Вопросы для общего собрания собственников для формирования фонда капитального ремонта

Вопросы для общего собрания собственников для формирования фонда капитального ремонта

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 4 марта 2020 г. N 6644-ОГ/06 О принятии решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме

1. Согласно ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ, если на спецсчете достаточно денег или определен способ финансирования соответствующих мероприятий, собственники помещений в МКД вправе на общем собрании принять решение о проведении капремонта в более ранние сроки, чем предусмотрены региональной программой капремонта.

С другой стороны, ч. 4 ст. 168 ЖК РФ допускает перенос сроков капремонта на более поздний срок или сокращение его объема по решению ОСС помещений в МКД.

Прошу разъяснить, сколько голосов от общего количества голосов в МКД необходимо для принятия на ОСС указанного решения об ускорении либо отложении сроков капремонта общего имущества МКД:

— простое большинство при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (поскольку ч. 1 ст. 46 ЖК РФ специально не установлено иное), либо

— не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД, поскольку оба указанных решения являются решениями о капитальном ремонте общего имущества в МКД, а оно, в свою очередь, согласно п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ требует для утверждения не менее чем 2/3 голосов собственников.

2. Согласно ч. 9, ч. 9.1 ст. 173 ЖК РФ владелец специального счета, получивший уведомление от органа ГЖН о 50% дефиците фактического размера средств ФКР по сравнению с начисленными, и если его взаимодействие с должниками по взносам не привело к положительному результату, обязан инициировать проведение ОСС помещений в данном МКД в целях принятия решения о порядке погашения задолженности. Аналогичная обязанность есть у управляющей организации, если владельцем спецсчета является региональный оператор.

В связи с этим прошу разъяснить:

— какого рода решение может принять ОСС, созванное по указанному поводу?

— какое количество голосов собственников необходимо будет для утверждения данного решения?

3. Согласно ч. 6 ст. 190.1 ЖК РФ собственники помещений в МКД, который требовал проведения капремонта на дату первой приватизации помещения в данном доме, вправе на общем собрании определить то лицо, которое будет от их имени участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по проведению капитального ремонта общего имущества в МКД, в том числе подписывать соответствующие акты.

В связи с этим прошу разъяснить, сколько голосов от общего количества голосов в МКД необходимо для принятия на ОСС указанного решения о наделении лица полномочиями по приемке работ по капремонту:

— простое большинство при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (поскольку ч. 1 ст. 46 ЖК РФ специально не установлено иное),

— квалифицированное большинство — в 50% либо 2/3 от всех голосов (по иным соображениям).

Ответ: Департамент стратегических проектов Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращения, направленные в форме электронного документа от 4 февраля 2020 г. N 132401, от 10 февраля 2020 г. N 132992, от 14 февраля 2020 г. N 133603 (вх. в Минстрое России от 4 февраля 2020 г. N 3909-ОГ, от 10 февраля 2020 г. N 4927-ОГ, от 14 февраля 2020 г. N 5945-ОГ), о разъяснении отдельных положений законодательных актов Российской Федерации и в рамках компетенции сообщает следующее.

В соответствии с Положением о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038, Минстрой России осуществляет выработку и реализацию государственной политики и нормативное правовое регулирование в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, оказывает государственные услуги, управляет государственным имуществом в соответствующей сфере.

Согласно статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме (пункт 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации), поставленным на голосование, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, собственники помещений могут провести капитальный ремонт раньше запланированного региональной программой срока, в таком случае самостоятельно обеспечив его проведение. Израсходовать средства фонда капитального ремонта со специального счета собственники вправе в любое время, приняв решение о капитальном ремонте многоквартирного дома на общем собрании при условии, что на момент вынесения такого решения на специальном счете достаточно средств, или же, если средств на таком счете недостаточно, определить иные способы финансирования.

Согласно части 1 статьи 168 Жилищного кодекса Российской Федерации региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяются предельные сроки проведения собственниками помещений в таких домах и (или) региональным оператором капитального ремонта многоквартирных домов.

