Факторы, вызывающие необходимость проведения ремонтных мероприятий
Классификация ремонтных работ
• Система планово-предупредительных ремонтов(ППР) – это комплекс организационных и технических мероприятий по содержанию и ремонту конструкций, санитарно-технических систем, инженерных устройств и оборудования, проводимых по заранее составленным планам.
Существует два основных ППР: текущий и капитальный; они подразделяются соответственно на планово-предупредительный (профилактический) и аварийный (непредвиденный) текущий ремонт и планово-предупредительный (комплексный) и выборочный капитальный ремонт.
• Текущий ремонтзаключается в систематически и своевременно проводимых работах по предохранению частей зданий и оборудования от преждевременного износа и по устранению возникающих мелких повреждений и неисправностей.
Основным видом текущего ремонта является планово-предупредительный (профилактический) ремонт (ТПР). На его производство выделяется до 75 . 80% ассигнований, отпускаемых на текущий ремонт. К работам ТПР относятся ремонт и окраска кровель, окраска и частичная замена водосточных труб, частичный ремонт дверей, окон и т. д.
К работам текущего непредвиденного ремонта (ТНР) относятся срочные исправления мелких аварийных повреждений (например, в системах отопления, водоснабжения), замена разбитых стекол и т. д. На производство этих работ предусматривается 20 . 25% затрат на текущий ремонт.
• Капитальный ремонтзаключается в замене или восстановлении эксплуатационных характеристик всех конструкций, санитарно-технических систем, инженерных устройств и оборудования в связи с их физическим или моральным износом и разрушением.
• Комплексный капитальный ремонт (ККР) охватывает все здание в целом или отдельные его секции для устранения морального и физического износа.
В соответствии с действующими нормативами через девять лет с начала эксплуатации здания ремонтируют крышу, фасады с герметизацией стыков, лестничные клетки, системы горячего водоснабжения и т. д. Через следующие девять лет, т. е. через 18 лет после ввода в эксплуатацию здания, кроме перечисленного выше объема работ ремонтируют также системы отопления, холодного водоснабжения и канализации, частично полы, электрооборудование и некоторые элементы благоустройства.
• Выборочный капитальный ремонт (ВКР) предусматривает замену отдельных изношенных конструкций, оборудования или их элементов, ремонт которых вызван значительным износом и не может быть отложен до очередного планово-предупредительного (комплексного) ремонта. Периодичность ВКР — 5 . 6 лет.
• Реконструкция (модернизация)здания представляет собой его переустройство с изменением назначения, внутреннего или внешнего вида.
Так реконструкция зданий условно делится на комплексную и частичную. При комплексной реконструкции одновременно решаются задачи повышения капитальности здания, благоустройства и увеличения полезной и жилой площадей.
При частичной реконструкции обычно ограничиваются перепланировкой внутренних помещений без замены перекрытия и значительной перекладки стен. Частичная реконструкция целесообразна для зданий, имеющих небольшой физический износ.
При реконструкции здания кроме работ по капитальному ремонту выполняются также работы, связанные с новым строительством.
• Переустройство здания— понятие, обозначающее ремонтные работы, проводимые в здании с целью улучшения его эксплуатационных качеств, ликвидации физического, морального износа и повышения степени его благоустройства.
• Усиление конструктивных элементов возникает чаще всего при проведении реконструкционных работ и связано с обеспечением конструкциями несущей способности, жесткости и устойчивости.
Жилые здания.
— архитектурно-градостроительные решения — реконструкция города в плане связывается с преодолением хаотичного расположения зданий, с созданием более четкого расположения улиц, площадей, дворовых территорий.
При реконструкции города в целом существует три направления:
1 – создание городов – спутников при больших мегаполисах, в которых располагают зоны отдыха, жилые кварталы, службы бытового обслуживания, учреждения социально-культурного назначения. За счет передачи части функций городам – спутникам, большой город остается в своих границах. Территорию основного города реконструируют, создают более комфортные условия проживания, подчиненные современным требованиям;
2 – подвергают существенной реконструкции планировочную структуру самого города. При этом стремятся создавать такие структуры, которые могли бы безболезненно развиваться с течением времени, но при этом имея компактные транспортные коммуникации;
3 – создается компактный город, который по мере своего развития, превращает близко расположенные населенный пункты в города — спутники. Этот способ как бы совмещает в себе два предыдущих.
