Возмещение ремонта общего имущества дома

Собственник своими силами выполнил неотложные работы

Автор: Д. В. Дурново

Обязана ли УК выплачивать компенсацию расходов собственнику помещения в МКД, если тому пришлось своими силами ремонтировать общее имущество? Выводы эксперта подкреплены ссылками на судебную практику.

Как известно, УК обязана выполнять все обязательные и неотложные работы по содержанию и ремонту общего имущества независимо от принятия решения общим собранием собственников помещений и источников финансирования. Если УК пренебрегает своими обязанностями, собственникам приходится брать заботы на себя. Впоследствии понятно желание получить компенсацию с УК. В каком случае такое требование клиента будет удовлетворено? Как отражаются операции в бухгалтерском и налоговом учете УК?

Условия взыскания убытков

Практика показывает, что подобные ситуации возникают в основном у собственников нежилых встроенно-пристроенных помещений в МКД. Ведь более вероятно, что именно юридические лица быстрее и охотнее, чем граждане, изыщут финансовые возможности для проведения восстановительных работ.

При взыскании убытков истец обязан доказать совокупность следующих обстоятельств (см. п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25):

• возникновение ущерба в результате действий (бездействия) ответчика;
• факт нарушения обязательства или причинения вреда;
• наличие убытков;
• размер убытков (устанавливается с разумной степенью достоверности).

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 ГК РФ). То есть УК вправе доказывать, что общее имущество не требовало ремонта, что она не должна была проводить работы ввиду отсутствия решения общего собрания, финансирования, характера работ и пр.

В рассматриваемой нами ситуации самым сложным для собственника помещения будет доказывание факта нарушения обязательства УК, а также самого факта наличия убытков, подлежащих возмещению. Дело в том, что далеко не все работы, которые, по мнению собственника помещения, должны быть выполнены управляющей организацией, может провести он сам, рассчитывая на компенсацию.

Расходы на ремонт общего имущества

Прежде всего следует обратить внимание на то, являются ли спорные работы работами по ремонту именно общего имущества собственников помещений в МКД. В настоящее время нередки случаи, когда принадлежность пристроя дому оспаривается заинтересованной стороной (обычно в рамках спора о взыскании задолженности по оплате содержания общего имущества). Если пристрой нельзя рассматривать как часть МКД, то и работы, связанные с ремонтом его кровли, фасадов, инженерных коммуникаций не признаются работами по ремонту общего имущества, значит, УК не имеет к ним никакого отношения и не обязана компенсировать их стоимость: собственник обязан за свой счет содержать принадлежащее ему имущество. Признаком самостоятельности пристроя является в первую очередь отсутствие общих коммуникаций (коммунальные ресурсы поставляются через самостоятельные вводы) и конструктивных элементов.

Кроме того, что само нежилое помещение должно являться частью МКД, спорное имущество, потребовавшее восстановления, должно относиться к общему, а не к частному имуществу. Граница между частным и общим имуществом в МКД определяется в соответствии с указаниями из Правил содержания общего имущества.

Обязательство УК выполнить работы незамедлительно

УК не обязана компенсировать собственнику помещения в доме стоимость самостоятельно выполненных им ремонтных работ, если именно на тот момент она не обязана была их выполнять.

Поэтому в первую очередь необходимость выполнения работ должна быть подтверждена документами, а именно актами осмотра общего имущества, составленными с участием УК или незаинтересованных лиц, заключениями специалистов или экспертов.

Второй не менее важный момент заключается в том, что спорные работы должны быть неотложными независимо от того, являются ли они непредвиденными или вызваны нормальным износом здания.

Пять лет назад было принято знаковое для отрасли Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10. Основной вывод, сделанный в нем, таков: все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Следует обратить внимание на неотложные работы – мероприятия, направленные на устранение неисправностей, составляющих угрозу безопасности людей и сохранности жилого дома. То есть для их проведения (и в дальнейшем для взыскания их стоимости с УК) не требуется согласование на общем собрании собственников помещений. Работы и услуги, которые не носят неотложный характер, осуществляются в плановом порядке в соответствии с договором и обязательными требованиями закона, решениями общего собрания собственников помещений.