Частью 4 статьи 168 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что внесение в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации изменений, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период, осуществляется при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

По вопросу о порядке погашения задолженности по взносам на капитальный ремонт сообщаем, что в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме перечисляют взносы на капитальный ремонт на специальный счет и они остаются собственниками своих денежных средств, поэтому владелец специального счета все действия, связанные с распоряжением данным счетом, вправе осуществлять только по решению общего собрания собственников помещений. В связи с чем, наделение владельца специального счета полномочиями по взысканию задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт может быть осуществлено только решением общего собрания собственников помещений в любое время.

Частью 5.1 статьи 189 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме должно быть, в частности, определено лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

На основании изложенного, собственники помещений, накапливающие средства на капитальный ремонт на специальных счетах, самостоятельно решают все вопросы, связанные с проведением капитального ремонта, путем принятия решения большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Дополнительно сообщаем, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

В этой связи, следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Директор Департамента стратегических проектов

М.С. Гилев

Обзор документа

Минстрой разъяснил, что собственники помещений в многоквартирном доме, накапливающие средства на капремонт на спецсчетах, самостоятельно решают все вопросы, связанные с капремонтом.

Решения принимаются не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Источник

Проведение капитального ремонта при спецсчете: повестка общего собрания, часто задаваемые вопросы, ошибки при проведении собраний.

Если собственники выбрали в качестве способа формирования фонда капитального ремонта специальный счет, то важно знать, какие вопросы надо включить в повестку дня собрания по вопросу проведения капитального ремонта за деньги со спецсчета, а также какие вопросы могут возникнуть, и каких ошибок можно избежать.

Повестка собрания, если оно проводится исключительно по вопросу капитального ремонта, включает в себя организационные и основные вопросы.

К организационным вопросам относятся выбор председателя, секретаря, лиц, производящих подсчет голосов. Также в повестку можно включить выбор способа уведомления собственников о результатах собрания и определение места хранения копии протокола. Эти вопросы стоит выносить на голосование, если они не были решены на прошлых собраниях:

Основные вопросы повестки касаются непосредственно самого капитального ремонта. Проще всего их посмотреть на сайте своего регионального оператора. В поисковике его можно найти через запрос «ФКР название региона».

На сайте нужно искать разделы «для собственников», «образцы документов» и похожие по тематике страницы. На них часто выкладываются образцы протоколов общих собраний по вопросам перехода на специальный счет, а также по вопросу проведения капитального ремонта, как за счет денег, собираемых региональным оператором на своем счете, так и за счет средств, которые управляющие организации и ТСЖ собирают на специальных счетах.

Повестка собрания зависит от способа формирования фонда капитального ремонта, поэтому будьте внимательны при выборе нужного образца повестки. Сами протоколы мы использовать не рекомендуем, так как они выложены до вступления в силу новых требований Минстроя РФ к оформлению протоколов 2019 г., в связи с чем их форма не является актуальной.

При проведении собраний по капитальному ремонту мы, кроме рекомендаций региональных операторов, руководствуемся обязательными положениями ч. 5.1. ст. 189 Жилищного кодекса РФ. Там перечислен обязательный минимум всего того, что собственники должны утвердить на общем собрании.

Повестка и решения, исходя из этой нормы, обычно выглядят так:

Принятие решения о капитальном ремонте общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в 20__ году.

Принять решение о капитальном ремонте общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в 20__ году.

Утверждение перечня услуг и (или) работ по капитальному ремонту.

Утвердить следующий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту:

Утверждение предельно допустимой стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту.

Утвердить предельно допустимую стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту _________________ в размере _____________ руб.

Определение сроков проведения капитального ремонта.

Определить сроки проведения капитального ремонта –_______________________.

Определение источника финансирования капитального ремонта.

Определить источником финансирования капитального ремонта – средства, находящиеся на специальном счете N____________________________ в банке — _____________________________, владельцем счета является ________________________.

Определение лица, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Определить лицом, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты, — __________________.

Кто-то из инициаторов помещает все это в один вопрос, так как принятие решения по части из них и непринятие по остальным ни к какому полезному результату не приведет. Мы обычно указываем их раздельно.

До сих пор многие инициаторы, особенно ТСЖ, включают в повестку вопрос об утверждении сметы по капитальному ремонту. Этот вопрос не является обязательным.

Данный вопрос требовался Жилищным кодексом РФ до 2017 г., потом он был заменен на утверждение предельной стоимости работ. Такая формулировка гораздо удобнее: в случае превышения сметы не надо собирать новое собрание, достаточно уложиться в ту максимальную стоимость, которую утвердили собственники.