— ведомственная принадлежность – данный принцип лежит в основе дальнейшей классификации в связи с тем, что уровень технической эксплуатации в различных ведомствах значительно отличается, особенно в последнее время. Уровень финансирования эксплуатации здания и компетентность работников эксплуатирующей организации в вопросах и правилах эксплуатации будут определять его техническое состояние.
— период строительства – время постройки здания в значительной мере обуславливает технические, прочностные и эксплуатационные характеристики основных конструктивных элементов здания. Эта же характеристика предопределяет примерный перечень основных мероприятий при проведении реконструкции и модернизации здания. Во многом эта характеристика оказывает влияние и на последующие признаки классификации зданий: материал основных конструктивных элементов, архитектурно-планировочные решения, конструктивные решения, уровень инженерного благоустройства и некоторые другие.
В нашей стране выделяют три основных периода строительства, к которым относят существующие здания:
1 – дореволюционной постройки;
2 – строительства 1917 – 1960-х годов;
3 – строительства 1961 – по настоящее время.
— архитектурно-планировочные решения – это признак, который предопределяет уровень внутренних изменений здания, связанных с планировкой и с основными социальными вопросами, вызванными реконструкцией здания.
Классификация зданий по архитектурно-планировочным решениям позволяет выделить основные решения, методы и способы реконструкции и модернизации зданий:
1 – жилые дома дореволюционного периода постройки с квартирами повышенного качества из 6 … 9 комнат, жилая площадь 100 … 150 м2, просторные кухни и передние, комнаты для прислуги, высота этажа до 4 м;
2 – секционные дома дореволюционной постройки и постройки первых десятилетий Советской власти, квартиры из 2 … 5 комнат, жилая площадь до 80 м2, высота этажей до 3 … 3,5 м;
3 – дома дореволюционной постройки коридорной и галерейной системы с квартирами по 10 … 20 комнат, площадь комнаты – 20 … 35 м2, наличие одной кухни и одного санузла; жилые дома коридорной системы с комнатами по 10 … 13 м2, высота этажа до 3,5 м;
4 – остальные типы зданий с хаотичной планировкой, превращенные в первые годы советской власти в жилье;
5 – здания индустриального периода строительства, пригодные для посемейного заселения с единым санузлом, жилая площадь не соответствует современным нормам, высота этажа 2,4 … 2,5 м;
6 – здания индустриального периода строительства, пригодные для посемейного заселения с раздельным санузлом, с жилой площадью достаточной для современных нормативов, высота этажа 2,4 … 2,5 м;
7 – здания последних годов строительства, с площадью достаточной и превышающей современные нормативы, с одним или двумя санузлами, высота этажа 2,5 … 2,7 м
конструктивная схема – играет большое значение при проектировании и организации реконструкции жилых зданий:
1 – однопролетная с продольными несущими стенами;
2 – двухпролетная с продольными несущими стенами;
3 – трехпролетная с продольными несущими стенами;
4 – многопролетная с поперечными несущими стенами;
6 – с неполным каркасом
— материал основных конструктивных элементов здания – данная характеристика предопределяет вариант реконструкции: косметический ремонт с элементами реконструкции в виде надстройки, пристройки, уширения корпуса, внутренней перепланировкой и т.д.; реконструкция, совмещенная с капитальным ремонтом, связанным с заменой перекрытий или других отдельных конструктивных элементов; полный снос здания.
