Восстановительный ремонт управляющая компания

Что должна ремонтировать управляющая компания

Если кратко, то управляющая компания должна ремонтировать все, что можно назвать общим имуществом: стояки, газовые трубы, окна в подъезде и ступени на крыльце. За ремонт общего имущества мы обязаны платить по закону — в квитанции эта строка называется «Содержание и текущий ремонт общего имущества», а деньги копятся на общем счете дома.

Управляющая компания может потратить эти деньги только на текущий ремонт, а не на капитальный — так что замену всех труб требовать у коммунальщиков бесполезно.

Главное — разобраться, что такое общее имущество, а что — собственность жильца. В официальных документах четко определено, что именно можно считать общедомовым имуществом, а значит — требовать от управляющей компании текущего ремонта этого имущества на законных основаниях. Законодательство определило и работы, которые должна выполнять управляющая компания, они закреплены в минимальном перечне.

Помещения общего пользования

Это все помещения, кроме квартир: лестница, колясочная, подвал, чердак и лифты. Если в вашем доме несколько квартир объединены в одну секцию, то ремонтировать этот общий коридор должна управляющая компания, а не жильцы, потому что коридор считается общедомовым имуществом.

Сложнее разобраться с общежитиями коридорного типа: там жильцам принадлежат только комнаты, а кухни, туалеты и коридоры — общие. Сейчас такие общежития тоже имеют статус многоквартирных домов, и управляющие компании часто отказываются ремонтировать общие помещения за свой счет. Это незаконно: коридоры, душевые, кухни и туалеты в таких домах — это места общего пользования, а значит, коммунальщики должны ремонтировать всё — даже потекший смеситель в туалете и гуляющий под ногами пол на кухне.

Вода, тепло, газ

Управляющая компания отвечает за все трубы, которые входят в вашу квартиру. Но до первого вентиля — причем запорный кран тоже в зоне ответственности УК. Об этом говорит закон, закону вторит Верховный суд, но коммунальщики все равно отмахиваются: мол, всё, что до вентиля, — наше, а остальное ремонтируйте как-нибудь сами. Это неправильно: за вентиль тоже отвечает управляющая компания.

Но даже если вентиля нет, неправильно думать, что УК будет ремонтировать и газовую плиту, и кран в ванной, и радиатор. Насчет плит и смесителей закон говорит четко: за их состояние отвечают жильцы. С радиаторами долгое время все было не так просто, но в 2016 году Министерство строительства и ЖКХ разъяснило, что радиаторы внутри квартир все-таки не входят в состав общего имущества, независимо от того, есть вентиль или нет.

Проверить, общий радиатор или ваш собственный, очень просто: у общего радиатора может погреться любой сосед, у собственного — только вы.

Крыша и фасад

Коммунальщики должны ухаживать за кровлей и проверять, не появились ли в крыше пробоины. Если вы живете на верхнем этаже и на потолке вдруг растеклось мокрое пятно — смело вызывайте коммунальщиков. Сотрудники управляющей компании должны зафиксировать повреждения, залатать крышу и возместить вам затраты на ремонт потолка.

То же самое и с фасадом: мало того что УК должна следить за внешним видом стен — закрашивать надписи и вовремя штукатурить зияющие дыры, — она отвечает и за межпанельные швы. То есть если в комнате стало холодно, а на стенах от влажности выступила плесень, скорее всего, дело в межпанельных стыках, которые со временем потеряли герметичность.

В таком случае коммунальщики должны расшить стыки, заложить внутрь утеплитель и аккуратно заштукатурить — причем сделать это в рамках текущего ремонта. Если промерзает весь дом и нужно утеплять внешние стены, есть смысл собраться с соседями и написать общее заявление в УК. Однако, если на балансе дома не хватает денег на утепление, коммунальщики могут предложить оплатить работу в складчину.

Источник

Кто оплатит ремонт квартиры после аварийных работ коммунальщиков?

Краткое содержание:

Пожалуй, ни один житель многоквартирного дома не желает ни себе, ни соседям аварийных работ. Плохо, когда в собственном помещении обнаружится неисправность. Не лучше ситуация с прорывом соседской трубы. В любом случае покоя не будет никому. Сантехники постучатся во все двери. Мы же не вправе препятствовать работникам коммунальных служб в устранении опасных последствий. Ведь действуют они не только в своих интересах, но и в общественных.