В Постановлении АС ДВО от 29.12.2014 № Ф03-4517/2014, вынесенном по спору о взыскании с УК убытков в виде стоимости выполненных собственником помещения в МКД работ, указано: при исследовании вопроса о круге обязательств управляющей компании подлежит выяснению и доказыванию не просто факт нуждаемости строительных конструкций и инженерного оборудования дома в ремонтных работах, а степень необходимости их безотлагательного выполнения для обеспечения сохранности и безопасной эксплуатации дома. Иной подход ведет к безосновательному расширению объема обязательств управляющей организации по сравнению с согласованным в договоре управления, который по общему правилу ст. 162 ЖК РФ ограничен заданием другой стороны и размером платы. В частности, в этом деле суд отказал во взыскании с УК стоимости работ, выполненных по заказу собственника встроенного нежилого помещения в цокольном этаже МКД и заключающихся в ремонте фасада здания. Причина в том, что не были доказаны необходимость утепления фасада, факт устранения в результате ремонта выявленных ранее нарушений (поражения фасада грибком, наличия трещин), были выполнены работы, обеспечившие улучшение эстетического вида фасада, собственник не подтвердил, что восстановление фасада не могло быть выполнено в рамках текущего ремонта. Кроме того, арбитры отказали в компенсации стоимости таких необязательных работ, как укладка брусчатки вместо восстановления асфальтового покрытия придомовой территории, установка новых крыльца, пандуса, козырька и ограждения входа в помещение собственника. Как отметил суд, исключительная необходимость и обязательность их выполнения с точки зрения правил эксплуатации жилфонда являются необоснованными.

Из Постановления АС ВВО от 13.08.2015 по делу № А79-7252/2014 следует, что альтернативой такому основанию для выполнения работ, как признание их неотложными, может быть решение общего собрания собственников помещений о проведении ремонта и делегировании одному собственнику полномочий на выполнение работ, представление интересов всех собственников помещений дома в части взыскания денежных средств с УК. Если никаких претензий к УК по вопросу исполнения принятых ею обязательств собственник не предъявлял, несение им по собственному усмотрению расходов, к примеру, на уборку придомовой территории не может служить основанием для возложения их на УК.

Если необходимость проведения неотложных работ вызвана нормальным износом здания, УК выплачивает компенсацию собственнику помещения, выполнившему данные работы, за счет собственных средств. Если же неисправности были вызваны непредвиденными и непредотвратимыми обстоятельствами, есть шанс потребовать доплат со всех собственников помещений дома (подробнее см. статью С. Н. Козыревой «Обязательные и дополнительные мероприятия по содержанию общего имущества: особенности финансирования УК» (№ 12, 2013)).

Дополнительно отметим, что наличие у собственника помещения задолженности по оплате содержания общего имущества не рассматривается как основание для отказа в удовлетворении иска (Постановление АС ЗСО от 16.04.2015 № Ф04-17878/2015).

Учет и налогообложение

Компенсация убытков представляет собой прочие расходы в бухгалтерском учете (п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации») и внереализационные расходы при исчислении налога на прибыль (пп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). Дата учета расходов – день вступления в силу решения суда о взыскании убытков или день признания их должником.

Как разъяснил ВС РФ в Определении от 11.09.2015 № 305‑КГ15-6506, понятия «убыток» и «ущерб» (именно об ущербе сказано в ст. 265 НК РФ) являются равнозначными и их возникновение влечет одинаковые налоговые последствия для налогоплательщика. Интересно, что в данном судебном разбирательстве налогоплательщику пришлось отстаивать право на уменьшение налогооблагаемой прибыли на суммы выплаченного контрагенту неосновательного обогащения (в виде стоимости пользования имуществом, полученным по договору купли-продажи, впоследствии прекращенному). Суд указал, что произведенные затраты в виде уплаты неосновательного обогащения за использование помещений без законных оснований по существу представляют собой арендную плату, подлежащую уплате за такое использование объекта в целях осуществления предпринимательской деятельности. Следовательно, данные расходы соответствуют требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ и могут быть приняты при расчете налоговой базы.

Эти выводы можно применить и к рассматриваемой ситуации: расходы в виде компенсации убытков собственнику помещения, выполнившему неотложные работы по ремонту общего имущества, фактически есть оплата работ, проведенных в целях исполнения обязательств УК по договору управления МКД. Таким образом, не должно быть сомнений в наличии связи между данными расходами и деятельностью, направленной на получение дохода. При этом нет оснований считать такие расходы материальными затратами, связанными с производством и реализацией, поскольку они осуществляются по особому правовому основанию. Также нельзя сказать, что УК допустила ошибку, не признав данные расходы в периоде фактического выполнения работ. Напротив, имеет место лишь хозяйственная операция по возмещению убытков. Сама УК не организовывала проведение работ, не давала задание подрядчикам, не принимала результат.