По типу основных конструктивных элементов все существующие здания можно разделить согласно правилам начисления единых амортизационных отчислений на полное восстановление:
1 – каменные, особо капитальные, стены кирпичные толщиной в 2,5 – 3,5 кирпича или кирпичные с железобетонным или металлическим каркасом, перекрытия железобетонные или бетонные;
2 – с кирпичными стенами толщиной в 1,5 – 2,5 кирпича, перекрытия железобетонные, бетонные или деревянные с крупноблочными стенами, перекрытия железобетонные;
3 – со стенами облегченной кладки из кирпича, монолитного и легких шлакоблоков, ракушечника, перекрытия железобетонные или бетонные;
4 – с крупнопанельными стенами, перекрытия железобетонные;
5 – со стенам и крупноблочными или облегченной кладки из кирпича, монолитного шлакобетона, мелких шлакоблоков, ракушечника, перекрытия деревянные;
6 – со стенами смешанными, деревянными, рубленными или брусчатыми.
Такое членение зданий способствует более простому исчислению физического износа.
— социальные вопросы – это самая большая и болезненная проблема, которая требует особо тщательной проработки на предварительном этапе реконструкции. Во многом именно от решения данного вопроса будет зависеть разработка всей документации по реконструкции и модернизации конкретного здания.
Жители старых домов представляют различные слои населения: давно живущие в данном доме, купившие недавно или получившие по наследству, проживающие с рождения, но желающие получить новую. В зависимости от категории жильцов могут возникнуть и различные варианты их обеспечения жильем после реконструкции данного дома:
1 – возвращение в отремонтированную квартиру;
2 – обмен, но в том же доме;
3 – обмен, но в том же районе;
4 – переезд в другой район.
— уровень инженерного благоустройства – наличие или отсутствие элементов благоустройства влияют на уровень комфортности и привлекательности конкретного здания. Поэтому при решении вопросов реконструкции и модернизации данному вопросу уделяется немаловажное значение. Отсутствие тех или иных видов благоустройства очень часто определяет необходимость проведения капитального ремонта или реконструкции.
— экологические вопросы, отвечающие за качество здания в целом и конкретных помещений в данном здании: тепловой комфорт, инсоляция помещений, звуковой комфорт, зрительный комфорт и т.д.
Источник
10 признаков, что пора делать ремонт
«Звоночки» для ремонта или несколько причин в его необходимости
Что вас заботит, когда появляется минуточка для уединения в домашней обстановке? Вы думаете о том, что пора отдохнуть? Или вас заботит проблема того, что приготовить на ужин? А может, все ваши мысли о том, что перед носом разошлись обои, потолок течёт, пол скрипит и есть ещё масса причин для ремонта? Если это так, то пришла пора делать ремонт.
Ремонт в квартире, смена дизайна или кардинальная перепланировка — это неизбежно. Как определить, что пора заняться капитальным ремонтом, какие признаки «кричат» об этом?
Причины, говорящие о необходимости ремонта
Любое место жительства (дом, дача, квартира) рано или поздно нуждаются в ремонте. Чтобы убедиться в том, что эта пора перемен настала, советуем вам обратить внимание на некоторые признаки.
1. Время последнего ремонта. Как давно вы меняли обои, обновляли потолки и полы? Если прошло уже немало времени, тогда время перемен наступило. По советам дизайнеров и психологов обновление элементов отделки стоит производить каждые 5 лет, а если есть другая необходимость, то можно чаще.
2. Явные признаки. На старых обоях проявились жёлтые пятна, полы скрипят и «просят» покраски, потолок давно уже нельзя назвать белым, из окон дует, сантехника протекает и вообще почти ничто не работает удовлетворительно — это тот самый случай. Не стоит «откладывать всё в долгий ящик». Делайте всё, и сразу. Частичный ремонт не закончится никогда. Это проверено на практике. Если начинается ремонт в одной комнате, потом — в другой, третьей… То, когда вы дойдёте до последнего помещения, поймёте, что первая комната снова нуждается в ремонте.
3. Частое выбивание пробок. Это является причиной для смены электропроводки, что повлечёт за собой (как минимум) смену отделки на стенах.
4. Старая мебель. Меняя обстановку, придётся обновить стены, потолки и пол, чтобы всё было гармонично.
5. Недостаточность освещения. Старые люстры уже давно утратили свою актуальность. Сейчас модно многофункциональное точечное освещение. А его устройство требует современной отделки потолков или их кардинальная перепланировка: деление на зоны, навесные элементы… Меня это, придётся обратить внимание и на всё остальное — ведь только красивый потолок при старом ремонте — это просто нелепо.