На сайтах некоторых региональных операторов и органов власти до сих пор содержится устаревшая информация, которую не актуализировали после поправок в Жилищный кодекс РФ. Поэтому если Вы видите в перечне предлагаемых вопросов смету и не видите предельную стоимость, то это повод открыть Жилищный кодекс РФ и сделать все по нему.

Также ч. 5.1 ст. 189 Жилищного кодекса РФ не требует утверждать подрядчиков и тексты договоров, но и не запрещает этого делать. Поэтому включение этих вопросов в повестку остается на усмотрение инициатора собрания. С одной стороны, они позволяют собственникам больше влиять на проведение капитального ремонта, с другой стороны, они связывают владельца спецсчета на случай непредвиденных ситуаций.

Сколько голосов нужно по вопросу проведения капитального ремонта?

Решения по организационным вопросам (выбор председателя, секретаря и т.д.) принимаются простым большинством голосов от участвующих в собрании – более 50% голосов от общего числа голосов участников.

Про количество голосов по основным вопросам в интернете можно встретить противоречивую информацию. Мы же призываем руководствоваться Жилищным Кодексом РФ:

В ч. 2. ст. 44 Жилищного кодекса РФ перечислены вопросы, которые решаются на общем собрании собственников. Например, интересующее нас решение «о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме» спряталось в середине п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Там же вопрос об использовании фонда капитального ремонта.

Далее открываем ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, где написано, сколько голосов по какому вопросу нужно: решение по вопросу, предусмотренному п. 1. ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ (к которому отнесен вопрос о капремонте), принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений.

Как мы указали ранее, решение о капитальном ремонте включает в себя несколько подвопросов. Здесь судебная практика расходится: надо ли по этим подвопросам получать две трети голосов или по части из них достаточно простого большинства.

По нашему мнению, перечисленные подвопросы являются частью решения о капитальном ремонте. Решение о капремонте, как мы установили ранее, принимается не менее 2/3 голосов. Поэтому считаем, что и эти вопросы должны приниматься 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников в доме.

Однако можно встретить и другое мнение, выраженное в судебных решениях, например, в апелляционном определении Новосибирского областного суда от 20.03.2018 по делу N 33-2680/2018. Там суд указал:

«Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по вопросам, указанным в ст. 189 ЖК РФ, не предусматривает требования о принятии решения (не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.) . только по двум рассмотренным общим собранием собственников вопросам, относящимся к капитальному ремонту — о самом проведении капитального ремонта, а также об использовании для этого фонда капитального ремонта, закон требует принятие решения не менее чем 2/3 голосов собственников». По остальным вопросам суд посчитал достаточным большинства голосов.

Когда проводить собрание?

Ответ также содержится в ч. 3 и ч. 4 ст. 189 ЖК РФ:

— не меньше чем за 6 месяцев (если иной срок не установлен региональным правовым актом) до наступления года, в котором должен быть проведен капремонт в соответствии с региональной программой, лицо, осуществляющее управление домом, представляет собственникам предложения о сроке начала капремонта, перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования, другие предложения, связанные с проведением капитального ремонта, в порядке, установленном региональным правовым актом.

— собственники не позднее чем через три месяца с момента получения предложений, если более продолжительный срок не установлен регионом, обязаны рассмотреть их и принять решение на общем собрании.

Таким образом, по общему правилу, собрание должно проводиться не в год проведения самого ремонта, а в предшествующий ремонту год. Однако на практике это правило часто нарушается.

Еще одна ошибка, также распространенная в жизни, — это проведение собрания членов ТСЖ, а не собрания собственников.

Согласно ст. 44 Жилищного кодекса РФ, решение вопроса о капитальном ремонте относится к исключительной компетенции собрания собственников. Поэтому даже если все собственники являются членами ТСЖ, то стоит проводить и оформлять именно общее собрание собственников помещений, а не членов ТСЖ. Иначе некоторые банки не принимают протоколы собраний и отказываются перечислять по ним деньги за работы по капитальному ремонту. Инициаторам приходится проводить новые собрания. Чтобы этого избежать, лучше сразу все делать правильно.

Источник