Кстати, квалификация возникающих расходов в качестве внереализационных станет препятствием для признания их суммы в налоговой базе УК, применяющей УСНО, поскольку соответствующий вид затрат в ст. 346.16 НК РФ не предусмотрен.

Добавим, что потерпевший не предъявляет в составе убытков сумму НДС (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 23.07.2013 № 2852/13).

Если УК своими силами не выполняет неотложные работы по ремонту общего имущества и один из собственников помещений вынужден взять на себя устранение угрозы безопасности людей и сохранности имущества, он вправе потребовать компенсации от УК. Его требование будет удовлетворено, если работы действительно были необходимы и являлись неотложными, а УК не выполнила их в разумный срок.

Источник

Кто ответит за ущерб в квартире из-за капремонта?

В нашем доме домоуправление меняет трубы отопления, которые ведут к батареям между квартирами. Сами батареи менять не будут — только трубу. На месте соединения новой трубы и старой батареи хотят вкрутить кран. При этом им все равно, что в квартире дорогой ремонт. Мне сказали, что сломают и потолок, и плитку, так как трубу надо поменять.

Кто будет возмещать мне убытки за испорченный ремонт? А если я откажусь менять эту трубу, кто будет отвечать, если швы потекут? А то мне звонят и запугивают.

За имущество, которое повредят подрядчики, будет отвечать фонд капитального ремонта, УК или ТСЖ — смотря как в вашем доме копят деньги на капремонт. Если они не возместят ущерб добровольно, придется доказывать размер убытков в суде. А если вы откажетесь заменить трубу и из-за этого протечка будет в других квартирах, то за этот ущерб придется заплатить вам.

Расскажу, как найти крайнего, если после капремонта вашей квартире потребуется ремонт, и почему лучше все-таки согласиться заменить трубу.

Кто ремонтирует общее имущество многоквартирного дома

Внутридомовая система отопления — стояки, обогревающие элементы, общедомовые приборы учета тепла — относится к общему имуществу многоквартирного дома. Разница между общим имуществом и имуществом собственника простая: общее имущество обслуживает два или более помещений в доме, а имущество собственника — только его помещение.

К общему имуществу относятся, например, лестницы, лифты, крыша, чердак, подвал, земельный участок, фасад дома. Все это принадлежит всем собственникам помещений в доме.

Труба, которая идет к батарее в вашей квартире, — это стояк отопления. Он хотя и находится внутри квартиры, но считается общим имуществом, потому что используется для нужд всего дома. А радиатор отопления — это уже имущество собственника, потому что обслуживает только вашу квартиру.

Так как общее имущество принадлежит всем собственникам в доме, то они должны оплачивать его капитальный ремонт. Деньги на капремонт жильцы могут собирать двумя способами: на специальном счете в банке или в фонде капитального ремонта. Считается, что новым домам лучше копить деньги на спецсчете, а старым — в фонде капремонта.

Специальный счет — это копилка одного конкретного дома. Деньги на нем принадлежат собственникам. Жильцы на общем собрании выбирают владельца счета — обычно это представитель УК или ТСЖ, но можно выбрать и региональный фонд капремонта. Владелец открывает в банке счет, на котором копятся деньги на капремонт. Когда приходит время ремонтировать дом, собственники снова собираются и решают, какие работы нужно провести и кто это будет делать.

Фонд капитального ремонта, его еще называют региональным оператором, — это общий котел всех домов региона, которые не открыли спецсчет. По умолчанию деньги на капремонт копятся именно на счете регоператора. В этом случае все взносы идут в общак, из которого по мере необходимости берут деньги. Когда придет время конкретного дома, его отремонтируют из общих средств.

Узнать, каким способом жильцы собирают деньги на капремонт в вашем доме, можно на сайте «Реформа ЖКХ». Для этого введите свой адрес в строку поиска на главной странице. Затем нажмите на адрес дома и перейдите во вкладку «Паспорт». Там появятся сведения о доме: общая площадь, год ввода в эксплуатацию, серия и тип постройки здания, а также способ формирования фонда капитального ремонта.

Кто оплатит ремонт в квартире, если его испортят подрядчики

Из вашего вопроса непонятно, как формируется фонд капремонта в вашем доме, поэтому опишу порядок действий для обоих случаев.

