Встроенно пристроенное помещение ремонт фасада

Согласование пристройки во встроенном-пристроенном помещении многоквартирного дома

По своим характеристикам встроенно-пристроенное помещение может входить в состав МКД, либо значится как самостоятельный объект. От этого зависит порядок проведения и согласования перепланировочных работ. Если указанное помещение входит в состав МКД, для согласования необходимо подавать документы в МЖИ. Для отдельных объектов согласование проходит путем утверждения проекта самим собственником.

Читайте в статье, в чем могут заключаться перепланировочные работы во встроено-пристроенных помещениях МКД, какие нюансы нужно есть при согласованиях, на какие запреты необходимо обращать внимание при проектировании.

В чем может заключаться перепланировка во встроено-пристроенном помещении МКД

Встроенно-пристроенные помещения МКД могут проектировать сразу при возведении здания, либо пристраиваться при реконструкции существующего объекта. Вот несколько особенностей правового статуса таких помещений:

• встроенно-пристроенные помещения МКД не предназначены для проживания, относятся к нежилым площадям, поэтому правообладатель может вести коммерческую и хозяйственную деятельность;
• помещения и МКД имеют общий фундамент, одинаковые материалы стен (возможны исключения), смежные конструкции;
• в зависимости от условий проектирования и оформления прав, помещения могут входить в площадь МКД, либо являться самостоятельным нежилым объектом.

От правового статуса встроенно-пристроенного помещения МКД зависит, какие строительные работы можно проводить в нем, как их нужно согласовать.

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Если помещения входят в общую площадь, на работы распространяются все ограничения, действующие для МКД. Например, в столице действуют Постановления № 432-ПП и 508-ПП. В них указаны списки разрешенных работ в МКД при перепланировке, а также ряд ограничений. Если помещения не входят в состав дома, указанные постановления не будут применяться. Поэтому и запретов при перепланировочных работах будет существенно меньше.

Образец согласования в МЖИ Образец согласования в МЖИ стр 2

Перечень нормативных актов

Для перепланировочных работ в МКД и нежилых объектах применяются разные правила. Если встроенно-пристроенные помещения входят в общую площадь дома, для получения разрешений нужно применять:

Если помещения являются самостоятельным нежилым объектом, указанные выше документы будут применяться только в ограниченном виде. Например, ЖК РФ и СП 54.13330.2016 в данном случае не применимы. Проектные решения для нежилого здания должны соответствовать нормам безопасности Законов № 384-ФЗ и № 123-ФЗ, СП 118.13330.2012, Постановления № 432-ПП.

Простым языком

Перечень видов деятельности, которыми разрешено заниматься во встроенно-пристроенных помещениях, также зависит от их правового статуса. В СП 54.13330.2016 есть ограничения по коммерческой и хозяйственной деятельности, которые прямо запрещено вести на нежилых площадях МКД. Например, недопустимо размещать в таких помещениях магазины бытовой химии, продавать автопокрышки и автомасла, склады и точки по продаже сырой рыбы. Для отдельных строений таких запретов нет, даже если они имеют общие конструкции, фундамент и стены с МКД.

Перепланировка во встроенно-пристроенных площадях может проводиться со следующими целями:

• смена вида деятельности, перепрофилирования объекта под другой бизнес;
• смена внутренней компоновки и планировки для улучшения параметров, повышения комфорта;
• для предпродажной подготовки, увеличения рыночной стоимости;
• для переделки под нужды жильцов, если помещения относятся к имуществу МКД.

Решение о проведении работ принимает правообладатель. Если во встроенно-пристроенных помещениях запланированы работы на общем имуществе МКД, всегда необходимо организовать собрание, получить одобрение жильцов в протоколе.

Комментарий эксперта. Определить, входит ли встроенно-пристроенное помещение в общую площадь МКД, можно по правоустанавливающим документам, по информации из ЕГРН. Для зданий старой постройки этот вопрос может быть не урегулирован, если жильцы или владельцы помещений не проходили кадастровый учет. При возникновения спора можно обратить в суд. Вышестоящие судебные инстанции неоднократно рассматривали такие споры, так как от правового статуса помещений зависит порядок оплаты взносов на капремонт, расходов на содержание общедомового имущества.

