%?
Какими должны быть ежегодные платежи по ипотеке в 100 000 долл. при 12% годовых. Выплаты производятся раз в год, срок амортизации – 25 лет.
Клиент собирается купить автостоянку. Он полагает, что может сдать стоянку в аренду на 10 лет за 2000 долл. в год. Арендный платеж будет вноситься в конце каждого года, он также считает, что сможет в конце 10-го года продать недвижимость за 40 000 долл. Какую цену следует заплатить клиенту за недвижимость, чтобы получить доход от инвестиций в 15%.
Задача по «Экономике недвижимости» №24 смотреть решение.
Какова будущая стоимость 2000 руб., вложенных под 13% годовых на 18 месяцев при ежемесячном начислении процента?
Задача по «Экономике недвижимости» №25 смотреть решение.
При наличии следующей информации определить сумму ежегодных выплат по ипотечному кредиту?
— кредит –2 млн. руб.
— условия кредита – 20 лет, ежемесячные платежи
— ставка процента –11 %
Оценить стоимость объекта недвижимости доходным методом, если известно:
— ежегодный чистый операционный доход от недвижимости – 5 млн. руб.;
— период владения – 5 лет;
— выручка от продажи недвижимости в конце периода владения – 50 млн. руб.;
— ставка дисконта –10%.
Задача по «Экономике недвижимости» №27 смотреть решение.
Определить FV суммы в 100 долл. при начислении 10% годовых за период 5 лет при разной периодичности начисления процентов:
Источник
Кто ответит за ущерб в квартире из-за капремонта?
В нашем доме домоуправление меняет трубы отопления, которые ведут к батареям между квартирами. Сами батареи менять не будут — только трубу. На месте соединения новой трубы и старой батареи хотят вкрутить кран. При этом им все равно, что в квартире дорогой ремонт. Мне сказали, что сломают и потолок, и плитку, так как трубу надо поменять.
Кто будет возмещать мне убытки за испорченный ремонт? А если я откажусь менять эту трубу, кто будет отвечать, если швы потекут? А то мне звонят и запугивают.
За имущество, которое повредят подрядчики, будет отвечать фонд капитального ремонта, УК или ТСЖ — смотря как в вашем доме копят деньги на капремонт. Если они не возместят ущерб добровольно, придется доказывать размер убытков в суде. А если вы откажетесь заменить трубу и из-за этого протечка будет в других квартирах, то за этот ущерб придется заплатить вам.
Расскажу, как найти крайнего, если после капремонта вашей квартире потребуется ремонт, и почему лучше все-таки согласиться заменить трубу.
Кто ремонтирует общее имущество многоквартирного дома
Внутридомовая система отопления — стояки, обогревающие элементы, общедомовые приборы учета тепла — относится к общему имуществу многоквартирного дома. Разница между общим имуществом и имуществом собственника простая: общее имущество обслуживает два или более помещений в доме, а имущество собственника — только его помещение.
К общему имуществу относятся, например, лестницы, лифты, крыша, чердак, подвал, земельный участок, фасад дома. Все это принадлежит всем собственникам помещений в доме.
Труба, которая идет к батарее в вашей квартире, — это стояк отопления. Он хотя и находится внутри квартиры, но считается общим имуществом, потому что используется для нужд всего дома. А радиатор отопления — это уже имущество собственника, потому что обслуживает только вашу квартиру.
Так как общее имущество принадлежит всем собственникам в доме, то они должны оплачивать его капитальный ремонт. Деньги на капремонт жильцы могут собирать двумя способами: на специальном счете в банке или в фонде капитального ремонта. Считается, что новым домам лучше копить деньги на спецсчете, а старым — в фонде капремонта.
Специальный счет — это копилка одного конкретного дома. Деньги на нем принадлежат собственникам. Жильцы на общем собрании выбирают владельца счета — обычно это представитель УК или ТСЖ, но можно выбрать и региональный фонд капремонта. Владелец открывает в банке счет, на котором копятся деньги на капремонт. Когда приходит время ремонтировать дом, собственники снова собираются и решают, какие работы нужно провести и кто это будет делать.
Фонд капитального ремонта, его еще называют региональным оператором, — это общий котел всех домов региона, которые не открыли спецсчет. По умолчанию деньги на капремонт копятся именно на счете регоператора. В этом случае все взносы идут в общак, из которого по мере необходимости берут деньги. Когда придет время конкретного дома, его отремонтируют из общих средств.
Узнать, каким способом жильцы собирают деньги на капремонт в вашем доме, можно на сайте «Реформа ЖКХ». Для этого введите свой адрес в строку поиска на главной странице. Затем нажмите на адрес дома и перейдите во вкладку «Паспорт». Там появятся сведения о доме: общая площадь, год ввода в эксплуатацию, серия и тип постройки здания, а также способ формирования фонда капитального ремонта.