Если деньги копятся на счете регоператора. Региональный оператор — это государственная организация, которая создана, чтобы ремонтировать общее имущество в многоквартирных домах. Когда приходит время ремонтировать дом, оператор нанимает подрядчиков, дает им задание, а потом принимает и оплачивает работу. Так как подрядчиков выбирает оператор, то именно он отвечает за убытки, которые они причинили. Это касается как ущерба, который нельзя было предотвратить, так и того, что подрядчики причинили по ошибке.

Расходы на восстановление стен, потолков и пола обычно закладывают в смету капитального ремонта. Поэтому, скорее всего, подрядчики после замены необходимых коммуникаций сразу восстановят все, что сломали. Но это касается только строительных конструкций — клеить обои или класть плитку подрядчики не будут.

Бывает, что в ущербе виноват сам подрядчик: неправильно закрыли крышу и затопило квартиру, меняли трубы и испортили кухню. Во всех случаях ответственность за действия подрядчиков несет региональный оператор. Причем как до подписания акта выполненных работ, так и в течение пяти лет после этого.

Определения ВС РФ:
от 20.06.2017 № 6-КГ17-4 PDF, 836 КБ ,
от 05.09.2017 № 57-КГ17-13 PDF, 672 КБ

Вот план действий на случай, если подрядчики повредят ваше имущество:

1. Перед началом ремонта стояка отопления сфотографируйте отделку комнаты. Сделайте побольше разных фото — крупным и общим планом. Фотографии пригодятся в суде как доказательства первоначального вида квартиры.
2. После ремонта составьте акт осмотра. Для этого пригласите представителей регионального оператора или организации, которая управляет вашим домом: УК или ТСЖ. Вызывайте их письменно или телеграммой.
3. Оцените ущерб — для этого пригласите независимого оценщика. Заплатить ему за работу придется самостоятельно.
4. Отправьте претензию. Возможно, оператор добровольно компенсирует ущерб.
5. Если регоператор откажется возмещать убытки, придется идти в суд. За основу иска можно взять текст претензии. Напишите, что обращались к ответчику с требованием возместить ущерб, но не получили ответа или вам отказали, и укажите, чего вы хотите. Это может быть компенсация материального ущерба и морального вреда, возмещение расходов на оценку и госпошлину, а также неустойка. Перед подачей иска советую проконсультироваться с юристом — расходы на его услуги тоже можно возместить в суде.

Этот же порядок действий подойдет, если хотите взыскать с регионального оператора стоимость восстановления покрытий на полу или потолке. Мне не удалось найти ни одного решения суда по такому делу. Скорее всего, никому не хотелось судиться из-за куска обоев: время и силы на суды стоят дороже.

Другое дело, если собственник закрыл доступ к общему имуществу несъемной конструкцией. Например, вы решили, что трубы не вписываются в интерьер квартиры, и спрятали их за декоративной колонной из гипсокартона. Если подрядчикам потребуется доступ к этим трубам, они демонтируют все, что им мешает, но ущерб вам никто не возместит. Обеспечить доступ к общедомовым коммуникациям — обязанность собственника. Это подтверждает и судебная практика.

Если деньги копятся на спецсчете в банке. В этом случае ситуация с возмещением ущерба аналогичная, только обращаться нужно уже не к региональному оператору, а к владельцу спецсчета. Конечно, за исключением случаев, когда владелец счета — фонд капремонта.

Деньги на спецсчете принадлежат собственникам квартир, они распоряжаются ими на общем собрании. Жильцы выбирают банк, в котором собираются открыть спецсчет, и владельца счета. Обычно это организация, которая управляет домом: УК или ТСЖ. Если собственники выбрали владельцем счета фонд капремонта, то отвечать за ущерб будет фонд.

Подрядчиков для ремонта выбирают собственники, но могут уполномочить на это и владельца счета. Заказчиком ремонта будет владелец счета, а значит, он и будет отвечать за подрядчиков. Причем заказчик ремонта будет компенсировать собственнику ущерб своими деньгами. Списывать со спецсчета деньги по убыткам УК, ТСЖ или фонда капитального ремонта нельзя, даже если они связаны с капремонтом.

Определение ВС РФ от 10.12.2018 № 301-ЭС18-21764 PDF, 192 КБ

Порядок действий на случай, если повредят ваше имущество, такой же , как если бы деньги копились на счете регоператора. Только претензию нужно будет писать владельцу спецсчета.

Потолок, настенные и напольные покрытия, которые повредили подрядчики, также будет ремонтировать владелец спецсчета. Но только если вы сами не закрыли их декоративными элементами.

Источник