Возложение обязанностей по капитальному ремонту многоквартирного дома

Решение суда о возложении обязанности произвести капитальный ремонт № 2-4073/2017

Мотивированное решение изготовлено

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Октябрьский районный суд в составе председательствующего судьи Кайгородовой И.В., с участием

представителя ответчика Регионального Фонда содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах – ФИО3,

представителя ответчика АО «Уральский приборостроительный завод» — ФИО4,

при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Региональному Фонду содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах , акционерному обществу «Уральский приборостроительный завод» о возложении обязанности произвести капитальный ремонт,

ФИО1 обратился в суд с иском к Региональному Фонду содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах , акционерному обществу «Уральский приборостроительный завод», в котором, с учетом уточнения исковых требований, просит признать незаконным и нарушением его прав на благоустроенное жилище ответчиками, выразившемся в непроведении замены инженерного оборудования в до 1992 года, а именно: трубопровода, газооборудования, электрооборудования; обязать ответчиков в срок до ДД.ММ.ГГГГ произвести капитальный ремонт общего имущества указанного дома, а именно: осуществить замену стояков трубопровода, домовых магистралей, внутридомовых трубопроводов газооборудования, электрооборудования вводно-распределительных устройств; внутридомовых магистралей с распределительными щитками, сеть дежурного освещения мест общего пользования, сеть освещения помещений производственно-технического назначения.

В обоснование иска ФИО1 указал, что в в капитальный ремонт не производился со дня его ввода в эксплуатацию в 1962 году. Установленный нормативными актами срок службы инженерных сетей дома (40 лет) истек в 1992 году, на момент приватизации этом доме матерью истца.

В судебном заседании ФИО1 исковые требования поддержал.

Представитель ответчика Регионального Фонда содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах – ФИО3 возражал против удовлетворения исковых требований. Указал, что региональный оператор не вправе самостоятельно определять сроки капитального ремонта, которые применительно к дому истца еще не наступили. Проведение капитального ремонта дома истца запланировано на 2020 год. Понуждение регионального оператора провести капитальный ремонт ранее установленных сроков нарушит финансовую устойчивость Фонда и права собственников помещений в других многоквартирных домах, капитальный ремонт которых запланирован на более ранний срок. Обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома сохраняется за прежним наймодателем приватизированных жилых помещений. Надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома является обязанностью организации, осуществляющей управление многоквартирным домом.

Представитель АО «Уральский приборостроительный завод» — ФИО4 с иском не согласилась. Указала, что АО «Уральский приборостроительный завод» является ненадлежащим ответчиком. Оно было создано в результате приватизации, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. До момента приватизации предприятия все недвижимое имущество, включая жилой фонд, находилось в оперативном управлении предприятия и не являлось его собственностью, а оставалось собственностью государства, АО «Уральский приборостроительный завод» являлся представителем собственника и наймодателя. Жилой вошел в перечень объектов, не подлежащих приватизации. Указанный дом был передан в муниципальную собственность в соответствии с Постановлением Главы от ДД.ММ.ГГГГ № ******. «Уральский приборостроительный завод» были полностью выполнены обязательства по содержанию жилого фонда в период его обслуживания, и при передаче дома в муниципальную собственность его состояние оценивалось как удовлетворительное. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности.

Представитель третьего лица ООО «Управляющая компания «Дом Сервис» в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщил, ходатайство об отложении заседания или о рассмотрении дела в свое отсутствие не заявил.

С учётом мнения участвующих в деле лиц и в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд признал возможным рассмотрение дела по существу в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, ФИО1 принадлежит 1/3 доля в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: .

Изначально право единоличной собственности на указанную квартиру было приобретено ФИО5 на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ передачи квартиры в собственность граждан, заключенного между нею и Уральским приборостроительным заводом.

Решением Верх-Исетского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ договор передачи квартиры по адресу: единоличную собственность ФИО5 признан недействительным в части нарушенных прав ФИО1 и ФИО6 За ФИО1 и ФИО6 признано право собственности на 1/3 долю квартиры по адресу: за каждым.

