Вопросы по специальным счетам для формирования фонда капитального ремонта

О некоторых вопросах, связанных с формированием фонда капитального ремонта на специальном счете

15 августа 2017

В соответствии с частью 1 статьи 172 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) владелец специального счета обязан в течение 5 рабочих дней с момента открытия специального счета представить в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта (далее – уведомление) с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений о принятии решений, предусмотренных частями 3 и 4 статьи 170 ЖК РФ, справки банка об открытии специального счета.

Анализ поступающих в Инспекцию государственного жилищного надзора Пермского края протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах о выборе способа формирования фонда капитального ремонта выявил значительное количество нарушений положений ЖК РФ.

При выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете необходимо учитывать следующее:

1. Перечень вопросов, которые должны быть рассмотрены и приняты в обязательном порядке на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме:

1.1. выбор способа формирования фонда капитального ремонта: перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет либо перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора;

если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбирают его формирование на специальном счете, решением общего собрания также должны быть определены:

1.2. размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

1.3. владелец специального счета;

1.4. кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Федеральным законом от 29 июня 2015 года № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 176- ФЗ) внесены изменения в статью 175 ЖК РФ.

Согласно части 3.1 статьи 175 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете должно содержать также решение:

  • о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет,
  • об определении порядка представления платежных документов;
  • о размере расходов, связанных с представлением платежных документов,
  • об определении условий оплаты этих услуг.

При этом выбор уполномоченного лица осуществляется по согласованию с ним.

Указанные вопросы должны быть решены собственниками помещений в многоквартирном доме, в том числе если решение общего собрания по выбору способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете принято до вступления в силу Федерального закона № 176-ФЗ.

2. Владельцем специального счета может быть (части 2 и 3 статьи 175 ЖК РФ):

  • товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 136 ЖК РФ;
  • осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив;
  • управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления;
  • региональный оператор.
Читайте также:  Ремонт рулевой рейки тойоты королл

Обращаем внимание, что в случае, если многоквартирный дом имеет непосредственный способ управления и собственники помещений в таком доме выбирают способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, владельцем специального счета может выступать только региональный оператор.

3. Компетенция и кворум общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пунктам 1, 1.1, 1.1-1, 1.2 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие следующих решений:

  • о выборе способа формирования фонда капитального ремонта,
  • о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
  • о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений,
  • о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме,
  • об использовании фонда капитального ремонта;
  • о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт;
  • о минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным частью 1 статьи 7 Закона Пермского края от 11 марта 2014 г. «О системе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Пермского края» минимальным размером фонда капитального ремонта;
  • о размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;
  • о получении ТСЖ, ЖСК, ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данным кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства.

В соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ решения по выбору способа формирования фонда капитального ремонта, выбору лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, должны приниматься более чем 50% голосов собственников помещений в многоквартирном доме, по остальным указанным выше вопросам — не менее двух третей голосов (66,7%) от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Последние изменения вступили в силу с 30 июля 2017 года.

При этом количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Т.е. количество голосов учитывается в кв. м.

Читайте также:  Ремонт бендикса для скутера

4. Способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете считается выбранным и реализованным при условии открытия специального счета и представления в орган государственного жилищного надзора документов, установленных частью 1 статьи 172 ЖК РФ – это уведомление с приложением копии протокола общего собрания и справки банка об открытии специального счета.

Форма и порядок представления уведомления в орган государственного жилищного надзора утверждены приказом Инспекции государственного жилищного надзора Пермского края от 22 июля 2016 г. № СЭД-45-14-01-162 «Об утверждении формы и порядка предоставления владельцем специального счета уведомления о выбранном собственниками помещений в многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта».

Обращаем внимание, что владелец специального счета обязан обратиться в российскую кредитную организацию с заявлением об открытии специального счета не позднее чем в течение пятнадцати дней с даты уведомления владельца специального счета о его определении в качестве такового, если более ранний срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, представление в Инспекцию неполного пакета документов не является основанием для включения в реестр уведомлений, который Инспекция ведет в соответствии с частью 4 статьи 172 ЖК РФ, сведений о многоквартирном доме, собственники помещений в котором выбрали способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете.

Непредставление в орган государственного жилищного надзора предусмотренных законодательством документов о выбранном собственниками помещений в многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта на специальном счете влечет за собой последствия в виде принятия решения органом местного самоуправления в отношении такого многоквартирного дома о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора (в «общем котле»).

Источник

7 ошибок на ОСС о переходе на спецсчёт капремонта: как избежать

При изменении способа формирования фонда капитального ремонта УО и ТСЖ часто допускают недочёты. Из-за них прокуратура может потребовать вернуть деньги обратно регоператору, даже если капитальный ремонт в доме уже сделан. Большую часть ошибок можно предусмотреть и исправить ещё на этапе проведения ОСС.