Права и обязанности коммунальщиков

Следить за рабочим состоянием и надлежащим функционированием общего имущества дома, включая инженерные системы, — это прямая обязанность управляющей компании на основании Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354. Собственники квартир тесно связаны с такими организациями договорами управления МКД в соответствии с ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ. За выполненную коммунальными службами работу жильцы ежемесячно перечисляют им деньги. И также работы эти включают и ремонт общего имущества дома при аварии или в иной ситуации, которая грозит уроном для граждан, проживающих в доме, и их имуществу.

Поэтому когда представители УК обращаются с требованием предоставить доступ к инженерным сетям ХВС, ГВС, центрального отопления или электроснабжения, мы обязаны впустить их в квартиру для обнаружения неполадки и последующего её устранения (п. 34 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354). В противном случае не исключается ответственность жильца за последствия аварии.

По правилу ст. 1064 ГК РФ вред, причинённый гражданину или его имуществу, подлежит возмещению в полном объёме лицом, причинившем вред. Если такой «вредитель» сможет доказать, что вины в его действиях нет, то в большинстве случаев ничего возмещать не придётся.

Это же правило касается и самих коммунальщиков в случае, когда граждане обеспечили доступ в свою квартиру, но из-за неудобства или невозможности добраться до нужных коммуникаций, исполнители ломают стены внутри жилых помещений, вскрывают короба из гипсокартона, повреждают сваркой обои и декоративную плитку. Ведь после ремонта остаётся не просто грязь, а груды бетонных обломков, осколки кафеля и хозяйские вещи на выброс.

За чей же счёт должно проводиться последующее восстановление повреждённого имущества собственника?

Права жителей после вынужденного аварийного ремонта

Большинство управляющих компаний отказывают собственникам квартир в восстановительном ремонте. Однако, гражданское законодательство позволяет жителям побороться за свои права, добиться своего если не мирным путем, то через суд.

На основании ст. 1082 ГК РФ мы вправе требовать возмещения вреда в натуре, то есть получения такой же вещи и такого же качества, устранения недостатков повреждённой вещи или возмещения причинённых убытков.

Например, по заявке на течь в ванной комнате по трубе ГВС управляющая компания провела работы по замене стояка ГВС. В результате аварийных работ исполнители повредили душевую кабину и раковину владельца квартиры, настенная плитка откололась и получила окалины сварки. В восстановительном ремонте УК отказала.

Что делать собственнику квартиры дальше?

• Привлечь эксперта и определить рыночную стоимость ущерба, работ и материалов, необходимых для ремонта помещения.
• Определиться с размером компенсации морального вреда (определяется вне зависимости от суммы, определённой для возмещения имущественного вреда (п. 2 ст. 15 Закона о защите прав потребителей)).

• Составить претензию в адрес УК о восстановительном ремонте, замене имущества, повреждённого в целях доступа к инженерным коммуникациям.
• При отказе УК в удовлетворении претензионных требований обратиться в суд.

За отказ УК в добровольном порядке разрешить конфликтную ситуацию с собственником квартиры, последний вправе заявить в суде требование о штрафе в соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей.

В случае вынесения решения в пользу заявителя расходы за проведение оценки стоимости ущерба возвращаются гражданину.

В итоге

Управляющая компания обязана проводить проверку состояния общего имущества многоквартирного дома и, в случае аварии, вправе требовать от жильцов доступа к нему, так как организация несёт ответственность за его состояние. Порядок уведомления о проведении осмотра жилого помещения регулируется пп. 82, 83, 85 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354.

В случае причинения вреда имуществу в результате аварийного ремонта, собственники квартир вправе требовать восстановительных работ в занимаемом жилом помещении.

О том, кого мы вправе не впускать в квартиру, можно прочитать здесь Подробнее ➤

Источник

Как добиться восстановительного ремонта?

Ремонт общедомовых систем проходящих в квартире сделан, а разруха после ремонта осталась? Тогда эта статья для Вас.

У многих людей при слове «ремонт» начинает нервно дёргаться глаз, и мозг приступает к подсчёту итоговой денежной суммы, с которой придётся расстаться. И это не считая уйму потраченного времени и сил. Ведь многие из нас хотят жить в уюте и стремление к прекрасному порой, превращает обычные квартиры в настоящие произведения искусства.

Но когда речь заходит о ремонте общедомового имущества, которое скрыто за изысканной итальянской плиткой, то эстетика способна отступить на второй план. Хоть красота и спасает мир, но от прорыва старого стояка горячего водоснабжения спасти вряд ли сможет. И это толкает каждого из нас к выбору между двух зол.