Какие работы могут проводиться во встроено-пристроенных помещениях МКД

Если включено в состав МКД, перечень работ необходимо определять по Постановлению № 508-ПП. Этим руководящим документом допускается:

• установка, демонтаж и перенос внутренних перегородок, стен;
• объединение площади разных помещений;
• прорубание, увеличение или уменьшение размеров проемов под окна и двери;
• обустройство выхода на улицу, организация входных групп и тамбуров;
• создание навесов, крыльца и лестниц;
• иные виды работ, не ухудшающие параметры МКД, не препятствующие пользованию общедомовым имуществом.

В этом же постановлении есть и запреты на работы (о них расскажем ниже). Если встроенно-пристроенное помещение не входит в общую площадь МКД, перечень разрешенных работ будет определяться по Закону № 384-ФЗ, СП 118.13330.2012, Постановлению № 432-ПП.

красные линии при перепланировке в пристройке к МКД

Строительные нормы и ограничения при перепланировке

Любые строительные работы не должны ухудшать параметры объекта, приводить к снижению его устойчивости и прочности. Основные требования безопасности работ указаны в Законе № 384-ФЗ. Также в Постановлении № 508-ПП есть прямые ограничения для работ на площадях, относящихся к общей площади МКД:

• запрещено ухудшать доступ к инженерным сетям дома и отключающим устройствам;
• нельзя ликвидировать или снижать сечение каналов естественной вентиляции;
• запрещено увеличивать нагрузки на несущие конструкции сверх нормативных значений;
• нельзя делать теплые полы с подключением к системам централизованного отопления.

Все работы во встроенно-пристроенном помещении МКД должны соответствовать нормам пожарной, гигиенической и санитарной безопасности. Это будет проверять не только МЖИ, но и специалисты МЧС, СЭС (Роспотребнадзора).

Перепланировка в отдельном нежилом объекте, даже имеющем общие конструкции с МКД, позволяет провести практически любые работы, не влекущие угрозу безопасности здания. Ввиду близости такого объекта к дому и придомовой территории, нельзя допускать ухудшение условий проживания, пользования участком и элементами благоустройства. Чтобы не столкнуться с проблемами при выборе перепланировочных работ, обращайтесь в компанию Смарт Вэй. Мы обеспечим проектирование в соответствии со строительными нормами, столичным и федеральным законодательством.

Инструкция по согласованию перепланировки во встроено-пристроенном помещении

Для любого варианта перепланировочных работ заказывается разработка проекта, рабочей документации. Такие услуги окажет компания Смарт Вэй, что станет залогом успешного согласования. Для встроенно-пристроенного помещения, входящего в общую площадь МКД, инструкция включает стадии:

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• получение письменного согласия правообладателей помещения (если их несколько);
• созыв собрания МКД, получение 2/3 голосов (если работы планируются на общедомовом имуществе);
• оформление проекта с описанием всех работ, мер безопасности;
• направление проекта в МЖИ;
• направление документов в МосКомАрхитектуру (если будут проводиться фасадные работы);
• проведение работ на объекте;
• обращение в МЖИ для проверки работ, составления комиссионного акта.

Чтобы подтвердить соответствие нормам безопасности, проект будут проверять в МЧС, СЭС. Когда работы завершены, с актом комиссии нужно обратиться в БТИ, внести изменения в техпаспорт.

Нужен проект и для перепланировки во встроенно-пристроенном помещении, которое не входит в состав МКД. Однако процедура будет отличаться:

• если объект находится в частной собственности, проект утверждает сам правообладатель, а в МЖИ обращаться не нужно;
• если встроенно-пристроенное помещение является муниципальной собственностью, арендатор получает разрешение на работы в ДГИ;
• если проектом предусмотрено изменение фасадов, нужно согласовать такие работы в МосКомАрхитектуре.

Тот факт, что владелец встроенно-пристроенного помещения может сам утвердить проект, не означает, что контроль за выполнением работ будет отсутствовать. Жильцы МКД могут подать жалобу для проведения проверки, если строительные работы или результаты перепланировки ухудшают условия проживания, пользования общедомовой территории. При выявлении таких нарушений собственника привлекут к административной ответственности, заставят устранить замечания.

Для обоих вариантов заключительной стадией будет внесение новых данных в ЕГРН. Для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру, заказать изготовление техплана. После проведения учета в Росреестре выдается выписка ЕГРН. Этот документ будет содержать обновленные параметры встроенно-пристроенного помещения.