Также из материалов дела следует, что АО «Уральский приборостроительный завод» было создано в результате приватизации и зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Согласно плану приватизации Уральского приборостроительного завода, утвержденного ДД.ММ.ГГГГ жилые дома в вошли в перечень объектов, не подлежащих приватизации (п. 8). Постановлением Главы от ДД.ММ.ГГГГ № ****** утверждены перечни объектов жилищного фонда, встроенно-пристроенных нежилых помещений, сооружений внешнего благоустройства, наружных инженерных сетей, расположенных в , передаваемых в муниципальную собственность от ОАО «Уральский приборостроительный завод». В перечне жилых домов, передаваемых в муниципальную собственность от ОАО «Уральский приборостроительный завод», значится .

В связи с изложенным, учитывая, что договор приватизации квартиры по адресу: был заключен с ФИО5 Уральским приборостроительным заводом, суд приходит к выводу о том, что АО «Уральский приборостроительный завод», созданный в результате приватизации указанного предприятия, является бывшим наймодателем упомянутой квартиры, и, соответственно, надлежащим ответчиком по заявленным истцом требованиям.

В соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Как разъяснено в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года (утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ) обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства. С ДД.ММ.ГГГГ введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 158 которого предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации. Исходя из системного толкования ст. 16 вышеназванного Закона, ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения.

Таким образом, обязанность по производству капитального ремонта на бывшего наймодателя может быть возложена, а исковые требования, заявленные на основании ст. 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1451-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», — удовлетворены, если объектом приватизации выступало жилое помещение, расположенное в доме, требующем на момент принятия решения о приватизации капитального ремонта. Только в этом случае, поскольку на момент приватизации обязанность по производству капитального ремонта уже имелась, но исполнена не была, данная обязанность сохраняется на последующее время.

Между тем, в рамках настоящего дела истцом не представлены доказательства того, что на момент заключения договора приватизации квартиры по адресу: ФИО5, то есть по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, данный дом требовал проведения капитального ремонта в части указанных истцом инженерных коммуникаций.

Доводы истца об истечении срока эффективной эксплуатации элементов жилого помещения, не могут быть приняты во внимание. Истечение нормативных и (или) рекомендуемых сроков эксплуатации не является бесспорным доказательством нуждаемости соответствующих элементов жилого помещения (дома) в капитальном ремонте, поскольку данное обстоятельство не характеризует фактическое состояние таких элементов с точки зрения их реального физического износа и возможности дальнейшей безаварийной эксплуатации. Таким образом, один лишь факт истечения нормативных сроков эксплуатации, в отрыве от других доказательств, не свидетельствует о необходимости проведения капитального ремонта.

Кроме того, суд полагает обоснованным довод представителя АО «Уральский приборостроительный завод» о пропуске истцом трехлетнего срока исковой давности, установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право собственности истца на квартиру по адресу: порядке приватизации возникло с момента вступления в законную силу упомянутого выше решения Верх-Исетского районного суда – с ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, с указанной даты у истца существовало право обращения к бывшему наймодателю с требованием о проведении капитального ремонта в пределах срока исковой давности. На момент обращения в суд с настоящим иском (ДД.ММ.ГГГГ) срок исковой давности по заявленным ФИО7 требованиям истек.

В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В связи с этим оснований для возложения на АО «Уральский приборостроительный завод» как на бывшего наймодателя квартиры по адресу: обязанности произвести капитальный ремонт многоквартирного дома путем замены указанных истцом инженерных сетей не имеется.

При этом Региональный Фонд содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах является ненадлежащим ответчиком по иску ФИО1, поскольку ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», на которой истец основывает свои требования, к Фонду не применима, так как он не являлся наймодателем квартиры по адресу: .

В соответствии с п. 1 ст. 182 Жилищного кодекса Российской Федерации региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета, за счет иных не запрещенных законом средств.

На территории действует Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на 2015 – 2044 годы, утвержденная Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ № ****** В приложении к Региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на 2015 – 2044 годы, содержащем перечень многоквартирных домов, расположенных на территории , подлежащих капитальному ремонту в 2015 – 2044 годах, значится в (№ ******). Проведение капитального ремонта данного дома запланировано на 2018-2020 годы.

При этом Постановлением Администрации от ДД.ММ.ГГГГ № ****** утвержден краткосрочный план реализации Региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на 2018-2020 годы на территории муниципального образования « ». В соответствии с данным краткосрочным планом завершение работ по капитальному ремонту запланировано на 2020 год.