Либо оставить всё как есть. Для таких случаев существует специальный акт отказа в доступе. Правда стоит отметить, что его нет ни в одном нормативно-правовом акте, потому что в соответствии с Жилищным Кодексом РФ собственник обязан предоставить доступ к общедомовому имуществу на основании решения, принятого на общем собрании. Подписав этот акт, житель будет нести всю ответственность за старые коммуникации и случись что, полностью оплачивать материальный ущерб соседям, которые примут удар стихии на себя. Кстати, если собственник хитёр и подписывать ничего не собирается, то существует комиссионный акт, который составляется несколькими лицами (представитель генподрядчика, технадзор, представитель управляющей компании, уполномоченный от собственников и несколько членов Совета дома) и фиксирующий отказ собственника в предоставлении доступа к общедомовым коммуникациям. По большому счёту управляющая компания в праве подавать на такого собственника в суд. И уже через суд получить доступ. Но, как правило, никто не хочет лишний раз тратить на это время и силы. Да и информация о таких «отказниках» может проникнуть в общедомовый чат и вызвать волну общественного порицания (особенно от соседей снизу по стояку). Но это уже моральная сторона вопроса.

Либо всё же пустить работников в квартиру. И это решение не такое уж и страшное, как может показаться в самом начале. Ведь прежде всего надо смотреть Проектно-сметную документацию на наличие в ней пункта «Восстановительный ремонт». Его можно найти в «Локальной смете». Например, в разделе «Ремонт систем канализации стояки» идёт полное перечисление всех заложенных работ и материалов с их стоимостью. И если напротив пункта «Восстановительный ремонт» стоит цифра «0», то самое время пригласить на адрес проектировщика и задать ему массу неудобных вопросов (особенно это касается тех домов, в которых коммуникации буквально замурованы в стены и без глобальных разрушений к ним не доберешься).

Так что ФКР вполне может себе позволить обеспечить обычных людей восстановительным ремонтом. Только очень тщательно это скрывает. И очень часто бывает так, что после замены стояков (ГВС, ХВС, канализации) люди остаются один на один с разрухой, которую оставил после себя Генподрядчик. А особо ушлые представители подрядчиков начинают буквально разводить людей на деньги. Особенно грязно и мерзко это смотрится, когда одинокие пенсионеры сталкиваются с этим явлением. Ведь подрядчик уйдет, а разруха в ванной/туалете/комнатах останется, поэтому раскрывайте кошелек шире и Вам всё моментально восстановят бравые ребята из строительного городка по соседству.

Огромная межэтажная дыра, полностью разрушенный порожек из раствора с плиткой Прожгли и разрезали натяжной потолок

Поэтому просто необходимо обратить Ваше внимание на две основные вещи:

– В ПСД должен быть заложен восстановительный ремонт. Если его нет, то в срочном порядке перед началом каких-либо работ добивайтесь включения этого пункта в ПСД и долго и упорно разговаривайте с проектировщиком. Ведь за ПСД несёт ответственность и гарантийные обязательства именно он.

– Ни в коем случае не платите за восстановительный ремонт деньги рабочим или генподрядчику (или субподрядчику). Эти ребята, порой, сами не знают, что в ПСД у них заложен восстановительный ремонт, либо специально начинают косить под дураков (у них потрясающая актёрская игра, поверьте).

Но суть всего этого одна – ни один собственник, согласившийся пустить в свой дом ФКР, не должен остаться у разбитого корыта. Понятно, что дорогую итальянскую плитку никто покупать не будет, но для бабушки раствор (чтобы восстановить пол или стены) обычная плитка, гипсокартонные панели и краски всегда найдутся. Даже обладатели дорогих ремонтов входят в положение и сами закупают нужные им материалы. А силами генподрядчика восстанавливают былое величие.

Новый натяжной потолок

• Восстановили порожек раствором
• Положили аккуратно плитку

Так же есть примеры того, как люди начинают свой домашний ремонт уже после того, как ФКР закончил свой. Особенно если последний был выполнен качественно и аккуратно с последующим восстановлением.

Поэтому проявляя уважение друг к другу и находя точки соприкосновения можно сделать ремонт менее разрушительным. Главное, чтобы это понимали как сами жители, так и все, кто задействован в большой машине капитального ремонта: от начальников всех рангов и до самого мелкого рабочего в строительном городке.

Источник