6. Нехватка места для вещей. Эта проблему можно разрешить при установке встроенных элементов, дополнительных ниш или антресолей, что повлечёт за собой и смену рядом расположенной отделки (стен, пола, потолка).
7. Новый социальный статус. Когда повышение по карьерной лестнице достигло определённого высокого уровня очень важно соответствовать своей новой должности. Здесь стоит задуматься не только о своём имидже и машине, но и о месте жительства. Современный ремонт в таких случаях весьма кстати, а то значимые гости могут застать вас неожиданно, и, уж поверьте, старая обстановка и мебель могут отрицательно сказаться на вашем авторитете.
8. Ожидание нового члена семьи.
Это, пожалуй, самый приятный повод для смены обстановки, частичной перепланировки и ремонта в будущей детской комнате. Ребёнок — это не только радость, но и повод для обеспечения своего будущего чада всем самым необходимым. Малышу требуется много света и ярких красок. Ему нужно изолированное помещение, где бы он мог спокойно спать. В его комнате должно быть свежо и чисто. Ему важно почувствовать себя спокойно в новом мире, что повлияет на его развитие и мировосприятие.
9. Старая облицовка в ванной комнате. Это не дело, пора уже отходить от привычных стандартов советского времени. Меняйте свой кафель, будьте современными!
10. Маленькие размеры кухни. Столовая и кухня — это те помещения в доме, которые обязательно должны отличаться уютом и теплом. Необязательно спешить ломать стены, можно обойтись менее кардинальными мерами — заказать мебель для кухни. Сейчас так много вариантов угловых и прямых гарнитуров, что дизайнерам под силу сделать интерьер комнаты более просторным, ничего не ломая.
11. Необходимость смены окон или систем отопления. Независимо от того, что нужно менять, придётся заняться и окружающим пространством комнат, где требуется замена окон или радиаторов.
Итак, теперь вы знаете о том, что может стать причинами для необходимости проведения ремонта. Но есть и ещё одна, которую нам бы хотелось выделить. Мы говорим о психологии. Да, как бы это ни казалось странным, этот фактор также может повлиять на смену дизайна и интерьера.
Психологический аспект для ремонта
Одной из причин, говорящей о том, что пришло время для ремонта, является психологическая обстановка в семье. Дело в том, что рано или поздно настаёт такой момент, когда собственная квартира и обстановка в ней «приедаются», заставляют невольно нервничать, рождая постоянные необоснованные конфликты. Оглянитесь вокруг, прислушайтесь, вы должны почувствовать, что пора менять что-то в вашей жизни, а начать можно с малого. Обустройство вашего личного пространства — первый шаг к восстановлению гармонии в вас и отношениях семьи. Объективными признаками того, что ваше предположение о необходимости делать ремонт, являются небезосновательными, следующие:
- неменяющаяся обстановка уже более 3-5 лет;
- затхлый воздух, который появился из-за старых обоев, краски и других стройматериалов, буквально уже отваливающихся;
- низкое качество освещения, которое говорит о необходимости его сменить;
- плохая изоляция — причина подумать о дополнительных средствах, спасающих от шума (пора перештукатурить стены, сменить окна, двери…);
- недостаточность места, из-за чего везде что-то лежит, — причина того, что пора задуматься о нише в стене, встроенных элементах или других интерьерных уловках.
Если за пределами квартиры ваши отношения с близкими совершенно нормальные, а в общем месте жительства все друг друга раздражают и ругаются, тогда пришло время кардинально поменять домашнюю обстановку и задуматься о ремонте.
Всё в ваших руках. Ремонт — это возможность побыть рядом, сделать что-то вместе, начиная от выбора дизайна и стройматериалов, до покупки мебели и её расстановки.
Итак, что можно сказать о причинах необходимости ремонта? Они есть, и их немало. Обращайте на них внимание и помните, что частичный ремонт при необходимости капитального — это плохой вариант. Лучше производить ремонт своевременно и всюду, чтобы потом вас не настигли неприятные последствия.
Источник