Комментарий эксперта. Встроенно-пристроенные помещения обычно не предназначены для проживания людей. Теоретически, можно перевести этот объект в жилое помещение, сделать из него одну или несколько квартир. Однако для этого нужно соблюсти множество строительных правил, предусмотренных для жилплощади. О нюансах этой процедуры можно узнать в компании Смарт Вэй.

Какие документы нужны для согласования

Проект на перепланировочные работы является далеко не единственным документом, который потребуется для успешного согласования. Заказчику нужно иметь:

• правоустанавливающий документ на встроенно-пристроенное помещение;
• письменное согласие правообладателей;
• протокол собрания МКД;
• техзаключение о состоянии конструкций;
• проект и рабочая документация;
• техпаспорт БТИ;
• заявление о согласовании;
• акт приемочной комиссии;
• техплан на помещение после перепланировки.

Если вы закажете услуги в компании Смарт Вэй, всю требуемую документацию мы подготовим сами. Это быстрее, дешевле и эффективнее, чем проходить обязательные процедуры самостоятельно.

Как правильно составить ТЗ на проектирование и согласование перепланировки

Техзадание нужно, чтобы сразу определить перечень необходимых работ для проектирования, указать на особенности и исходные характеристики помещения, согласовать результат оказания услуг. Мы предлагаем максимально упростить процесс, заказать оформление ТЗ у наших специалистов. Мы знаем, на какие моменты нужно обязательно обратить внимание при подготовке технического задания. Это устранит претензии и сложности при согласованиях.

Сроки и стоимость

Компания Смарт Вэй специализируется на выполнении проектных работ, оказании услуг по согласованиям. С нашей помощью вы существенно ускорите прохождение проекта через госорганы, избежите отказов и приостановок в рассмотрении. Мы предлагаем доступные цены, гарантируем качество проектных работ и строгое соответствие строительным нормам. Подробнее об условиях сотрудничества расскажут наши специалисты.

Стоимость изготовления проектной документации от 30 000 рублей за 30 кв.м.

Стоимость согласований – от 40 000 рублей за 1 государственный орган.

Сроки считаются по нескольким вариантам – без ускорения, когда мы проходим все согласно регламентам госорганов – в средней 30 дней на один (в среднем 4-6 месяцев), либо мы идет по сокращенному варианту через наших специалистов – срок сокращается в 2-3 раза (до 2 месяцев).

Какие сложности могут возникать при согласовании перепланировки во встроено-пристроенном помещении МКД

В ходе согласований перепланировки во встроено-пристроенном помещении МКД могут возникать следующие сложности:

• отсутствие правоустанавливающих документов и сведений кадастрового учета, определяющих правовой статус во встроено-пристроенного помещения;
• наличие общих коммуникаций встроено-пристроенного помещения и остального объема МКД, что требует дополнительных решений в проекте;
• необходимость согласования в МосКомАрхитектуре, если нужно провести работы на фасадах;
• проблемы при получении согласия жильцов МКД, если работы планируются на имуществе дома.

Специалисты компании Смарт Вэй знают, как правильно устранить любые сложности, поэтому согласование пройдет успешно.

Преимущества сотрудничества с нашей компанией

Так как любые строительные работы могут повлечь угрозу безопасности здания, важно точно и грамотно составить проект, подготовить полный комплект документов для согласований. Все это входит в услугу “под ключ”, которую компания Смарт Вэй предлагает своим клиентам. Наши преимущества включают низкие цены, выполнение всех работ своими силами и без посредников, экономия вашего времени. Обращайтесь, с нашей поддержкой вы быстро пройдете все согласования!

Выводы

Встроенно-пристроенное помещение может входить в состав МКД, либо являться самостоятельным объектом недвижимости. От этого зависит порядок проведения и согласования перепланировочных работ. Если помещение включено в площадь МКД, для согласования необходимо обращаться в МЖИ. Для отдельных нежилых строений согласование проходит путем утверждения проекта самим собственником.

Заказать перепланировку во встроено-пристроенном помещении МКД и согласование можно в компании Смарт Вэй. Звоните, мы ответим на все интересующие вопросы!

При подготовке статьи использованы следующие материалы:

Источник