Кто оплатит ремонт в квартире, если его испортят подрядчики
Из вашего вопроса непонятно, как формируется фонд капремонта в вашем доме, поэтому опишу порядок действий для обоих случаев.
Если деньги копятся на счете регоператора. Региональный оператор — это государственная организация, которая создана, чтобы ремонтировать общее имущество в многоквартирных домах. Когда приходит время ремонтировать дом, оператор нанимает подрядчиков, дает им задание, а потом принимает и оплачивает работу. Так как подрядчиков выбирает оператор, то именно он отвечает за убытки, которые они причинили. Это касается как ущерба, который нельзя было предотвратить, так и того, что подрядчики причинили по ошибке.
Расходы на восстановление стен, потолков и пола обычно закладывают в смету капитального ремонта. Поэтому, скорее всего, подрядчики после замены необходимых коммуникаций сразу восстановят все, что сломали. Но это касается только строительных конструкций — клеить обои или класть плитку подрядчики не будут.
Бывает, что в ущербе виноват сам подрядчик: неправильно закрыли крышу и затопило квартиру, меняли трубы и испортили кухню. Во всех случаях ответственность за действия подрядчиков несет региональный оператор. Причем как до подписания акта выполненных работ, так и в течение пяти лет после этого.
Определения ВС РФ:
от 20.06.2017 № 6-КГ17-4 PDF, 836 КБ ,
от 05.09.2017 № 57-КГ17-13 PDF, 672 КБ
Вот план действий на случай, если подрядчики повредят ваше имущество:
- Перед началом ремонта стояка отопления сфотографируйте отделку комнаты. Сделайте побольше разных фото — крупным и общим планом. Фотографии пригодятся в суде как доказательства первоначального вида квартиры.
- После ремонта составьте акт осмотра. Для этого пригласите представителей регионального оператора или организации, которая управляет вашим домом: УК или ТСЖ. Вызывайте их письменно или телеграммой.
- Оцените ущерб — для этого пригласите независимого оценщика. Заплатить ему за работу придется самостоятельно.
- Отправьте претензию. Возможно, оператор добровольно компенсирует ущерб.
- Если регоператор откажется возмещать убытки, придется идти в суд. За основу иска можно взять текст претензии. Напишите, что обращались к ответчику с требованием возместить ущерб, но не получили ответа или вам отказали, и укажите, чего вы хотите. Это может быть компенсация материального ущерба и морального вреда, возмещение расходов на оценку и госпошлину, а также неустойка. Перед подачей иска советую проконсультироваться с юристом — расходы на его услуги тоже можно возместить в суде.
Этот же порядок действий подойдет, если хотите взыскать с регионального оператора стоимость восстановления покрытий на полу или потолке. Мне не удалось найти ни одного решения суда по такому делу. Скорее всего, никому не хотелось судиться из-за куска обоев: время и силы на суды стоят дороже.
Другое дело, если собственник закрыл доступ к общему имуществу несъемной конструкцией. Например, вы решили, что трубы не вписываются в интерьер квартиры, и спрятали их за декоративной колонной из гипсокартона. Если подрядчикам потребуется доступ к этим трубам, они демонтируют все, что им мешает, но ущерб вам никто не возместит. Обеспечить доступ к общедомовым коммуникациям — обязанность собственника. Это подтверждает и судебная практика.
Если деньги копятся на спецсчете в банке. В этом случае ситуация с возмещением ущерба аналогичная, только обращаться нужно уже не к региональному оператору, а к владельцу спецсчета. Конечно, за исключением случаев, когда владелец счета — фонд капремонта.
Деньги на спецсчете принадлежат собственникам квартир, они распоряжаются ими на общем собрании. Жильцы выбирают банк, в котором собираются открыть спецсчет, и владельца счета. Обычно это организация, которая управляет домом: УК или ТСЖ. Если собственники выбрали владельцем счета фонд капремонта, то отвечать за ущерб будет фонд.
Подрядчиков для ремонта выбирают собственники, но могут уполномочить на это и владельца счета. Заказчиком ремонта будет владелец счета, а значит, он и будет отвечать за подрядчиков. Причем заказчик ремонта будет компенсировать собственнику ущерб своими деньгами. Списывать со спецсчета деньги по убыткам УК, ТСЖ или фонда капитального ремонта нельзя, даже если они связаны с капремонтом.
Определение ВС РФ от 10.12.2018 № 301-ЭС18-21764 PDF, 192 КБ
Порядок действий на случай, если повредят ваше имущество, такой же , как если бы деньги копились на счете регоператора. Только претензию нужно будет писать владельцу спецсчета.
Потолок, настенные и напольные покрытия, которые повредили подрядчики, также будет ремонтировать владелец спецсчета. Но только если вы сами не закрыли их декоративными элементами.
Источник