Таким образом, как обоснованно указано Фондом, возложение на него обязанности провести капитальный ремонт указанного дома в установленный истцом срок будет противоречить требованиям указанных нормативных правовых актов, нарушит права собственников помещений в других многоквартирных домах, капитальный ремонт которых запланирован на более ранний срок.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 требований не имеется.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Региональному Фонду содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах , акционерному обществу «Уральский приборостроительный завод» о возложении обязанности произвести капитальный ремонт – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд .

Судья И.В. Кайгородова

РЕШЕНИЯ СУДОВ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ:

Хмелев М.А. обратился в суд с административным исковым заявлением к публичному акционерному обществу «Акционерный коммерческий банк содействия коммерции и бизнесу» (далее по тексту – ПАО «СКБ-Банк») и просил, с учетом уточнения требований, признат.

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском, в котором, с учетом уменьшения размера исковых требований, просят взыскать с ООО «Брусника. Екатеринбург» в свою пользу неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по 103265,25 руб. в п.

Источник

Текущий и капитальный ремонт: являются ли они взаимоисключающими

При сезонных осмотрах общего имущества собственников в МКД управляющая организация выявляет дефекты и неисправности и определяет объём работ для их устранения, в том числе в рамках текущего и капитального ремонта. Рассказываем о том, чем они различаются и являются ли взаимоисключающими при планировании ремонтных работ.

УО несёт ответственность за надлежащее содержание общего имущества собственников в доме

Управляющая домом организация, заключив с собственниками договор управления, несёт ответственность за надлежащее содержание и ремонт их общего имущества. Для этого УО обязана обеспечить техническое обслуживание дома, контроль за его состоянием и при необходимости проводить текущий и капитальный ремонт элементов МКД (ч. 6 ст. 55.24 ГрК РФ, ч. 1 ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Под надлежащим содержанием общего имущества дома в широком смысле понимается исправность конструктивных элементов дома, внутридомовых инженерных систем и сетей в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов, СанПиН и технической документации на МКД (ч. 8 ст. 55.24 ГрК РФ, п.п. 10, 11 ПП РФ № 491).

Для надлежащего содержания общего имущества собственников УО должна проводить его осмотры. Согласно п.п. 2.1.1, 2.1.4, 2.1.5 Правил № 170, в год обязательно должны проводиться два плановых осмотра: весенний, после окончания отопительного сезона, и осенний, накануне осенне-зимнего периода. Остальные осмотры проводятся по мере необходимости и считаются внеплановыми.

УО проводит осмотры общего имущества и планирует работы по текущему или капремонту дефектов

По результатам весеннего осмотра УО составляет акт, где фиксирует обнаруженные в элементах дома неисправности и планирует работы по их устранению: в рамках текущего или капитального ремонта. Первый оплачивается из средств, которые собственники ежемесячно вносят за содержание жилого помещения. Второй – из фонда капремонта, который формируется за счёт ежемесячных взносов собственников.

Как указал Минфин РФ в письме от 14.01.2004 № 16-00-14/10, определять вид необходимых ремонтных работ – текущие или капитальные – обязаны технические службы управляющей организации в соответствии с существующими нормативно-правовыми актами и регламентами.

В письме Минстроя РФ от 27.02.2018 № 7026-АС/08 даны следующие определения видов ремонтов общего имущества:

1. Текущий – это устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации дома, при котором такой элемент практически не выбывает из эксплуатации, его технические характеристики не меняются. Это работы по систематическому и своевременному предотвращению износа конструкций дома с помощью профилактических мероприятий.
2. Капитальный – это восстановление утраченных первоначальных технических характеристик элемента дома в целом, при этом его основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

В ст. 2 № 185-ФЗ под капитальным ремонтом многоквартирного дома понимается проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников, в том числе по их восстановлению или замене, для улучшения их эксплуатационных характеристик. В такой же интерпретации понятие капремонта используется в ПП РФ № 491 (п. 21 ПП РФ № 491).

Текущий ремонт считается предупредительным и заключается в систематически проводимых УО работах по предотвращению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей (п. 18 ПП РФ № 491).

Перечень работ по капремонту указан в ЖК РФ и № 185-ФЗ

Перечень работ, которые относятся к капитальному, указан в ст. 166 ЖК РФ, ч. 3 ст. 15 № 185-ФЗ:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
• ремонт подвальных помещений;
• ремонт фасада;
• установка коллективных (общедомовых) приборов учёта, в том числе автоматизированных информационно-измерительных систем;
• ремонт фундамента многоквартирного дома.

При капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества многоквартирного дома осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы. Это указано в п. 2.1.6, прим. 1 к таблице 2.3 разд. 2 «Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов», изданных 15 февраля 2013 года Фондом содействия реформированию ЖКХ.

Перечень работ, которые будут проведены в конкретном многоквартирном доме, и их стоимость утверждают собственники помещений на общем собрании собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ). Управляющая организация выступает исполнителем таких решений и не вправе самостоятельно решать эти вопросы.

Текущий ремонт направлен на профилактику износа дома и устранение дефектов и неисправностей

В соответствии с п. 2.2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004, текущий ремонт общего имущества жилого дома – это ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей.

В приложении 2 пособия приведён перечень работ, которые относятся к текущему ремонту общего имущества и плата за которые включается в размер платы собственников за содержание жилого помещения. Работы разделены на 13 групп в зависимости от объекта работ.

Работы по текущему ремонту общего имущества собственников также указаны в ПП РФ № 290, где приведён обязательный минимальный перечень работ и услуг, которые УО необходимо выполнять/оказывать для надлежащего содержания общего имущества собственников в МКД.

Однако, как показывает практика, эти перечни не исчерпывающие. Если для поддержания элементов дома в надлежащем состоянии требуется провести работы, не указанные в ПП РФ № 290 и иных НПА, управляющая организация всё равно обязана их провести в силу обязательств, взятых на себя по договору управления.

При этом:

1. УО должна провести текущий ремонт даже без решения общего собрания собственников помещений.
2. Отсутствие у управляющей организации средств на такие работы не освобождает её от обязанности провести текущий ремонт.

Такая правовая позиция отражена в судебной практике: № А74-6267/2015, № 2-157/2018, № 33-9061/2017.

УО обязана проводить текущий ремонт элемента дома даже при необходимости в капитальных работах

УО обязана проводить необходимый текущий ремонт вне зависимости от того, есть ли у неё на это средства и принимали ли такое решение собственники на общем собрании. Капитальный ремонт проводится только в случае принятия решения об этом собственниками помещений в доме на общем собрании.

Но текущий и капитальный ремонт не являются взаимоисключающими, и необходимость в работах капитального характера не освобождает УО от проведения текущего ремонта.

Такой вывод сделал суд при рассмотрении апелляционной жалобы УО с требованием признать незаконным предписание органа ГЖН и решение суда первой инстанции в деле № А17-6634/2017.

Жилинспекция после внеплановой проверки деятельности управляющей организации обязала её устранить дефекты в конструктивных элементах дома. УО настаивала на том, что перечисленные в предписании работы относятся не к текущему, а к капитальному ремонту. На их проведение необходимо решение собственников на ОСС.

Однако суд указал, что орган ГЖН не обязывал управляющую организацию сделать в доме капремонт. У организации есть право выбора, как устранить выявленные нарушения, какой объём работ для этого необходим. Управляющая организация не смогла доказать, что указанные в предписании ГЖИ нарушения можно устранить только путём проведения капитального ремонта.

Суд отметил, что необходимость в капремонте сама по себе не является обстоятельством, освобождающим УО от обязанности по содержанию общего имущества дома в надлежащем состоянии и проведению текущего ремонта до момента, когда будут организованы соответствующие работы капитального характера.

Запомнить

Из анализа норм жилищного законодательства можно сделать выводы, что к капитальному ремонту относится строго определённый перечень работ по восстановлению, установке или замене элементов изношенных элементов общего имущества дома. Такие работы проводятся только с согласия ОСС и оплачиваются из средств фонда капремонта.

Работы по текущему ремонту, которые требуются для предотвращения износа элементов общего имущества или устранения небольших дефектов, УО обязана планировать и проводить самостоятельно в силу взятых на себя обязательств по договору управления и за счёт средств, которые жители МКД вносят ежемесячно за содержание жилого помещения.

При этом, если УО в ходе осмотра общего имущества установила, что для устранения обнаруженных неисправностей необходимо провести капремонт, это обстоятельство не освобождает её от текущих работ по ремонту таких элементов до момента, когда собственники примут решение о капремонте.

В ином случае орган ГЖН имеет право привлечь управляющую организацию к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ и обязать выполнить ремонт без учёта того, работы какого характера – текущего или капитального – необходимы для устранения нарушений.

Источник