Узнайте больше информации по теме

Изменение способа формирования фонда капитального ремонта, переход с регоператора на специальный счёт – непростая тема. Как управляющим организациям и товариществам собственников жилья не допустить самых распространённых ошибок, 24 ноября на онлайн-семинаре рассказали Екатерина Окунькова, юрист ООО «РУСЭНЕРГОСБЫТ», и Ирэн Парсамян, исполнительный директор Ассоциации «Р1».

Нелегитимный протокол и не набранный кворум

Екатерина Окунькова выделила семь распространённых ошибок, которые совершают управляющие организации при переходе на спецсчёт. Первые две – нелегитимный протокол ОСС и е набранный кворум по вопросам.

Есть недобросовестные УО, которые подделывают протокол общего собрания собственников. При обнаружении такого нарушения прокуратура потребует вернуть средства на счёт регионального оператора.

Лектор привела случай из своей практики: УО предоставила протокол ОСС о переходе на спецсчёт. В нём стояли подписи владельцев помещений, сделанные от руки. После проверки документа выяснилось, что собственники выбрали банк, который исключён из перечня разрешённых для открытия спецсчёта.

Региональный оператор обратился в УО и попросил провести собрание по перевыбору кредитной организации. В компании в это время поменялся специалист по проведению собраний. Не зная всех подробностей предыдущего ОСС, он провёл новое.

Читайте также:  Выполнение ремонта оклеенных поверхностей

Новое собрание было признано несостоявшимся, собственники начали звонить регоператору, в прокуратуру и ГЖИ: оказалось, что они были не в курсе, что год назад приняли решение о переходе от регоператора на спецсчёт.

В результате выяснилось, что предыдущий специалист УО приложил к протоколу лист с «живыми» подписями, собранными на другом собрании. Компании было назначено наказание.

Отсутствие кворума по вопросам – тоже одна из самых распространённых ошибок, которые совершают УО и ТСЖ. Количество голосов, требуемое для положительного решения по разным аспектам проведения капремонта, зависит от сути самого вопроса. Кроме того, в каждом субъекте действует своя сложившаяся практика.

Например, ГЖИ и Фонд капитального ремонта в Санкт-Петербурге считают необходимым кворумом по вопросам способа изменения формирования фонда капремонта ⅔ голосов от общего количества. В Московской области – более 50% голосов от общего количества.

Рекомендации Екатерины Окуньковой по тому, как же разрешить этот вопрос, вы узнаете, посмотрев видеозапись онлайн-семинара.

Не однозначная формулировка обязательных вопросов и неправильное определение владельца спецсчёта

Часто в протоколе ОСС все необходимые для изменения способа формирования фонда капитального ремонта вопросы объединяются в один, появляется общая формулировка. Так делать нельзя. Обязательно дробите вопросы, делайте их однозначными.

Не пишите «и прочее», проводите собрание только в рамках тем, заявленных в повестке. Как включить вопрос в повестку уже во время проведения ОСС, узнайте из видеозаписи онлайн-семинара.

Владельцем спецсчёта может быть только юридическое лицо:

  • управляющая организация, ТСЖ или ЖСК.

При этом сбором средств при наличии спецсчёта также занимается УК, ТСЖ или ЖСК. Капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД.

  • региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.

Неверно выбран банк, в перечень по капремонту включены работы, не относящиеся к данной статье

Спецсчёт может быть открыт в российских банках, которые соответствуют требованиям, установленным Правительством РФ. Центральный банк РФ ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, соответствующих этим требованиям. Проверить банк можно по ссылке.

На сегодняшний день в России действуют шесть банков, в которых можно открыть специальный счёт капремонта. Это ПАО «Сбербанк России», Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК», ПАО Банк «ФК Открытие».

Включение в перечень по капитальному ремонту работ, не относящихся к данному виду ремонта, может повлечь постановление прокуратуры о возврате денег региональному оператору. Екатерина Окунькова предупредила: не нужно путать виды работ по капитальному и текущему ремонтам. Подробности – в видео.

Несвоевременное уведомление регионального оператора и контролирующего органа о переходе на спецсчёт

Эта ошибка не влечёт за собой серьёзных последствий для управляющей организации, кроме потери времени. Если УО вовремя не уведомляет регионального оператора и контролирующий орган о переходе на специальный счёт, то и переход не осуществляется в нужное компании время

Посмотрите полную видеозапись онлайн-семинара и узнайте больше подробностей и полезной информации о процессе изменения способа формирования фонда капитального ремонта:

  • как правильно открыть или закрыть специальный счёт;
  • как оспорить представление прокуратуры;
  • почему прокуратура отказывает УО и ТСЖ в переходе на спецсчёт;
  • возвращать ли деньги региональному оператору, если этого требует прокуратура.

Источник

Оцените статью